إن مرونة سوق العقارات تأتي من "القيادة" الاقتصادية والتدفق النقدي المتغير

إن مرونة سوق العقارات تأتي من "القيادة" الاقتصادية والتدفق النقدي.

هذه هي المعلومات المسجلة في الحدث عبر الإنترنت "نظرة عامة على سوق العقارات في الربع الثالث من عام 2025" تحت عنوان "الإيقاع" الذي نظمه Batdongsan.com.vn صباح يوم 7 أكتوبر. وقد جذب الحدث انتباه العديد من الخبراء والمستثمرين والشركات العاملة في قطاع العقارات.

يشهد سوق العقارات انتعاشًا تدريجيًا مع تنفيذ العديد من المشاريع. الصورة: توان آنه/وكالة الأنباء الفيتنامية

منصة التعافي من الاقتصاد الكلي

وفقًا للسيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، واصل الاقتصاد الفيتنامي خلال الربع الثالث الحفاظ على زخم نمو إيجابي، مما هيأ ظروفًا مواتية لسوق العقارات. وارتفع الناتج المحلي الإجمالي في الربع الثالث بنسبة 8.23%، وهو أعلى مستوى له في نفس الفترة منذ عام 2011 (باستثناء التعافي في عام 2022 بعد جائحة كوفيد-19). وفي الأشهر التسعة الأولى، ارتفع الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 7.85% خلال نفس الفترة، مقتربًا من الهدف البالغ 8% أو أكثر للعام بأكمله.

بلغ الإنفاق العام 440 تريليون دونج، بزيادة قدرها 37% خلال الفترة نفسها، ليصبح بذلك المحرك الرئيسي للنمو الاقتصادي. وتدخل سلسلة من مشاريع البنية التحتية الرئيسية مرحلة الإنشاء المكثف، مثل مطار جيا بينه الدولي، وجسر نغوك هوي الذي يربط هانوي بهونغ ين، والطريق السريع بين الشمال والجنوب، ومطار لونغ ثانه... مما يُسهم في توسيع نطاق التنمية في أسواق الضواحي، وفقًا للسيد كوك آنه.

علاوةً على ذلك، يواصل الاستثمار الأجنبي المباشر تدفقه بقوة إلى قطاع العقارات، أحد القطاعات الثلاثة الرئيسية الجاذبة للاستثمار الأجنبي المباشر. وتشهد المؤشرات الاقتصادية، مثل مؤشر مديري المشتريات، انتعاشًا، وينمو الإنتاج والاستهلاك المحليان بثبات. إلا أن اتجاه التضخم الصاعد والسياسة النقدية التوسعية مع انخفاض أسعار الفائدة يُشكلان أيضًا بعض التحديات للسوق.

يقول الخبراء إن سوق العقارات في الربع الثالث من عام 2025 سيشهد تمايزًا واضحًا بين قنوات البيع والشراء. فبعد الربع الثاني الذي شهد العديد من التقلبات الاقتصادية الكلية، انتعش الإقبال على العقارات المعروضة للبيع سريعًا، حيث لعبت الشقق دورًا رئيسيًا، بينما بدأت منازل التاون هاوس والمنازل الخاصة تُظهر أيضًا علامات تحسن. وسجلت العديد من المناطق زيادة في الإقبال بنسبة 11-22% مقارنةً ببداية العام.

في المقابل، انخفض قطاع الإيجار بعد شهر الأشباح (الشهر القمري السابع)، وخاصةً قطاع إيجار الغرف والبيوت الداخلية. وسجّل مستوى الاهتمام في سبتمبر 2025 انخفاضًا بنسبة 8-24%، حسب النوع، مقارنةً بالشهر السابق.

يُظهر قطاع العقارات مرونةً جيدةً من حيث استيعاب المعروض الجديد ومعنويات السوق. ومع ذلك، يُظهر استطلاع الوساطة الذي أجرته Batdongsan.com.vn في الربع الثالث من عام 2025 أن استيعاب المعروض الجديد لا يزال إيجابيًا، حيث قيّمه ما يقرب من 90% من المشاركين بأنه يتراوح بين المتوسط ​​والجيد، منهم 4% قالوا إنه "جيد جدًا" و25% قالوا إنه "جيد". بينما لم يُبدِ 12% فقط تفاؤلًا بشأن الاستيعاب.

فيما يتعلق بتوقعات السوق للربع الرابع، يعتقد 60% من الوسطاء أن السوق سيستمر في النمو، ويتوقع 17% منهم نموًا قويًا. ويعتقد حوالي الثلث أن السوق سيبقى مستقرًا، بينما أعرب 6% فقط عن قلقهم من احتمال تراجعه.

تجدر الإشارة إلى أن قطاع الشقق لا يزال يحتل المرتبة الأولى من حيث إمكانات النمو خلال الأشهر الستة المقبلة، بنسبة 36% من الخيارات، يليه المنازل الخاصة (29%)، ثم قطع الأراضي (24%). أما الأنواع الأخرى، مثل التاون هاوس والمنتجعات والفيلات، فلا تشكل سوى نسبة ضئيلة، مما يعكس تركيز التدفق النقدي على المنتجات التي تلبي الاحتياجات السكنية الفعلية، بالإضافة إلى السيولة العالية.

إعادة تموضع قنوات الاستثمار

يعتقد خبراء Batdongsan.com.vn أن عام 2025 سيشهد تحولاً جذرياً في ترابط معدلات الاستثمار بين قنوات الأصول. تجدر الإشارة إلى أنه خلال الفترة 2015-2025، شهدت قنوات الاستثمار في فيتنام اختلافاً كبيراً، وسيُمثل عام 2025 علامة فارقة في "التغيير الجذري" في ترابط معدلات الاستثمار بين قنوات الأصول.

تصدّر الذهب قائمة الارتفاعات بزيادة قدرها 3.57 ضعفًا مقارنةً بعام 2015، تلاه الأراضي بزيادة قدرها 3.12 ضعفًا، مما يعكس تدفقًا نقديًا قويًا إلى الأصول العقارية المرتبطة بتوقعات البنية التحتية والتراكم طويل الأجل. ورغم أن الشقق لم تحقق أكبر قدر من التقدم، إلا أنها تسارعت أيضًا، لتلحق تدريجيًا بالأراضي بفضل تلبية احتياجات الإسكان الحقيقية وامتلاكها إمكانات استثمارية. وتلتها الأوراق المالية بفارق كبير بزيادة قدرها 2.78 ضعفًا، مؤكدةً دورها كقناة استثمارية جذابة في سياق الانتعاش الاقتصادي والتقلبات العالمية. في المقابل، أصبحت ودائع الادخار والدولار الأمريكي أقل تنافسية، حيث ارتفعت بنسبة 67% و24% فقط على التوالي.

ومن بين الاتجاهات البارزة في الربع الثالث تحول التدفقات النقدية من المدن المركزية إلى المناطق الضواحي ــ حيث لا تزال هناك إمكانات كبيرة للتنمية وتدعمها بقوة البنية الأساسية للاتصال بين المناطق.

قالت السيدة نجوين ثي نغوك ثونغ - مديرة فرع شركة Batdongsan.com.vn في هاي فونج - إنه بدلاً من التركيز على المدن المركزية، فإن التدفق النقدي والطلب على العقارات يتحولان بقوة إلى الضواحي - حيث لا يزال هناك مجال كبير للنمو والبنية التحتية بين المناطق مكتملة بشكل متزايد.

شهد الاهتمام بالمدينتين المركزيتين في الربع الثالث بوادر تباطؤ. ففي هانوي، انخفض الاهتمام بنسبة 22% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2024، بينما استقر في مدينة هو تشي منه تقريبًا أو انخفض قليلاً بنسبة 1% في المنطقة الجديدة. في المقابل، برزت المحافظات المجاورة كـ"مناطق مشرقة". ونمت ضواحي هانوي بنسبة 11%. أما خارج هانوي، فقد تركز الاهتمام في مناطق هاي فونغ، وهوا بينه (القديمة)، وباك جيانغ (القديمة).

يُظهر وضع العقارات في الشمال خلال الربع الثالث اتجاهًا واضحًا نحو الانتقال من هانوي. وأصبحت مناطق هاي فونغ، وهونغ ين، وهوا بينه (القديمة)، وباك جيانغ (القديمة) "مركز الاهتمام" حيث شكلت 80% من إجمالي الاهتمام في المنطقة بأكملها. وفي هذا السياق، تحتل هاي فونغ المركز الأول بمؤشر 100، تليها هونغ ين (62)، ثم باك نينه (35) في المركز الثالث، وفقًا لما أفادت به السيدة ثونغ.

من حيث معدل النمو مقارنةً ببداية العام، تتصدر هوا بينه (القديمة) معدل النمو بنسبة 65%، تليها باك جيانغ (القديمة) بنسبة 61%، ثم هاي فونغ (القديمة) بنسبة 50%، ثم باك نينه (القديمة) بنسبة 48%. كما حافظت مناطق أخرى، مثل كوانغ نينه، وهونغ ين، وفينه فوك (القديمة)، على زخم نمو تراوح بين 26% و42%. يعكس هذا الازدهار اتجاهًا نحو انتقال رؤوس الأموال إلى المدن التابعة حول هانوي، حيث الأسعار تنافسية، وشبكة البنية التحتية مريحة، وإمكانات التوسع على المدى الطويل.

المصدر: https://baotintuc.vn/kinh-te/suc-bat-thi-truong-bat-dong-san-tu-nhip-dankinh-te-va-dong-tien-dich-chuyen-20251007141259025.htm