أبرز أحداث سوق العقارات في فيتنام في عام 2024
شكّل صدور ثلاثة قوانين جديدة متعلقة بالعقارات نقطة تحول في قطاع العقارات في فيتنام. كما شهد السوق تقلبات غير مسبوقة في قطاعي الشقق والأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني.
مجلس الأمة يقر ثلاثة قوانين بشأن العقارات
كان إقرار مجلس الأمة لقوانين الأراضي والإسكان والعقارات أبرز حدث عقاري شهده العام الماضي، وهو ما يُمثل أرضيةً خصبةً لانطلاق السوق نحو عصر النمو.
 |
| ستُشكّل قوانين العقارات الثلاثة الجديدة أساسًا متينًا لتعزيز تطوير سوق العقارات. الصورة: الجمعية الوطنية |
وبإجمالي 420 حكماً يتعين مراجعتها، كان على الوكالات العمل بكامل طاقتها لتتمكن من وضع هذه القوانين المهمة موضع التنفيذ اعتباراً من الأول من أغسطس/آب 2024، أي قبل خمسة أشهر من الخطة الأصلية.
ومن المتوقع على وجه الخصوص أن يؤدي وجود قانون الأراضي لعام 2024 إلى حل الاختناقات المتعلقة بإجراءات تخصيص الأراضي، وتقييم الأراضي، وتطهير المواقع، وما إلى ذلك. وسيكون الإطار القانوني القوي بمثابة نقطة انطلاق لمساعدة المشاريع على تسريع التنفيذ، وبالتالي فتح العرض للسوق.
مع تعديل قانون الإسكان، تبرز مرونة اللوائح، مما يُهيئ الظروف المناسبة لتعزيز قطاع الإسكان الاجتماعي، ويساهم في حل مشكلة الضمان الاجتماعي. أما قانون العقارات، فتُمثل اللوائح الجديدة ضربةً قويةً لتقسيم وبيع الأراضي، مما يحد من المضاربة وتضخم الأسعار، ويضمن نموًا سليمًا للسوق.
وبشكل عام فإن وجود قوانين العقارات الثلاثة المعدلة لا يشكل خطوة مهمة في إتقان النظام القانوني فحسب، بل إنه يفتح أيضاً العديد من الفرص الجديدة لسوق العقارات الفيتنامية، مع المساهمة في التنمية الشاملة للاقتصاد .
قائمة أسعار الأراضي الجديدة "أُطلقت"، والأسعار ارتفعت عشرات المرات
الربع الأخير من عام ٢٠٢٤ هو موعد تحديث قائمة أسعار الأراضي الجديدة في العديد من المناطق. وينصبّ الاهتمام تحديدًا على مدينتي هو تشي منه وهانوي ، حيث ارتفعت أسعار الأراضي بعد التعديل عشرات المرات.
مع قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هو تشي منه، بلغ أعلى سعر مسجل 687.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، مُطبّقًا على شوارع نجوين هوي، ودونغ خوي، ولي لوي (المنطقة 1). وبالتالي، إذا لم يُحتسب معامل K، فإن هذا السعر أعلى بـ 4.2 مرة من قائمة أسعار الأراضي القديمة.
مع ذلك، لا تزال هذه الزيادة غير قابلة للمقارنة مع المناطق الضواحي. على وجه التحديد، يبلغ أعلى سعر لشارع سونغ هانه السريع رقم 22 (مقاطعة هوك مون) 32 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي بزيادة قدرها 23 ضعفًا. أما بالنسبة لشارع دانج كونغ بينه (مقاطعة هوك مون)، فيبلغ السعر الجديد 18.5 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي بزيادة قدرها حوالي 12 ضعفًا.
 |
| حاليًا، يُعد شارع هانغ داو من أعلى المناطق في هانوي من حيث أسعار الأراضي. تصوير: ثانه فو |
كما أنهى سوق العقارات في هانوي عام 2024 المضطرب بـ"إعادة هيكلة" قائمة أسعار الأراضي. ففي منطقة دونغ دا، سجل شارع كات لينه زيادة قدرها 3.45 ضعفًا في أسعار الأراضي، ليصل إلى 264.13 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وعلى مقربة منه، وصل سعر المتر المربع في شارع الأكاديمية المصرفية - تشوا بوك إلى 240.12 مليون دونج فيتنامي، أي أعلى بـ 3.45 ضعفًا من السعر السابق.
في مقاطعة هاي با ترونغ، ارتفع سعر الأرض في شارع نجوين كوين إلى 206.31 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 8 أضعاف. وبالمثل، ارتفع سعر الأرض في شارع جياي فونغ، الطريق المؤدي إلى العديد من الجامعات الكبرى، بمقدار 7.8 أضعاف، ليصل إلى 188.09 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.
الأرقام المذكورة أعلاه، على الرغم من ارتفاعها النسبي، لا تزال غير قابلة للمقارنة بأسعار الأراضي في منطقة هوان كيم. في شارع تران هونغ داو (من تران ثانه تونغ إلى لي دوان)، كان أعلى سعر للأرض سابقًا 114 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع فقط. إلا أن السعر قفز الآن إلى 695.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي بزيادة قدرها ستة أضعاف. وبالمثل، ارتفع سعر شارع نها ثو أيضًا 5.5 أضعاف، من 125.4 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع إلى 695.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.
العقارات الصناعية تحافظ على جاذبيتها
يظل سوق العقارات الصناعية في المناطق الاقتصادية الرئيسية في الشمال والجنوب نقطة جذب استثمارية واعدة. ووفقًا للبيانات المُجمّعة من التقارير، سيصل معدل الإشغال في المناطق الصناعية إلى 77% بحلول الربع الثالث من عام 2024.
 |
| مدن مثل مدينة هو تشي منه، ودونغ ناي، وبينه دونغ... تتسابق لإنشاء مناطق صناعية جديدة. الصورة: لي توان |
من بينها، سجلت أسعار إيجارات العقارات الصناعية في الشمال ارتفاعًا بنسبة 5.7% على أساس سنوي، ليصل متوسط سعر الإيجار إلى 130 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع في الدورة الإيجارية. وفي الجنوب، بلغ متوسط سعر الإيجار 176 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع في الدورة الإيجارية، بزيادة قدرها 5.6% عن الفترة نفسها من العام الماضي.
والجدير بالذكر أنه في الفترة من 2020 إلى سبتمبر 2024، تعد العقارات الصناعية النوع الرائد من قيمة معاملات الدمج والاستحواذ في قطاع العقارات، حيث تمثل 40%.
يدعم الأداء المستقر لقطاع العقارات الصناعية زيادة رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر. وتُعيد العديد من الشركات الكبرى، وخاصةً في قطاع التكنولوجيا المتقدمة، تقييم إمكانات فيتنام التنموية، في سياق استراتيجية "الصين +1" الآخذة في الانتشار.
علاوة على ذلك، يستفيد هذا القطاع أيضًا من سهولة الحصول على الائتمان المصرفي، حيث انخفض معامل المخاطرة من هذا النوع من 200% إلى 160%. وسيشجع هذا التعديل الذي أجراه بنك الدولة البنوك التجارية على إقراض رؤوس الأموال بنشاط لتنفيذ مشاريع عقارية في المناطق الصناعية، مما يجذب المزيد من الشركات الكبرى للمشاركة في السوق.
لا يزال التقدم في تطوير الإسكان الاجتماعي بطيئًا
وفي مشروع تطوير أكثر من مليون وحدة سكنية اجتماعية، تهدف الدولة إلى إكمال 130 ألف وحدة بحلول عام 2024. ومع ذلك، ووفقاً لتقرير صادر عن وزارة البناء، فإن المقاطعات والمدن لم تكمل سوى حوالي 21 ألف وحدة، وهو ما يعادل أكثر من 16% من الخطة.
 |
| لا يزال عدد وحدات الإسكان الاجتماعي الحالية غير كافٍ لتلبية احتياجات السكان. تصوير: ثانه فو |
لم تحقق مدينتا هو تشي منه وهانوي، الرائدتان في أهداف البناء، سوى 21% و37% من الخطة على التوالي. ويتشابه هذا الوضع مع مناطق أخرى مثل بينه دونغ (37%) ودونغ ناي (16%). ولم تُنجز أي مشاريع في بعض المناطق، مثل تاي نجوين، ونينه بينه، ونام دينه، وثوا ثين هوي، وفينه لونغ، وبن تري، وباك ليو، وكا ماو.
منذ عام ٢٠٢١ وحتى الآن، نفذت الدولة ٦٤٤ مشروعًا للإسكان الاجتماعي، بإجمالي ٥٨٠,١٠٩ وحدات. من بين هذه المشاريع، لم يُنجز سوى ٩٦ مشروعًا بإجمالي يزيد عن ٥٧,٦٢٠ وحدة. وبدأ العمل في ١٣٣ مشروعًا، تضم أكثر من ١١٠,٢٠٠ وحدة. أما المشاريع المتبقية، وعددها ٤١٥ مشروعًا، فقد مُنحت الموافقة على سياسات الاستثمار، والتي ستوفر عند اكتمالها أكثر من ٤١٢,٢٠٠ وحدة.
كما أن تقدم صرف حزمة الائتمان البالغة 120,000 مليار دونج لا يبعث على التفاؤل. فوفقًا لوزارة البناء، بلغ معدل الصرف 1.5% فقط بنهاية أكتوبر 2024، أي ما يعادل حوالي 1,783 مليار دونج. ومن بين هذه القروض، لم تُقدم هذه الحزمة سوى حوالي 150 مليار دونج لمشتري المنازل.
أسعار الشقق في هانوي ترتفع "بسرعة"
في عام ٢٠٢٤، ارتفعت أسعار الشقق في هانوي بمعدلات مذهلة. ووفقًا للدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي بنسبة ٦٤٪ في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤ مقارنةً بالربع الثاني من عام ٢٠١٩، بينما لم تتجاوز الزيادة في مدينة هو تشي منه نصف هذا الرقم.
 |
| ارتفعت أسعار الشقق في هانوي في السوقين الأولية والثانوية بالتزامن. تصوير: ثانه فو |
وفقًا لمعلومات جُمعت من شركات أبحاث السوق، يبلغ متوسط سعر بيع الشقق الجديدة في هانوي حاليًا 70 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها حوالي 28% مقارنةً بالعام الماضي. كما أدى ارتفاع أسعار الشقق القديمة إلى ارتفاع حاد في السوق الأولية. ويبلغ متوسط سعر الشقق الثانوية حاليًا حوالي 50 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها أكثر من 40% مقارنةً بالعام الماضي.
يعود سبب الارتفاع الحاد في أسعار الشقق في هانوي خلال العام الماضي إلى ندرة المعروض من المساكن في الفئات المتوسطة والمنخفضة. ورغم تحسن عدد المشاريع الجديدة، إلا أن 75% من المنتجات الجديدة تندرج ضمن الفئة الراقية. إضافةً إلى ذلك، فإن الارتفاع المتزامن في تكاليف الأرض ومواد البناء والعمالة يؤثر بشكل كبير على أسعار المنتجات.
اضطرابات في مزادات الأراضي في ضواحي هانوي
منذ بداية عام ٢٠٢٤، اضطر مستثمرو العقارات إلى إعادة تقييم سوق أراضي المزادات في ضواحي هانوي. وقد حققت سلطات المقاطعات، مثل فوك ثو، وهواي دوك، وثونغ تين، وكووك أواي، ودونغ آنه، ومي لينه، وغيرها، أرباحًا طائلة باستمرار، بفضل المزادات التي اجتذبت مئات الآلاف من المشاركين، محققةً إيرادات تصل إلى مئات المليارات من الدونغ الفيتنامي.
 |
| أثارت العديد من المجموعات سوق الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد في ضواحي هانوي. الصورة: ثانه فو |
ليس هذا فحسب، بل حققت العديد من قطع الأراضي أسعارًا رابحة مرتفعة "غير مسبوقة". على سبيل المثال، في منطقة هواي دوك، بلغ سعر المتر المربع للقطعة الزاوية LK03-12 في منطقة لونغ خوك 133.3 مليون دونج فيتنامي. وفي منطقة ثانه أواي، تجاوز سعر المتر المربع للقطعة LK03-10 في منطقة نجو با 100.5 مليون دونج فيتنامي. وفي ها دونغ، بلغ سعر المتر المربع للقطعة 1A-03 المخصصة لملكة جمال العالم 262 مليون دونج فيتنامي.
وفقًا لوزارة البناء، تُعزى هذه الأرقام القياسية إلى سوء إدارة وتنفيذ المزاد. ففي بعض المناطق، شكّل المستثمرون مجموعات وتواطأوا لدفع أسعار أعلى بكثير من السعر الابتدائي. ثم تخلّوا عن الدفعة الأولى بعد الفوز بالمزاد، بهدف تحديد مستوى سعر افتراضي لتحقيق الربح.
مع ذلك، لم يدم هذا الإقبال طويلاً. فمنذ الربع الأخير من عام ٢٠٢٤، انخفض سعر العديد من قطع الأراضي بنسبة ٢٠-٥٠٪ مقارنةً ببداية العام. ولم يقتصر الأمر على ذلك، بل تضررت سمعة الأراضي المعروضة للبيع في المزاد العلني في الضواحي بشكل كبير، نتيجةً للسعر "المبالغ فيه" البالغ ٣٠ مليار دونج للمتر المربع في بلدية كوانغ تيان، مقاطعة سوك سون. بعد أربعة أيام فقط من الحادثة، حققت إدارة شرطة مدينة هانوي مع خمسة أشخاص بتهمة انتهاك لوائح مزادات العقارات.
تعليق (0)