حظر التلاعب بسوق العقارات

اقتراح إجراء المعاملات العقارية من خلال البنوك

اقترح النائب ترينه لام سينه (من وفد آن جيانج ) أن يُضيف مشروع القانون أحكامًا تحظر التلاعب بسوق العقارات وتعطيله، وأن يُحدد بوضوح علامات التلاعب به وتعطيله. وصرح السيد سينه قائلًا: "في الماضي، تسببت أعمال التلاعب في عدم استقرار سوق العقارات وأثرت سلبًا على التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد".

قدم العديد من النواب نفس الاقتراح. اقترح ترينه شوان آن، العضو المتخصص في لجنة الدفاع والأمن الوطني (مندوب دونغ ناي )، إدراج التلاعب بسوق العقارات ضمن قائمة الأعمال المحظورة، مع توضيح التلاعب وتحديد أسعار العقارات. وقال: "أعتقد شخصيًا أن التلاعب بالعقارات لا يقل خطورة عن التلاعب بالأسهم المنصوص عليه في قانون العقوبات. حاليًا، يتم التلاعب بسوق العقارات بطريقة معقدة، مما يؤدي إلى فقاعة عقارية، فأسعار العقارات مرتفعة للغاية مقارنة بالواقع، ويجب حظرها قانونيًا، مع وضع لوائح محددة للقضاء عليها".

وفقاً للسيد آن، فإن التلاعب بسوق العقارات لا يقتصر على تحديد أسعار مرتفعة خلال المزادات ثم إلغاء الدفعات الأولية بهدف رفع الأسعار وتحقيق الأرباح، بل يشمل أيضاً استغلال مشروع واحد لـ"تحفيز" أسعار مشاريع أخرى، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار بشكل كبير. وأكد السيد آن: "أعتقد أنه إذا لم يُعالج هذا الأمر بدقة، فسيؤدي إلى فقاعة عقارية ويؤدي إلى حوادث خطيرة".

أعرب نائب رئيس اللجنة القضائية في الجمعية الوطنية، نجوين مانه كونغ (وفد كوانغ بينه )، عن قلقه إزاء بند مشروع القانون، قائلاً: "لدى الدولة سياسة لتسهيل قيام المنظمات والأفراد بسداد المدفوعات غير النقدية في المعاملات العقارية". وأوضح السيد كونغ أن المدفوعات غير النقدية تُعدّ حلاً بالغ الأهمية لمنع ومكافحة الفساد والسلوكيات السلبية. لذلك، اقترح على الدولة، في المعاملات الكبيرة، مثل معاملات العقارات، أن تتجه نحو اشتراط المدفوعات غير النقدية بدلاً من مجرد تسهيلها.

المندوب ترينه شوان آن (وفد دونغ ناي)

أعرب المندوب ترينه شوان آن عن موافقته على لوائح الدفع في المعاملات العقارية، والتي تنص على إلزام مستثمري المشاريع وشركات العقارات بتلقي الأموال من العملاء عبر حسابات مصرفية في فيتنام. واقترح السيد آن قائلاً: "أعتقد أن جميع المعاملات المتعلقة بالعقارات يجب أن تُدفع من خلال البنوك، وليس فقط من خلال المستثمرين والشركات. لقد قطعنا خطوة مهمة في تطبيق معاملات الدفع غير النقدية، وأقترح أن نواصل تطويرها".

يجب سداد جميع المعاملات العقارية عبر البنوك، وليس فقط من خلال المستثمرين والشركات. لقد قطعنا شوطًا كبيرًا نحو المدفوعات غير النقدية، وأقترح إحداث ثورة أكبر في هذا المجال.

المندوب ترينه شوان آن، عضو متفرغ في لجنة الدفاع والأمن الوطني (وفد دونغ ناي)

"الوسطاء يتبادلون الأوراق المالية ويتسببون في اضطراب السوق"

فيما يتعلق بلوائح قاعات تداول العقارات، وفي تقرير استلام ومراجعة مشروع القانون السابق، صرّح رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، بأنه بناءً على آراء العديد من نواب الجمعية الوطنية، ألغى مشروع القانون، بعد شرحه وقبوله، اللوائح التي تُلزم بعقد الصفقات العقارية في القاعة، وشجعها فقط. وأضاف السيد ثانه: "إن اشتراط عقد الصفقات العقارية سيؤدي إلى مخاطر الاستغلال، ولا يضمن تطوير سوق عقاري سليم وآمن ومستدام". كما ينص مشروع القانون على وجوب توثيق وتصديق المعاملات العقارية التي يكون فيها الطرف المشارك فردًا. أما في الحالات التي يكون فيها أحد الأطراف المشاركة شركة عقارية، فلا يُشترط توثيق وتصديق.

