أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، هل يجب عليك شراء شقة بدون الكتاب الوردي؟

لا يوجد كتاب وردي هل يمكن تداول الشقة؟

تُجمع تقارير سوق العقارات للربع الثالث، الصادرة عن عدة وحدات أبحاث سوقية، على أن متوسط ​​سعر بيع الشقق الجديدة في هانوي تراوح بين 64 و69 مليون دونج للمتر المربع، بينما تراوح سعر الشقق القديمة بين 46 و51 مليون دونج للمتر المربع.

تجدر الإشارة إلى أن الشقق الجديدة التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونج تُمثل 70% من إجمالي عدد الشقق المباعة. أما فئة الشقق التي يقل سعرها عن ملياري دونج فقد اختفت تقريبًا من السوق.

أدى ارتفاع أسعار الشقق إلى لجوء الكثيرين إلى شراء شقق بدون شهادات انتفاع أو شهادات ملكية (تُسمى "الدفتر الوردي")، لأن سعر البيع غالبًا ما يكون أقل من سعر الشقق الحاصلة على شهادات. السؤال هو: هل يُعدّ البيع والشراء في هذه الحالة قانونيًا؟

تنص الفقرة (أ) من المادة 160 من قانون الإسكان لسنة 2023 على أنه في معاملات الشراء أو البيع أو الإيجار المنتهي بالتمليك أو الهبة أو المبادلة أو الرهن أو المساهمة في رأس المال باستخدام المسكن، يجب أن تتوفر في المسكن شروط كافية، بما في ذلك الشهادة على النحو المنصوص عليه في القانون، باستثناء الحالة المنصوص عليها في الفقرة (2) من هذه المادة.

الحالات المنصوص عليها في البند 2 من المادة 160 من قانون الإسكان لسنة 2023 المشار إليه بالمرسوم 95/2024 تشمل:

- شراء وبيع وتأجير ورهن المساكن المستقبلية؛ وبيع المساكن في حالة الحل أو الإفلاس؛

- تنظيم التبرعات لبيوت الشكر وبيوت المحبة وبيوت التضامن الكبير؛

- شراء أو استئجار أو شراء المساكن المتاحة من مستثمري مشاريع الاستثمار في بناء المساكن في الحالات التالية: المساكن التابعة للأملاك العامة؛ المساكن الاجتماعية، مساكن القوات المسلحة الشعبية، المساكن التي تخدم إعادة التوطين والتي لا تنتمي للأملاك العامة؛

- الإيجار والإقراض والتأجير وترخيص إدارة السكن؛

- ميراث السكن.

وهكذا، بالنسبة للشقق التي لا تحتوي على كتب وردية، يمكن للأطراف الشراء والبيع بشكل كامل.

مشروع سكني في هانوي (تصوير: تران كانج).

المسائل القانونية التي يجب ملاحظتها

تنص المادة 8 من المرسوم 95/2024 بشكل واضح على المستندات التي تثبت شروط السكن للمشاركة في المعاملات في حالة عدم وجود شهادة ملكية.

بالنسبة لمعاملات شراء أو بيع أو تأجير المساكن في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن، يجب أن تكون هناك وثائق تثبت أن المساكن صالحة للاستثمار في حالة مساكن إعادة التوطين ومساكن القوات المسلحة الشعبية.

يجب أن تكون هذه الأنواع من المنازل مزودة بوثائق تثبت أهليتها للاستثمار أو وثائق تثبت قبولها للاستخدام، ووثائق تثبت أهليتها للتداول وفقًا لأحكام قانون تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي.

بالنسبة لمعاملات شراء أو بيع أو تأجير مسكن مستقبلي ليس ضمن مشروع، يجب وجود شهادة حق استخدام الأرض ورخصة بناء في حال كان هناك حاجة لرخصة بناء، أو يجب وجود وثائق تثبت الاستثمار في بناء المساكن.

بالنسبة لمعاملات شراء أو بيع أو تأجير الأملاك العامة، يجب أن تكون هناك وثائق تحدد المنزل على أنه مؤهل للإيجار أو البيع وفقًا لأحكام المادة 63 والمادة 69 من المرسوم 95/2024.

بالنسبة لمعاملات التبرع ببيوت الشكر وبيوت البر وبيوت التضامن يجب أن يكون لدى الجهة المانحة وثائق تثبت بناء البيت المراد التبرع به.

إذا كان المنزل الموروث خاضعًا للشراء أو الإيجار بالتقسيط، فيجب أن يكون هناك عقد شراء منزل قانوني أو عقد إيجار بالتقسيط مصحوبًا بوثائق تثبت ملكية المنزل أو تثبت الاستثمار في بناء المنزل من قبل البائع أو المشتري بالتقسيط.

لبيع مسكن من قِبل منظمة منحلة أو مفلسة، يجب صدور قرار بحل تلك المنظمة أو إشعار من جهة مختصة بحل المنظمة المالكة للمسكن. في حالة الإفلاس، يجب صدور قرار من محكمة الشعب بإعلان إفلاس المنظمة المالكة للمسكن.

مع ذلك، عند شراء شقة بدون سجل عقاري، قد يواجه المشتري مخاطر عديدة. من أبرزها عدم اعتراف الدولة بالملكية القانونية للشقة وحق استخدام الأرض الملحقة بمشروعها السكني.

هناك خطر آخر يتمثل في أن إبرام الاتفاقية على شكل عقد تفويض إدارة موثق يعني أن المالك الثانوي (المالك الثاني فما فوق) مُصرّح له فقط باستخدام الشقة. وبالتالي، في حال إصدار السجل الأحمر، يكون المالك الأول هو المذكور اسمه في الوثيقة. وقد لا يتعاون المالك الأول في نقل الاسم إلى المالك الجديد للمطالبة بزيادة السعر.

لذلك، في حال نشوء نزاعات تتعلق بهذا العقار، فلن تكون محمية قانونًا. وخلال فترة عدم وجود شهادة ملكية للعقار، لا يمكن للمشتري اقتراض المال من البنك عن طريق رهن الشقة.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm