 |
| لإنقاذ أنفسهم، يجب على شركات العقارات مراجعة مواردها ومشاريعها القائمة بشكل استباقي. (المصدر: دان تري) |
ماذا ينبغي للشركات أن تفعل لتجنب "الغرق في كومة من الأصول"؟
وفقًا للمعلومات الموجودة على موقع Congluan.vn، منذ منتصف مايو 2022 حتى الآن، وبسبب العديد من الأسباب مثل الوباء، ودورة نمو السوق، وتراجع النمو الاقتصادي ، وصعوبات السوق؛ وسلسلة من السياسات المشددة على الائتمان، وسندات الشركات... تسببت في سقوط سوق العقارات في حالة من الركود.
ظلت أسعار الفائدة مرتفعة منذ نهاية عام 2022، وانخفضت قليلاً في بداية هذا العام ولكنها لا تزال عند مستوى مرتفع يمكن للشركات تحمله.
إن ضغوط ارتفاع التكاليف المالية في حين أن التدفق النقدي "نادر" بسبب عدم القدرة على بيع السلع، وعدم القدرة على تعبئة رأس المال من السندات، وعدم تلبية معايير قروض الائتمان... يجعل "صحة" الشركات أضعف بشكل متزايد.
إن الوضع الصعب المستمر لا يؤثر فقط على المشاركين في سوق العقارات، بل يتسبب أيضًا في ركود في سلسلة من الصناعات الأخرى ذات الصلة.
وتظهر بيانات استطلاع VARs مع الأعضاء الذين يعملون في شركات الخدمات العقارية أنه إذا استمر وضع السوق صعبًا، فإن ما يصل إلى 23% من الشركات لا يمكنها الحفاظ على العمليات إلا حتى نهاية الربع الثالث من عام 2023، بينما يمكن لـ 43% من الشركات البقاء على قيد الحياة حتى نهاية عام 2023.
إذا لم يُعثر على مخرج في الوقت المناسب، فمن المرجح أن يواجه السوق سيناريو خروج مجموعة من الكيانات، بدءًا من شركات الاستثمار والتطوير العقاري وصولًا إلى شركات الخدمات العقارية والوسطاء العقاريين. سيفقد العديد من العمال وظائفهم، مما يؤثر على الضمان الاجتماعي.
أصدرت الحكومة مؤخرًا سلسلة من السياسات لمساعدة الشركات على تأجيل سداد ديونها. ولإنقاذ نفسها، يجب على شركات العقارات مراجعة مواردها ومشاريعها القائمة بشكل استباقي. ينبغي الاحتفاظ فقط بالمشاريع المحتملة التي تمتلك الشركات القدرة على تنفيذها. ادعُ للاستثمار، والمشاريع المشتركة، والشراكات، وبيع جزء من المشاريع التي لا يمكن الاستمرار فيها أو كلها.
قال السيد نجوين فان دينه، رئيس مجلس إدارة اتحاد تجار القيمة المضافة (VARs)، إن على الشركات السعي بنشاط لاستقطاب العملاء/المستثمرين أو التواصل مع الوحدات المهنية لدعم التواصل مع الراغبين في التعاون في الاستثمار أو إعادة شراء المشروع. وللتوصل إلى اتفاق سريع، يتعين على الشركات خفض توقعاتها، بل وحتى قبول البيع بخسارة، "مع عدم مواجهة الصعوبات مع الاستمرار في المطالبة بالربح".
في الواقع، العديد من الشركات، التي تحاول الصمود، رغم قلة إمكانياتها، تجد نفسها في مأزق مع كل أنواع "الفوائد المتتالية". ثم تتكبد ثمار ديون ضخمة، بفوائد تفوق أصل الدين بأضعاف مضاعفة.
يظهر تقرير VARs أن سوق عمليات الدمج والاستحواذ (M&A) سجل منذ أكثر من عام زيادة تدريجية في الحرارة.
تُنفق بعض الشركات مبالغ طائلة على عمليات الدمج والاستحواذ سعيًا وراء فرص توسيع السوق وتحسين هامش ربح أعمالها. وتتمتع العديد من مجموعات المستثمرين بتدفقات نقدية "كبيرة"، وتبحث عن فرص استثمارية، وهي مستعدة للاستثمار في مشاريع محتملة.
