شهد سوق العقارات الفيتنامي مؤخرًا تطورًا إيجابيًا. وشهدت معاملات الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه نشاطًا ملحوظًا، مع ارتفاع حاد في الأسعار. كما أدت مزادات الأراضي في العديد من المناطق، وخاصة في هانوي، إلى ارتفاعات هائلة في الأسعار. ويتم حاليًا حل العديد من المشاكل القانونية المتعلقة بمشاريع شركات العقارات تدريجيًا، مما يسمح بطرحها للبيع، مثل قضيتي شركة فات دات العقارية (PDR) وشركة نوفالاند (NVL).

عادةً، في مثل هذه الأوقات، يتجه المستثمرون المؤسسيون، بمن فيهم المستثمرون الأجانب، نحو أسهم العقارات للاستفادة من موجة الصعود. مع ذلك، هناك مؤشرات على أن أسهم العقارات لم تعد تجذب اهتمام المؤسسات الأجنبية. كما أن العديد من المؤسسات تُسرّع من عمليات سحب استثماراتها من الشركات.

وبحسب إعلان صادر عن شركة Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (KDH)، فقد سجلت شركة Vietnam Ventures Limited التابعة لشركة VinaCapital لبيع ما يقرب من 1.54 مليون سهم من أسهم KDH في الفترة من 5 ديسمبر 2024 إلى 3 يناير 2025، لإعادة هيكلة محفظتها الاستثمارية.

في حالة نجاح عملية البيع، فإن نسبة ملكية شركة Vietnam Ventures Limited في Khang Dien سوف تنخفض من 0.89% إلى 0.73%.

في سبتمبر، نجح الصندوق في بيع 9.54 مليون سهم من أسهم KDH من أصل حوالي 12 مليون سهم مسجل. وإجمالاً، باعت شركة Vietnam Ventures Limited منذ يوليو ما يقرب من 11.1 مليون سهم من أسهم KDH.

NhaKhangDien ThePriviaBinhTan.gif
مشروع منزل خانج دين. الصورة: KDH

ومن المثير للدهشة أن حتى شركات العقارات التي تحتفظ أسهمها بقيمتها لا تتمتع بنفس الصحة المالية الإيجابية كما هو موضح في تقاريرها المالية.

أرباح "خانغ دين هاوس" تصل إلى آلاف المليارات، لماذا تسحب الصناديق الأجنبية استثماراتها؟

يبلغ رأس مال شركة خانج دين هاوس التأسيسي أكثر من 10 تريليونات دونج فيتنامي، وبلغت قيمتها السوقية في 3 ديسمبر ما يقرب من 33.2 تريليون دونج فيتنامي (حوالي 1.3 مليار دولار أمريكي). وحققت شركة KDH أرباحًا بعد خصم الضرائب تجاوزت 1000 مليار دونج فيتنامي لسنوات عديدة، منها الفترة 2020-2022. وفي عام 2023، كانت النتائج أسوأ، إلا أن الشركة سجلت ربحًا يقارب 730 مليار دونج فيتنامي.

وبحسب التقرير المالي، حققت شركة Nha Khang Dien نتائج أعمال إيجابية للغاية مع إيرادات تتراوح بين 2200 و4600 مليار دونج سنويًا وأرباح في الغالب عند مستوى آلاف المليارات من دونج سنويًا حتى في الأوقات الأكثر صعوبة.

الربح الإجمالي مرتفع جدًا، وغالبًا ما يصل إلى ٥٠٪ من الإيرادات، أي أن بيع ٢ دونج يُحقق ربحًا إجماليًا قدره دونج واحد. في عام ٢٠٢٣ وحده، سيصل الربح الإجمالي إلى ٧٥٪ من الإيرادات، أي أن ربح ٤ دونج يُحقق ربحًا إجماليًا يبلغ حوالي ٣ دونج.

وعلى الرغم من هذه التوقعات الإيجابية، مع أرباح بعد الضرائب تقدر بتريليونات الدولارات سنويا، فإن أسهم KDH لم تحقق نجاحا كبيرا، ومع ذلك فإن الصناديق الأجنبية سحبت استثماراتها.

أولًا، قد يتماشى تخارج فيناكابيتال مع الاتجاه العام للسوق، ولن يلبي التوقعات. فالوضع التجاري ليس بالضرورة مشرقًا، وقد لا يكون الربح الفعلي لشركة KDH مرتفعًا.

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، أعلنت KDH عن ربح إجمالي بلغ ما يقرب من 832 مليار دونج من إجمالي إيرادات بلغت ما يقرب من 1232 مليار دونج، ونفقات مالية بلغت 141 مليار دونج، ونفقات أخرى بلغت 104 مليار دونج، ونفقات فائدة تجاوزت 45 مليار دونج... بلغ الربح بعد الضريبة أكثر من 410 مليار دونج.

مع مقياس يصل إلى عشرات الآلاف من المليارات مثل KDH، فإن رقم تكلفة الفائدة البالغ 45 مليار VND مفاجئ للغاية وصغير للغاية، وعادة ما يجذب انتباه العديد من المستثمرين.

ولكن هل هذا هو الحال حقا؟

في التقرير المالي للأشهر التسعة الأولى، يتضح أن إجمالي قروض KDH قصيرة الأجل يبلغ 1,100 مليار دونج، وقروض طويلة الأجل تزيد عن 6,708 مليارات دونج، أي ما مجموعه 7,708 مليارات دونج. بافتراض أن معدل فائدة الإقراض لدى البنوك يتراوح بين 8% و10% سنويًا، يبلغ إجمالي الفائدة خلال تسعة أشهر حوالي 540-580 مليار دونج. في هذه الحالة، قد تتكبد KDH خسائر.

ويظهر بيان التدفق النقدي أيضًا أنه في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، كان على KDH دفع فائدة تزيد عن 580.6 مليار دونج، وليس أكثر من 45 مليار دونج في بيان الدخل.

قد يكون هذا الرقم بسبب قيام KDH برسملة نفقات الفائدة، وتسجيلها في قيمة الأصول، وفي المخزون.

بلغ مخزون KDH بحلول نهاية سبتمبر 2024 ما يقرب من 22،450 مليار دونج، بزيادة حادة مقارنة بـ 18،787 مليار دونج في نفس الفترة من العام الماضي.

وهذه ليست المرة الأولى التي تستخدم فيها KDH هذه التقنية. ففي تقريرها الذاتي لعام ٢٠٢٣، سجلت KDH مصروفات فوائد تجاوزت ١٤٣ مليار دونج، ولكن بعد التدقيق، عُدِّلت إلى ٢١٧ مليار دونج.

في عام 2022، سجلت KDH فائدة قدرها 9.3 مليار دونج، لكن الفائدة المدفوعة فعليًا تجاوزت 496 مليار دونج.

في عام 2024، ستظل العديد من شركات العقارات تواجه صعوبات عديدة، بما في ذلك ديون السندات والقروض المصرفية والمخزونات الكبيرة.

وفقًا لـ Vietstock، سجّلت مخزونات أكثر من 100 شركة في مجموعة العقارات السكنية والصناعية في البورصات الثلاث رقمًا قياسيًا جديدًا في الربع الثالث، متجاوزةً 530 تريليون دونج، بزيادة قدرها 12% مقارنةً ببداية العام. ومن بينها، تصدرت شركة Novaland (NVL) القائمة بأكثر من 145 تريليون دونج، بزيادة قدرها 5% مقارنةً ببداية العام. وتجاوزت مخزونات Vingroup (VIC) 128.2 تريليون دونج، بزيادة قدرها 38% مقارنةً ببداية الفترة.

أسعار الشقق تصل إلى مئات الملايين للمتر المربع، وعمالقة العقارات يسارعون إلى استعراض أرباحهم . تصل أسعار الشقق إلى مئات الملايين للمتر المربع في الضواحي، كما ترتفع أسعار الأراضي المعروضة في المزادات بشكل كبير. شهدت إيرادات الوساطة في بعض شركات العقارات ارتفاعًا حادًا. هل عادت صفقات العقارات إلى نشاطها؟