هناك سلسلة من الاختناقات التي تحتاج إلى حل لتحقيق هدف توفير مليون وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030

- ترتيبات صندوق الأراضي، وتطهير الموقع، وإعفاء وتخفيض رسوم استخدام الأراضي، ودعم تكاليف الاستثمار في أنظمة البنية التحتية التقنية، وأسعار البيع واللوائح الخاصة بالمستأجرين والمشترين المؤهلين، تعتبر من بين القضايا الستة العالقة التي تحتاج إلى حل لتحقيق هدف مليون وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030.

في السنوات الأخيرة، اعتمدت الحكومة والوزارات والقطاعات سياساتٍ عديدةً لتعزيز تنفيذ وإكمال مشاريع الإسكان الاجتماعي (NOXH) وإسكان العمال (NOCN) لذوي الدخل المحدود والعاملين في المناطق الصناعية والتجمعات الصناعية. إلا أن النتائج لم تكن على قدر التوقعات.

في 24 مايو، أصدرت اللجنة التنفيذية المركزية التوجيه رقم 34 بشأن تعزيز قيادة الحزب في تطوير الإسكان الاجتماعي. وحدد التوجيه مهمة توفير مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية بحلول عام 2030.

وبحسب السيد فو تشي كين - نائب المدير العام لشركة QUALIPRO Construction Joint Stock Company، وهي عضو في جمعية تمويل المنطقة الصناعية في فيتنام (VIPFA)، فإن التوجيه 34 أكد مرة أخرى على تصميم حزبنا على تنفيذ الضمان الاجتماعي للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعمال وغيرهم من الأشخاص المؤهلين لسياسات الإسكان الاجتماعي.

ولتحقيق هذا الهدف، بحسب السيد كين، من الضروري إزالة 6 مجموعات رئيسية من العوائق.

أولاً، تخصيص الأراضي للمساكن الاجتماعية والصناعية. يُعدّ تخصيص ما لا يقل عن 20% من الأراضي السكنية في مشاريع الإسكان التجاري لبناء المساكن الاجتماعية سياسةً جيدة. إلا أن التطبيق الصارم سيؤدي دون قصد إلى ارتفاع أسعار المساكن الاجتماعية، خاصةً عندما تقع مشاريع الإسكان التجاري في مواقع أراضٍ جميلة ومركزية وقيّمة، كما أن تكاليف المعيشة المستقبلية في المواقع المركزية ستكون باهظة وغير مناسبة لذوي الدخل المحدود.

حددت التوجيهات رقم 34 للجنة المركزية للحزب مهمة توفير ما لا يقل عن مليون مسكن للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية بحلول عام 2030.

وقال السيد كين "إن تنظيم تخصيص 20% من صندوق الأراضي السكنية لمشروع الإسكان التجاري لمشاريع الإسكان الاجتماعي سيعتمد على موقع كل مشروع، أو أن دمج تلك الأموال في مشروع إسكان اجتماعي منظم مركزياً في موقع مناسب سيكون أكثر ملاءمة للواقع".

ثانيًا، تطهير الموقع (GPMB). تتأخر العديد من المشاريع بسبب فشل GPMB عندما يقع مشروع الإسكان الاجتماعي ضمن مشروع NOTM أو بجواره. في ذلك الوقت، سيتمكن مالكو الأراضي من مقارنة سياسات دعم GPMB بين المشروعين.

عند تطبيق قانون الأراضي الجديد، سيتفاوض المستثمر مع المواطنين على سعر تعويض استملاك الأراضي من خلال مشروع NOTM. في حين سيُطبّق مشروع NOXH السعر وفقًا للوائح الدولة. وبالتالي، سيكون الفرق في سعر تعويض استملاك الأراضي بين نوعي المشاريع (NOTM وNOXH) أكبر (رغم تقارب المشروعين). عندها، سيكون تنفيذ إجراءات التعويض لمشاريع NOXH أكثر صعوبة.

من ناحية أخرى، ووفقًا للوائح، تُجري الحكومة تطهيرًا للموقع وتُسلم الأراضي النظيفة للمستثمرين لتشييد مشاريع الإسكان الاجتماعي والصناعي. إلا أنه في الواقع، يتعين على المستثمرين تطهير الموقع في معظم المشاريع، مما يُسبب صعوباتٍ وتكاليف باهظة.

ثالثًا، الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي. وفقًا للوائح، تُعفى مشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان الصناعي من رسوم استخدام الأراضي لخفض أسعار البيع والإيجار. ومع ذلك، يجب أن يمر تطبيق سياسة الإعفاء الحالية من رسوم استخدام الأراضي بمرحلة حساب قيمة رسوم استخدام الأراضي قبل إعفاء المستثمرين منها.

وسوف يؤدي هذا إلى توفير قدر كبير من الوقت الإضافي للسلطات لتنفيذ التدابير اللازمة لحساب رسوم استخدام الأراضي المعفاة، وفي الوقت نفسه إطالة مدة تنفيذ المشروع.

رابعًا، دعم تكاليف الاستثمار في أنظمة البنية التحتية التقنية. وفقًا للوائح، ستدعم الدولة، في مشاريع الإسكان الاجتماعي، جزءًا أو كليًا من تكاليف الاستثمار في أنظمة البنية التحتية التقنية ضمن نطاق مشاريع الإسكان الاجتماعي. ومع ذلك، لم تُطبّق هذه السياسة بعد على معظم المشاريع. في حال تطبيقها، سينخفض سعر بيع/تأجير المساكن الاجتماعية.

خامسا، فيما يتعلق بتنظيم أسعار السكن الاجتماعي ، من الضروري القضاء على فكرة أن بناء المساكن لذوي الدخل المحدود يرتبط بانخفاض جودة البناء وانخفاض المرافق الاجتماعية المصاحبة.

رغم أن هذا المشروع مخصص لمحدودي الدخل، إلا أنه يجب ضمان جودة البناء والسلامة والمرافق وفقًا للأنظمة، وبتكلفة لا تقل كثيرًا عن متوسط مشاريع "NOTM". يجب أن يتم خفض أسعار البيع والإيجار من خلال سياسات دعم من الدولة، وليس عن طريق خفض تكاليف المرافق وجودة البناء.

سادسًا، فيما يتعلق باللوائح المتعلقة بالأشخاص المسموح لهم باستئجار أو شراء شقق NOCN. في الواقع، يرغب جميع المستثمرين في بيع العديد من شقق NOCN لاسترداد رأس المال بسرعة وتحقيق الربح، بدلًا من تأجيرها، لأن تأجيرها سيكون بمثابة إنفاق مبلغ كبير لجمع نقود صغيرة، وسيستغرق استرداد رأس المال وقتًا طويلًا، وسيُحمّل فوائد طويلة الأجل، وهو ما يُمثل مخاطرة للمستثمرين.

ومع ذلك، بالنسبة لمشاريع NOCN، غالباً ما يكون لدى العمال عقلية عدم الشراء، حيث يرغب عدد قليل من الأشخاص في شراء الشقق، ومعظم العمال يستأجرون للعيش فقط بسبب نقص التمويل.

هذا هو السبب أيضًا وراء اكتمال بعض مشاريع NOCN، مع قلة عدد الشقق المباعة من قِبل المستثمرين، مما يُجبر المستثمرين على موازنة أسعار الإيجار المتزايدة لضمان نجاح المشروع. هذا يجعل أسعار الإيجار أعلى من إيجار المنازل بالنسبة للسكان، كما أن العمال لا يرغبون في استئجار شقق NOCN.

لحل هذا التناقض جزئيًا، اقترح السيد كين تطبيق آلية تسمح لأصحاب المنشآت الصناعية في المناطق الصناعية والتجمعات الصناعية ببناء أو تأجير طوابق كاملة أو مبانٍ سكنية كاملة تابعة لشبكة التأمين الوطني (NOCN) ليعيش فيها عمالهم مجانًا أو بأسعار تفضيلية. في ذلك الوقت، سيتمكن المستثمرون في مشاريع الإسكان الاجتماعي من استرداد رؤوس أموالهم بسرعة، وستحتفظ الشركات بعمالها، وسيتمكن العمال من السكن في شقق بأسعار معقولة. سيعزز هذا استثمار شبكة التأمين الوطني (NOCN) وكذلك العمال المقيمين في هذه المشاريع، مما يضمن توفير الضمان الاجتماعي.

مينه ثو

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285