أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، هل يجب عليك شراء شقة بدون الكتاب الوردي؟

لا يوجد كتاب وردي هل يمكن تداول الشقة؟

تُجمع تقارير سوق العقارات للربع الثالث الصادرة عن عدة شركات أبحاث سوقية على أن متوسط ​​سعر بيع الشقق الجديدة في هانوي قد تراوح بين 64 و69 مليون دونج للمتر المربع، بينما تراوحت أسعار الشقق القديمة بين 46 و51 مليون دونج للمتر المربع.

تجدر الإشارة إلى أن الشقق الجديدة التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونج شكلت 70% من إجمالي عدد الشقق المباعة، بينما كادت فئة الشقق التي يقل سعرها عن ملياري دونج أن تختفي من السوق.

أدى ارتفاع أسعار الشقق إلى لجوء الكثيرين إلى شراء شقق بدون شهادات انتفاع أو شهادات ملكية (تُسمى "الكتب الوردية")، لأن سعر البيع غالبًا ما يكون أقل من سعر الشقق الحاصلة على شهادات. السؤال هو: هل يُعدّ البيع والشراء في هذه الحالة قانونيًا؟

تنص الفقرة (أ) من المادة 160 من قانون الإسكان لسنة 2023 على أن شروط معاملات الشراء والبيع والإجارة المنتهية بالتمليك والهبة والمبادلة والرهن والمساهمة في رأس المال باستخدام السكن يجب أن تتوافر فيها جميع الشروط بما في ذلك الشهادة المنصوص عليها في القانون، وذلك باستثناء الحالة المنصوص عليها في الفقرة (2) من هذه المادة.

الحالات المنصوص عليها في البند 2 من المادة 160 من قانون الإسكان لسنة 2023 المشار إليه بالمرسوم 95/2024 تشمل:

- شراء وبيع وتأجير ورهن المساكن المستقبلية؛ بيع المساكن في حالة الحل أو الإفلاس؛

- تنظيم وتوزيع بيوت الشكر وبيوت المحبة وبيوت التضامن الكبير؛

- شراء أو استئجار أو شراء المساكن المتاحة من مستثمري مشاريع الاستثمار في بناء المساكن في الحالات التالية: المساكن التابعة للأصول العامة؛ المساكن الاجتماعية، مساكن القوات المسلحة الشعبية، المساكن التي تخدم إعادة التوطين والتي لا تنتمي إلى الأصول العامة؛

- الإيجار والإقراض والتأجير وترخيص إدارة السكن؛

- ميراث السكن.

وهكذا، بالنسبة للشقق التي لا تحتوي على كتاب وردي، يمكن للأطراف الشراء والبيع بشكل كامل.

مشروع سكني في هانوي (تصوير: تران كانج).

المسائل القانونية التي يجب ملاحظتها

تنص المادة 8 من المرسوم 95/2024 بشكل واضح على المستندات التي تثبت شروط السكن للمشاركة في المعاملات في حالة عدم وجود شهادة ملكية.

بالنسبة لمعاملات شراء وبيع أو تأجير المساكن في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن، يجب أن تكون هناك وثائق تثبت أن المساكن صالحة للاستثمار في حالة مساكن إعادة التوطين ومساكن القوات المسلحة الشعبية.

يجب أن تحتوي هذه الأنواع من المنازل على وثائق تثبت أنها مؤهلة للاستثمار أو وثائق تثبت قبولها للاستخدام، ووثائق تثبت أنها مؤهلة للتداول وفقًا لأحكام قانون تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي.

بالنسبة لمعاملات شراء أو بيع أو تأجير مسكن مستقبلي ليس ضمن مشروع، يجب وجود شهادة حق استخدام الأرض ورخصة بناء في الحالات التي تتطلب رخصة بناء، أو يجب توفر وثائق تثبت الاستثمار في بناء المساكن.

بالنسبة لمعاملات شراء أو بيع أو تأجير المساكن العامة، يجب أن تكون هناك وثائق تحدد المسكن باعتباره مؤهلاً للإيجار أو البيع وفقًا لأحكام المادة 63 والمادة 69 من المرسوم 95/2024.

بالنسبة لمعاملات التبرع ببيوت الشكر وبيوت البر وبيوت التضامن يجب أن يكون لدى الجهة المانحة وثائق تثبت بناء البيت المراد التبرع به.

إذا كان المنزل الموروث خاضعًا للشراء أو الإيجار بالتقسيط، فيجب أن يكون هناك عقد شراء أو الإيجار بالتقسيط قانونيًا مصحوبًا بوثائق تثبت ملكية المنزل أو تثبت الاستثمار في بناء المنزل من قبل البائع أو المشتري بالتقسيط.

لبيع مسكن من قِبل منظمة منحلة أو مفلسة، يجب صدور قرار أو قرار بحل تلك المنظمة، أو إشعار من جهة مختصة بحل المنظمة المالكة للمسكن. في حالة الإفلاس، يجب صدور قرار من محكمة الشعب بإعلان إفلاس المنظمة المالكة للمسكن.

مع ذلك، عند شراء شقة بدون سجل سكني، قد يواجه المشتري مخاطر عديدة. يتمثل الخطر الأكبر في عدم اعتراف الدولة بالملكية القانونية للشقة وحق استخدام الأرض المرتبطة بمشروعها السكني.

هناك خطر آخر يتمثل في أن إبرام الاتفاقية على شكل عقد تفويض إدارة موثق، يعني أنه ابتداءً من المالك الثاني، يكون هو وحده المصرح له باستخدام الشقة. في هذه الحالة، إذا صدر السجل الأحمر، فسيكون المالك الأول هو المدون اسمه في الوثيقة. ولا يجوز للمالك الأول التعاون في نقل الاسم إلى المالك الجديد للمطالبة بزيادة السعر.

لذلك، في حال نشوء نزاعات تتعلق بهذا العقار، فلن تكون محمية قانونًا. وخلال فترة عدم وجود شهادة ملكية للعقار، لا يمكن للمشتري اقتراض المال من البنك عن طريق رهن الشقة.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm