وزارة الإعمار: ظهور «سماسرة مزادات الأراضي» يخلق أسعاراً وهمية للتلاعب بالسوق

"يظهر "سماسرة مزادات الأراضي"

أرسلت وزارة الإنشاءات للتو تقريرًا رقم 5333 إلى مكتب الحكومة بشأن تحليل هيكل التكلفة وسعر البيع وأسباب ارتفاع أسعار العقارات واقتراح الحلول.

بالإضافة إلى الفوائد المتحققة، كشفت مزادات حقوق الانتفاع بالأراضي في الآونة الأخيرة، وفقًا للوزارة، عن قيود وجوانب سلبية. وخلال عملية المزاد، ظهرت في بعض المناطق ظاهرة "سماسرة المزاد" والتواطؤ... التي تؤثر على المشاركين في المزاد.

وقالت وزارة البناء إن "ظاهرة طرح أسعار مرتفعة للغاية لبعض قطع الأراضي، ثم إلغاء الودائع، وخلق مستويات أسعار افتراضية للتلاعب بالسوق، وشراء وإعادة بيع العديد من قطع الأراضي المعروضة في المزاد لتحقيق أرباح غير مشروعة، ظاهرة شائعة للغاية في العديد من الأماكن وحتى منظمة ".

وأشارت الوزارة أيضًا إلى بعض المزادات في هانوي التي حققت نتائج عالية جدًا، مثل مزاد الأراضي في منطقة هوآي دوك حيث كان السعر الفائز أعلى بـ 18 مرة من السعر الابتدائي.

مزاد على 68 قطعة أرض في ثانه أواي، هانوي (تصوير: دوونغ تام).

وبحسب وزارة البناء، هناك ثلاثة أسباب رئيسية تؤثر على نتائج مزادات الأراضي في الآونة الأخيرة.

أولاً، يجذب السعر الابتدائي المنخفض العديد من المشاركين. ثانياً، إيداع المبلغ منخفض. ثالثاً، في المزادات، توجد العديد من مجموعات الاستثمار المتخصصة في المشاركة في المزادات ثم البيع الفوري لتحقيق الربح. خارج منطقة المزادات، ينتظر العديد من الوسطاء النتائج، مستعدين لشراء وبيع الأراضي المعروضة في المزاد بفارق سعر يتراوح بين 200 و500 مليون دونج للقطعة.

تأثر السوق سلبًا عندما أصبح سعر الفوز أعلى بعدة مرات من سعر البداية.

إن ارتفاع سعر مزاد الأرض أضعافًا مضاعفة عن السعر الابتدائي سيؤثر سلبًا على مستوى أسعار الأراضي والمساكن، وعلى سوق الإسكان والعقارات (العرض والطلب). وبناءً على ذلك، سيُستخدم هذا السعر كمرجع لتحديد سعر الأرض، ومن ثمّ تحديد مستوى سعر جديد أعلى بكثير للمنطقة القريبة من نقطة المزاد.

وهذا مفيد للمشاريع التي تم تخصيص الأراضي لها ودفعت رسوم استخدام الأراضي، ولكنه غير مفيد للمشاريع التي تمت الموافقة عليها ولكنها لم تدفع رسوم استخدام الأراضي.

السبب هو أن إحدى الطرق لتحديد أسعار الأراضي هي طريقة المقارنة المباشرة من خلال تحليل أسعار قطع الأراضي الشاغرة المتشابهة من حيث غرض استخدام الأرض والموقع والربحية وظروف البنية التحتية والمساحة والشكل وشرعية حقوق استخدام الأراضي المنقولة في السوق والفوز بمزادات حقوق استخدام الأراضي لمقارنة وتحديد سعر قطعة الأرض المراد تقييمها.

كما أشارت الوزارة إلى أن الفوز بمزادات الأراضي بأسعار أعلى بكثير من السعر الابتدائي يؤثر أيضاً على نفسية المستثمرين، ما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنتجات السكنية والعقارية التي عرضت أو يتم عرضها للبيع بالقرب من موقع المزاد.

مزاد على 19 قطعة أرض في هوآي دوك، هانوي (تصوير: دوونغ تام).

في الواقع، غالباً ما يكون السعر الفائز في مزاد الأراضي هو السعر الأساسي الذي تشير إليه المنظمات والأفراد لتحديد سعر الشراء والبيع والنقل عند إجراء المعاملات العقارية.

سيؤدي ارتفاع أسعار الأراضي إلى زيادة تكاليف المدخلات، مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن والعقارات. وستُقلل فرص الشركات في الاستثمار في مشاريع ميسورة التكلفة ومنخفضة التكلفة، وستُجبر على الاستثمار في عقارات فاخرة وعالية الجودة لخدمة ذوي الدخل المرتفع في المجتمع، وذلك لاسترداد رأس المال وممارسة الأعمال بكفاءة. وسيُسبب هذا المزيد من الصعوبات للمواطنين، وخاصةً ذوي الدخل المنخفض والمتوسط، في إنشاء المساكن، وفقًا لتحليل وزارة الإنشاءات.

وليس فقط بالنسبة للناس، فإن ارتفاع أسعار الأراضي بشكل مفرط سيجعل من المستحيل على الشركات والمستثمرين الحصول على خطط استثمارية وتجارية فعالة، مما يؤدي إلى الفشل في جذب الاستثمار في البناء في المنطقة وانخفاض وتقييد العرض في المستقبل.

تتأثر أيضًا عمليات استملاك الأراضي، والتعويضات، والدعم، وإعادة التوطين في المشاريع التي تستخدم الأراضي لأغراض الدفاع الوطني والأمن والتنمية الاجتماعية والاقتصادية، عندما تكون نتائج مزادات الأراضي مرتفعة بشكل غير معتاد. وهذا قد يدفع بسهولة أصحاب الأراضي الذين حصلوا على تعويضات أو لم يحصلوا عليها إلى الشكوى والمطالبة بتعويضات أعلى من الخطة المعتمدة، مما يُسبب زعزعة الاستقرار الاجتماعي.

اقترحت وزارة البناء دراسة وتطوير الأنظمة المتعلقة بمزادات الأراضي لضمان توافقها مع الوضع العملي، في اتجاه زيادة الودائع، وتحديد أسعار الأراضي الأولية لتتناسب بشكل وثيق مع الوضع الفعلي للمنطقة، وتقصير فترة دفع مكاسب المزاد، والحد من المشاركين في المزاد لأغراض المضاربة...

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm