إصدار الكتاب الأحمر خطوة بخطوة للعقارات المشتراة والمباعة من خلال أوراق مكتوبة بخط اليد

[إعلان 1]

حالة ملف العقارات المعقدة

في أوائل ديسمبر 2023، طلبت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه من اللجان الشعبية للمقاطعات ومدينة ثو دوك ومكتب تسجيل الأراضي في مدينة هوشي منه والفروع التابعة لها التعامل مع سجلات التغييرات التعسفية في أغراض استخدام الأراضي، وفصل الأراضي التعسفي، ونقل الحقوق بخط اليد.

وبحسب تقرير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، توجد في مدينة هو تشي منه حالات لأسر وأفراد يستخدمون الأراضي الزراعية ، التي حصلت على شهادة حقوق استخدام الأراضي من لجنة الشعب بالمنطقة، وخلال عملية الاستخدام، حدثت تغييرات مثل: انفصال الأسر للعيش بشكل منفصل؛ وراثة جزء من مساحة الأرض، وإعطائها للغير، ونقلها...

ولحل هذه الحاجة العملية، قام مستخدمو الأراضي بتقسيم قطع الأراضي بشكل تعسفي، ونقل جزء من قطعة الأرض باليد (دون إبرام عقد لنقل حقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض على النحو المنصوص عليه)، وتغيير غرض استخدام الأرض بشكل تعسفي (بناء المنازل، أعمال على الأراضي الزراعية ...).

وبما أن قانون الأراضي على مدى فترات طويلة لم يتضمن لوائح كاملة وفي الوقت المناسب، فإن المحول إليه في هذه الحالات لم يحصل على شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض (الشهادة).

ظلت المشكلة القائمة أعلاه قائمة حتى صدور اللائحة الواردة في الفقرة 2 من المادة 82 من المرسوم رقم 43/2014/ND-CP والتي سمحت بتسوية حالات استلام التحويل والميراث والهبة بوثائق مكتوبة بخط اليد قبل 1 يوليو 2014.

ولكن بسبب تقسيم الأرض بشكل تعسفي من أجل نقل الحقوق، فإن معظم مساحة الأرض المنقولة لم تكن متوافقة مع لوائح اللجنة الشعبية الإقليمية.

قيّم السيد نجوين توان ثانغ، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، الوضع قائلاً: "لا توجد إحصاءات دقيقة حاليًا نظرًا لعدم تنظيم الإعلان والتسجيل. ومع ذلك، ووفقًا لسجلاتنا، تتركز هذه الحالات بشكل رئيسي في المناطق الحضرية، وخاصةً في المناطق ذات التوسع الحضري السريع مثل بينه تشانه، وهوك مون، وبينه تان، وغيرها."

للحصول على رقم دقيق نسبيًا، يتعين على إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه إجراء إعلان ومسح على مستوى المدينة بالتنسيق الوثيق بين المناطق ومدينة ثو دوك والأحياء والبلديات بالإضافة إلى الأشخاص الذين "يمتلكون" عقارات في هذا الوضع.

يجب على الناس أن يروا بوضوح مسؤولياتهم وحقوقهم للتعاون في إعلان شفاف للحصول على أرقام محددة ودقيقة.

ولإصدار شهادات للعقارات التي تم شراؤها وبيعها يدوياً، يتعين على مدينة هو تشي منه أن تأخذ في الاعتبار قضايا مثل وقت الشراء والبيع؛ والتعامل مع انتهاكات الأراضي والبناء (الغرامات، والهدم القسري أو التسجيل، والإعادة القسرية للأرباح غير المشروعة، وما إلى ذلك)؛ ومراجعة التخطيط، وضمان الامتثال للوائح المتعلقة بحدود تقسيم الأراضي والبنية الأساسية، وما إلى ذلك لتحديد كل حالة محددة مؤهلة.

في الوقت نفسه، ولأن شراء وبيع الوثائق المكتوبة بخط اليد لا يُؤكد من الجهة المختصة، فإن التحقق من صحة وقت الشراء والبيع لا أساس له، ويمكن استغلاله بسهولة لمخالفة اللوائح. وإذا لم يُطبّق بصرامة، فقد يؤدي بسهولة إلى "التحايل على القانون" وتقسيم قطع الأراضي دون ضمان الحد الأقصى.

لذلك، يجب مراعاة إصدار الشهادات لهذه الحالات وفقًا للأنظمة القانونية، ومعالجة المخالفات الإدارية في قطاع الأراضي. كما يجب أن يستند إصدار الشهادات لكل حالة إلى التخطيط، وخطط استخدام الأراضي، وشروط تقسيم الأراضي، والبنية التحتية. هذه مسائل تقع ضمن اختصاص اللجنة الشعبية للمنطقة، وفقًا للسيد ثانغ.

المسائل القانونية تحتاج إلى توضيح

قال المحامي كواش ثانه لوك، مدير شركة إل إس إكس للمحاماة، إن المعاملات العقارية بين الأفراد باستخدام وثائق مكتوبة بخط اليد دون توثيق أو شهادة أصبحت شائعة نسبيا في الوقت الحالي.

السبب الذي دفع الطرفين إلى إبرام مثل هذه الصفقة هو عدم فهمهم الواضح للقواعد القانونية، ولأن العقار لم يكن لديه شهادة حقوق استخدام الأرض، ولأنهم وثقوا ببعضهم البعض، ولأنهم لم يرغبوا في جعل الصفقة علنية، لتجنب دفع الضرائب...

ينص القانون على وجوب إبرام عقد موثق ومعتمد لنقل ملكية العقار. وقد تضمنت قوانين الأراضي في الفترات السابقة لوائح موحدة تنص على وجوب توثيق عقد نقل حقوق استخدام الأرض من قبل كاتب عدل أو اعتماده من قبل اللجنة الشعبية للبلدية أو الدائرة أو المدينة التي تقع فيها الأرض.

وأشار المحامي لوك إلى أن المعاملات العقارية التي تتم بوثائق مكتوبة بخط اليد لا تتوافق مع الأنظمة الرسمية ولا يمكن أن تنقل اسم المستخدم على الوثائق التي تثبت حق الاستخدام، وبالتالي لا يعترف بها القانون.

لا يتم تحديد المشتري بموجب القانون باعتباره المالك القانوني أو المستخدم للعقار.

إذا لم يُعترف بالمشتري كمستخدم قانوني للأرض، فلا يجوز له تحويلها أو نقل ملكيتها أو توريثها أو رهنها. في حال استعادت الدولة للأرض، تبقى مسؤولية تحديد المستخدم القانوني للأرض على عاتق البائع.

في حال وجود نزاع بين الطرفين حول مبلغ التعويض أو إخلاء الموقع، يتم إيداع هذا المبلغ في حساب بنكي مؤقت إلى حين صدور حكم أو قرار لحل النزاع بين الطرفين.

ستنشأ النزاعات بين البائع والمشتري إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق أو مصالحة، وحينها يجب على أحدهما رفع دعوى قضائية في المحكمة التي يقع في دائرتها العقار لحل الأمر.

حاليًا، لا يزال تداول العقارات بدون شهادات أمرًا شائعًا نسبيًا. ورغم أن معاملات العقارات بدون شهادات تنطوي على مخاطر كبيرة، إلا أن الكثيرين لا يزالون يمارسونها، فكلما زادت المخاطر، زادت احتمالات الربح.

في هذه الحالة، ولضمان حقوق المشتري، يُنصح بصياغة عقد بيع مكتوب بخط اليد يتضمن بندًا للدفعة الأولى ينص على: عند منح الأرض والمنزل شهادة حق الانتفاع، يكون البائع مسؤولاً عن إتمام إجراءات نقل الملكية القانونية للمشتري، وإلا فسيُغرّم بضعف المبلغ المستلم. بهذا البند، يُقلل هذا من احتمالية حدوث نزاعات، وفي حال نشوء نزاعات، تُضمن حقوق المشتري أيضًا وفقًا للقانون، كما ذكر المحامي لوك.

[إعلان 2]
مصدر