إزالة "العقبة" في إدارة الشقق الصغيرة، المزيد من الفرص لمشتري المنازل

[إعلان 1]

لأنه اعتبارًا من 1 أغسطس، عندما يدخل قانون الإسكان 2023 حيز التنفيذ رسميًا، سيتم منح أصحاب الشقق الصغيرة الذين يستوفون الشروط شهادة ملكية المنازل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض وفقًا لقانون الأراضي ويمكنهم البيع أو التأجير أو الشراء بالتقسيط.

على مدى السنوات العشر الماضية، كانت إدارة واستخدام الشقق الصغيرة دائمًا قضية ساخنة جذبت اهتمامًا خاصًا من السكان والخبراء والمديرين... حظيت الشقق الصغيرة بمثل هذا الاهتمام الخاص لأنه خلال هذا الوقت، كانت هناك العديد من أوجه القصور، ولا توجد لوائح واضحة في الوثائق القانونية، مما أدى إلى إدارة فضفاضة؛ يتواطأ السكان مع بعض المسؤولين في وكالات الدولة للتغطية على انتهاكات أمر البناء (التعدي على المساحة المشتركة، وزيادة ارتفاع المبنى ...)، والوقاية من الحرائق ومكافحتها ... مما يؤدي إلى العديد من العواقب الوخيمة التي تسبب أضرارًا جسيمة في حياة وممتلكات السكان الذين يعيشون في تلك المشاريع.

لا تزال القصص المؤلمة حاضرة أمام أعيننا، مثل الحريق الذي اندلع في مبنى الشقق الصغيرة في رقم 37، الزقاق 29/70، شارع كونغ ها (حي كونغ دينه، مقاطعة ثانه شوان) والذي أسفر عن مقتل 56 شخصًا في 13 سبتمبر 2023. تم ترخيص هذا المبنى السكني الصغير لثلاثة طوابق وعلية واحدة، لكن المستثمر بناه إلى 9 طوابق؛ بعد حوالي 8 أشهر فقط، وقع حريق آخر في شقة صغيرة بعواقب كارثية في رقم 1، الزقاق 43/98/31، شارع ترونغ كينه (حي ترونغ هوا، مقاطعة كاو جياي)، مما أسفر عن مقتل 14 شخصًا، بما في ذلك عائلة صاحب المنزل والمستأجرين.

علاوة على ذلك، ومع "غموض" لوائح ملكية الشقق الصغيرة في الوثائق القانونية، وتحديدًا في البند 3 من المادة 43 من المرسوم 71/2010/ND-CP الذي يسمح ببناء منازل فردية للأسر والأفراد، والذي تم تقنينه لاحقًا في المادة 46 من قانون الإسكان لعام 2014. أدى هذا إلى ازدهار هذا النوع من المنتجات بشكل لا يمكن السيطرة عليه، حيث لم يكتفِ المستثمرون بانتهاك اللوائح المتعلقة بالتصميم الوظيفي، والارتفاع، والوقاية من الحرائق ومكافحتها... بل نظموا أيضًا المعاملات والتحويلات من خلال اتفاقيات مكتوبة بخط اليد، لأنها لا تستوفي المتطلبات القانونية؛ في حين أن ذوي الموارد المالية المحدودة قد قبلوا هذا المنتج كقاعدة حتمية.

"تُبنى العديد من المباني السكنية الصغيرة بشكل غير قانوني في المدن الكبرى على أراضٍ تقع في عمق المناطق السكنية، مما يُسبب ازدحامًا مروريًا، ويفتقر إلى معايير الجودة والسلامة من الحرائق، ويؤدي إلى عدم القدرة على إصدار شهادات تأمين للمشترين، مما يُسبب نزاعات ودعاوى قضائية وانعدام الأمن الاجتماعي. ومع ذلك، فقد تقبّل الكثيرون هذا المنتج كقاعدة حتمية، لأنه يُلبي الشروط التالية: القرب من المركز، وتكلفة أقل من منتجات الإسكان الأخرى... بسبب القيود المالية" - نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، الدكتور نجوين فان دينه.

منذ صدور المرسوم 71/2010/ND-CP وإقراره في قانون الإسكان عام 2014، شهدت الشقق الصغيرة نموًا ملحوظًا على مستوى البلاد، وخاصةً في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه... في ظل محدودية الأراضي والاكتظاظ السكاني ونقص المساكن، ارتفعت أسعار المنازل ربع سنويًا، مما زاد من صعوبة امتلاك ذوي الدخل المحدود لمنزل. في ظل هذا الوضع، تُعتبر الشقق الصغيرة طوق نجاة للعديد من هؤلاء الأشخاص.

نظراً لضرورة السوق، ومع ازدياد الطلب، يزداد العرض، وتُطوَّر منتجات الشقق الصغيرة كضرورة من ضرورات اقتصاد السوق. ووفقاً للإحصاءات الأولية، تضم هانوي حالياً حوالي 2000 مبنى سكني صغير؛ بينما يبلغ العدد في مدينة هو تشي منه أضعافاً مضاعفة، حيث يبلغ حوالي 42000 شقة سكنية صغيرة. ومع ذلك، وفي ظل أوجه القصور والقيود والتشوهات في إدارة واستخدام الشقق الصغيرة، دارت نقاشات عديدة على مدى السنوات العشر الماضية حول ما إذا كان ينبغي السماح بوجود هذه المنتجات أم لا.

مع تزايد موجة الهجرة إلى المدن الكبرى بحثًا عن العمل وكسب الرزق، لجأ العمال العاديون وذوو الدخل المحدود، ممن لا يستطيعون الحصول على مساكن باهظة الثمن، إلى الشقق الصغيرة، ما يُعدّ أيضًا منتجًا نموذجيًا لاقتصاد السوق. ورغم إدراكهم للمخاطر المحتملة التي ينطوي عليها هذا المنتج من حيث جودة البناء والجوانب القانونية، إلا أن عددًا كبيرًا من الناس ما زالوا يتقبلونه بصدر رحب - خبير إدارة المدن، المهندس المعماري تران هوي آنه.

في ظلّ وجود قصور في إدارة واستخدام الشقق الصغيرة، وضع قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ لوائح خاصة بهذا النوع من المنتجات. وبناءً على ذلك، واعتبارًا من ١ أغسطس، عند دخول القانون حيز التنفيذ رسميًا، سيحصل مالكو الشقق الصغيرة الذين يستوفون الشروط على شهادة ملكية للمنازل وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض (المعروفة باسم "السجلات الوردية") وفقًا لقانون الأراضي، وسيتمكنون أيضًا من البيع أو التأجير أو التملك بالتقسيط.

وعليه، فإن الشقق الصغيرة التي تستوفي شروط الوقاية من الحرائق ومكافحتها، ولديها طرق تضمن وصول سيارات الإطفاء إلى أسفل المبنى، ولديها حقوق استخدام الأراضي، وتفي بشروط كونها مستثمرًا في مشروع الإسكان؛ وفي الوقت نفسه، يجب أن تمتثل للوائح المتعلقة بإدارة واستخدام المباني السكنية التابعة لوزارة البناء (ستصدر وزارة البناء معايير ولوائح منفصلة بشأن إدارة وتشغيل الشقق الصغيرة)... سيُسمح لها بممارسة الأعمال التجارية وفقًا لأحكام القانون الحالي.

قال نجوين ذا ديب، نائب رئيس نادي هانوي للعقارات: "أُقدّر هذا البند في قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، لأنه يُزيل العديد من العوائق في إدارة وتشغيل الشقق الصغيرة. هذا نتاج اقتصاد السوق الذي يجمع بين العرض والطلب، إذ يشهد السوق حاليًا طلبًا كبيرًا على منتجات الإسكان منخفض التكلفة. لا يُمكننا حظره لمجرد عدم قدرتنا على إدارته. إن السماح بوجوده قانونيًا سيُشكّل أساسًا للسلطات على جميع المستويات لضبطه بشكل أدق، مما يُحقق العدالة للشقق الصغيرة كغيرها من منتجات الإسكان".