أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، مما يجعل من الصعب العثور على مكان للعيش؛ قوائم أسعار الأراضي الجديدة في هانوي ومدينة هو تشي منه تخلق منافسة متساوية، مما يبطئ موجة المضاربة.

في ظل نقص الشقق ذات الأسعار المعقولة، يسعى الناس جاهدين للعثور على مكان للعيش؛ ومن المؤمل أن تؤدي قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي ومدينة هو تشي منه إلى انخفاض سرعة المضاربة... هذه هي أحدث أخبار العقارات.

يغيب قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة تمامًا عن السوق، كما أن الشقق متوسطة السعر تتناقص باستمرار. (صورة: لينه آن)

أسعار الشقق تستمر في الارتفاع

شهد سوق العقارات الفيتنامي، وخاصةً شققه، ارتفاعًا حادًا في الأسعار مؤخرًا. وقد صعّب هذا على الكثيرين، حتى مع امتلاكهم مبلغًا يتراوح بين 3 و4 مليارات دونج، العثور على مسكن مناسب.

وفقًا لـ لاو دونغ، فإن قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة غائب تمامًا عن السوق، كما أن الشقق متوسطة السعر نادرة بشكل متزايد. في أوائل عام ٢٠٢٤، سيبدأ السوق بمتوسط ​​سعر يبلغ حوالي ٦٥ مليون دونج للمتر المربع.

ومع ذلك، بعد ربعين فقط، تجاوز السعر 68 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، واستمر في الارتفاع خلال الأشهر الأخيرة من العام. وتركز جميع المشاريع الجديدة التي أُطلقت هذا العام على قطاع العقارات الفاخرة في مناطق مثل نام تو ليم، وكاو جياي، وجيا لام، ودونغ آنه، حيث تتجاوز الأسعار بانتظام 70 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

وفي معرض تعليقه على قطاع الشقق، قال السيد فو هوينه توان كيت - مدير قسم تسويق الإسكان في شركة سي بي آر إي فيتنام - إنه في الربع الرابع من عام 2024، وصل سعر البيع الأساسي للشقق في هانوي إلى متوسط ​​72 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 36% عن نفس الفترة من العام الماضي و12% عن الربع الثالث من عام 2024.

هذه الزيادة تُصعّب على العديد من مشتري المنازل لأول مرة، وخاصةً العائلات الشابة، الوصول إلى السوق. هذا يعني أنه مع مبلغ يتراوح بين 3 و4 مليارات دونج، لا يملك مشتري المنازل خيارات كثيرة، ولا يمكنهم سوى امتلاك شقة متوسطة الحجم، مستخدمة لسنوات طويلة، أو يضطرون إلى قبول موقع بعيد عن مركز المدينة. لذلك، اضطر العديد من مشتري المنازل لأول مرة، بعد بحث طويل، إلى تعليق خططهم لأن السعر يفوق قدرتهم المالية.

السيدة نغوك فان (33 عامًا، نام تو ليم، هانوي) ذكرت أنها بعد سنوات طويلة من الادخار، خططت هي وزوجها لشراء شقة بميزانية قدرها 3 مليارات دونج. لكن أثناء بحثها في السوق، أدركت أن أسعار الشقق قد ارتفعت بشكل كبير، متجاوزةً قدرة عائلتها على الدفع، فاضطرت إلى تأجيل خطتها لشراء منزل بسبب ارتفاع الأسعار.

في ظل ارتفاع أسعار الشقق، أصبح امتلاك منزل بميزانية تتراوح بين 3 و4 مليارات دونج أمرًا صعبًا، مع استمرار ارتفاع أسعار الشقق. هذا لا يُصعّب على ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض امتلاك منزل فحسب، بل يُضعف أيضًا استدامة السوق. أصبح تهدئة أسعار المساكن مطلبًا مُلحًا لضمان حصول الناس على السكن واستقرار الاقتصاد .

أحد الحلول لخفض أسعار العقارات في هانوي هو تعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي.

أكد الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، أن الإسكان الاجتماعي يُعدّ توجهًا هامًا لتخفيف الضغط على أسعار المساكن في السوق. كما أكد على ضرورة تكثيف الجهود لإزالة العوائق القانونية في المشاريع لتخفيف حدة الاختناقات في السوق.

ارتفعت أسعار الأراضي في هانوي بشكل حاد، ويشعر بعض أصحاب المنازل بالقلق من إنفاق عشرات المليارات على التحويل

سجلت قائمة أسعار الأراضي المعدلة، التي أعلنتها لجنة هانوي الشعبية، والتي دخلت حيز التنفيذ في 20 ديسمبر 2024 وتستمر حتى 31 ديسمبر 2025، ارتفاعًا حادًا مقارنةً بقائمة أسعار الأراضي القديمة. وقد أدى ذلك أيضًا إلى ارتفاع حاد في تكاليف استخدام الأراضي.

قال السيد فام ب. (من مقاطعة ماي دوك، هانوي) إنه بنهاية عام ٢٠٢٤، كان قد انتهى لتوه من دفع رسوم انتفاع الأرض لتحويل جزء من أرضه السكنية إلى أرض حدائق. ولأن موعد استلام قرار استكمال الملف كان بعد ٢٠ ديسمبر ٢٠٢٤، فقد تجاوزت رسوم الانتفاع المطبقة وفقًا لقائمة الأسعار الجديدة ٨٠٠ مليون دونج فيتنامي. في المقابل، إذا طُبقت وفقًا لقائمة أسعار الأراضي القديمة، فستضطر عائلته إلى دفع حوالي ٣٥٠ مليون دونج فيتنامي.

ذكرت السيدة نجوين ت. (لونغ بيان، هانوي) أن عائلتها تمتلك أكثر من ألف متر مربع من أراضي الحدائق. والآن، إذا أرادوا تحويلها إلى أرض سكنية لتقسيمها بين أبنائهم، فعليهم دفع حوالي 15 مليون دونج للمتر المربع. وبالتالي، يُقدر المبلغ اللازم لتحويل كامل المساحة بحوالي 15 مليار دونج. وهذا المبلغ يفوق قدرتهم المالية، لذا تُفكر الأسرة في موازنة المبلغ بشكل مناسب.

كما أن ارتفاع أسعار الأراضي وما نتج عنه من زيادة في رسوم استخدام الأراضي أجبر العديد من المستثمرين الذين يمتلكون أراضٍ زراعية في الضواحي على تعديل خططهم الاستثمارية.

في ورشة العمل الأخيرة حول تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، قام البروفيسور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق (TN-MT)، بتقييم أنه في الواقع، سواء كانت قائمة أسعار الأراضي منخفضة أو مرتفعة، فهناك "شكاوى".

أكد السيد فو على ضرورة أن تكون قائمة أسعار الأراضي متناسبة مع السوق وملائمة له. تكمن المشكلة في كيفية تطبيقها؟ إنها مسألة تتعلق بسياسة الدولة. في أي الحالات سيتم تطبيق 80% من السوق، وفي أي الحالات سيتم تطبيق 20%، تختلف معدلات التطبيق باختلاف الحالات. أما كيفية تطبيقها لجذب الاستثمار، وتنمية الاقتصاد، وضمان الضمان الاجتماعي، فتعتمد على السياسة التنظيمية للدولة.

صرح السيد لي فان بينه، نائب مدير إدارة الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، بأن مشاريع العقارات (سواءً كانت سكنية أو منتجعات سياحية) لا تعتمد على قوائم أسعار الأراضي، بل تعتمد على أساليب حسابية محددة. وتُستخدم قوائم أسعار الأراضي بشكل رئيسي لتحصيل الالتزامات المالية للأسر، وفي حالات مشاريع إيجار الأراضي السنوية؛ أما الحالات الأخرى فتشمل المزادات والمناقصات.

فيما يتعلق بتكلفة تحويل الأراضي إلى أراضٍ سكنية، أشار السيد بينه إلى أن تحويل الأراضي الزراعية في المناطق السكنية أو الأراضي الزراعية الملحقة بها في هانوي أصبح الآن متساويًا جدًا. في السابق، كان التحويل صعبًا للغاية لأن سعر التحويل كان نصف سعر الأراضي السكنية فقط.

وفقًا لنائب مدير دائرة الأراضي، فإن قائمة أسعار الأراضي التي تقترب من سعر السوق تُمثل تكافؤًا في الفرص، ولم يعد هناك فرق بين السعرين. يقبل المشاركون في السوق تكافؤ الفرص، ولم يعد سعر الأرض مختلفًا، مما يُظهر أن أرض العائلة المُحوّلة إلى أرض سكنية لا تُقدر بثمن حتى لو بيعت مرة أخرى في السوق العامة، وبالتالي ستُشبع تدريجيًا.

عند تقييم قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي، وفقًا لخبراء من سافيلز فيتنام، فإن التأثير على أسعار العقارات غير مهم ولكنه يساعد أيضًا في تقليل سرعة موجات المضاربة، ويحصل الناس على تعويضات قريبة من القيمة الفعلية...

توصي السيدة نجوين ثي هونغ فان، نائبة مدير إدارة التقييم والاستشارات المالية في سافيلز هانوي، المستثمرين الذين يضاربون حاليًا في الشراء والبيع بضرورة التفكير بعناية أكبر، حيث يجب أن تكون الزيادة في أسعار العقارات أعلى من تكلفة رأس المال، وتكلفة استخدام الرافعة المالية وكذلك تكلفة ضريبة الدخل من تحويلات العقارات المحسوبة على قائمة أسعار الأراضي الجديدة الأقرب إلى السوق.

قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هوشي منه: تحسين الشفافية وتعزيز تطوير البنية التحتية

أعلنت مدينة هو تشي منه مؤخرًا عن قائمة جديدة لأسعار الأراضي، وفقًا للقرار رقم 79/2024/QD-UBN، اعتبارًا من 31 أكتوبر 2024 إلى 31 ديسمبر 2025. ويُعد هذا أول تعديل منذ عام 2020، حيث ارتفعت أسعار الأراضي بشكل حاد، من 4 إلى 38 ضعفًا حسب المنطقة. ويبلغ أدنى سعر للأراضي في منطقة ثينغ ليينغ (مقاطعة كان جيو) 2.3 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بينما يبلغ أعلى سعر في الشوارع المركزية بالمقاطعة الأولى، مثل دونغ خوي ولي لوي ونغوين هوي، 687.2 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

يُعتقد أن تعديل أسعار الأراضي لا يضمن العدالة فحسب، بل يُسرّع أيضًا من وتيرة مشاريع تطوير البنية التحتية المهمة في المدينة. ويساعد تقييم الأراضي بما يُقارب قيمتها السوقية على تقليل النزاعات المتعلقة بتسوية المواقع، وهو أحد الأسباب الرئيسية لتأخير مشاريع كبرى مثل الطريق الدائري الثالث وخط المترو الثاني لسنوات عديدة.

لقائمة أسعار الأراضي الجديدة آثارٌ عديدة على مختلف فئات السوق، من الأفراد والشركات إلى المستثمرين الأجانب. ويمكن القول إن حقوق من استُعيدت أراضيهم مضمونةٌ بشكل أفضل بكثير من ذي قبل، وهذه هي الفئة الرئيسية المتضررة.

مع اقتراب الأسعار من قيمتها السوقية، أصبحت التعويضات أكثر شفافيةً وعقلانية، مما يُسهم في الحد من النزاعات على الأراضي. ويكتسب هذا أهميةً خاصة في مشاريع البنية التحتية الكبيرة، مثل الطريق الدائري الثالث أو خط المترو الثاني. ووفقًا للسيدة جيانغ دو، مديرة قسم الاستشارات في سافيلز فيتنام، فإن قائمة أسعار الأراضي الجديدة لا تُسهم فقط في زيادة التوافق العام، بل تُسرّع أيضًا من عملية إخلاء الموقع، وهو عاملٌ أساسيٌّ في المشاريع الكبيرة.

علاوة على ذلك، تُعدّ قائمة أسعار الأراضي الجديدة بيئة استثمارية أكثر شفافيةً، إذ يُمكن للمستثمرين الأجانب تحديد التكاليف وحساب الأرباح بسهولة، لا سيما في ظلّ تحوّل مدينة هو تشي منه إلى المركز الاقتصادي الرائد في المنطقة. وصرح ممثل قسم الاستشارات في سافيلز فيتنام قائلاً: "إنّ تعديل قائمة أسعار الأراضي بشكل أكثر شفافية، بناءً على قيمتها الفعلية، سيعزز ثقة المستثمرين الأجانب. وهذه خطوة ضرورية لضمان التنمية المستدامة للسوق".

من ناحية أخرى، تُشكّل قائمة أسعار الأراضي الجديدة ضغطًا ماليًا على المستثمرين. فارتفاع تكلفة استخدام الأراضي يُؤدي إلى ارتفاع أسعار المنتجات العقارية، مما يؤثر بشكل مباشر على قدرة الناس على الحصول على السكن.

قالت السيدة جيانغ دو: "نشعر بالقلق من أن ارتفاع تكاليف استخدام الأراضي سيُشكّل ضغطًا على أسعار المنتجات، لا سيما في قطاع الإسكان المُخصّص لذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض. وهذا تحدٍّ يجب دراسته بعناية". وفي الضواحي تحديدًا، تُصعّب أسعار الأراضي الجديدة تحويل استخدام الأراضي من زراعية إلى سكنية، مما يُقلّل من فرص تطوير مشاريع الإسكان الميسور.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html