رئيس اتحاد المزارعين الأفغان: من الضروري أن نبقى متسقين في مبدأ أن الدولة تحدد أسعار الأراضي وفقا لآليات السوق.

وفي معرض تعليقها على تعديلات قانون الأراضي لعام 2024، اقترحت جمعية تقييم الأراضي في فيتنام تطبيق مبدأ تسعير الدولة للأراضي وفقًا لآلية السوق بشكل ثابت، والحفاظ على اللوائح الحالية لقانون أسعار الأراضي، ومراجعة وتعديل وثائق القانون الفرعي فقط لتناسب الواقع.

السيد/ نجوين تيان ثوا، رئيس جمعية التقييم الفيتنامية (VVA).

وفقًا للسيد نجوين تين ثوا، رئيس جمعية التقييم الفيتنامية (VVA)، بعد دراسة محتويات التعديلات والمكملات المقترحة لعدد من مواد قانون الأراضي لعام 2024، اقترحت VVA النظر في الاحتفاظ بمحتويات المواد 158 و159 و160 و162 في القسم 2 بشأن أسعار الأراضي في قانون الأراضي الحالي؛ ومراجعة التعليمات المحددة للحكومة التي توجه محتويات المواد والبنود المذكورة أعلاه من القانون لتعديلها واستكمالها لتلبية متطلبات الممارسة بشكل أفضل بعد عام واحد من تنفيذ القانون.

وبناءً على ذلك، قيّمت VVA أن محتوى الأسعار في قانون الأراضي الحالي قد استوفى بشكل أساسي المتطلبات، بما في ذلك توافقه مع نظرية أسعار الأراضي، وتوجيهات لجنة معايير التقييم الدولية - التي تُعد صناعة الأسعار في فيتنام عضوًا فيها. وقد أثبت القانون ملاءمته للظروف العملية لسوق الأراضي الحالي في فيتنام، كما امتثل لتوجيهات المكتب السياسي في القرارين 18-NQ/TW و69-NQ/TW.

ضمان حق الدولة في تحديد أسعار الأراضي في السوق الأولية

فيما يتعلق ببعض الجوانب الرئيسية في عملية تعديل قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، يرى اتحاد VVA ضرورة دراسة وتطوير لوائح تضمن حق الدولة في تحديد أسعار الأراضي في السوق الأولية (وليس تحديد الدولة لأسعار الأراضي لجميع معاملات المجتمع، بما في ذلك السوق الأولية والسوق الثانوية، كما يرى البعض)، وذلك لضمان سلطة الدولة في تحديد أسعار الأراضي، وليس "مبدأ تقييم الأراضي". وإذا ورد هذا في القانون، فمن الضروري اتباع هذا الرأي.

للدولة السلطة في تحديد أسعار الأراضي بشكل مباشر، ولها الحق في تنظيم أسعار الأراضي في السوق الثانوية والسوق ككل من خلال التدابير المناسبة مثل: تنظيم العرض والطلب، والتمويل والعملة، وغيرها.

هذه هي سلطة الدولة التي ضمنتها منذ أن كان اقتصاد بلادنا يعمل وفق آلية التخطيط المركزي، ثم انتقل إلى آلية اقتصاد السوق حتى الآن، وليس التخلي عن دور الدولة في التسعير مؤخراً وفرضه الآن فقط.

في معرض شرحه للمقترح المذكور، قال حزب VVA إن حزبنا ودولتنا أكدا باستمرار حتى الآن: الأرض هي أرض وطنية نشأت بجهود ودماء أمتنا بأكملها عبر أجيال عديدة، وبالتالي فهي ملك للشعب بأكمله، وتمثلها الدولة بصفتها المالك وتديرها بطريقة موحدة. تتمتع الأرض بقيمة استخدام، ولديها دائمًا القدرة على توليد الأرباح، وحقوق استخدام الأراضي هي سلع خاصة تُشترى وتُباع في سوق العقارات، وبالتالي لها سعر. ولأن الدولة هي ممثل المالك، فإن لها الحق في اتخاذ القرار بشأن هذا النوع من الموارد بمجموعة من الصلاحيات للتمتع بحقوق المالك؛ بما في ذلك الحق في: تحديد أسعار الأراضي، واتخاذ قرار بشأن تنظيم فوائد الأرض من خلال تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وإيجارات الأراضي، وضرائب الدخل من حقوق استخدام الأراضي، وتنظيم القيمة المضافة من الأرض التي لا تعود إلى استثمار حقوق استخدام الأراضي المخصصة لمستخدمي الأراضي، وما إلى ذلك.

وبناءً على ذلك، ووفقًا لـ VVA، فإن تشريع حق الدولة في تحديد أسعار الأراضي قد تم تأكيده حتى الآن ولم يتغير عمليًا، لذا لا ينبغي إثارة هذا الموضوع هذه المرة أو الخلط فيه، مؤكدًا أنه مبدأ تحديد أسعار الأراضي. إن ضمان هذا الحق قانونًا وعمليًا هو ما مكّن الدولة من وضع أساس لتطبيق السياسات المالية المتعلقة بالأراضي بين الدولة والمنظمات والأفراد مستخدميها، والسياسات الأخرى المتعلقة بالإدارة وتنظيم السوق، وغيرها من حقوق والتزامات مستخدمي الأراضي.

"تعتقد VVA أنه من أجل ممارسة الحق في تحديد أسعار الأراضي، سواء في شكل قائمة أسعار أو معامل تعديل الأسعار أو سعر أرض محدد، فإن الدولة لديها، ولا تزال، تستخدم منظمات استشارية مستقلة ومهنية لتقديم المشورة بشأن خيارات الأسعار لنفسها بحيث يكون لديها المزيد من الأساس لاتخاذ القرار بشأن أسعارها الخاصة، وهو ما لا يقلل بأي حال من الأحوال أو يلغي دور حق الدولة في تحديد الأسعار على النحو المنصوص عليه في القانون"، قال السيد نجوين تين ثوا، رئيس VVA.

تماشيا مع مبدأ أن الدولة تحدد أسعار الأراضي وفقا لآليات السوق

فيما يتعلق بلوائح أسعار الأراضي، يرى حزب VVA أن المؤتمر الوطني السادس للحزب قد وضع سياسة تجديد شاملة. ومن هنا، يتجه اقتصاد بلادنا نحو بناء اقتصاد سلعي متعدد القطاعات، يعمل وفق آلية السوق بإدارة الدولة، ثم يتجه نحو تحديد الاتجاه الكامل لاقتصاد يعمل وفق آلية اقتصاد السوق ذي التوجه الاشتراكي.

لذلك، عند تحديد حقوق استخدام الأراضي كسلع تُباع وتُشترى في هذه الآلية، يجب، بطبيعة الحال، أن تعمل وفقًا لآلية اقتصاد السوق، وفي هذه الآلية الاقتصادية العامة: يُعتبر السعر الفئة المركزية للسوق، ويجب تشكيله وتشغيله وفقًا للإشارات الموضوعية لقوانين الأسعار الاقتصادية (مع التركيز على قانون العرض والطلب، وتداول العملات، والمنافسة...). وبالتالي، يجب أن يتوافق السعر، بغض النظر عن الجهة صاحبة سلطة تحديد السعر - بما في ذلك الدولة - مع هذا المبدأ. هذا هو الشرط الموضوعي لآلية أسعار السوق.

لذلك، ترى جمعية VVA أن للدولة - بصفتها ممثلةً للمالك - الحق في تحديد الأسعار شريطة أن يكون هذا النوع من السلع قد عمل وفقًا لآلية السوق، فإن احترام الدولة للحركة الموضوعية للسوق وتحديد الأسعار وفقًا لمبادئه لا يتعارض مع طبيعتها الاقتصادية في تلك الآلية. إذا كنا قلقين بشأن عواقب أسعار الأراضي وفقًا لآلية أسعار السوق (بالطبع، السوق غير منظم بفعالية)، ولكننا نعود إلى آلية التسعير غير السوقية لتحقيق استقرار السوق وفقًا للرغبات الذاتية، متجنبين القاعدة التي ستحول الأسعار إلى أسعار مدعومة بالتوازي مع الأسعار الفعلية في السوق، مما يدفع السوق إلى حالة من العمليات السرية وغير الشفافة؛ آلية طلب ومنح الامتيازات والفوائد لديها أراضٍ خصبة لتوجد...

تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق المنظمة

وفقًا لـ VVA، يجب أن يكون التسعير وفقًا لمبادئ السوق سوقًا منظمًا وتقع مسؤولية التنظيم للحصول على السوق المرغوب فيه على عاتق حلول أخرى...

