حان وقت التعافي؟

سوق السندات يشهد "تسخينًا" تدريجيًا

تظهر المعلومات الواردة في تقرير سوق السندات للربع الثالث من عام 2023 الذي نشرته VNDirect أنه في الربع الثالث من عام 2023، كان هناك 88 إصدارًا ناجحًا لسندات الشركات المحلية بقيمة إصدار إجمالية تبلغ حوالي 100،163 مليار دونج، أي ما يقرب من 2.6 مرة أعلى من الربع السابق وزيادة بنسبة 50٪ خلال نفس الفترة.

منها 80 إصدارًا خاصًا بقيمة إجمالية بلغت 88,715 مليار دونج، أي ما نسبته 88.6% من إجمالي قيمة الإصدارات. و8 إصدارات عامة بقيمة إجمالية بلغت 11,447 مليار دونج، أي ما نسبته 11.4% من إجمالي قيمة الإصدارات.

ومن بينها، تعد العقارات المجموعة الصناعية ذات ثاني أكبر نسبة من إصدارات السندات الفردية للشركات في الربع الثالث من عام 2023 بقيمة إصدار إجمالية تبلغ حوالي 29,593 مليار دونج، تمثل 33.4٪ من إجمالي قيمة الإصدار.

إذا نظرنا إلى الفترة الأصعب التي شهدتها سوق السندات، في أبريل/نيسان 2022، نجد أن قناة تعبئة رأس المال هذه وصلت إلى "القاع" عندما لم يتم تسجيل أي إصدارات سندات من جانب شركات العقارات.

ومع ذلك، تظهر الإحصائيات في بورصة هانوي (HNX) أنه في أغسطس 2023، كان هناك 9 إصدارات من 7 شركات عقارية بقيمة إصدار إجمالية بلغت 23000 مليار دونج - ويمثل هذا الرقم حوالي ثلث إجمالي قيمة الإصدار لمجموعة العقارات في الأشهر الستة الأولى من عام 2023 (62512 مليار دونج).

شهد شهر سبتمبر 2023 استمرار إصدار أربعة إصدارات جديدة من قبل شركات في هذا القطاع. ويُلاحظ أن أنشطة تعبئة رأس المال في شركات العقارات بدأت تُبدي بوادر انتعاش بعد فترة ركود طويلة.

تشمل الشركات العقارية التي أصدرت أكبر عدد من السندات الفردية للشركات في الربع الثالث من عام 2023 ما يلي: أصدرت CAPITALAND TOWER LLC 4 شرائح بقيمة إجمالية تزيد عن 12200 مليار دونج بمعدل فائدة 1٪ سنويًا لمدة 60 شهرًا، وأصدرت Lan Viet Real Estate LLC 4100 مليار دونج بمعدل فائدة 13.3٪ سنويًا لمدة 15 شهرًا، وأصدرت BIM Real Estate JSC 2333 مليار دونج بمعدل فائدة 10.4٪ سنويًا لمدة 84 شهرًا...

وفي السياق ذاته، أعلنت شركة هوشي منه للاستثمار في البنية التحتية (HoSE: CII) مؤخراً عن طرح عام أولي لأكثر من 28.4 مليون سند للمساهمين الحاليين.

وتتوقع الشركة جمع أكثر من 2,840 مليار دونج في حال نجاح الإصدار، وسيتم استخدام العائدات للاستثمار في سندات الشركات التابعة.

بعد طلب تمديد تاريخ استحقاق بعض سندات الشركة، شاركت شركة Khai Hoan Land Group Corporation (HoSE: KHG) أيضًا خطتها لإصدار المزيد من السندات في المستقبل القريب لتعبئة ما يصل إلى 840 مليار دونج.

وبالتالي زيادة رأس مال الشركة للمساهمة برأس مال عدد من المشاريع التي تنفذها الشركة ويتم إضافة رأس المال المتبقي لخدمة العمليات التجارية للشركة.

الأسهم - قناة رأس مال محتملة للعقارات

ولم يقتصر الأمر على قناة السندات فحسب، ففي الربع الثالث من عام 2023، قامت العديد من شركات العقارات بخطوات لتقديم أسهم فردية، وبالتالي تتوقع تعبئة رأس مال يصل إلى آلاف المليارات من دونج.

وبالتوازي مع جمع الأموال من السندات، اقترحت شركة خاي هوان لاند أيضًا طرحًا خاصًا لما يصل إلى 180 مليون سهم للمستثمرين المحترفين في الأوراق المالية، وهو ما يعادل 40% من الأسهم القائمة.

من المتوقع أن تمتد فترة التنفيذ من الربع الرابع من عام 2023 إلى الربع الأول من عام 2024. وتم تحديد سعر الطرح عند 10,000 دونج للسهم، وهو أعلى من القيمة الحقيقية للسهم في السوق (سعر الإغلاق في 11 أكتوبر عند 6,300 دونج للسهم).

وفقًا للخطة، ستساهم شركة خاي هوان لاند بمبلغ 1,800 مليار دونج متوقع لتوفير رأس مال للشركات الأعضاء لتنفيذ مشاريع عقارية وتكملة رأس مالها العامل. في حال نجاح الطرح، سيرتفع رأس مال شركة خاي هوان لاند التأسيسي من 4,494 مليار دونج إلى 6,294 مليار دونج.

تخطط شركات العقارات لجمع تريليونات الدونغ من الأسهم.

كما شاركت شركة Dat Xanh Group Corporation (HoSE: DXG) العملاقة في مجال العقارات أيضًا في خطتها لطرح 57 مليون سهم بشكل خاص للمستثمرين الأجانب بسعر عرض يبلغ 15000 دونج/سهم.

في حال إتمام الصفقة، تتوقع شركة دات زانه جمع 855 مليار دونج من المستثمرين الأجانب. وسيُستخدم المبلغ بالكامل لزيادة نسبة الملكية في شركة دات زانه للخدمات (المدرجة في بورصة هونج كونج تحت الرمز: DXS)، وهي شركة تابعة للشركة متخصصة في خدمات الوساطة وأبحاث سوق العقارات.

تعتزم شركة أور ليكوجي 13 (المدرجة في بورصة هونج كونج تحت الرمز: LIG) طرح أكثر من 22.5 مليون سهم للاكتتاب الخاص لمستثمري الأوراق المالية المحترفين. سعر الطرح 10,000 دونج للسهم، ومن المتوقع أن يبلغ إجمالي الإيرادات 225 مليار دونج.

وتخطط الشركة لاستخدام العائدات للمساهمة برأس المال في شركاتها التابعة واستكمال رأس مالها العامل لسداد القروض المصرفية وعقود القروض وغيرها من المدفوعات.

هل يشير تدفق رأس المال إلى تعافي سوق العقارات؟

وفي حديثه مع نجوي دوا تين ، قال الدكتور نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) إن الصعوبة في الوصول إلى رأس المال هي أحد الأسباب التي جعلت شركات العقارات في مثل هذا الوضع الصعب اليوم.

وقال السيد دينه إن شركات العقارات تواجه أوضاع تدفق نقدي صعبة للغاية حيث أصبحت قنوات تعبئة رأس المال الرئيسية مثل الائتمان المصرفي أو إصدار السندات أو التعبئة في سوق الأوراق المالية صعبة بشكل متزايد.

ورغم أن الدولة أصدرت العديد من النشرات والمراسيم لدعم شركات العقارات في تطهير مصادر رأس المال، إلا أن هذه الآليات لم يكن لها حتى الآن تأثير فوري في إعادة التدفق النقدي إلى العقارات، بحسب السيد دينه، وما زال السوق يحتاج إلى مزيد من الوقت "لاستيعاب" السياسة.

بمقارنة شركات العقارات بالمرضى، واستنادًا إلى تقريرٍ أجرته VARS حول سوق العقارات، تُقيّم الشركات حاليًا على أنها لا تُقدّم "أدوية"، بل تُقدّم فقط بعض "الأغذية الوظيفية"، وبالتالي، فإن "المرض" في جوهره لا يمكن علاجه. كل ما يهم هو "الحفاظ على الحياة وإطالة أمدها قدر الإمكان".

قال السيد دينه: "ما تحتاجه الشركات حاليًا هو مشاريع مُعتمدة مُبكرًا، وأموال حقيقية، لاستعادة الإنتاج والاستثمار والأنشطة التجارية. وليس مجرد نقل "الديون المعدومة" من فترة إلى أخرى".

وقال الدكتور لي شوان نغيا إن الاقتصاد العام لا يزال صعبا للغاية.

وفيما يتعلق بإظهار سوق رأس المال العديد من علامات الانتعاش، قال الدكتور لي شوان نجيا - عضو المجلس الوطني الاستشاري للسياسة المالية والنقدية، إن رأس المال المتدفق إلى العقارات لا يزال "يتحرك ببطء ويتعافى".

وتظهر تصرفات العديد من الشركات في الآونة الأخيرة أن جهود الحكومة كان لها تأثير معين على السوق وكذلك على الشركات، مما ساعد على ذوبان سوق رأس المال العقاري تدريجيا.

لكن الخبير أشار أيضًا إلى أنه مقارنة بالتوقعات، فإن سوق رأس المال لم يتعافَ إلا بنحو 30% تقريبًا لأن الاقتصاد العام لا يزال في سياق صعب للغاية.

وبحسب تحليل السيد نجيا، ورغم عودة دوران التدفق النقدي، إلا أنه قليل للغاية، ويرجع ذلك جزئياً إلى أن التدفق النقدي لم يكمل بعد دورة واحدة في عام واحد، وبالتالي فإن هذه التحركات لا تشكل علامة على أن العقارات قد تعافى أو يتعافى.

ولذلك، أعرب السيد نجيا عن رأيه بأن القطاع العقاري لن يتمكن من التغلب على الصعوبات تدريجيا إلا في الربع الثاني من عام 2024 على أقرب تقدير، وذلك بفضل التدخل الجذري للسلطات المختصة .

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/doanh-nghiep-bds-ruc-rich-huy-dong-von-thoi-diem-hoi-phuc-da-toi-a630483.html