الحاجة إلى التوفيق بين مصالح جميع الأطراف

يواجه المستثمرون صعوبة في "تحمل" التكاليف ودفع الفوائد على القروض

نغوي دوا تين (NDT): حاليًا، بينما يطمح ملايين الأشخاص من ذوي الدخل المحدود والمتوسط ​​إلى امتلاك منزل، فإنّ المعروض من المساكن بأسعار معقولة والمساكن الاجتماعية على وشك النفاد. ما سبب هذا الوضع برأيك؟

السيد فو هونغ ثانغ - مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع، مجموعة DKRA: لقد حدثت مشكلة نقص المعروض من المساكن بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي لتلبية احتياجات الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​واستمرت لسنوات عديدة.

هناك العديد من العوامل التي تؤثر على هذا القطاع، ولكن هناك عاملين رئيسيين يؤثران بشكل مباشر على العرض في هذا القطاع.

أولاً، تكاليف المدخلات مرتفعة. ورغم أن أسعار العقارات أظهرت مؤشرات على الانخفاض خلال العامين الماضيين، لا بد من الاعتراف بأن دورة التطوير العقاري السابقة (2014-2020) ساهمت في بقاء أسعار المساكن مرتفعة.

يؤدي هذا إلى تكاليف استثمار وبناء باهظة لمستثمري المشاريع العقارية. فمع تزايد تكاليف شراء الأراضي والمواد الخام والعمالة، يصعب خفض سعر العقارات الجاهزة.

السيد فو هونغ ثانغ - مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع، مجموعة DKRA.

ثانيًا، الوضع القانوني للمشاريع العقارية طويل الأمد ويستغرق حله وقتًا طويلًا. بدءًا من مرحلة ملكية الأرض، يتعين على المستثمرين التقدم بطلبات للحصول على وثائق الموافقة من مختلف الجهات الحكومية، فضلًا عن خطة التعويضات وتطهير الموقع، مما يؤدي إلى استغراق إتمام المشروع قانونيًا سنوات طويلة.

بالنسبة لشركات محددة، مثل العقارات، فإن معظمها يعتمد على الرافعة المالية العالية، والاقتراض من قنوات السندات والبنوك كبير جدًا. وبينما يتأخر المشروع بسبب عدم اكتمال الإجراءات القانونية، لا يزال على الشركة تحمل فوائد ضخمة من القرض. سيتم تضمين جميع المرفقات المذكورة أعلاه في سعر المنتج بعد اكتماله.

ولذلك، فمن الصعب للغاية على الشركات خفض أسعار منتجاتها إلى مستوى منخفض أو تلبية مفهوم "القدرة على تحمل التكاليف" كما يرغب غالبية الناس، وخاصة في السياق الحالي حيث التكاليف مرتفعة للغاية بالفعل.

المستثمر: هذا يُظهر أن مستثمري العقارات يُعانون من مشكلة التكلفة. هل يُمكنك توضيح بعض التكاليف التي تتحملها شركات العقارات، وكيف يُؤثر ذلك على انخفاض أسعار المنازل، سيدي؟

السيد فو هونغ ثانغ: لقد ارتفعت تكاليف المدخلات مثل رسوم استخدام الأراضي، وتعويضات إخلاء الموقع، وفوائد القروض المصرفية، وتكاليف العمالة، وشراء مواد البناء... كلها ارتفعت بشكل حاد، حتى أنها زادت عدة مرات في الآونة الأخيرة.

يستغرق المشروع من وقت وضع سياسة البناء حتى الانتهاء القانوني كما هو متوقع حوالي 3 سنوات فقط في المتوسط، ولكن في الواقع، يمكن للشركات التي تريد البناء رسميًا أن تنفق ما يصل إلى عشر سنوات في الأعمال الورقية، مما يؤدي إلى إهدار الموارد.

من أجل امتلاك الأرض، يجب على الشركات دفع سلسلة من التعويضات وتكاليف تطهير الموقع من خلال تلقي تحويلات حقوق استخدام الأراضي، ودفع رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، ورسوم حماية أراضي الأرز إلى الدولة.

علاوة على ذلك، تزداد تكاليف البناء من حيث العمالة والمواد وغيرها بمرور الوقت. ففي مشاريع الشقق، تُشكل تكاليف البناء حوالي 50%، وحوالي 30% في منازل التاون هاوس، و20% في الفلل.

ناهيك عن العبء المالي الذي تتحمله الشركات عند سداد أصل الدين وفوائده. كلما طال أمد إنجاز المشروع، زادت هذه التكلفة المالية. وأخيرًا، تُدرج هذه التكلفة في سعر البيع الذي يدفعه العملاء عند شراء منزل.

من المستحيل على الشركات قبول الخسائر فقط من أجل طرح منتجاتها.

في ظل تباطؤ سوق العقارات خلال العامين الماضيين، حاول العديد من المستثمرين تقديم حوافز جذابة لمشتري المنازل وتمديد فترات السداد لتحفيز الطلب.

في الواقع، هذه سياسة تُلحق الضرر بأرباح المستثمرين، لكنهم ما زالوا يقبلونها سعياً وراء السيولة. الآن، وبعد أن أصبحت التكلفة مرتفعة للغاية، لا يسع الشركات سوى خفض أسعار منتجاتها لتحقيق التوازن بين مصالح كلٍّ من المشترين والبائعين بمستوى معتدل.

من الصعب جدًا إجبار شركات العقارات على خفض أسعار المنازل إلى مستوى "معقول"، لأن العمل التجاري بحاجة إلى تحقيق الربح. من المستحيل توقع أن تقبل الشركات الخسائر لمجرد بيع منتجاتها.

في الماضي، كان العديد من المستثمرين يتوقعون أرباحًا تصل إلى عشرات بالمئة قبل أي خطوة، لكنهم الآن مصممون على تحقيق التعادل، بل وحتى خسارة المال في بعض المراحل المبكرة. الهدف الأسمى للمستثمرين اليوم هو البيع بأقل سعر ممكن، وجمع الأموال في أسرع وقت ممكن لخلق تدفق نقدي، وهو الخيار الأمثل للعملاء الراغبين في امتلاك العقارات.

توقعات بزيادة المعروض من المساكن بفضل السياسة

المستثمر: يظهر الواقع أنه حتى في السياق العام القاتم لسوق العقارات في عام 2023، لا يزال قطاع الإسكان الميسور يحظى باهتمام خاص من العملاء، وتتمتع المشاريع في هذا القطاع دائمًا بحجم معاملات مستقر.

لكن يبدو أن المستثمرين مهتمون بتطوير المنازل الفاخرة والشقق الراقية... لماذا برأيك ظهرت هذه المفارقة؟

السيد فو هونغ ثانغ: إن الجمود القانوني الذي حدث في وقت واحد في آلاف المشاريع في جميع أنحاء البلاد أدى إلى وجود عدد قليل جدًا من المشاريع المؤهلة للإطلاق في السنوات الأخيرة، وفي قطاعات معينة فقط.

بسبب قلة عدد المشاريع ذات الأسعار المعقولة، فإن سرعة المبيعات ستكون سريعة جدًا بالتأكيد، والمعاملات المزدحمة تجعلنا نعتقد بسهولة أن المشاريع منخفضة التكلفة فقط هي التي تهم الناس.

ومع ذلك، من الضروري أيضًا مراعاة حقيقة أن عدد الشقق التي يقل سعرها عن 50 مليون دونج للمتر المربع في المشاريع الواقعة في "مناطق حيوية" مثل هانوي ومدينة هو تشي منه يكاد يكون معدومًا. ستتراوح تكلفة جميع المشاريع المذكورة أعلاه بين 70 و80 مليون دونج للمتر المربع، بل وحتى 100 مليون دونج للمتر المربع، وهي ما يُعرف أيضًا بالعقارات الفاخرة.

تقع جميع المشاريع المذكورة أعلاه في مواقع مميزة، مما يُصعّب على المستثمرين تخفيض أسعار المنتجات. وفي الآونة الأخيرة، ينحسر عدد المشاريع الفاخرة المؤهلة للطرح، مما يُقلّل من حجم التعاملات في هذا القطاع.

ولذلك، فمن غير الممكن النظر إلى عدد المعاملات في السوق للتأكد من أن قطاع العقارات الفاخرة أقل اهتماماً من قطاع الإسكان الاقتصادي أو الاجتماعي.

إذا تم خفض التكاليف، فإن أسعار العقارات سوف تنخفض على الفور.

بالإضافة إلى ذلك، بالنسبة لبعض المستثمرين، فإن العديد من الشركات قد وضعت نفسها منذ البداية لتطوير قطاع المنازل متعددة الطوابق والمنازل ذات القيمة العالية ولديها استراتيجية طويلة الأجل لتطوير هذا القطاع، لذلك على الرغم من أنهم يريدون حقًا تطوير المزيد من القطاعات ذات القيمة المنخفضة لتلبية الطلب في السوق، إلا أنهم لا يزال يتعين عليهم قبول متابعة التوجه الأصلي.

إلى جانب ذلك، تم تنفيذ بعض المشاريع غير المكتملة برأس مال استثماري مرتفع للغاية، مما يجعل من الصعب على المستثمرين التحول بسهولة إلى قطاعات عقارية أخرى.

المستثمر: برأيك، ما هي الحلول اللازمة لحل مشكلة نقص المساكن بأسعار معقولة؟ لقد أُقرّ قانون الأراضي المُعدّل وسيتم تطبيقه عمليًا. كيف تُقيّم تأثيره على المعروض في سوق العقارات؟

السيد فو هونغ ثانغ: بناءً على السياسات الرئيسية للدولة، يمكننا أن نتوقع تمامًا أنه في السنوات الثلاث إلى الخمس المقبلة، سيزداد المعروض من المساكن الاجتماعية والمساكن بأسعار معقولة بشكل كبير، مما يعوض النقص في احتياجات الإسكان لدى غالبية الناس في الآونة الأخيرة.

ولتحقيق هذه الغاية، يظل دور الدولة هو الأهم، إذ تتحمل المهمة الأساسية المتمثلة في تشغيل وتوجيه تنمية السوق من خلال السياسات والمؤسسات والاستراتيجيات...

الأهم هو حل جميع الجوانب القانونية للمشروع، وتقصير مدة الإجراءات الإدارية، بما يُمكّن الشركات من تنفيذ أعمال البناء بسرعة. ولا شك أن القوانين الجديدة المُعدّلة والمُكمّلة ستُحدث تأثيرًا إيجابيًا فوريًا على العرض في السوق بعد تطبيقها رسميًا.

ثانياً، من الضروري مراجعة تكاليف استخدام الأراضي ويجب أن تكون هناك المزيد من برامج الدعم الضريبي للشركات التي تعمل على تطوير قطاعات الإسكان بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي.

ثالثا، ينبغي لفيتنام أن تفكر في إنشاء صناديق إضافية لتنمية الإسكان لمالكي المنازل لأول مرة مثل سنغافورة.

وأخيرا، ينبغي لنا في بلادنا أن نعمل على إنشاء المزيد من صناديق الأراضي النظيفة وطرحها في المزاد العلني حتى تتمكن الشركات من الوصول إلى الأراضي بسهولة.

أما بالنسبة للشركات، فالعلاقة بين العرض والطلب هي السائدة. فإذا ارتفعت تكاليف المدخلات، ارتفع سعر البيع، والعكس صحيح. وإذا انخفضت التكاليف، سينخفض ​​سعر المنتجات العقارية الجاهزة فورًا. وللسيطرة على هذه التكاليف، لا تزال الدولة تلعب دورًا هامًا في تحديد ارتفاع أو انخفاض سوق العقارات .

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html