تسريع تعافي العقارات

في 9 نوفمبر، نُظمت ندوة بعنوان "إزالة العوائق القانونية أمام سوق العقارات" من قِبل صحيفة لاو دونغ. وأعرب العديد من المدراء والخبراء والمحامين والجمعيات والشركات عن ضرورة إزالة العوائق القانونية لمساعدة سوق العقارات على التعافي بشكل أوضح.

السوق يصل إلى القاع، ولا يوجد نقص في رأس المال

وفي كلمته خلال الندوة، اتفق العديد من الخبراء وقادة الجمعيات على أن سوق العقارات قد تجاوز الفترة الأصعب، ووصل إلى أدنى مستوياته في الآونة الأخيرة ويتعافى على الرغم من أنه لا يزال يواجه صعوبات.

تشير البيانات التي استشهد بها الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة النقدية والمالية، إلى أن السوق يضم قطاعين إيجابيين نسبيًا: العقارات السكنية وعقارات المناطق الصناعية، وهما الأقل تأثرًا في الآونة الأخيرة. وفيما يتعلق بالعقارات السكنية، يشير التقرير الأولي لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام إلى انتعاش، حيث كان كل ربع سنة أعلى من الربع السابق. وقد تم إطلاق حوالي 20,000 منتج؛ وارتفع عدد المعاملات تدريجيًا على مدار الأرباع، حيث ارتفع في الربع الثالث من عام 2023 وحده بنسبة 56% مقارنة بالربع السابق.

فيما يتعلق بعقارات المناطق الصناعية، يوجد في البلاد ما يقرب من 400 منطقة صناعية، منها حوالي 292 منطقة عاملة، وتتراوح طاقتها الاستيعابية أو معدل إشغالها بين 80% و82%. ومن المتوقع أن تبلغ نسبة الإشغال بنهاية الربع الثالث من عام 2023 حوالي 82% في الجنوب و80% في الشمال. ولا تزال أسعار إيجارات المناطق الصناعية ترتفع بنسبة 7% إلى 12% في الربع الثالث من عام 2023 مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ويشهد العرض الجديد تزايدًا، مع وجود آفاق واعدة لمشاريع الاستثمار الأجنبي المباشر، وارتفاع الطلب على المستودعات والمصانع والمساكن الاجتماعية المرتبطة بالمناطق الصناعية.

الصحفي - الدكتور تو دينه توان، رئيس تحرير صحيفة نغوي لاو دونغ، ترأس المناقشة. الصورة: هوانغ تريو

من صعوبات سوق العقارات، التي ذُكرت مرارًا وتكرارًا، رأس المال الائتماني، الذي تم حله تدريجيًا. تُظهر البيانات الصادرة عن بنك الدولة أن الائتمان المخصص للاستثمار والأعمال العقارية والإسكان ارتفع بنسبة 4.7% تقريبًا في الأشهر الستة الأولى من عام 2023، على الرغم من انخفاض الدخل وارتفاع أسعار الفائدة. ويُعتبر رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر إيجابيًا للغاية، حيث سُجِّل في الأشهر العشرة الأولى من عام 2023 ما يقرب من ملياري دولار أمريكي في قطاع العقارات، صُرِف منها حوالي 763 مليون دولار أمريكي. كما تُصدر شركات العقارات بنشاطٍ السندات، حيث تُجري مفاوضاتٍ على سندات الاستحقاق، وتُعيد شراء السندات المُصدرة.

كما علق السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأن السوق قد تجاوز القاع. ووفقًا لبيانات إدارة البناء في مدينة هو تشي منه، فقد وصل السوق إلى القاع في الربع الأول من عام 2023، عندما كان نمو قطاع العقارات سلبيًا بنسبة 16.1%، ثم تحسن تدريجيًا. وفي نهاية الربع الثاني من عام 2023، استمر نمو العقارات سلبيًا بأكثر من 11%، ولكنه لم يتجاوز 8% منذ الربع الثالث.

من بين حزم الائتمان التي يُتوقع أن تُنعش سوق العقارات مؤخرًا حزمة قروض بقيمة 120 ألف مليار دونج للاستثمار في تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي. وصرح بنك فيتنام للزراعة والتنمية الريفية ( أغريبانك ) بأنه منذ اليوم الأول لتطبيق هذه الحزمة، سُجِّلت 30 ألف مليار دونج.

وفقًا للسيد فام فان دونغ، مدير فرع بنك أجري بنك بينه تريو (HCMC)، فإن بنك أجري بنك مملوك للدولة بنسبة 100%، لذا يجب الالتزام بجميع اللوائح بدقة، بما في ذلك حزمة الـ 120,000 مليار دونج فيتنامي. وقد تواصل بنك أجري بنك مع مشاريع الإسكان الاجتماعي منذ أكتوبر 2022، ولا يزال يسعى للحصول عليها حتى الآن. وفيما يتعلق برأس المال الائتماني، يمتلك البنك فائضًا وهو مستعد لإقراض الشركات. ومع ذلك، تكمن المشكلة في ضرورة الالتزام التام باللوائح الحكومية عند توفير رأس المال للمشاريع. وينسق بنك أجري بنك حاليًا مع الشركات لتذليل الصعوبات وسرعة صرف الأموال للمشاريع.

على وجه الخصوص، يُعدّ سعر الفائدة على قروض شراء المساكن الاجتماعية الأدنى في السنوات الأخيرة. حاليًا، يُقرض بنك Agribank العملاء لشراء المساكن الاجتماعية بسعر فائدة أقل بنسبة 2% من جدول أسعار الفائدة الاعتيادي. أسعار فائدة منخفضة، ورأس مال متوفر، في انتظار الشركات لإكمال إجراءات الصرف - أكد السيد دونغ.

تعزيز دور مجموعات العمل

لا يوجد نقص في رأس المال الائتماني للإسكان الاجتماعي، ولكن وفقًا للشركات، فإن تنفيذ هذه المشاريع أمر صعب للغاية.

قال السيد فو مينه هوانغ، المدير العام لشركة مدينة هو تشي منه للإسكان الاجتماعي المساهمة، إن الحكومة لديها العديد من الحوافز لتطوير المساكن الاجتماعية، إلا أن العديد من الشركات لم تتمكن من الاستفادة منها. ووجدت صعوبة في المشاركة في مشاريع الإسكان الاجتماعي، وزادت هذه الصعوبة عند مشاركتها. وتحديدًا، بالإضافة إلى رأس المال، تواجه الشركات صعوبات في تمويل الأراضي. لذلك، تطالب الشركات الحكومة بمراجعة صندوق الأراضي المخصصة للإيجار، وإدراجه ضمن قائمة مشاريع الإسكان الاجتماعي، وطرح عروضها لاختيار المستثمرين. بعد ذلك، ستشارك الشركات في تطوير المساكن الاجتماعية، وتحسب تكلفة هذه الأرض ضمن تكلفة تطوير المشروع.

لا تحقق الشركات التي تُنفّذ مشاريع الإسكان الاجتماعي سوى ربح قدره 10%، لكن سعر البيع ومواد البيع يجب أن تمر عبر وزارة الإنشاءات. في الوقت نفسه، هناك تكاليف لا يمكن تضمينها في سعر البيع. يستغرق بناء المساكن الاجتماعية وقتًا أطول وأصعب من المساكن التجارية، مما يُضعف اهتمام الشركات. الانتظار لمدة سنتين إلى ثلاث سنوات حتى تُصرف البنوك القروض أمرٌ لا يُمكن للشركات انتظاره. لذلك، يُوصى بوضع آلية صرف أسرع.

لقد تم تحديد الصعوبات المذكورة أعلاه في سوق العقارات وذُكرت سابقًا. ويبقى السؤال، وفقًا للخبراء والشركات الذين شاركوا في نقاشات صحيفة نجوي لاو دونغ، هو اقتراح الحل الأمثل لتذليل هذه الصعوبات بسرعة.

صرح السيد تاي دوان هوا، نائب رئيس إدارة تطوير الإسكان وسوق العقارات في إدارة البناء في دونغ ناي ، بأن دونغ ناي حددت من خلال المراجعة خمس مجموعات من الصعوبات والعقبات في قطاع العقارات. أبرزها الصعوبات والعقبات في إجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار - أي اختيار المستثمرين. هناك مشاريع مُعتمدة لسياسات الاستثمار منذ سنوات عديدة، لكن هيئة التفتيش تُعيد النظر الآن في متطلبات التنفيذ وفقًا لقانون الإسكان - أي وجوب وجود أرض سكنية. كما أن تقييم الأراضي صعب. هناك مشاريع مُسندة ولكن لا يُمكن تقييمها لأن شركات الاستشارات لا تجرؤ على تقييمها بسبب مخاوف من صعوبة شرحها للسلطات...