من بينها، تجدر الإشارة إلى تدفق رؤوس الأموال من المستثمرين الأجانب إلى فيتنام، والذي سيستمر في التدفق مستقبلًا. ويستهدف معظم هؤلاء المستثمرين مشاريع ذات وثائق قانونية مكتملة نسبيًا لتجنب المخاطر.
علق السيد دينه قائلاً: "هذه فرصة للمستثمرين لإقامة العديد من المشاريع "النظيفة"، أو بيعها أو التعاون، مما يخلق قيمة مضافة للطرفين. إنه توجه لمساعدة الشركات على إدارة تدفقاتها النقدية لسداد الديون، وتجنب الانهيار والانحلال، أو توفير تدفقات نقدية لمواصلة تنفيذ مشاريع أخرى. ومنع فقدان وإهدار موارد الأراضي، واستعادة الإنتاج والأنشطة التجارية، وطرح المنتجات في السوق".
مشتري المنازل ينتظرون تخفيضات أسعار الفائدة
شهدت أسعار الفائدة على القروض المصرفية انخفاضًا حادًا ومستمرًا خلال الأشهر الأخيرة، مما يُفسر انخفاض أسعار الفائدة على القروض. إلا أن الواقع يُشير إلى أن أسعار الفائدة على القروض، وخاصةً قروض الإسكان للأفراد، لا تزال مرتفعة، والضغط المالي يزداد ثقلًا.
وبحسب المسح، فإن معدل الفائدة على قرض المسكن للعملاء الحاليين في بنك فيتنام التجاري المشترك للتجارة الخارجية (فيتكومبانك) يبلغ حوالي 10.7٪ سنويًا؛ وبنك فيتنام التجاري المشترك للاستثمار والتنمية (BIDV) يتراوح من 9.1٪ إلى 10.9٪ سنويًا؛ وبنك فيتنام التجاري المشترك التجاري (MB) يتراوح من 13٪ إلى 14٪ سنويًا؛ وبنك فيتنام التكنولوجي والتجاري المشترك (Techcombank) يتراوح من 10٪ إلى 12.1٪ سنويًا؛ وبنك آن بينه التجاري المشترك (ABBank) يتراوح من 14.6٪ إلى 15.4٪ سنويًا...
للمقترضين الجدد، يبلغ أفضل سعر فائدة على القروض في يونيو 2020 4.99% سنويًا لدى بنك فيتنام البحري التجاري (MSB). في الوقت نفسه، يقدم بنك تيان فونغ التجاري (TPBank) وبنك سايغون التجاري (SCB) قروضًا عقارية بفائدة تتراوح بين 7.8% و7.9% سنويًا؛ بينما يقدم بنك أورينت التجاري (OCB) 8.49% سنويًا... وهذه جميعها أسعار فائدة تفضيلية تُطبق لفترة قصيرة، وبعدها يُحسب سعر الفائدة المتغير وفقًا لسعر السوق، ويُقدر بحوالي 13.5% سنويًا.
إن الخطوة المتتالية التي اتخذها البنك المركزي بخفض أسعار الفائدة التشغيلية ثلاث مرات في أقل من ثلاثة أشهر، إلى جانب انخفاض أسعار الفائدة على ودائع البنوك بشكل حاد مقارنة بـ"الذروة" في بداية العام، يخلق توقعات بانخفاض أسعار الفائدة على الإقراض.
لكن في الواقع، لا يزال العملاء يضطرون إلى "التكبّد" لسداد قروضهم المصرفية شهريًا، وينتظرون انخفاض أسعار الفائدة. بل إنهم أحيانًا "يجلسون على أهبة الاستعداد" لأنهم لا يعرفون إن كانت أسعار الفائدة ستنخفض أم ستستمر في الارتفاع.
شرح أحد قادة البنوك عدم مواكبة أسعار فائدة القروض لانخفاض أسعار فائدة الودائع، قائلاً إن معظم المؤسسات الائتمانية اضطرت إلى حشد مواردها بأسعار فائدة مرتفعة في الفترة الأخيرة من عام ٢٠٢٢. لذلك، تحتاج أسعار فائدة القروض إلى فترة زمنية محددة، ولكل بنك خطوات تعديل مختلفة تبعاً لتكلفة رأس المال المُدخل والقدرة المالية. وعلى وجه الخصوص، تزداد صعوبة خفض أسعار الفائدة على القروض القديمة في ظل ارتفاع تكلفة رأس المال.
وبحسب فريق التحليل في شركة فيتكومبانك للأوراق المالية المحدودة (VCBS)، انخفضت أسعار الفائدة على الإقراض بشكل أبطأ من أسعار الفائدة على الودائع بسبب تأخير السياسات؛ وفي الوقت نفسه، ركز خفض أسعار الفائدة بشكل رئيسي على عدد من الشركات والصناعات ذات الأولوية.
علاوةً على ذلك، أظهرت التقارير المالية للربع الأول من عام 2023 لـ 27/28 بنكًا مُدرجًا أن تكلفة سداد فوائد الودائع ارتفعت بأكثر من 50% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي؛ منها 9 بنوك زادت بأكثر من 100% مقارنةً بالفترة نفسها. كما ارتفعت تكاليف سداد فوائد القروض، وفوائد إصدار الأوراق المالية ذات القيمة... في معظم البنوك. وهذا يُفسر جزئيًا عدم انخفاض أسعار الفائدة على الإقراض كما هو متوقع.
وبتقييم توقعات أسعار الفائدة، ووفقاً للسيناريو الأساسي، تعتقد شركة إس إس آي للأوراق المالية أن أسعار الفائدة قد تنخفض بمقدار 50-100 نقطة أساس أخرى من الآن وحتى نهاية العام وتستمر في الانخفاض في عام 2024.
يريد كان ثو بناء مدينة مطار تبلغ مساحتها حوالي 10000 هكتار
وبحسب بوابة المعلومات الإلكترونية لمدينة كان ثو، اقترح السيد تران فيت ترونج - رئيس اللجنة الشعبية لمدينة كان ثو - التخطيط لإنشاء مدينة مطار تبلغ مساحتها حوالي 10 آلاف هكتار في منتدى "آفاق الاستثمار في بناء البنية التحتية - التنمية الاقتصادية في دلتا ميكونج".
 |
| مدينة كان ثو ليلاً. (المصدر: بوابة المعلومات الإلكترونية لمدينة كان ثو) |
على وجه التحديد، اقترح السيد تران فيت ترونغ أن تُعطي وزارة الإنشاءات الأولوية للتنسيق والتشاور لتقديم مشروع استثماري لتطوير وتوسيع مطار كان ثو الدولي إلى الحكومة للموافقة عليه مبكرًا، بما يتوافق مع المعايير الإقليمية/الإقليمية، مع إنشاء موانئ إضافية لخدمة نقل البضائع الجوية، وفقًا لتخطيط نظام المطارات الوطني. يُعد هذا شرطًا أساسيًا لمدينة كان ثو لتكون أساسًا لتخطيط مدينة مطارات بمساحة حوالي 10,000 هكتار.
يوجد في كان ثو حاليًا مطار كان ثو الدولي، الذي بُني في ستينيات القرن الماضي بمدرج يبلغ طوله 1800 متر × 30 مترًا. ثم جُدد المشروع ورُقّي إلى مدرج بطول 3000 متر وعرض 45 مترًا، مما يضمن قدرته على استقبال طائرات مثل A320 وA321 وما يعادلها، ويربط كان ثو بهانوي ومناطق أخرى. تبلغ مساحة محطة الركاب حوالي 21000 متر مربع ، وتخدم ما بين 3 و5 ملايين مسافر سنويًا.
وفقًا للخطة السابقة التي ذكرتها اللجنة الشعبية لمدينة كان ثو، سيُخصص لمدينة المطار مساحة أرض تبلغ حوالي 2000 هكتار لبناء مركز لربط وإنتاج ومعالجة وتوزيع المنتجات الزراعية في منطقة دلتا ميكونغ. وستُعطى الأولوية على وجه الخصوص لبناء نظام لوجستي للطيران، وموانئ نهرية، ونظام مستودع مركزي لحفظ المنتجات الزراعية.
إزالة الصعوبات المتعلقة بتخطيط التقسيم الفرعي C4 والتخطيط العام لمدينة Bien Hoa
في جلسة العمل مع الإدارات والفروع بشأن أعمال التخطيط المحلي في نهاية الأسبوع الماضي، طلب السيد كاو تيان دونج، رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة دونج ناي، من اللجنة الشعبية لمدينة بين هوا التنسيق بشكل عاجل مع إدارة البناء لمواصلة العمل مع مستثمري المشروع بشأن المقترحات الخاصة بتعديل التخطيط التفصيلي، وأسباب تعديل تخطيط التقسيم الفرعي C4 والتخطيط العام لمدينة بين هوا.
في الوقت نفسه، أشار السيد دونغ إلى ضرورة قيام إدارة الإنشاءات بالتنسيق مع الإدارات والفروع واللجنة الشعبية لمدينة بين هوا لمراجعة اللوائح القانونية. وعلى وجه الخصوص، إيلاء الاهتمام للوائح المتعلقة بشروط تعديل التخطيط التفصيلي للمشروع لضمان توفير مساحات كافية من الأراضي الخضراء والأشغال العامة والبنية التحتية الاجتماعية وفقًا للمخطط المعتمد سابقًا. ويجب استكمال هذه اللوائح وتقديمها إلى اللجنة الشعبية الإقليمية بحلول 12 يونيو/حزيران.
يغطي القسم الفرعي C4 من المخطط العام لمدينة بين هوا مساحة تبلغ حوالي 1500 هكتار، تشمل كامل بلدية لونغ هونغ وجزءًا من حي تام فوك بمدينة بين هوا بمقاطعة دونغ ناي. في الماضي، نفذ المستثمرون في هذا القسم مشاريع حضرية وسكنية، مثل: مشروع منطقة لونغ هونغ السكنية، ومنطقة دونغ ناي ووتر فرونت الحضرية، ومنطقة أكوا سيتي الحضرية، ومنطقة الخدمات التجارية الراقية في جزيرة فوك هونغ...
وافقت اللجنة الشعبية لمقاطعة دونغ ناي على مشروع تعديل التخطيط العام لمدينة بين هوا في يوليو 2014، كما تمت الموافقة على تخطيط التقسيم الفرعي C4 في سبتمبر 2016. ومع ذلك، عند الموافقة على التخطيط العام وتخطيط التقسيم الفرعي C4، لم تكن وثائق التخطيط التفصيلية (1/500) للمشاريع المعتمدة سابقًا قد حُدِّثت بالكامل، مما أدى إلى تناقضات واختلافات في التخطيط على جميع المستويات. ونتيجةً لهذه الاختلافات، اضطرت العديد من مشاريع المناطق الحضرية إلى تعليق أعمال البناء والأعمال مؤقتًا، بما في ذلك مشروع مجموعة نوفالاند.
في رسالة رسمية أُرسلت إلى رئيس الوزراء في مايو الماضي، طرح السيد دونغ عددًا من القضايا المتعلقة بالمشاريع العقارية في مدينة بين هوا. من بينها اقتراح لرئيس الوزراء للنظر في اعتماد سياسة لجنة دونغ ناي الشعبية الإقليمية لإعداد ملف لتعديل التخطيط العام لمدينة بين هوا محليًا. في الوقت نفسه، أقرت لجنة دونغ ناي الشعبية الإقليمية بوجود خلل محلي في عملية وضع الخطط وتقييمها واعتمادها.
بالنسبة لمستثمري المشاريع العقارية في المنطقة، طلب رئيس مجلس إدارة دونغ ناي تقريرًا شاملًا عن الوضع الفعلي لتنفيذ المشاريع. وبناءً على ذلك، ستُلخص اللجنة الشعبية الإقليمية التقرير وتُقدمه إلى وزارة البناء ورئيس الوزراء. وفيما يتعلق بشروط بيع المساكن المستقبلية في المنطقة وفقًا للمخطط التفصيلي المُعتمد، وجّه السيد دونغ إدارة البناء للنظر في إجراءات المعالجة اللازمة لتمكين الشركات من مواصلة بيع المساكن المستقبلية وفقًا للقانون.
إن التدخل الجذري من جميع مستويات الحكومة والهيئات الوظيفية على أمل حل الصعوبات والنواقص في أقرب وقت من شأنه أن يجلب الثقة للشعب والشركات، ويساعد في استعادة الإنتاج والأعمال، ويساهم في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)