3 قوانين عقارية: إزالة العوائق على الفور

أحد الأهداف التي حددتها الحكومة وتوقعات الجمعية الوطنية عند السماح لقانون الأراضي 2024 بالدخول إلى حيز التنفيذ قبل خمسة أشهر (من 1 يناير 2025) هو تبسيط الإجراءات وحل المشاكل المتعلقة بالإسكان والأراضي للشركات والأشخاص.

ومع ذلك، في بعض المناطق، وخاصة مدينة هوشي منه، تم "تجميد" العديد من الإجراءات المتعلقة بالأراضي منذ دخول هذا القانون حيز التنفيذ.

الناس يجلسون على النار

التوقيع على نقل الملكية العقارية اعتبارًا من بداية أغسطس 2024 (عندما يدخل قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ)، في 5 أغسطس، قدم السيد ف.، المقيم في فينه لوك أ (بينه تشانه، مدينة هوشي منه)، مستندات التسجيل إلى مكتب التسجيل بالمنطقة وتم نقل نموذج حساب الضريبة إلى مصلحة الضرائب اعتبارًا من 14 أغسطس.

لكن بعد مرور أكثر من شهر لم تصدر مصلحة الضرائب حتى الآن إشعاراً ضريبياً للتحويل إلى مكتب التسجيل لإتمام إجراءات التسجيل لنقل الاسم إلى المشتري.

قال السيد ف. إنه عند توقيعه عقد النقل، التزم للمشتري بتحديث تغيير الاسم خلال ٢٠ يومًا. ولأن الملف كان بطيئًا في المعالجة، ضغط عليه المشتري بشدة لحل المشكلة أو رد المبلغ.

"على مدى الشهر الماضي، وبعد قراءة التقارير الإخبارية ورؤية وكالات الضرائب والموارد تتبادل التقارير وتسأل عن الآراء حول أوجه القصور، كنت أشعر بنفاذ الصبر إلى درجة أنني لا أستطيع الجلوس ساكنًا.

"إن إجراءات البيع والشراء والنقل تحتاج إلى حل سريع، ولكن بدلاً من انتظار الوزارات والمحليات لعقد اجتماع تلو الآخر، فإن الناس والشركات تفوت الكثير من الأشياء وتعاني من كل أنواع الخسائر"، كان السيد ف. ساخطًا.

وبالمثل، اشترى السيد TQĐ. منزلاً في منطقة فو نهوان في 8 أغسطس/آب 2024، ولكن بعد أكثر من شهر من تقديم طلب نقل الملكية، لم يتلق النتيجة بعد، مما تسبب في تأخير جميع خططه.

على وجه التحديد، اشترى السيد د. المنزل مقابل 14 مليار دونج. كان يخطط لاقتراض 10 مليارات دونج من الخارج لسداده، ثم الاقتراض من البنك لسداده.

الملف لم يكتمل بعد، على الرغم من أن البنك أنهى إجراءات التقييم والقرض لكنه لا يستطيع الصرف، لذا فإن السيد (د) يكافح لتحمل فوائد القرض من الخارج دون أن يعرف متى سيتم سداده.

وقال السيد د. إن "معدل الفائدة على القروض الخارجية يصل إلى عشرات الملايين يومياً، وفي حين أن الوكالات بطيئة في اتخاذ القرار بشأن كيفية حل هذه القضية، فإن الناس يتحملون العبء الثقيل".

بسبب نقص المال، اضطرت السيدة بي إل (المقيمة في الدائرة ١٢ بمدينة هو تشي منه) إلى بيع قطعتي أرض في الدائرة ١٢ مقابل ٦ مليارات دونج. ولأن كلتا القطعتين كانتا مرهونتين بقروض بنكية، اضطرت لاقتراض أكثر من ٤ مليارات دونج من معارفها لإتمام إجراءات فك الرهن العقاري.

في هذه الأثناء، اقترض مشتري المنزل أيضًا من البنك، فساعدته السيدة ل. في إتمام الإجراءات. ووافق البنك على صرف القرض للمشتري عند استكمال إجراءات دفع ضريبة نقل الملكية وتسجيل تغيير الاسم.

عند تقديم الطلب في مكتب الضرائب، قيل للسيدة ل. أن لجنة شعب المدينة على وشك إصدار قائمة جديدة لأسعار الأراضي، لذلك يجب عليها الانتظار مؤقتًا لحساب ضريبة النقل وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة.

ومع ذلك، حتى الآن، لا تزال ملفات حساب ضريبة النقل عالقة، مما يتسبب في "عالقة" كل من البائع والمشتري.

بعت الأرض لضيق ذات اليد. لم أتوقع أن يكون الأمر أكثر صعوبة بعد بيعها. آمل فقط أن تحسب السلطات ضريبة نقل الملكية بسرعة لأتمكن من إتمام إجراءات بيع الأرض، كما قالت السيدة ل.

تميل معاملات العقارات في مدينة هوشي منه إلى الركود لأنه بعد الشراء والبيع، لا يزال من غير الممكن استكمال إجراءات نقل الملكية وتسجيل العقار - الصورة: كوانج دينه

مزيد من الصعوبات لسوق العقارات

في هذه الأثناء، قال السيد تران دوك ثوان (مدير قاعة تداول العقارات في المنطقة السابعة) إن هذه الشركة وحدها لديها ما يقرب من 20 ملفًا لشراء وبيع العقارات عالقة في مرحلة دفع الضرائب.

وبحسب السيد ثوان، تم تعليق جميع السجلات قبل وبعد الأول من أغسطس، مما تسبب في "تجميد" المعاملات المكتملة، وبالنسبة للمعاملات الجديدة، وجد الناس صعوبة في ذلك، فتوقفوا أيضًا عن الشراء والبيع خلال هذه الفترة.

"كنت أعتقد أن القانون الجديد من شأنه أن يفتح السوق ويساعد الناس على التجارة بسهولة أكبر، لكنه بدلاً من ذلك يجعل الأمور أكثر صعوبة بالنسبة للناس.

في البداية، قالت دائرة الضرائب إن إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة كأساس لحساب ضريبة نقل الملكية لن يستغرق سوى أسبوع أو أسبوعين، ولكن حتى الآن، ننتظر منذ أكثر من شهر ونصف دون أي تقدم. وأضاف السيد ثوان: "نضطر للذهاب إلى دائرة الضرائب أسبوعيًا للاستفسار، نظرًا لإلحاح العملاء علينا".

وقال السيد تا ترونغ كين (سمسار عقارات في مدينة هوشي منه) إن هناك العديد من الحالات التي يكون فيها البائع في حاجة ماسة إلى المال فيضطر إلى بيع المنزل ولكن في النهاية لا يمكن إكمال الإجراء، ولا يمكن للمشتري الاقتراض من البنك ودفع 100٪ من المبلغ للبائع.

هناك حالة قام فيها أحد العملاء ببيع المنزل لتغطية تكاليف الإقامة في الخارج. كان من المقرر أن تكون الرحلة في 15 سبتمبر، لذا اكتملت إجراءات البيع في أوائل أغسطس 2024.

تم استكمال توثيق المستندات والإيداع، لكن عملية حساب الضريبة تعطلت، مما جعل البائع في حيرة من أمره. اضطر البائع إلى قبول السفر جوًا إلى الخارج ابتداءً من 15 سبتمبر، بينما استمرت عملية دفع الضريبة.

وأضاف كين "يدرك العملاء أنه في حال حدوث أي مشاكل لاحقاً، فسوف يضطرون إلى إنفاق المزيد من الأموال على الرحلات ذهاباً وإياباً للتعامل معها لاحقاً لأنهم لا يعرفون متى ستكتمل الإجراءات".

