أسعار الشقق في هانوي تستمر في "الارتفاع"، ومنطقة ثانه أواي تدفع وديعة لمزاد الأرض، والمشترون يبقون على أهبة الاستعداد لتجنب المخاطر

أسعار الشقق في هانوي تستمر في الارتفاع، وحمى الأراضي هي في الأساس خدعة من المضاربين لكسب المال، و7 حالات لتغيير غرض استخدام الأراضي دون إذن... هي أحدث أخبار العقارات.

في حين انخفض الإقبال على معظم قطاعات وأنواع العقارات الأخرى في مايو 2024، كانت شقق هانوي القطاع الوحيد الذي شهد نموًا بمعدل فائدة بلغ 9%. (صورة: لينه آن)

أسعار الشقق في هانوي تستمر في الارتفاع

تُظهر البيانات الضخمة لموقع Batdongsan.com.vn أنه بعد ثلاثة أشهر متتالية من النمو القوي في النصف الأول من عام 2024، بدأت شقق هانوي بالتباطؤ في أبريل 2024. وتحديدًا، في أبريل 2024، انخفض مستوى الاهتمام وعدد الشقق المعروضة للبيع بنسبة 30% و2% على التوالي. ومع ذلك، استمر هذا الانخفاض في أبريل فقط، ثم استعادت شقق هانوي رونقها تدريجيًا بدءًا من مايو.

بينما انخفض الإقبال على معظم قطاعات وأنواع العقارات الأخرى في مايو 2024، كانت شقق هانوي القطاع الوحيد الذي شهد نموًا بمعدل فائدة بلغ 9%. وبالمقارنة مع مايو، ظل معدل الفائدة ثابتًا في يونيو 2024.

في الواقع، بعد أكثر من شهر بقليل من الركود، من نهاية مايو ٢٠٢٤ حتى الآن، تواصل أسعار الشقق تسجيل مستوى جديد. هذا يعني أن أسعار الشقق في هانوي مستمرة في الارتفاع.

على سبيل المثال، وفقًا لمسح أجرته Batdongsan.com.vn، في مشروع Vinhomes Smart City، تراوحت أسعار الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة + غرفة نوم واحدة، حسب المبنى والموقع واتجاه الشرفة، بين 2.4 و2.6 مليار دونج للشقة في أواخر أبريل وأوائل مايو 2024، بينما يتراوح السعر المطلوب حاليًا لهذا النوع من الشقق بين 2.7 و2.8 مليار دونج للشقة. وبالمثل، يتراوح سعر شقق الاستوديو بين 1.8 و1.9 مليار دونج، بزيادة متوسطة قدرها 150-200 مليون دونج للشقة مقارنةً بشهر يونيو 2024. كما ارتفعت أسعار الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين أو 3 غرف نوم وحمامين في هذا المشروع بمقدار 200-250 مليون دونج مقارنةً بما كانت عليه قبل شهرين تقريبًا.

ارتفع سعر شقق مشروع جيميك من 2.7-2.8 مليار دونج للشقق بغرفتي نوم وحمامين إلى 2.750-2.9 مليار دونج للشقة. ويعرض المالك سعرًا أعلى من 3 مليارات دونج للشقة، خاصةً الشقق بغرفتي نوم وحمامين.

ارتفعت أسعار شقق نام ترونغ ين، ومعظمها شقق قديمة، بغرفتي نوم، من 2.8-3 مليارات دونج للشقة إلى 3.1-3.4 مليار دونج للشقة. كما ارتفعت أسعار الشقق بغرفتي نوم وحمامين في مشروع هانديريسكو من 4-4.2 مليارات دونج للشقة في مايو إلى 4.3-4.5 مليار دونج للشقة.

ويحدث أيضًا زيادة متوسطة تتراوح بين 250 و300 مليون دونج/شقة مع المشاريع في شارع Le Van Luong مثل Hanoi CenterPoint و Times Tower و Golden Palace أو الشقق الواقعة على محور Trung Hoa - Nhan Chinh.

لماذا توقفت فجأة المزادات على الأراضي في منطقة ثانه أواي في هانوي؟

أوقفت منطقة ثانه أواي (هانوي) مزاد حقوق استخدام الأراضي لـ 57 قطعة أرض في منطقة دام، قرية موك كسا، بلدية كاو دونج، وأعادت الأموال مقابل وثائق الشراء والودائع من العملاء، مشيرة إلى الحاجة إلى إعادة تحديد السعر الابتدائي.

أعلنت شركة Truong Son Joint Stock Auction، الجهة المنظمة لأول مزاد للأراضي في منطقة Thanh Oai لـ 57 قطعة أرض في بلدية Cao Duong في 17 أغسطس، فجأة عن وقف تنظيم المزاد وإعادة الأموال الخاصة بوثائق الشراء والودائع للعملاء.

وقالت الشركة المذكورة أعلاه إن الوحدة تلقت إخطارًا من مركز تطوير صندوق أراضي منطقة ثانه أواي، وكان محتوى الإخطار "التوقف عن تنظيم أول مزاد لحقوق استخدام الأراضي لـ 57 قطعة أرض في منطقة دام، قرية موك زا، بلدية كاو دونغ، منطقة ثانه أواي، هانوي".

السبب هو أن لجنة الشعب لمنطقة ثانه أواي أعادت تحديد السعر الابتدائي لبيع حقوق استخدام الأراضي لـ 114 قطعة أرض في بلدية كاو دونج وفقًا لقرار لجنة الشعب لمدينة هانوي.

في السابق، وفقًا للإعلان، فإن 57 قطعة أرض في منطقة قرية Muc Xa، بلدية Cao Duong، تتراوح مساحتها من 74.63 إلى 134.69 مترًا مربعًا، بسعر ابتدائي 8،097 مليون دونج/متر مربع.

وبالسعر الابتدائي المذكور أعلاه (باستثناء الضرائب والرسوم والتكاليف)، يتراوح الإيداع لقطع الأراضي من حوالي 121 إلى 218 مليون دونج.

ومن المعروف أن منطقة ثانه أواي لن تنظم أي مزادات أخرى للأراضي في شهر أغسطس.

في العاشر من أغسطس، نظمت منطقة ثانه أواي مزادًا لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو. أثار هذا المزاد ضجةً بين مستثمري العقارات والجمهور، حيث كان السعر الفائز أعلى بـ 7-8 مرات من السعر الابتدائي. وتراوح سعر المتر المربع الابتدائي بين 8.6 و12.5 مليون دونج، وتجاوز أعلى سعر فائز 100 مليون دونج.

يعتقد الكثيرون أن سبب استقطاب هذا المزاد لهذا العدد الكبير من المستثمرين هو انخفاض سعر الاكتتاب. فبهذا السعر الابتدائي، لا يتعين على المستثمرين سوى إيداع 20% فقط، أي ما يعادل حوالي 200 مليون دونج.

مخاطر المشتري

شهد سوق العقارات مؤخرًا تقلبات حادة في الأسعار، لا سيما في قطاع الشقق، يليه قطاع العقارات المخصصة للمشاريع وقطع الأراضي في المناطق. ومع ذلك، ومع ارتفاع أسعارها بنسبة تتراوح بين 6 و8 أضعاف، كما حدث في نتائج المزاد الأخير في منطقة ثانه أواي، يُعتبر هذا القطاع مغريًا للغاية، بل وغير طبيعي، سواء من حيث سعر الفوز أو عدد المشاركين.

وفقًا للسجلات الفعلية وعلى موقع Batdongsan.com.vn، يبلغ سعر الأراضي السكنية المعروضة للبيع في بعض قرى بلدية ثانه كاو، مقاطعة ثانه أواي، في الربع الثاني من عام 2024 ما بين 27 و30 مليون دونج للمتر المربع فقط. وقد ارتفع هذا السعر بنسبة 80% تقريبًا، من حوالي 15 مليون دونج للمتر المربع في عام 2020 إلى ما يقرب من 30 مليون دونج للمتر المربع في عام 2024. وبالتالي، فإن العرض الفائز في 10 أغسطس أعلى من سعر البيع السائد حاليًا بما يتراوح بين 2.3 و3.7 مرة.

ومن خلال مسح أجري مؤخرا لأسعار الأراضي في بعض المناطق الضواحي في هانوي، على الرغم من ارتفاع أسعار الأراضي، وخاصة في المحليات التي تستعد للتحول إلى مناطق أو مواقع ذات مزايا في تطوير البنية الأساسية، لم تكن هناك زيادة غير واقعية مثل ظاهرة مزادات الأراضي في ثانه أوي.

على سبيل المثال، في مزاد الأراضي في نهاية شهر يونيو في منطقة مي لينه، لم تتغير نتائج العطاء الفائز بشكل كبير مع سعر الفوز الذي يتراوح بين 20 - 40 مليون دونج/م2، في حين لا يزال لدى منطقة مي لينه مجال للتطوير مع نظام البنية التحتية من الجسور إلى الطريق الدائري 4، الطريق الدائري 3،5... وبالمثل، في منطقة ثاتش ذات، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض المواقع الجميلة في بلدية بينه ين مؤخرًا بمقدار بضعة ملايين دونج/م2 فقط على الرغم من وجود الكثير من المعلومات المفيدة التي تؤثر على سوق العقارات...

بناءً على ما سبق، يعتقد العديد من الخبراء أن حمى الأراضي الأخيرة ما هي إلا خدعة من المضاربين والوسطاء لكسب المال. وتستغل مجموعات عديدة ممن جمعوا الأراضي سابقًا المزادات في المنطقة لرفع الأسعار وخلق سوق أفضل. وإذا لم تُباع الأراضي المعروضة في المزاد، فسيخسرون عربونهم، ووفقًا للوائح، يجب على المشاركين في المزاد دفع عربون بنسبة 20% من إجمالي قيمة قطعة الأرض أو مساحتها، محسوبًا بسعر الابتدائي.

وفقًا لبيانات موقع Batdongsan.com.vn الإلكتروني، شهد سوق العقارات في هانوي تقلبات حادة في مستويات الاهتمام خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2024. وعادةً ما يشهد قطاع الأراضي والأراضي السكنية انتعاشًا بعد أن وصل إلى أدنى مستوياته في عام 2023، حيث ارتفع عدد عمليات البحث بنسبة 118% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي؛ حيث ارتفعت نسبة المنازل الخاصة والتاون هاوس والفلل بنسبة 33% و27% و9% على التوالي. وفي الضواحي، شهدت منطقة دونغ آنه أعلى زيادة في مستوى الاهتمام بنسبة 104%، تليها منطقة كوك أواي بنسبة 101%، ثم جيا لام بنسبة 95%، ثم هواي دوك بنسبة 79%، ثم ثاتش ثات بنسبة 48%.

في تفسيرهم لذلك، رجّح الخبراء أن يكون ذلك راجعًا إلى الخوف من ارتفاع أسعار العقارات بعد سريان قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣، وقانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ رسميًا. من ناحية أخرى، فإن المعلومات التي تفيد بأن هانوي تسعى جاهدةً لإنشاء خمس مناطق جديدة بحلول عام ٢٠٣٠ (دونغ آنه، وهواي دوك، وجيا لام، وثانه تري، ودان فونغ) تجعل الأراضي في هذه المناطق تجذب انتباه العديد من المستثمرين.

يتوقع السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، أنه ابتداءً من الربع الثاني من عام 2025 فصاعدًا، ستبدأ قطع الأراضي في دخول موجة الانتعاش الرئيسية؛ في حين أن "الموجات" الحالية تقتصر على بعض المناطق. لذلك، ينبغي على المستثمرين دراسة السوق بعناية والتعرف على تقلبات الأسعار من خلال مصادر معلومات موضوعية.

نظراً لارتفاع أسعار العقارات بشكل مبالغ فيه مقارنةً بقيمتها الحقيقية، يرى بعض الخبراء أن التلاعب بسوق العقارات لخلق أسعار افتراضية أمرٌ بالغ الخطورة، إذ يؤثر مباشرةً على المشترين، تماماً مثل التلاعب بسوق الأسهم. وهذا ما يجعل سوق العقارات يفتقر إلى الشفافية ويؤدي إلى عدم الاستقرار، في حين أن الدولة لا تفرض عقوبات صارمة.

يتوقع الناس انخفاض أسعار المساكن إلى مستوى مناسب مع دخول سياسات الإدارة واللوائح القانونية الجديدة حيز التنفيذ قريبًا. هذا هو الحل الأمثل لمن هم بحاجة ماسة إلى فرصة امتلاك منزل قريبًا، وهو هدف الحكومة .

في حالة تغيير غرض استخدام الأرض، لا يلزم الحصول على إذن.

ينص قانون الأراضي لعام 2024 على العديد من حالات تغيير غرض استخدام الأراضي دون إذن اعتبارًا من 1 أغسطس 2024.

7 حالات تغيير غرض استخدام الأراضي دون إذن

وفقاً لأحكام الفقرة 3 من المادة 121 من قانون الأراضي لسنة 2024، إذا لم يقع ضمن الحالات السبع التالية بموجب الفقرة 1 من المادة 121 من قانون الأراضي لسنة 2024، فلن يكون من الضروري طلب الإذن بتغيير غرض الاستخدام من الجهة المختصة.

وتتمثل هذه الحالات على وجه التحديد في: تحويل أراضي زراعة الأرز، وأراضي الغابات ذات الاستخدام الخاص، وأراضي الغابات الواقية، وأراضي الغابات الإنتاجية إلى أنواع أخرى من الأراضي في مجموعة الأراضي الزراعية ؛ وتحويل الأراضي الزراعية إلى أراض غير زراعية؛ وتحويل أنواع أخرى من الأراضي إلى أراضٍ مركزة للثروة الحيوانية عند تنفيذ مشاريع الثروة الحيوانية المركزة على نطاق واسع.

تحويل الأراضي غير الزراعية المخصصة من الدولة بدون رسوم انتفاع إلى أنواع أخرى من الأراضي غير الزراعية المخصصة من الدولة برسوم انتفاع أو إيجار الأرض؛ تحويل الأراضي غير الزراعية غير السكنية إلى أراض سكنية.

تحويل الأراضي المخصصة لإقامة الأشغال العامة والأراضي المستخدمة للأغراض العامة ذات الأغراض التجارية إلى أراضٍ إنتاجية وتجارية غير زراعية؛ تحويل الأراضي الإنتاجية والتجارية غير الزراعية التي ليست أراضٍ تجارية أو خدمية إلى أراضٍ تجارية أو خدمية.

يجب أن يتوافق تحويل استخدام الأراضي مع التخطيط.

يجب أن يتوافق تغيير أغراض استخدام الأراضي مع التخطيط وأن تتم الموافقة عليه من قبل السلطات المختصة، وهذا منصوص عليه بوضوح في المادة 116 من قانون الأراضي لعام 2024.

وعليه فإن اللجنة الشعبية للمنطقة التي تقع فيها الأرض هي الجهة المختصة بالموافقة على تحويل غرض استخدام الأرض.

مساحة تحويل استخدامات الأراضي في عام 2024

في الوقت الحالي، لا يتضمن قانون الأراضي لعام 2024 أي وثائق تحدد الحد الأقصى للمساحة والحدود المسموح بها لتحويل غرض استخدام الأراضي.

يعتمد حد استخدام الأرض على احتياجات الشخص الذي يرغب في تغيير غرض استخدامها. ومع ذلك، ستقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بفحص الوثائق، والتأكد من الحاجة إلى تغيير غرض استخدام الأرض، والتحقق من الموقع والتخطيط لمعرفة إمكانية تغيير الحد تمامًا.

يتم تحديد خطط استخدام الأراضي السنوية على مستوى المنطقة من قبل السلطات المختصة.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html