في تعليقه، قال النائب هوانغ فان كونغ (وفد هانوي) إنه لا ينبغي اشتراط توثيق عقود المعاملات العقارية، بل يمكن تأكيدها من خلال قاعات التداول. وحلل السيد كونغ أن قاعة التداول هي أحد العناصر الثلاثة التي تُشكل سوق العقارات، إلا أن قانون الأعمال العقارية الحالي لم يُنظم وظيفة القاعة بشكل صحيح، حيث يسمح لها بالمشاركة في البيع والشراء، وليس فقط الوساطة. وأكد السيد كونغ: "كان ينبغي أن تكون القاعة وسيطًا فقط، لكنها الآن تُمارس البيع والشراء، ويُطلق عليها الناس "التداول والالتقاط" الذي يُعطل السوق".

من هنا، اقترح النائب كونغ تنظيم القانون بشكل أكثر صرامة، بحيث تقتصر مهمة البورصة على الوساطة، وتتحمل مسؤولية المعلومات المُقدمة للعملاء والدولة. في الوقت نفسه، لا يُسمح للبورصة بالمشاركة في عمليات البيع والشراء، ولا تتقاضى سوى رسوم، بما في ذلك رسوم تأكيد المعاملات، وهي رسوم تُعادل رسوم التوثيق ورسوم الوساطة، وفقًا للاتفاقية. ووفقًا للسيد كونغ، يُحمّل هذا النهج البورصة مسؤولية أداء دور الوسيط على أكمل وجه، وتقديم المشورة للعملاء، وتزويد الدولة بمعلومات السوق.

في نقاش مع النائب كونغ، قال النائب نجوين فان ثان (وفد تاي بينه) إن التوثيق يواجه حاليًا العديد من المشاكل، ولكن تجاهله أو منح قاعة التداول صلاحيات أكبر "يُصبح أمرًا بالغ الخطورة". واقترح السيد ثان أن تُثبت المعاملات من خلال التوثيق فقط، وأن قاعة التداول لا يُمكن أن تُمثل قانون الدولة.

قال إن النائب هوانغ فان كونغ كان "يفكر نظريًا" عندما اقترح منع قاعات التداول من المشاركة في عمليات البيع والشراء. وأضاف: "في الواقع، من المستحيل منع ذلك لأن الناس لديهم طرق عديدة للشراء والبيع من خلال الأسعار التي يعرفونها. جميع النواب يعلمون أنه في الماضي، كانت المباني الشاهقة، وخاصة تلك التي تملكها شركات حكومية أو شركات خاصة كبيرة، تطلب من المستثمر في اليوم التالي أن يقول إنها بيعت بالكامل، ولكن عندما يذهبون إلى قاعات العقارات، لا تزال متاحة بأسعار مرتفعة، حتى لو كانت بنصف السعر أو ضعفه. هذا أمر خطير للغاية". واقترح السيد ثان السماح لقاعات التداول بالتداول بحرية، "فالنبيذ الجيد لا يحتاج إلى نقاش"، فإذا كانت الصفقة جيدة، سيأتي الزبائن، وإذا لم تكن جيدة، فلن يأتي الزبائن.

بعد الاطلاع على آراء الوفود، صرّح رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، بأنّ الوفود جميعها تسعى إلى تحسين جودة واحترافية قاعات التداول. ولذلك، ستنظر لجنة الصياغة في كيفية تمكين هذه القاعات من أداء دور الوساطة، وتجنب المشاركة المباشرة في عمليات البيع والشراء، التي قد تُسبب اضطرابًا في السوق.

هل يجب علينا قبول وديعة الشقة قبل بناء الأساس؟

فيما يتعلق بمعاملات الإسكان المستقبلية، يقترح مشروع القانون خيارين. أولاً، يُسمح للمستثمر بتحصيل الدفعات الأولية من العملاء عند استيفاء المشروع جميع شروط التشغيل (بما في ذلك إحدى الوثائق التالية: حقوق استخدام الأرض، رخصة البناء، وثائق قبول بناء أساسات الشقق أو المباني متعددة الاستخدامات مع المنازل، إلخ). ثانياً، يُسمح للمستثمر بتحصيل الدفعات الأولية عند وجود تصميم أساسي مُقَيَّم للمشروع وامتلاكه إحدى وثائق حقوق استخدام الأرض؛ على ألا يتجاوز الحد الأقصى للدفعة الأولية 10% من سعر البيع أو الإيجار.

في رأيه، اقترح النائب تران هونغ نجوين (وفد بينه ثوان) التنظيم وفقًا للخيار الأول، لأنه أقل خطورة على العملاء. ووفقًا له، إذا تم تحصيل العربون مباشرةً من وقت تقييم التصميم الأساسي للمشروع، فسيؤدي ذلك إلى فترة طويلة جدًا بين استلام العربون وتنفيذ المشروع فعليًا. في الوقت نفسه، شهد سوق العقارات مؤخرًا العديد من التطورات المعقدة، ولا تزال هناك حالات يستغل فيها مستثمرو المشاريع العقارية شكل الودائع وعقود المساهمة في رأس المال لتعبئة رأس المال بشكل تعسفي، مما يتسبب في حدوث اضطرابات. بعد استلام العربون، بعد 5 سنوات، وحتى 10 سنوات، لم يتم تنفيذ المشروع.

على النقيض من ذلك، أيّد النائب فام فان هوا (وفد دونغ ثاب) الخيار الثاني، لأن "المستثمرين يُعجبون به، والعملاء يقبلونه أيضًا". وحلل السيد هوا أن المستثمرين لا يملكون دائمًا رأس مال كامل، بل يضطرون للاقتراض من البنوك لتأسيس المشروع. وتُعدّ دفعة الـ 10% صغيرة مقارنةً بقيمة المنزل، مما يُهيئ للمستثمرين فرصة الحصول على المال اللازم لتنفيذ المشروع، ويعزز الثقة بين الطرفين، فضلًا عن حصول العملاء الذين يُودعون على خصم. وقال السيد هوا: "عندما يمتلك المستثمر إحدى وثائق حقوق الانتفاع بالأرض، وهي قرار بتأجير الأرض ودفع رسوم الانتفاع بها، أعتقد أنه ليس مُخادعًا".

المندوب فام فان هوا (وفد دونغ ثاب)

وبالمثل، اقترحت النائبة نجوين ثي فيت نغا (وفد هاي دونغ) أيضًا اختيار الخيار الثاني، لأنه سيهيئ الظروف المناسبة لنمو الشركات والمستثمرين. وأقرت السيدة نغا بأنه على الرغم من أن هذا الخيار قد يحمل مخاطر أكبر على العملاء، إلا أنه سيتم التغلب عليه من خلال تشديد الإدارة وزيادة مسؤولية الجهات الحكومية. على العكس، سيكون الخيار الأول أكثر أمانًا للعملاء، ولكنه في الوقت نفسه سيُضيّق فرص الشركات، مما يبدو أنه يتعارض مع التشجيع وخلق آليات لنمو الشركات.

اقترحت المندوبة هوينه ثي فوك (وفد با ريا-فونغ تاو) تحديد مبلغ الإيداع بما لا يتجاوز 5% بدلاً من 10% كما هو مذكور في المسودة. هذا المبلغ يكفي فقط للحفاظ على ثقة كلٍّ من المودع والمودع لديه، والوفاء بالتزاماتهما، وفي الوقت نفسه ضمان عدم استخدام الوديعة لأغراض تعبئة رأس المال.

قال رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، إن لكلا الخيارين جوانب إيجابية وسلبية. أما الخيار الأول، فيتمثل في قدرته على حماية مصالح الطرف الضعيف، أي المشتري، ولكن من الناحية التجارية، لا يمكن ضمان الوصول إلى المستثمرين المحتملين. أما الخيار الثاني، فيتمثل في تهيئة الظروف المناسبة للشركات، ولكن من التصميم الأساسي إلى تصريح البناء، هناك العديد من الخطوات المطلوبة، وقد تتأخر، مما يؤثر على مصالح الشعب. وأضاف السيد ثانه: "إذا لم يكن الأمر واضحًا أو متفقًا عليه، فإننا نقترح التصويت على هذا المحتوى حتى تتمكن الجمعية الوطنية من إبداء رأيها".

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm