شركات العقارات في دوامة نقص السيولة ونقص رأس المال

[إعلان 1]

صعوبة الوصول إلى رأس المال للشركات والبنوك تواجه صعوبات

في نقاشٍ حديث، أشار السيد لي هونغ كانغ، مدير التحليل والتصنيف الائتماني في شركة FiinRatings، إلى أن وضع أعمال شركات العقارات في النصف الأول من العام الماضي كان لا يزال منخفضًا مقارنةً بمتوسط السنوات الخمس الماضية. ورغم أن الأعمال قد تحسنت، إلا أنها لم تكن ملحوظة.

وقالت وحدة التصنيف إن التقييمات المذكورة أعلاه تستند إلى بيانات تتعلق بالديون والربحية وجودة الأرباح لشركات العقارات عند مستويات متوسطة فقط.

باستثناء عدد قليل من الشركات الكبرى التي تتمتع برأس مالٍ كافٍ ووضعٍ قانونيٍّ واضح، والتي يُمكنها تحقيق نتائج أعمال إيجابية هذا العام، فإن معظم الشركات العقارية المتوسطة الحجم في حالة انتظار. إضافةً إلى ذلك، تواجه العديد من الشركات العقارية حاليًا مشكلتين كبيرتين للغاية. الأولى هي صعوبة الحصول على رأس المال مقارنةً بالفترة السابقة.

أشار السيد خانج إلى أنه في الماضي، كان بإمكان شركات العقارات الوصول إلى مصادر تمويل متنوعة ومرنة. وكان بإمكانها حشد رأس المال من عقود التعاون الاستثماري، وشراء المنازل، والسندات، والقروض المصرفية، وغيرها. إلا أن هذه القنوات واجهت حتى الآن صعوبات عديدة، بما في ذلك القروض المصرفية.

في غضون ذلك، واجهت البنوك التجارية ضغوطًا كبيرة لدعم الشركات في الفترة الأخيرة، وفقًا لروح التعميم رقم 02 والمرسوم رقم 08، المتعلقين بإعادة هيكلة ديون العملاء. لذلك، عند الاستثمار في المشاريع العقارية، يتعين على البنوك التجارية أيضًا رفع معايير الاستثمار وفحص المشاريع بعناية.

وأضاف أن المشاريع التي تضم مستثمرين قانونيين بالكامل ولكنها ليست في القطاع الذي تركز البنوك على الاستثمار فيه من الصعب للغاية اقتراض رأس المال منها أيضا.

ينعكس تضييق فرص الحصول على رأس المال من الاقتراض لشركات العقارات أيضًا في بيانات التدفق النقدي للشركات. فقد انخفض التدفق النقدي من أنشطة الاقتراض لمعظم الشركات بشكل حاد في عام 2023، عندما كان سوق السندات راكدًا وشددت البنوك شروط الإقراض. على سبيل المثال، انخفض هذا التدفق النقدي لشركة نوفالاند من 30,150 مليار دونج فيتنامي إلى 4,876 مليار دونج فيتنامي، وانخفضت شركة دات زانه من 7,351 مليار دونج فيتنامي إلى 3,300 مليار دونج فيتنامي.

في الربع الثاني، لم تتحسن إيرادات اقتراض هذه الشركات. بلغت إيرادات نوفالاند من الاقتراض في الربع الأخير ما يعادل 19% من عام 2023، بينما بلغت إيرادات دات زانه 27%، وإيرادات شركة DIC 16%.

كما أشار السيد نجوين كوك هونج، نائب رئيس مجلس الإدارة والأمين العام لجمعية المصارف في فيتنام، إلى قضية صعوبة الوصول إلى رأس المال بالنسبة لشركات العقارات.

قال السيد هونغ إن القروض المصرفية للعقارات ليست قليلة. وبلغ إجمالي القروض القائمة للعقارات والأعمال العقارية ما يقرب من 22% من إجمالي القروض القائمة للاقتصاد حتى الأول من أغسطس. وبلغت القروض القائمة للأعمال العقارية المباشرة حوالي 1.2 مليون مليار دونج، وقروض المستهلكين 1.8 مليون مليار دونج.

في معرض تقييمه للمشاكل القانونية التي تُبلغ عنها شركات العقارات، طرح السيد هونغ تساؤلاً حول ما إذا كانت ناجمة عن الآلية أم عن تطبيق الشركات لها دون القدرة على حلها. وأوضح أن العديد من المشاريع تعاني من مشاكل قانونية لا يمكن حلها لعدم توافقها مع اللوائح القانونية.

في الوقت نفسه، يواجه القطاع المصرفي تحديات ناجمة عن مشاريع معلقة ومشاكل قانونية. ومع المشاريع التي لم تُستكمل إجراءاتها، تواجه البنوك مشكلة ركود السيولة في هذه المشاريع، مما يُصعّب إعادة هيكلة رأس المال. وأكد السيد هونغ قائلاً: "يواجه القطاع المصرفي هذا التحدي، وليس عدم تهيئة الظروف لوحدات الإنتاج والأعمال، بما في ذلك العقارات. هذا أمرٌ مثير للقلق حقًا".

وأثار تساؤلاً حول عدم وجود إحصائيات حالياً حول عدد العقارات غير المكتملة التي "تحتكر" أموال الناس والبنوك، وكم من هذه المشاريع يمكن إنجازها.

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — السيد نجوين كووك هونغ، نائب الرئيس والأمين العام لجمعية بنوك فيتنام (الصورة: دان فيت).

وقال السيد نجوين كووك هونغ إن الصناعة المصرفية أوصت أيضًا جميع مستويات الصناعة بإكمال إجراءات التوجيه بسرعة وإزالة العقبات حتى يمكن وضع المشاريع المتوقفة في الاستهلاك قريبًا.

قال إنه إذا لم يكن القطاع المصرفي حذرًا، فستكون العواقب القانونية وخيمة. في السابق، حتى الشركات التي لا تملك سيولة مالية كانت تُمارس أعمالًا عقارية، ثم تقع في مواقف صعبة وتحتاج إلى الإنقاذ. ستحل قوانين العقارات الثلاثة السارية هذه المشكلة، وستتيح فرصًا للشركات العقارية الكفؤة.

قال السيد هونغ إن البنوك مستعدة للاستثمار في الشركات التي تمتلك رأس مال وقدرة حقيقية. وعلى وجه الخصوص، البنوك مستعدة لإقراض شركات العقارات التي تُطوّر المساكن الاجتماعية. أما بالنسبة لشركات العقارات، فقد أشار السيد هونغ إلى ضرورة إعادة هيكلتها وتقييم مواردها.

يدير

مع تزايد صعوبة الحصول على رأس المال من البنوك أو سندات الشركات، تضطر شركات العقارات إلى البحث عن خيارات أخرى. وتشمل قنوات تعبئة رأس المال الأخرى لهذه الشركات إصدار الأسهم، وبيع المشاريع، والاقتراض بالدولار الأمريكي.

حصل العديد من المستثمرين على موافقة على خططهم لتعبئة رأس المال من خلال إصدار أسهم في اجتماع المساهمين السنوي لعام ٢٠٢٣. على سبيل المثال، أصدرت شركة نوفالاند إصدارًا خاصًا بقيمة ٢٠٠٠ مليار دونج، وحقوق شراء بقيمة ١١,٧٠٠ مليار دونج للمساهمين الحاليين. كما أصدرت مجموعة دات زانه إصدارًا خاصًا بقيمة ١,٧٠٠ مليار دونج، وحقوق شراء بقيمة ١٨٠٠ مليار دونج للمساهمين الحاليين.

أصدرت شركة خانج دين هاوس 3000 مليار دونج لمستثمرين محترفين. وفي مايو الماضي، أنهت شركة فات دات قائمة المساهمين لإصدار حقوق شراء أسهم بقيمة 1300 مليار دونج. وتخطط شركة DIC Corp لإصدار حقوق شراء بقيمة إجمالية تبلغ 3000 مليار دونج.

من الخيارات الأخرى التي لا تزال شركات العقارات تطبقها، رغم ترددها، للحصول على رأس المال بيع المشاريع. ومن بين صفقات بيع المشاريع للمستثمرين الأجانب، بيع شركة تام لوك العقارية المساهمة مشروعًا بمساحة 3.68 هكتار في مدينة ثو دوك لشركة غامودا لاند مقابل 315.8 مليون دولار أمريكي.

باعت شركة ثوان ثانه المساهمة 2060 مترًا مربعًا من الأراضي بقيمة 14.3 مليون دولار أمريكي في المنطقة الثامنة بمدينة هو تشي منه إلى شركة سكاي وورلد ديفيلوبمنت بيرهاد. وباعت شركة بيكامكس آي دي سي مشروع منطقة تان ثانه الحضرية، الذي تبلغ مساحته 18.9 هكتارًا، إلى شركة كابيتال لاند. وأعلنت شركة أور نام لونغ، خلال الاجتماع العام السنوي للمساهمين لعام 2024، عن خطة لجمع حوالي 6000 مليار دونج فيتنامي خلال السنوات الثلاث المقبلة من خلال بيع رأس مال المشروع والأصول غير الأساسية.

إذا لم يتم بيع المشروع، تختار المؤسسة إقامة علاقة استراتيجية لتنفيذ مشاريع مثل تعاون HTN مع Marubeni لتنفيذ مشروع المركز الإداري الجديد في مدينة ثو دوك.

وتظهر الأرقام في البيانات المالية هذا أيضًا عندما ارتفع التدفق النقدي من بيع الاستثمارات في أعمال أخرى لشركات العقارات الكبرى بشكل حاد من عام 2022 حتى الآن.