مدينة هوشي منه تحدد النسبة المئوية للتكاليف والأرباح كأساس لتقييم الأراضي.

وهذه إحدى الأسس المهمة لتحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض للمشاريع العقارية في مدينة هوشي منه.

وهذه إحدى الأسس المهمة لتحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض للمشاريع العقارية في مدينة هوشي منه.

أصدر نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه بوي شوان كوونغ للتو القرار رقم 49/2025 الذي ينص على العوامل التي تشكل إيرادات التطوير، وعوامل تقدير تكاليف التطوير في تحديد أسعار الأراضي المحددة وفقًا لطريقة الفائض والعوامل المؤثرة على أسعار الأراضي عند تحديد أسعار الأراضي في المدينة.

ربح المستثمرين يعادل 15% من إجمالي تكلفة الاستثمار في البناء

بالنسبة لعوامل تقدير تكلفة التطوير، فإن القرار هو تحديد النسب المئوية (%) لتحديد تكاليف الأعمال؛ ونفقات الفائدة، وأرباح المستثمرين مع الأخذ في الاعتبار حقوق الملكية، ومخاطر الأعمال لمجموعات المشاريع وأغراض استخدام الأراضي الرئيسية لأنواع المشاريع.

على وجه الخصوص، تُقسّم المدينة كل قطاع إلى أبراج سكنية شاهقة؛ منازل تاون هاوس، فلل؛ تقسيم وبيع الأراضي؛ مناطق صناعية، تجمعات صناعية؛ مكاتب، خدمات تجارية، فنادق. وتختلف النسب المئوية للمشاريع باختلاف نوع المشروع.

سيتم احتساب تكاليف الفائدة وأرباح المستثمرين، مع مراعاة حقوق الملكية ومخاطر الأعمال، بنسبة 15% مضروبة في إجمالي تكلفة الاستثمار في البناء. الصورة: لو توان

وعلى وجه التحديد، سيتم احتساب تكاليف التسويق والإعلان والمبيعات بنسبة 2% من إجمالي الإيرادات لجميع القطاعات.

سيتم تطبيق تكاليف الإدارة والتشغيل بنسبة 15% من إجمالي إيرادات الإيجار، وذلك على مشاريع الإسكان الشاهقة، ومشاريع الاستثمار في المناطق الصناعية والتجمعات الصناعية، ومشاريع الاستثمار المكتبي والتجاري والخدمي. وبشكل خاص، سيتم تطبيق هذا المعدل بنسبة 5% من إجمالي إيرادات الإيجار على مشاريع التاون هاوس والفلل، ومشاريع التقسيم وبيع الأراضي.

يُشار إلى أنه سيتم احتساب مصاريف الفوائد وأرباح المستثمرين، مع مراعاة حقوق الملكية ومخاطر الأعمال، بضرب 15% في إجمالي تكاليف الاستثمار في الإنشاءات، وتكاليف الأعمال، وقيمة حقوق استخدام الأراضي. وتنطبق هذه النسبة على جميع القطاعات المذكورة أعلاه.

بالنسبة لمشاريع الاستثمار الفندقية أو الطبية أو التعليمية أو الرياضية أو المشاريع ذات الخصائص المحددة، يجب على المنظمة التي تنفذ تحديد أسعار الأراضي أن تقترح نسبة تكاليف التسويق والإعلان والمبيعات؛ وتكاليف الإدارة التشغيلية؛ وتكاليف الفائدة وأرباح المستثمرين مع الأخذ في الاعتبار حقوق الملكية ومخاطر الأعمال والتكاليف الأخرى في التقرير التوضيحي حول تطوير خطة أسعار الأراضي لمجلس تقييم أسعار الأراضي المحدد للنظر فيها واتخاذ القرار.

المشاريع التي لم يتم بيعها في السنة الأولى

وفيما يتعلق بالعوامل التي تشكل إيرادات التطوير، فقد نص القرار رقم 49/2025 أيضاً على وقت بدء المبيعات ووقت البيع ونسبة المبيعات لكل شريحة.

ولكن هذا المعدل لا ينطبق إلا على الحالات التي لم تحدد فيها وثائق سياسات الاستثمار أو وثائق العطاءات لمشاريع الاستثمار أو القرارات بالموافقة على مشاريع الاستثمار أو قبولها وقت البيع؛ أو وقت البدء في بيع وتداول المنتجات والخدمات؛ أو لم تحدد القرارات بالموافقة على التخطيط التفصيلي للبناء معدل الإشغال.

وبناءً عليه تبدأ المبيعات من السنة الأولى للمشروع ويتم توزيع نسبة المبيعات حسب مساحة طابق البناء بما فيها مساحة الطابق السفلي.

فيما يتعلق بفترة البيع ومعدله، ستكون فترة بيع مشاريع الإسكان الشاهقة التي تقل مساحتها عن 50,000 متر مربع عامين، بمعدل 40% في السنة الأولى و60% في السنة الثانية. أما مشاريع التاون هاوس والفلل التي يقل حجمها عن 100 وحدة، ومشاريع تقسيم وبيع الأراضي التي تقل مساحتها عن 200 قطعة أرض، فستكون نسبة البيع 100% خلال عام واحد.

للمشاريع الكبيرة ذات فترة البيع الأطول من 4 إلى 5 سنوات ولا يسمح بالبيع في السنة الأولى ومنها: مشاريع الإسكان الشاهقة التي تبلغ مساحتها 150 ألف متر مربع أو أكثر من طابق البناء؛ مشاريع التاون هاوس والفيلات التي تحتوي على أكثر من 1000 منتج.

بالنسبة للمشاريع الاستثمارية المكتبية والتجارية والخدمية، فإن معدل الإشغال هو 75% للأغراض المكتبية، و70% للأغراض التجارية.

بالنسبة لمشاريع الاستثمار في الفنادق أو الرعاية الصحية أو التعليم أو الثقافة أو الرياضة أو المشاريع الخاصة، يجب على المنظمة التي تنفذ تحديد أسعار الأراضي اقتراح عوامل أخرى لتقدير إيرادات التطوير في التقرير التوضيحي حول تطوير خطة أسعار الأراضي لمجلس تقييم أسعار الأراضي المحدد للنظر فيها واتخاذ القرار.

يتم تطبيق طريقة الفائض من خلال طرح إجمالي الإيرادات التطويرية المقدرة من إجمالي تكلفة التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو مساحة الأرض على أساس الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض (معامل استخدام الأرض، كثافة البناء، الحد الأقصى لعدد طوابق المبنى) وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي والتخطيط التفصيلي للبناء المعتمد من الجهة المختصة.

يتم تحديد إجمالي إيرادات تطوير قطعة أرض أو مساحة أرض على أساس تقديرات أسعار النقل، وأسعار إيجار الأراضي، وأسعار إيجار المباني، وأسعار أعمال المنتجات والخدمات، وتقلبات أسعار النقل، وأسعار إيجار الأراضي، وأسعار إيجار المباني، وأسعار أعمال المنتجات والخدمات خلال فترة تنفيذ المشروع وعوامل أخرى تشكل الإيرادات بما في ذلك: وقت البيع؛ وقت بدء المبيعات، وأعمال المنتجات والخدمات؛ معدل المبيعات؛ معدل الإشغال.

يتم تطبيق سعر الأعمال للمنتجات والخدمات في حالة عدم إمكانية تحصيل سعر النقل أو سعر إيجار الأرض أو سعر إيجار المبنى.

[إعلان 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html