رغم صعوبة امتلاك منزل في هانوي، تعمل هاي فونج على تصحيح مزادات الأراضي، حيث يبدأ السوق دورة جديدة، ويتوقع أن يصبح القطاع "الحاكم"

يواجه الناس صعوبة متزايدة في الحصول على السكن في هانوي ، وتبدأ دورة جديدة في عام 2025، وتقوم هاي فونج بتصحيح مزادات حقوق استخدام الأراضي... هي أحدث أخبار العقارات.

يُعدّ معدل ارتفاع أسعار العقارات في فيتنام من بين أعلى المعدلات في العالم ، مما يُؤدي إلى صعوبة متزايدة في قدرة الناس على شراء منزل. (صورة: لينه آن)

أصبحت إمكانية الوصول إلى السكن صعبة بشكل متزايد بالنسبة للناس.

قال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن معدل الزيادة في أسعار العقارات في فيتنام هو من بين الأعلى في العالم، مما أدى إلى نتيجة مفادها أن قدرة الناس على شراء منزل أصبحت صعبة بشكل متزايد.

وبناءً على ذلك، ارتفعت أسعار العقارات في فيتنام بنسبة 59% خلال خمس سنوات، بين عامي 2019 و2024. وهذه الزيادة أعلى بكثير من تلك المسجلة في الدول المتقدمة مثل الولايات المتحدة (54%)، وأستراليا (49%)، واليابان (41%)، وسنغافورة (37%)...

بسبب هذه الزيادة، صرّح السيد كوك آنه بأنه بافتراض استخدام جميع الدخل لشراء منزل، سيحتاج سكان هانوي إلى العمل لمدة 169 عامًا لشراء منزل على واجهة الشارع بمتوسط ​​سعر بيع يبلغ 22.8 مليار دونج للوحدة؛ وسيستغرق شراء منزل خاص بمتوسط ​​سعر بيع يبلغ حوالي 6.3 مليار دونج للوحدة 132 عامًا. وإذا كان متوسط ​​سعر بيع شقة حاليًا 3.1 مليار دونج للوحدة، فسيحتاج الناس أيضًا إلى 23 عامًا.

وتظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أيضًا أن الحد الأدنى الموصى به للدخل لشراء منزل متوسط ​​السعر في هانوي أعلى بنحو 2.3 إلى 10 مرات من متوسط ​​دخل الأسرة في هانوي.

على وجه التحديد، ووفقًا لبيانات مكتب الإحصاء العام، بلغ متوسط ​​الدخل الشهري للعاملين في هانوي في الربع الثالث من عام 2024 نحو 10.7 مليون دونج فيتنامي شهريًا. وبافتراض أن أسرة مكونة من 4 أفراد، اثنان منهم في سن العمل، سيبلغ إجمالي دخل الأسرة حوالي 21.4 مليون دونج فيتنامي شهريًا.

مع وصول متوسط ​​سعر الشقة الأساسية في عام 2024 إلى 70 مليون دونج/م2، يتم تسعير المشاريع التي تم افتتاحها حديثًا من 60 مليون دونج/م2، لكي يتمكن المشترون من شراء شقة في هانوي، يحتاجون إلى دخل أدنى يتراوح من 45 مليون إلى 210 مليون دونج/شهر، اعتمادًا على المنطقة.

إن الفجوة الكبيرة بين متوسط ​​الدخل الفعلي وأسعار المنازل تجعل امتلاك منزل في هانوي اليوم ليس تحديًا فحسب، بل مستحيلًا أيضًا بالنسبة لغالبية الأسر ذات الدخل المتوسط ​​أو حتى الجيد. في المناطق المركزية مثل هوان كيم، وبا دينه، ودونغ دا، وهاي با ترونغ، وتاي هو، يصل الفرق بين الحد الأدنى للراتب السنوي اللازم لسداد الرهن العقاري ومتوسط ​​دخل الأسرة إلى مئات الآلاف. في المقابل، تتميز المناطق الضواحي مثل ها دونغ، وباك تو ليم، ولونغ بيان بأسعار أيسر، ولكنها مناسبة فقط للأفراد والأسر التي يتراوح دخلها بين 40 و60 مليون يوان شهريًا.

بناءً على متوسط ​​سعر المنزل في كل منطقة، وبافتراض أن المشتري يستطيع اقتراض 70% من قيمة المنزل من البنك بمتوسط ​​فائدة 8% سنويًا لمدة 20 عامًا. ووفقًا للمبدأ المالي، يجب ألا يتجاوز إجمالي القسط الشهري 40% من الدخل، فإن الحد الأدنى الموصى به للدخل لشراء منزل متوسط ​​السعر في ها دونغ، ولونغ بين، ونام تو ليم، وباك تو ليم، وجيا لام أعلى بنحو مرتين إلى ثلاث مرات من متوسط ​​دخل أسرة عاملة في هانوي.

في مقاطعات هوان كيم، وبا دينه، وهاي با ترونغ، ودونغ دا، وتاي هو، يتجاوز الحد الأدنى للدخل السنوي مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل فرقًا يتراوح بين 3.7 و8 أضعاف. أما في مقاطعتي كاو جياي وثانه شوان، فيبلغ الفرق بين 3 و3.5 أضعاف.

صرح السيد لي باو لونغ، مدير التسويق في Batdongsan.com.vn، بأنه بسبب الارتفاع الكبير في أسعار العقارات، لا يزال 84% من المشترين يضطرون إلى الاقتراض. وتبلغ نسبة الأسر التي يقل دخلها الشهري عن 40 مليون دونج أعلى معدل اقتراض، حيث بلغت 69%. في حين تبلغ نسبة الأسر التي يتراوح دخلها الشهري بين 41 و70 مليون دونج 18%، بينما تبلغ نسبة الأسر التي يتراوح دخلها الشهري بين 71 و100 مليون دونج 9%. أما الأسر التي يزيد دخلها الشهري عن 100 مليون دونج، فتبلغ نسبة الاقتراض 4% فقط.

ومع ذلك، ووفقًا للسيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، سيواجه المقترضون العديد من التحديات غير المتوقعة، مثل الركود الاقتصادي الذي قد يُقلل من دخل مشتري المنازل، ويُقلل من قدرتهم على السداد، أو يزيد من ضغط سداد الديون. أسعار الفائدة المصرفية غير ثابتة، وفي بعض الفترات، تُصبح قروض المنازل أكثر تكلفةً بسبب تعديلات أسعار الفائدة، مما قد يُعيق سداد الأقساط. بالإضافة إلى ذلك، قد يختار البعض الانتظار أو استئجار منزل لمرونة أوضاعهم المالية. كما يُخفّض العديد من العملاء معاييرهم في البحث عن منزل ليتمكنوا من امتلاك مسكن قريبًا.

الأراضي الحضرية في الأسواق الإقليمية ستسود

قال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هومز، إنه بعد فترة طويلة من أزمة السوق، أعاد المستثمرون المتعثرون التوازن بين التدفق النقدي وسوق الاستثمار. على مدار العامين الماضيين، تدفقت السيولة النقدية إلى العاصمة، وخاصةً قطاع الشقق، لأن السوق وهذا القطاع يُلبيان الاستخدام الفعلي - وهو طلب رأسمالي ضخم ودائم في سوق هانوي. وقد أدى تركيز المستثمرين الكبير في السوق إلى ارتفاع أسعار العقارات في هانوي بسرعة وقوة، مما أدى إلى انتشار موجة من الحماس في أسواق المقاطعات المحيطة، مما ساعد هذه المقاطعات على البدء في إظهار بوادر انتعاش.

حاليًا، أسعار العقارات في هانوي مرتفعة للغاية، مما يفسح المجال تدريجيًا لتطورات مماثلة في المقاطعات المحيطة بهانوي، والتي تشهد أيضًا تطورات مماثلة. وبناءً على هذا التوجه، لن يشهد سوق العقارات في الشمال، وخاصة هانوي، في عام 2025 ارتفاعًا حادًا في الأسعار كما كان في عام 2024. وفي ظل ارتفاع أسعار المساكن، سيميل الناس إلى عدم التسرع في شراء المنازل، بل سيتجهون إلى الاستئجار واستخدام الأموال المخصصة للشراء في الاستثمار في المقاطعات أو الريف.

في أسواق المحافظات، سيهيمن قطاع الأراضي الحضرية، وخاصةً الأراضي ذات الوثائق القانونية الكاملة التي ستكون أكثر طلبًا. سيختار المشترون الأراضي والمباني منخفضة الارتفاع القريبة من المناطق الصناعية، وبالقرب من المحاور الاقتصادية مثل باك نينه، وباك جيانج، وهونغ ين، وهاي دونغ، وهاي فونغ، وكوانغ نينه. وتتمثل القاسم المشترك بين هذه المحافظات في تمتعها بتنمية اقتصادية قوية، ووقوعها على الطرق الرئيسية المؤدية إلى العاصمة، واحتوائها على مجموعة من المناطق الصناعية، وقاعدة سياحية نابضة بالحياة.

بشكل عام، يُعد عام 2025 عام بداية دورة عقارية جديدة. فبدلاً من الاستثمار في السوق الرائجة، أو مواكبة موجة السوق، أو متابعة قطاع "رائج" محدد، يجب على المستثمرين اختيار سوق وثيق الصلة بالتنمية الاقتصادية والبنية التحتية. سيشهد عام 2025 ازدهار أسواق المحافظات في ضواحي هانوي. سيسعى المستثمرون إلى البحث عن منتجات من مستثمرين ذوي سمعة طيبة ووثائق قانونية كاملة. بعد ذلك، يجب عليهم اختيار منتجات تناسب قدراتهم المالية، دون اللجوء إلى الاستدانة المفرطة.

هاي فونغ: تصحيح أعمال مزاد حقوق استخدام الأراضي

أصدر رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هاي فونج للتو تعليمات وطلب من الإدارات والفروع والوحدات ذات الصلة تصحيح مزاد حقوق استخدام الأراضي في المنطقة.

وعلى وجه التحديد، كلف رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هاي فونج إدارة الموارد الطبيعية والبيئة ولجان الشعب بالمنطقة بتنظيم الإفصاح العام عن التخطيط وخطط استخدام الأراضي وتخطيط البناء والتخطيط الحضري في المنطقة التي تُعقد فيها مزادات حقوق استخدام الأراضي والمناطق المجاورة؛ واتخاذ التدابير اللازمة لضمان توفير العقارات السكنية والأراضي السكنية المناسبة لإمكانيات الوصول والدفع لغالبية الأشخاص المحتاجين، والتغلب على اختلال التوازن بين العرض والطلب في سوق العقارات.

قبل تحديد السعر الابتدائي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي لمزاد حقوق الانتفاع، من الضروري مراجعة وتعديل وتكملة سعر الأرض المقابل في قائمة أسعار الأراضي في المنطقة والموقع اللذين يُعقد فيهما المزاد وفقًا للوائح. يجب أن يكون اتجاه تطوير خطة مزاد حقوق الانتفاع دقيقًا وعلميًا وخاضعًا لرقابة الجهات المختصة، لتجنب استغلال المزاد لتحقيق الربح، مما قد يؤدي إلى اضطرابات سوقية عديدة.

على اللجان الشعبية للمقاطعات والإدارات والهيئات والمنظمات ذات الصلة مراجعة الطلب المحلي على الأراضي، والتخطيط والاستثمار في تشييد البنية التحتية للأراضي المتوقع طرحها في مزاد علني لحقوق استخدام الأراضي؛ وفي الوقت نفسه، النظر في توفير صناديق الأراضي المناسبة لتنفيذ تخصيص أراضي إعادة التوطين، وتخصيص الأراضي دون طرحها في مزاد علني لحقوق استخدام الأراضي للأغراض المحددة. تعزيز تطبيق تكنولوجيا المعلومات والتحول الرقمي في تنظيم مزادات حقوق استخدام الأراضي لضمان الدعاية والشفافية؛ تحمل المسؤولية أمام القانون واللجنة الشعبية للمدينة عن تنظيم وتنفيذ مزادات حقوق استخدام الأراضي لضمان الدعاية والشفافية والموضوعية، وحماية مصالح الدولة وحقوق ومصالح الأطراف ذات الصلة.

- طلب من وزارة العدل توجيه منظمات المزادات العقارية، استناداً إلى اللوائح القانونية الحالية، إلى اتخاذ التدابير المناسبة لإدارة المعلومات المتعلقة بتاريخ المشاركة في المزادات بشكل صارم للكشف الفوري عن الحالات التي تحتوي على علامات غير عادية في المزادات مثل: قيام شخص واحد أو مجموعة من الأشخاص بالتسجيل للمزايدة على قطع أرض متعددة في نفس مساحة الأرض المعروضة في المزاد، أو قيام المشاركين في المزاد بتقديم عطاءات مرتفعة بشكل غير عادي أو الفوز بعطاءات عالية ولكنهم يتخلون عن الودائع، والإبلاغ إلى أصحاب العقارات والسلطات المختصة لاتخاذ تدابير التعامل المناسبة.

تتولى شرطة مدينة هاي فونج فهم الوضع بشكل استباقي، وكشفه، والتحقيق فيه، والتعامل بصرامة وفقًا للقانون مع المنظمات والأفراد الذين ينتهكون إلى الحد الذي يجب مقاضاتهم فيه بتهمة المسؤولية الجنائية في مزاد حقوق استخدام الأراضي.

نجح هونغ ين في بيع 273 قطعة أرض بالمزاد العلني

قالت شركة لاك فييت للمزادات المشتركة إنها نجحت في التاسع من فبراير في بيع حق استخدام 273 قطعة أرض في المنطقة السكنية الشمالية للمجمع الرياضي والثقافي والسكني في بلدة آن ثي بمقاطعة هونغ ين.

صرحت السيدة دو ثي هونغ هانه، رئيسة مجلس إدارة شركة لاك فييت للمزادات المشتركة، بأن الوحدة استلمت أكثر من 4000 وثيقة مزايدة. وقد استقطب يوم المزاد ما يقرب من 2000 مشارك.

تم طرح 273 قطعة أرض للبيع بالمزاد العلني بمساحة إجمالية قدرها 30,571.9 متر مربع، بسعر ابتدائي إجمالي قدره 645.747 مليار دونج.

تتراوح مساحة قطع الأراضي بين 90 و295.2 مترًا مربعًا. السعر الابتدائي يتراوح بين 19.2 و31.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ما يعادل سعرًا ابتدائيًا يتراوح بين 1.7 مليار و7.8 مليار دونج فيتنامي لكل قطعة. يُطرح المزاد بالاقتراع السري المباشر في جولة واحدة، بنظام المزايدة التصاعدية.

وأظهرت نتائج المزاد أن إجمالي العطاء الفائز بلغ أكثر من 1,503.3 مليار دونج، بفارق 857.631 مليار دونج، بزيادة قدرها 232.81%.

حيث بلغ أعلى سعر للمزاد 120 مليون دونج/م2 وأدنى سعر 36 مليون دونج/م2.

وبحسب منظم المزاد، فإن القطعة ذات أعلى سعر فائز هي القطعة الزاوية، ذات الموقع الأفضل ومساحة تزيد عن 200 متر مربع.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html