وبناءً على ذلك، يرى VVA أن أسعار الأراضي تعكس تركيبة العلاقات الاقتصادية والاجتماعية الرئيسية للاقتصاد، وتُعتبر بمثابة مرآة لسوق الأراضي، فأياً كان السوق، فإن السعر يعكسه بصدق. لذلك، لا يمكن أن يستند تقييم الأراضي إلى مؤشرات السوق التي يتم التلاعب بها أو التأثر بها بعوامل فردية، أو عوامل مفاجئة غير منطقية مثل المضاربة، وتضخم الأسعار، والكوارث الطبيعية، والحروب، والأزمات الاقتصادية والمالية، والعوائق السوقية غير المنطقية... بل يجب أن يكون سوقًا منظمًا يُزيل العوامل المذكورة أعلاه من خلال أدوات وتدابير تنظيمية: العرض والطلب، والتمويل والعملة...

"يجب التأكيد على أنه عندما لا يزال السوق يحتوي على العوامل المذكورة أعلاه، من أجل التسعير وفقًا لمبادئ السوق، توصي جمعية التقييم الفيتنامية بأن تسمح الدولة بمراجعة واستكمال اللوائح الحالية بحيث يكون لدى منظمات التقييم معايير محددة لاختيار المدخلات لأساليب التقييم المشتركة، وليس الفريدة، والقضاء على عوامل عدم استقرار السوق المذكورة أعلاه،" أكد السيد نجوين تيان ثوا، رئيس جمعية التقييم الفيتنامية.

الحفاظ على أسعار السوق وتنظيم سياسات تمويل الأراضي

وفقًا لـ VVA، عند تطبيق مبدأ سعر السوق، من الضروري الاتساق بحيث يعكس السعر سعر السوق في ظل تأثير العرض والطلب، وعدم "إضافة" سياسات اجتماعية إلى السعر. ولكن يجب وجود نظام سياسات متزامن للتحكم في آثار أسعار السوق.

وبناءً على ذلك، سيكون لأسعار الأراضي السوقية تأثيرٌ قويٌّ على قدرة العديد من الفئات في جميع الطبقات الاجتماعية على الحصول على الأراضي، وخاصةً تطبيق سياسات الضمان الاجتماعي. وهذه آثارٌ حقيقيةٌ إن لم تكن هناك سياساتٌ للحدّ منها.

وأكد السيد نجوين تين ثوا، رئيس VVA، على هذه التوصية قائلاً: "يجب أن يسمح القانون والمبادئ التوجيهية الخاصة به بسياسات مالية إضافية (ضرائب، وإيرادات، وما إلى ذلك) في الاتجاه الذي إذا كانت الأسعار مرتفعة، فيجب خفض معدل الإيرادات، وسياسات تحفيزية أكثر معقولية لتجنب التسبب في "صدمات" لها آثار سلبية على حياة الناس".

الحفاظ على اللوائح المتعلقة بتقييم الأراضي المحددة

وفقًا لـ VVA، تُعدّ قائمة أسعار الأراضي في جوهرها مُلخّصًا لأسعار كل نوع من الأراضي المرتبطة بكل غرض من استخدام الأراضي، حسب الموقع والمنطقة والمكان. تُعدّ قائمة أسعار الأراضي في جوهرها طريقةً للتسعير الشامل، حيث تُحدّد سعرًا عامًا لمسار كامل، ولموقع منطقة بأكملها. كما أن مُعامل تعديل سعر مُحدّد هو أيضًا مُعامل عام للكتلة. وبسبب هذه الكتلة، لا يُمكنها تغطية حالات مُحدّدة وفقًا لمبدأ سعر السوق، وستؤثر حتمًا على السياسة المالية بين الدولة والمنظمات والأفراد المُستخدمين للأرض.

لذلك، وفقا لـ VVA، لا تزال هناك حاجة إلى آلية لاتخاذ القرار بشأن عدد من الحالات المحددة لخدمة السياسات المناسبة مثل: أنواع الأراضي في المجموعة غير المستخدمة، والتي تم استخدامها لأول مرة؛ أنواع الأراضي ذات الخصائص الخاصة (الأراضي المستصلحة من البحر) غير المدرجة في قائمة أسعار الأراضي؛ مشاريع استخدام الأراضي التي لها نفس غرض استخدام الأراضي ولكنها تختلف في الحجم والوظيفة وهيكل استخدام الأراضي ومعامل استخدام الأراضي...؛ التقلبات الموضوعية والمعقولة التي تسبب تقلبات محلية في أسعار السوق؛ أنواع الأراضي، ومشاريع استخدام الأراضي المحددة في الوقت الذي تخصص فيه الدولة الأراضي، وتستصلح الأراضي لتنفيذ سياسات تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، وتعويض إزالة الموقع...

المصدر: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html