المستثمرون "يترددون" في شراء الشقق، ويتجهون إلى قطاع "الملكية"؛ تقييم السوق 2024-2025

لم يعد المستثمرون مهتمين بالشقق، بل يضخون الأموال في شراء الأراضي في الضواحي؛ واستصلاح أكثر من 1400 هكتار من الأراضي؛ والإجراءات الأخيرة بشأن تخصيص الأراضي وتأجيرها لمشاريع الاستثمار في التعديات على البحر... هي أحدث أخبار العقارات.

أظهر سوق العقارات مؤخرًا مؤشرات إيجابية فيما يتعلق بإمكانية الحصول على رأس المال من الشركات والعملاء على حد سواء. (صورة: HA)

تعليقات "الكبار" على السوق

في الاجتماع السنوي مع المساهمين، قدم قادة الشركات الكبرى توقعات وتعليقات حول سوق العقارات هذا العام مع الفرص المختلطة بالتحديات.

في تقييمه لسوق العقارات هذا العام، قال السيد فام ثيو هوا، رئيس مجلس إدارة شركة فين هومز، إن الجانب المشرق يكمن في القوانين العقارية الثلاثة التي أقرها المجلس الوطني، والتي ستُسهم في تعزيز شفافية السوق ووضوحه. وأضاف أنه لكي تُحدث هذه القوانين تأثيرًا إيجابيًا على السوق، لا بد من انتظار صدور المراسيم التوجيهية لتطبيقها.

قالت السيدة نجوين ثو هانج، المديرة العامة لشركة فينهومز، إن السوق سوف يتعافى ولكن ليس بالسرعة المتوقعة.

وفقًا للسيدة هانغ، أظهر السوق مؤخرًا مؤشرات إيجابية فيما يتعلق بإمكانية الحصول على رأس المال من الشركات والعملاء على حد سواء. ويحصل مشتري المنازل الآن على دعم أفضل لأسعار الفائدة مقارنةً بالسابق، مع سعر فائدة ثابت يتراوح بين 6% و6.5% سنويًا خلال أول عامين. وهذا يُهيئ الظروف والثقة لمشتري المنازل للعودة إلى السوق.

أما بالنسبة لشركة نام لونغ للاستثمار المساهمة، فقد أشار السيد نجوين شوان كوانج - رئيس مجلس الإدارة - إلى الفرص والتحديات.

أشار السيد كوانغ إلى أن التحدي الأول يتعلق بالسوق والمنتجات. يشهد السوق اختلالًا بين العرض والطلب في مختلف قطاعات العقارات، وأزمة ثقة تؤدي إلى انخفاض السيولة وزيادة المخزون.

التحدي الثاني هو التحدي المالي في ظل استمرار الديون، فدفعات السندات، على الرغم من تمديدها، ستظل قائمة في عامي 2024 و2025. أما التحدي الثالث فهو التحدي القانوني للمشروع في ظل وجود بعض القوانين المتداخلة حاليا.

ومع ذلك، وحسب قوله، فإن السوق العقاري يفتح أيضًا العديد من الفرص المتنوعة، مثل ارتفاع الطلب الحقيقي، وقطاعات الإسكان بأسعار معقولة، وتطوير الإسكان الاجتماعي. وقد انخفضت أسعار الفائدة على القروض، حتى أقل مما كانت عليه قبل جائحة كوفيد-19، وأصبحت تنافسية مع العديد من الدول الأخرى، ما يجعلها جذابة للغاية.

على وجه الخصوص، صدرت مؤخرًا قوانين جديدة تتعلق بالعقارات. وقد بذلت الحكومة جهودًا حثيثة في إيجاد عوائق السوق وإزالتها وتعزيزها، سعيًا نحو التنمية المستدامة.

قال السيد لونغ تري ثين - رئيس مجلس الإدارة - لمجموعة دات زانه، وهي شركة لديها العديد من المشاريع في مدينة هوشي منه ودونغ ناي، إنه بعد انتهاء كوفيد-19، سوف يتراجع الاقتصاد وسيؤثر على سوق العقارات.

بعد عطلة رأس السنة القمرية (تيت) الأخيرة، بدأ السوق يُظهر مؤشرات انتعاش إيجابية. استعاد سوق الشقق نشاطه في الربع الأول، وإن لم يكن بنفس ارتفاع السنوات السابقة، إلا أنه تضاعف مقارنةً بالربعين الأخيرين من عام 2023 والربع الأول منه، وخاصةً في هانوي، حيث ارتفع بثلاثة أضعاف.

في ظل هذا الوضع العام، يرى السيد ثين أن السوق لا يزال لديه نقاط إيجابية مثل استمرار وجود نقص في العرض المتوسط؛ لا يزال الطلب على المساكن كبيرًا جدًا؛ التدفق النقدي الرخيص الحالي جيد جدًا، يقترض العديد من العملاء لمدة 20 عامًا، ومعدل الفائدة الثابت لمدة 3 سنوات هو 5-6٪ فقط / سنة.

وعلى المستوى العام، من المتوقع أن يتحسن السوق العام هذا العام، وسيشهد عام 2025 تغييرات إيجابية.

تبرد المباني السكنية، والمستثمرون يضخون الأموال في شراء الأراضي في الضواحي

شهدت أسعار الشقق ارتفاعًا مستمرًا لسنوات عديدة، وشهدت ارتفاعًا حادًا في الأشهر الأولى من هذا العام. ووفقًا لمعلومات السوق الحديثة، صرّح السيد هوانغ هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء)، بأن متوسط سعر بيع بعض المشاريع في هانوي ومدينة هو تشي منه يتراوح بين 50 و70 مليون دونج للمتر المربع.

وفقاً للسيد هاي، تشهد أسعار الشقق المعروضة للبيع في هانوي ارتفاعاً مستمراً في السوقين الأولية والثانوية. والجدير بالذكر أن هناك مشاريع شقق سكنية قيد الاستخدام منذ 5-10 سنوات، حتى المباني السكنية الشاهقة القديمة تشهد ارتفاعاً ملحوظاً في الأسعار.

ومع ذلك، علق رئيس وزارة البناء بأن بعض المباني السكنية التي شهدت ارتفاعات مفاجئة في الأسعار شهدت معاملات قليلة للغاية ومعاملات شبه معدومة.

في الواقع، أدى ارتفاع أسعار الشقق إلى تردد العديد من المستثمرين والمشترين الحقيقيين، وقرر الكثيرون التوقف عن شراء وبيع الشقق في الوقت الحالي.

ارتفاع أسعار العقارات الأساسية وندرة المعروض من الشقق في هانوي حاليًا يجعلان العديد من المستثمرين يترددون في الاستثمار في هذا القطاع. سيستغل أصحاب الخبرة هذه الفرصة لجمع الأراضي في الضواحي.

يتجه العديد من المستثمرين نحو قطاع الأراضي والمنازل الخاصة. والسبب هو أن أسعار أراضي الضواحي لا تزال منخفضة، مما يجعلها أكثر ملاءمة للاستثمار في الشقق حاليًا. ومع ذلك، من الضروري اختيار الاستثمار في عقارات ذات وضع قانوني واضح وتخطيط جيد وإمكانية ارتفاع أسعارها بفضل البنية التحتية الجيدة.

شهد سوق الأراضي انتعاشًا ملحوظًا مؤخرًا. يُظهر تقرير سوق العقارات للربع الأول وتوقعات جمعية الوسطاء العقاريين الفيتناميين (VARS) للربع الثاني أن العديد من ضواحي هانوي تشهد ارتفاعًا مفاجئًا في أسعار الأراضي، وخاصةً قطع الأراضي المُقسّمة.

وبالمقارنة بالربع الرابع من عام 2023، ارتفعت أسعار الأراضي بنحو 5%، في حين ارتفعت السوق في ضواحي هانوي وبالقرب من المناطق الصناعية بنسبة تتراوح بين 10% و20%.

توقفت أسعار الأراضي في العديد من المناطق عن الانخفاض. وسجلت الأراضي التي يقل سعرها عن ملياري دونج في الضواحي والمحافظات والمدن، والتي تتمتع بوضع قانوني مضمون وبنية تحتية ومرافق عامة متاحة، ارتفاعًا في الأسعار بنسبة تصل إلى 40% مقارنةً بأصعب فترة في السوق، وفقًا لتقرير VARS.

وحذرت الوحدة أيضا المستثمرين من ضرورة توخي الحذر الشديد قبل إنفاق الأموال لشراء الأراضي في هذا الوقت، والبحث بعناية في سعر القطاع لتجنب خلق "حمى افتراضية" تشكل خطر انعدام الأمن عندما يكون السوق لا يزال في عملية التعافي.

في معرض تعليقهم على سوق العقارات هذا العام، يرى العديد من الخبراء أن الأرض لا تزال الخيار الأمثل للاستثمار طويل الأجل. ويمكن للمستثمرين الذين يمتلكون رأس مال أو يستخدمون رافعة مالية منخفضة التفكير في الاستثمار.

ورغم أن هذا يعتبر وقتاً مناسباً للتفكير في الاستثمار، فإن الخبراء يوصون المستثمرين أيضاً بالتفكير ملياً لتجنب الوقوع في "فخ" خفض الأسعار.

استصلاح أكثر من 1400 هكتار من الأراضي في منطقة ين دونج، باك جيانج

وبحسب خطة استخدام الأراضي لعام 2024 في منطقة ين دونج، والتي وافقت عليها للتو اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج، فإن المنطقة ستستعيد 1411.45 هكتارًا من الأراضي هذا العام.

على وجه التحديد، ستستصلح منطقة ين دونغ 1,360.23 هكتارًا من الأراضي الزراعية، منها 1,111.93 هكتارًا من أراضي الأرز التي تحتاج إلى استصلاح، و20.47 هكتارًا من أراضي المحاصيل السنوية الأخرى، و208.62 هكتارًا من أراضي المحاصيل المعمرة، و19.21 هكتارًا من أراضي تربية الأحياء المائية، و51.23 هكتارًا من الأراضي غير الزراعية. البلديات ذات المساحات الكبيرة التي تحتاج إلى استصلاح هي تين فونغ (32 هكتارًا)، ويين لو (221.2 هكتارًا)، ومدينة تان آن (124.66 هكتارًا)، ومدينة نهام بين (109.53 هكتارًا).

زاوية من بلدة نهام بين، مقاطعة ين دونج، مقاطعة باك جيانج. (المصدر: صحيفة XD)

تطلب اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج من اللجنة الشعبية لمنطقة ين دونج أن تكون مسؤولة أمام القانون عن دقة المعلومات والبيانات والوثائق ونظام الخرائط وقاعدة البيانات في خطة استخدام الأراضي المعتمدة لعام 2024؛ وعن اتساق المعلومات والبيانات في الخطة المذكورة أعلاه مع تعديل تخطيط استخدام الأراضي حتى عام 2030 وأحكام القانون عند اقتراح قائمة الأعمال والمشاريع في المنطقة.

- استكمال نشر جميع وثائق خطة استخدام الأراضي المعتمدة لعام 2024 على البوابة الإلكترونية/الموقع الإلكتروني للجنة الشعبية لمنطقة ين دونج، وفي الوقت نفسه تنظيم الإعلان والدعاية لمحتويات الخطة المذكورة أعلاه وفقًا لأحكام القانون.

كما طلبت اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج من منطقة ين دونغ تنفيذ إدارة الأراضي، واستعادتها، وتحويل أغراض استخدامها، وتخصيصها، وتأجيرها وفقًا لخطة استخدام الأراضي المعتمدة؛ وتنفيذ الأعمال والمشاريع وفقًا لأحكام القانون. كما نظّمت اللجان الشعبية عمليات تفتيش وإشراف دورية على تنفيذ خطة استخدام الأراضي لعام ٢٠٢٤ على مستوى البلديات.

إجراءات تخصيص وتأجير الأراضي لمشاريع الاستثمار في التعديات البحرية

أصدرت الحكومة مؤخرًا المرسوم رقم 42/2024/ND-CP بشأن أنشطة التعدي على البحر. وبناءً عليه، يجب أن يكون للمنطقة البحرية المُحددة للتعدي موقع ومساحة وحدود وإحداثيات محددة وفقًا لأحكام قانون المساحة ورسم الخرائط. ويجب أن يضمن تحديد المناطق البحرية للتعدي، والمُضمن في تخطيط وخطط استخدام الأراضي، الالتزام بالمبادئ المنصوص عليها في قانون الأراضي لعام 2024.

ينص المرسوم بوضوح على أنه بالنسبة لمشاريع الاستثمار في التعدي على البحر أو المشاريع الاستثمارية التي تتضمن بنودًا تتعلق بالتعدي على البحر باستخدام رأس مال استثماري عام، تُنفذ إجراءات وترتيبات تخصيص الأراضي وتأجيرها وفقًا لأحكام البند 3 من المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP. في حالة مشاريع الاستثمار في التعدي على البحر أو المشاريع الاستثمارية التي تتضمن بنودًا تتعلق بالتعدي على البحر لتطوير صناديق الأراضي، بعد إتمام التعدي على البحر وقبوله وفقًا للوائح، يجب على مستثمر مشروع التعدي على البحر تسليم كامل مساحة الأرض وأعمال البناء (إن وجدت) إلى الجهة الحكومية المختصة لتنفيذ تخصيص الأراضي وتأجيرها للمنظمات والأفراد لاستخدامها وفقًا لأحكام قانون الأراضي.

بالنسبة لمشاريع الاستثمار في استصلاح الأراضي أو مشاريع الاستثمار التي تحتوي على بنود استصلاح الأراضي باستخدام رأس مال أجنبي للاستثمار العام والمشاريع التي تستخدم مصادر رأس مال أخرى، فإن ترتيب وإجراءات تخصيص الأراضي وتأجيرها هي كما يلي: في حالة تخصيص الأراضي وتأجيرها من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي، يتم تنفيذ الترتيب والإجراءات المنصوص عليها في الفقرة 5، المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP والفقرة 21، المادة 1 من المرسوم 148/2020/ND-CP؛

في حالة تخصيص الأرض أو تأجيرها في حالة اختيار المستثمرين عن طريق المزايدة وفقاً لأحكام قانون المزايدة أو في حالة موافقة المستثمر وفقاً لأحكام الفقرة 3 من المادة 29 من قانون الاستثمار 2020، تطبق إجراءات تخصيص الأرض وتأجيرها وفقاً للفقرة 3 من المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP؛

في حالة تخصيص الأراضي أو تأجيرها عن طريق غير مزاد حقوق استخدام الأراضي، يتم تنفيذها وفقًا للترتيب والإجراءات المنصوص عليها في الفقرة 3 من المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP.

يجب على مستثمر مشروع استثماري في التعدي على البحر أو مشروع استثماري يحتوي على بند تعدي على البحر عند تقديم طلب تخصيص أرض أو إيجار أرض أو تخصيص منطقة بحرية مع مشروع استثماري في التعدي على البحر أو بند تعدي على البحر من مشروع الاستثمار أن يكون قد تمت الموافقة عليه من قبل جهة حكومية مختصة.

تُقرر اللجنة الشعبية للمقاطعة تخصيص الأراضي وتأجيرها بالتزامن مع تخصيص مساحات بحرية لاستصلاح الأراضي البحرية. ويُعفى مستثمرو مشاريع استصلاح الأراضي البحرية أو المشاريع الاستثمارية التي تتضمن بنود استصلاح الأراضي البحرية من دفع رسوم استخدام المساحات البحرية لتنفيذ أنشطة استصلاح الأراضي البحرية.

يتم حساب مدة تحديد وجوب قيام مستخدم الأرض باستغلال الأرض من تاريخ إخطار قبول نتائج منطقة التعدي البحري المكتملة بالكامل أو جزء منها وفقًا لتقدم مشروع استثمار التعدي البحري أو بنود التعدي البحري في مشروع الاستثمار.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html