هناك صعوبات كثيرة في تنفيذ مهمة بناء المساكن الاجتماعية في المشروع. نُفِّذت العديد من المشاريع وفقًا للوائح القديمة، لكن التعديلات التخطيطية اللاحقة تعطلت. على سبيل المثال، ينص قانون الإسكان على ضرورة إعادة تقييم المناطق وإلزام الشركات بتخصيص 20% من مساحة المشروع للمساكن الاجتماعية، وهو أمر بالغ الصعوبة. - تطرق السيد هوا إلى الوضع الراهن.

للتغلب على هذه الصعوبات، خططت مقاطعة دونغ ناي لمواصلة تخطيط الأراضي المخصصة للإسكان التجاري من الآن وحتى عام ٢٠٣٠، والباقي للإسكان الاجتماعي. وقد اكتملت أعمال التخطيط استعدادًا لدعوة المستثمرين، ولكن لا تزال هناك صعوبات. ومنذ عام ٢٠٢٢ وحتى الآن، وجهت لجنة الحزب في المقاطعة واللجنة الشعبية لمقاطعة دونغ ناي بتشكيل فريق عمل لمعالجة التوصيات وتذليل الصعوبات التي تواجه الشركات.

منذ بداية عام ٢٠٢٣، أنشأت دونغ ناي ثلاث مجموعات عمل لتذليل العقبات أمام المشاريع البطيئة، ومعالجة الصعوبات التي تواجه الشركات، وتطوير الإسكان الاجتماعي. يرأس هذه المجموعات قادة المقاطعات. كما أنشأت الإدارات، وتحديدًا وزارة الإنشاءات، مجموعات عمل لتذليل الصعوبات التي تقع ضمن صلاحياتها بهدف تذليلها جزئيًا؛ وإذا كانت تتعلق بمستويات أعلى، فسيتم تسجيلها للعمل مع الوزارات والفروع لحلها بالنسبة للشركات.

توقع تعديل 3 مشاريع قوانين قريبا

ومن الحلول المتوقعة مشاريع القوانين الثلاثة - قانون تنظيم الأعمال العقارية (المعدل)، وقانون الإسكان (المعدل)، وقانون الأراضي (المعدل) - التي تناقشها الدورة السادسة للمجلس الوطني الخامس عشر وتبدي ملاحظاتها عليها؛ وفي حال إقرارها فإنها ستزيل العوائق القانونية أمام سوق العقارات.

حلل المحامي نجوين تان فونغ، العضو الدائم في جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، الوضع قائلاً: يثير مشروع قانون الإسكان (المُعدّل) مسألة حلّ بعض النزاعات بالتحكيم التجاري. في الوقت الحالي، لا تزال النزاعات قائمة بين المستثمرين ومشتري المنازل ومستأجري الشقق، حيث لم تُصدر شهادات ملكية للعديد من المشاريع لسنوات عديدة. ستساعد اللوائح الجديدة في مشروع القانون على فهم هذه المسألة بشكل أوضح.

ويشير مشروع قانون تنظيم مهنة الوساطة العقارية (المعدل) أيضا إلى ضرورة تحسين نوعية مهنة الوساطة العقارية في الفترة المقبلة...

وقال المحامي فونغ "عندما يتم إقرار هذه القوانين الثلاثة، فإنها ستساهم في نشر القانون وترويجه، وتحسين نوعية المشاركين في سوق العقارات، وخاصة الوسطاء".

تحتاج السلطات إلى تعليمات محددة وواضحة.

فيما يتعلق بالجوانب القانونية والإجرائية لبناء المساكن الاجتماعية، يرى العديد من الخبراء أن على الشركات والجمعيات تحديد الإجراءات المعقدة الحالية، والإجراءات التي يجب إلغاؤها. وفيما يتعلق بهذا النهج، يتعين على الحكومة والجهات المعنية تقديم توجيهات محددة وواضحة بشأن جميع القضايا المعقدة والمتداخلة وغير المتسقة؛ كما يتعين على المحليات توضيح الأمور، وتجنب التشاور غير المباشر وغير الفعال.

ويرى الدكتور كان فان لوك أن "الشركات والجمعيات نفسها تبذل جهوداً كبيرة، ولكن في رأيي، يتعين علينا أن نحاول تقديم توصيات أكثر دقة والحصول على حلول مصاحبة أكثر دقة".

وحدة الشريك

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm