القوانين تتغير
اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، سيدخل قانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية وقانون الإسكان حيز التنفيذ. إضافةً إلى ذلك، اقترحت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه إصدار مسودة لتعديل قوائم أسعار الأراضي في جميع أنحاء المدينة.
إلى جانب سلسلة من الآراء التي تأمل أن يساعد القانون في جعل السوق أكثر شفافية، والتحرك نحو العدالة في حساب أسعار الأراضي، وحل مشاكل الأشخاص الذين تم استرداد أراضيهم، لا تزال هناك مخاوف كثيرة من أن زيادة حساب أسعار الأراضي ليست العامل الرئيسي الذي يؤثر على أعمال العقارات ويؤثر على الناس ومشتري المنازل.
يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ، مما يجعل السوق شفافًا ويؤدي أيضًا إلى تقلب أسعار الأراضي.
على وجه التحديد، تنص المادة 159 من قانون الأراضي لعام 2024 على إلغاء إطار تسعير الأراضي، وتحديث قائمة أسعار الأراضي سنويًا بدلًا من كل خمس سنوات كما كان الحال سابقًا. وبناءً على ذلك، قامت الحكومة بإلغاء مركزية وتوسيع نطاق مسؤولية اللجنة الشعبية للمقاطعات، حيث نصت على أن تحديد قائمة أسعار الأراضي ستتولى اللجنة الشعبية للمقاطعات؛ وفي الوقت نفسه، سيتم إلغاء أسلوب "الخصم"، وسيتم تحديد أسعار الأراضي وفقًا لأربع طرق: المقارنة، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأرض.
وفي حديثه للصحفيين حول أساليب تسعير الأراضي الحالية، علق السيد لي دينه لانج، مدير شركة سونغ لونغ للاستثمار العقاري والبناء والتطوير المحدودة، قائلاً: "القوانين الحالية شاملة للغاية وقريبة من واقع السوق، حيث يتضمن قانون الأراضي لوائح بشأن تقييم الأراضي مع أساليب جديدة للمساعدة في تقييم الأراضي لتكون قريبة من الواقع، وضمان الشفافية والاستدامة".
ومع ذلك، مع طريقة الحساب الجديدة، سترتفع تكلفة تطوير أي مشروع تجاري بشكل طفيف. فعندما ترتفع أسعار السوق، سيضطر المستثمرون إلى بيع المشروع بسعر مرتفع، ولن يتمكنوا من تخفيضه، كما أشار السيد لانغ.
لقد أدى ارتفاع أسعار الأراضي على مر السنين إلى ارتفاع أسعار المساكن.
في غضون ذلك، علّق السيد داو هوي (مستثمر) على تذبذب أسعار سوق العقارات بشكل متزايد. مع أن هذه السمة المميزة لسوق العقارات في فيتنام هي تراكم الأسعار وارتفاعها مع مرور الوقت. مع ذلك، عند تطبيق قوانين جديدة، وخاصة في مدينة هو تشي منه، وإصدار قائمة أسعار جديدة للأراضي، فمن المؤكد أنها ستواجه مخاوف كثيرة من جانب الشركات ومن يحتاجون إلى امتلاك مساكن طويلة الأجل.
يتم دائمًا حساب رسوم استخدام الأراضي للشركات بشكل عادل.
فيما يتعلق بمسودة قائمة أسعار الأراضي في مدينة هو تشي منه، تشير آراء كثيرة إلى أن القائمة الجديدة ستؤثر بشكل كبير على قطاع العقارات. فارتفاع أسعار الأراضي، أي ارتفاع المدخلات والإنتاج، سيؤثر بشكل مباشر على المشترين. ومن ثم، سيكون سعر بيع المنتجات مرتفعًا للغاية.
وأفاد السيد نجوين توان ثانج، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، بأن: "تعديل قائمة أسعار الأراضي لا يؤثر على شركات العقارات لأن رسوم استخدام الأراضي للمشاريع العقارية يتم تحديدها بطريقة الفائض.
وعليه فإن نتيجة تحديد قيمة حقوق استخدام الأراضي وفق طريقة الفائض سواء كانت أعلى أو أقل من سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي لا يلزم تعديلها وفق سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي المنصوص عليه في البند 8 من المادة 158 من قانون الأراضي لسنة 2024 (باستخدام النتيجة المحددة وفق طريقة الفائض).
أبلغ السيد نجوين توان ثانج، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، الصحافة عن إصدار مدينة هوشي منه قائمة جديدة لأسعار الأراضي والمعلومات المحيطة بالموضوعات المتعلقة بإصدار قائمة الأسعار.
صرح ممثل عن إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه بأن جميع مشاريع العقارات السكنية التجارية تخضع لقائمة أسعار السوق وقت الحساب. وستدعو إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه وحدات التقييم العقاري لتقييم المبلغ الذي يتعين على الشركات دفعه عند دفع رسوم استخدام الأراضي. وبالتالي، فإن إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة لا يؤثر على شركات العقارات.
ووفقاً لمعلومات من إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، فقد ارتفع سعر الأراضي الزراعية في قائمة أسعار الأراضي المعدلة مقارنةً بالسابق، مما يجعل فجوة إيجارات الأراضي أكثر اتساقاً مما هي عليه في الواقع، مما يؤدي إلى خصومات أكثر شفافيةً وعلنيةً وعدالةً ومعقوليةً لشركات العقارات عند الوفاء بالتزاماتها المالية. من ناحية أخرى، تخضع أسعار العقارات لقانون العرض والطلب، لذا فإن سعر البيع يُحدده السوق.
وبحسب اللوائح الجديدة بعد دخول قانون الأراضي 2024 حيز التنفيذ، فإن أسعار الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري ستظل تُحسب باستخدام طريقة الفائض، وهي الطريقة الرئيسية المطبقة منذ عام 2014 لحساب رسوم استخدام الأراضي لمشاريع العقارات، مع معدل تطبيق يصل إلى 90%.
ويضمن اختيار هذه العوامل تسعير أسعار الأراضي بشكل قريب من السوق بشكل مستقر، مما يجنب الارتفاعات المفاجئة في أسعار الأراضي أو "الحمى الافتراضية" التي تشكل خطراً على سلامة سوق العقارات بشكل عام وسوق رأس المال بشكل خاص.
يواجه أحد المشاريع في منطقة بينه تشانه في مدينة هوشي منه مشاكل تتعلق برسوم استخدام الأراضي، مما يتسبب في تأخير إصدار شهادات استخدام الأراضي للناس.
بالإضافة إلى ذلك، فإن سعر الأراضي الزراعية في قائمة أسعار الأراضي المعدلة أعلى من ذي قبل، مما يجعل فجوة إيجار الأراضي أكثر انسجاما مما هي عليه في الواقع، مما يؤدي إلى خصومات أكثر شفافية وعلنية وإنصافا ومعقولية لشركات العقارات عند الوفاء بالالتزامات المالية.
وفي حديثه مع نجوي دوا تين حول طريقة حساب أسعار الأراضي الحالية، قال السيد نجو كوانج فوك، المدير العام لشركة فو دونج العقارية المساهمة، إن "طريقة حساب أسعار الأراضي الجديدة ستؤثر بدرجة أو بأخرى على زيادة أسعار العقارات في الفترة القادمة، عندما ترتفع تكاليف الأراضي وتكاليف البناء وتكاليف تطوير المشاريع... بشكل مستمر، كما تتقلب أسعار المساكن أيضًا.
الحل الأمثل للحد من ارتفاع أسعار العقارات هو أن تدعم الدولة الشركات في تقصير الإجراءات القانونية للمشاريع، وزيادة المعروض من السكن الميسور، السكن الاجتماعي... لزيادة العرض، وبالتالي استقرار الأسعار.
[إعلان 2]
المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm
تعليق (0)