علاوة على ذلك، ووفقًا للسيد كين، في الواقع، هناك حالات يضطر فيها الشخص عند بيع منزل إلى اقتراض أموال من الخارج لسداد القرض للحصول على السجل الأحمر لإجراء تغيير الاسم. في الحالات التي يقترض فيها المشتري أيضًا من البنك ولكنه لا يستطيع صرف المبلغ، يقع البائع في "مأزق" ويضطر إلى تحمل الديون عند بيع المنزل.

علق السيد فام ترونغ فو، مدير شركة تيتانيوم لإدارة العقارات، بأن تعليق إجراءات إصدار وتغيير شهادات استخدام الأراضي وأغراض استخدام الأراضي يجعل من المستحيل على الناس التجارة والشراء والبيع، مما يسبب صعوبات لشركات الوساطة.

قال السيد فو: "على السلطات الإسراع في إزالة العوائق أمام معاملات العقارات في مدينة هو تشي منه أو تطبيق آلية مؤقتة. لا ينبغي تجميد المعاملات كما حدث خلال الشهر الماضي".

وبحسب السيد تران خانه كوانج - مدير شركة فيت آن هوا للاستثمار العقاري، تتوقع الشركات أن يؤدي التطبيق المبكر للقوانين المتعلقة بقطاع الأراضي إلى إزالة العقبات أمام السوق وتعزيز معاملات العقارات، ولكن في الواقع، نشأت مشاكل، مما تسبب في المزيد من تأخير المعاملات.

وقال السيد كوانج ساخطا: "إن كل منطقة تطبق القانون بطريقة مختلفة، مما يتسبب في معاناة الناس والشركات من العواقب".

أشخاص يقومون بإجراءات عقارية في منطقة بينه ثانه، مدينة هوشي منه - الصورة: H.HANH

ولم تتحدث وزارة الموارد الطبيعية والبيئة حتى الآن.

وبحسب المحامي نجو هوينه فونج ثاو (من شركة تات للمحاماة)، فإن تعديل قائمة أسعار الأراضي لتتناسب مع القيمة السوقية أمر ضروري، ولكن لا يمكن للأشخاص والشركات أن يعلقوا في خطوات إجرائية.

ومن الجدير بالذكر أنه في حين لا تزال العديد من المناطق الأخرى تتعامل مع سجلات الأراضي وفقاً لمعامل K وقائمة الأسعار القديمة، فإن مدينة هو تشي منه "تنتظر" إصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة.

وقالت السيدة ثاو: "إن انتظار قائمة الأسعار الجديدة لا يجعل من الصعب على الناس استكمال إجراءات الأراضي فحسب، بل يؤثر أيضًا بشكل خطير على عمليات الشركات ويؤثر سلبًا بشكل خاص على معدل النمو الاقتصادي في مدينة هوشي منه"، واقترحت الاستمرار في تطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة في انتظار إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة.

وقال لي شوان ثان، رئيس جمعية محامي مقاطعة خان هوا، إن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، باعتبارها وكالة تساعد الحكومة في صياغة قانون الأراضي لعام 2024، يجب أن تقترح بشكل استباقي على الحكومة أو تنظم مؤتمرا وطنيا للاستماع إلى الوزارات والفروع والمحليات تتحدث عن المشاكل من أجل الحصول على حلول وتوجيهات في الوقت المناسب.

وبحسب السيد ثان، ينص قانون الأراضي لعام 2024 على أن قائمة أسعار الأراضي القديمة سيتم تطبيقها حتى 31 ديسمبر 2025. لذلك، إذا لزم الأمر، ستقوم اللجنة الشعبية الإقليمية بتعديلها لتناسب سعر السوق المحلي.

وإلا، سيتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة وسيتم بناء قائمة أسعار أراضي جديدة للاستخدام اعتبارًا من 1 يناير 2026.

ولذلك، فمن الطبيعي تماماً ألا تقوم بعض المناطق بتعديل قوائم أسعار الأراضي في حين تقوم مناطق أخرى بتعديلها.

وقال السيد ثان "لقد كلف القانون المحليات، إذا شعرت مدينة هو تشي منه أن قائمة أسعار الأراضي القديمة منخفضة، مما قد يتسبب في خسائر، فيجب عليها أن تستكمل بسرعة الإجراءات لإصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة، وتطهير الإجراءات للناس".

وقال المحامي تران دوك فونج (نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه) أيضًا إنه أثناء انتظار صدور تعديل أسعار الأراضي الجديد، يجب على مدينة هو تشي منه تطبيق قائمة الأسعار القديمة ويجب على هيئة الضرائب حل الإجراءات الإدارية للشعب.

علاوة على ذلك، يسمح قانون الأراضي الجديد أيضًا بتطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة حتى 31 ديسمبر 2025. وبالتالي، عندما لم يتم إصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة، فإن قائمة الأسعار القديمة لا تزال سارية.

إذا لم تتوفر قائمة الأسعار الجديدة، يُسمح بتطبيق قائمة الأسعار القديمة. لماذا نتوقف عن معالجة الإجراءات الإدارية ونُسبب معاناة للناس؟

في ظل توقف المحليات عن تقديم طلباتها لاستطلاع الآراء، يتعين على الوزارات والهيئات المعنية الإسراع في إبداء آرائها وتوحيد وجهات نظرها لتتمكن المحليات من التنفيذ. قال السيد فونغ: "لا يمكن للناس أن ينتظروا الهيئات لتناقش هكذا".

توصي إدارة الضرائب في مدينة هوشي منه بشكل عاجل مرة أخرى

يأتي الناس لإجراء إجراءات العقارات في فرع مكتب تسجيل الأراضي في منطقة فو نهوان، مدينة هوشي منه - الصورة: TTD

في 16 سبتمبر، واصلت إدارة الضرائب في مدينة هو تشي منه طلبها العاجل من لجنة شعب مدينة هو تشي منه تنظيم اجتماع لحل سجلات الأراضي اعتبارًا من 1 أغسطس 2024.

وعلى وجه التحديد، اقترحت هذه الوكالة أن تنظم المدينة اجتماعًا لحل وتوحيد تطبيق الوثائق القانونية مثل جداول أسعار الأراضي، ومعاملات تعديل أسعار الأراضي، ونسب حساب إيجار الأراضي، وما إلى ذلك، حتى تتمكن السلطات الضريبية من حساب الالتزامات المالية على الأراضي على الفور.

وفقًا لدائرة ضرائب المدينة، بالنسبة لسجلات الأراضي الناشئة عن 1 أغسطس 2024 إلى ما قبل تاريخ إصدار المدينة لقرار تعديل قائمة أسعار الأراضي، يتم تطبيقها وفقًا للقرار رقم 02 بتاريخ 16 يناير 2020 للجنة الشعبية لمدينة هوشي منه بشأن إصدار اللوائح الخاصة بقوائم أسعار الأراضي في المنطقة للفترة 2020 - 2024.

تشير إحصاءات إدارة ضرائب المدينة إلى أنه في الفترة من 1 إلى 27 أغسطس، تلقت هذه الإدارة 8808 سجلات. منها 346 سجلاً لتحصيل رسوم استخدام الأراضي في حالات الاعتراف بحقوق استخدام الأراضي، و277 سجلاً لتحصيل رسوم استخدام الأراضي في حالات تغيير غرض استخدام الأراضي.

بالإضافة إلى ذلك، يوجد 5,448 سجلًا لضريبة الدخل الشخصي من عمليات نقل ملكية العقارات، و2,737 سجلًا في الحالات التي لا تترتب عليها التزامات مالية. ومع ذلك، أدى عدم إصدار قوائم أسعار الأراضي إلى عرقلة كبيرة في معالجة السجلات المتعلقة بالأراضي.

وفقًا لتحقيق توي تري، هناك العديد من سجلات الأراضي المتبقية في مكاتب الضرائب منذ 1 أغسطس 2024. بعض مكاتب الضرائب لديها ما بين 400 و500 سجل. صرّح رئيس مكتب ضرائب في إحدى المناطق المركزية بمدينة هو تشي منه بأنه يتعين عليهم انتظار قائمة أسعار الأراضي لحساب الالتزامات الضريبية. لذلك، لا يسع مكتب الضرائب سوى توضيح الأمر للمواطنين، ولا يمكنه فعل أي شيء آخر.

مع ذلك، أفادت بعض مكاتب الضرائب بأنها اتخذت قرارات مرنة بشأن الأشخاص الذين يحملون وثائق نقل ملكية أو ميراث أو هبة معفاة من ضريبة الدخل الشخصي ورسوم التسجيل. أما بالنسبة للوثائق الخاضعة للضريبة، فيضطرون إلى الانتظار دون اتخاذ أي إجراء آخر.

السيد نجوين فان دينه (رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام):

لا تزال العديد من المناطق في حيرة

رغم مرور أكثر من شهر على سريان القوانين الثلاثة، يبدو أن هناك فجوة بين الجهات التي تصوغها والمحليات التي تطبقها. ولم يستوعب مسؤولو التنفيذ في بعض المحليات وجهات نظر الجهات التي تصوغها، مما أدى إلى تردد وارتباك في التعامل مع إجراءات الأراضي، وخاصةً فيما يتعلق بقوائم أسعار الأراضي - وهي الأساس الذي تُبنى عليه الالتزامات المالية للأراضي.

على الرغم من أن المراسيم والتعميمات تُوجّه القانون، إلا أن تطبيقه لا يزال صعبًا للغاية. لذلك، ورغم مرور أكثر من شهر على سريان القوانين الجديدة، لا تزال معظم المحليات تبحث عن حلول تطبيقية مناسبة، حتى أنها أصدرت لوائح ذات صلة، مثل حساب أسعار الأراضي واعتماد قوائم أسعارها. في الواقع، عدد المشاريع التي حُلّت بموجب القانون الجديد ضئيل جدًا، لأن المحليات مضطرة لإعادة بناء عملية التعامل مع الإجراءات ذات الصلة.

الأستاذ المشارك، الدكتور نجوين كوانج توين (رئيس قسم القانون الاقتصادي، جامعة هانوي للقانون):

نحن بحاجة إلى آلية لحماية إنفاذ القانون!

لكي تتضح فعالية القوانين الثلاثة، لا يزال الأمر يتطلب بعض الوقت حتى توحد الوزارات والهيئات والمحليات وجهات نظرها بشأن إنفاذ القانون. على سبيل المثال، ينص قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ على خمسة مبادئ لتحديد أسعار الأراضي، أولها تحديد أسعار الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، وليس أسعار السوق.

تُدرك العديد من المناطق أن تقييم الأراضي يعتمد على أسعار السوق، لذا يصعب تطبيقه نظرًا لتقلبات أسعار السوق يوميًا. وقد سهّل هذا "الغموض" على المضاربين رفع أسعار الأراضي بسهولة عبر المزادات، مما تسبب في اضطراب السوق. في مجال إنفاذ القانون، بالإضافة إلى مبدأ السوق المحلي، يجب تطبيق المبادئ الأربعة المتبقية وفقًا للإجراءات القانونية.

بالإضافة إلى ذلك، لا بد من وجود آلية لحماية مسؤولي التنفيذ في ظل الظروف الراهنة. وفي الوقت نفسه، من الضروري ضمان استقلالية هيئة تقييم الأراضي وهيئة تحديد أسعارها. يجب أن يضمن تقييم الأراضي انسجام مصالح مستخدمي الأراضي والدولة والمستثمرين. إذا استمر ارتفاع أسعار الأراضي، فسيكون من الصعب جدًا تعزيز كفاءة استخدام الأراضي.

المصدر: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm