5 حالات لها الحق في "استعادة" الأراضي المباعة بورقة مكتوبة بخط اليد

(دان تري) - هناك 5 حالات حيث يمكن للناقل استعادة حقوق استخدام الأرض وإعادة الأموال إلى المحول إليه دون انتهاك القانون.

بيع (نقل) الأرض بوثيقة مكتوبة بخط اليد هو عملية نقل حقوق استخدام الأرض، ولكن العقد غير موثق أو معتمد قانونًا. في السابق، كان هذا النوع من المعاملات لا يزال شائعًا نسبيًا. لأسباب مختلفة، يرغب المُحوِّل في استعادة حقوق استخدام الأرض وإعادة المبلغ إلى المُحوَّل إليه.

ولكي تكون هذه المعاملة المدنية فعالة، يجب الاتفاق عليها مع المحول إليه أو تقديم طلب إلى المحكمة لإعلانها غير صالحة.

بموجب القانون المدني لعام 2015 وقانون الأراضي لعام 2024، هناك الحالات التالية التي يمكن فيها استرداد الأراضي المشتراة والمباعة بوثيقة مكتوبة بخط اليد.

المعاملات بعد 1 أغسطس

تنص المادة 27 من البند 3 من قانون الأراضي لسنة 2024 على أن عقود نقل الملكية والهبة والرهن والمساهمة في رأس المال باستخدام حقوق الانتفاع بالأرض وحقوق الانتفاع بالأرض والأصول الملحقة بالأرض يجب أن تكون موثقة أو معتمدة، باستثناء الحالة المنصوص عليها في الفقرة (ب) من هذه المادة.

وعليه، فقط في الحالات التي يكون فيها واحد أو أكثر من المحولين عبارة عن منظمات أعمال عقارية لا يشترط توثيقها أو التحقق منها.

لذلك، فإن نقل حقوق استخدام الأراضي بموجب وثيقة مكتوبة بخط اليد لا يكون صحيحًا إلا إذا تم النقل قبل الأول من أغسطس. وفي حالة إجراء المعاملة بموجب وثيقة مكتوبة بخط اليد بعد الأول من أغسطس، فهي غير صحيحة من الناحية القانونية.

غير مؤهل للنقل

بالنسبة لمحول حقوق استخدام الأراضي، تنص الفقرة 1 من المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024 على أن المنظمات والأسر والأفراد يحق لهم نقل حقوق استخدام الأراضي عند استيفاء الشروط التالية:

- أن يكون لديه شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض، باستثناء الحالات التالية: وراثة حقوق استخدام الأراضي، وتحويل الأراضي الزراعية عند توحيد الأراضي، وتبادل قطع الأراضي، والتبرع بحقوق استخدام الأراضي للدولة، والمجمعات السكنية؛ المنظمات الاقتصادية ذات الاستثمار الأجنبي التي تتلقى تحويلات المشاريع العقارية وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية؛

- يُسمح للأسر الفردية التي لم يتم منحها كتابًا أحمر ولكنها مؤهلة للحصول على كتاب أحمر بنقل حقوق استخدام الأراضي وتأجيرها وتأجيرها من الباطن والمساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشاريع.

- ألا يكون هناك نزاع على الأرض أو تم حل النزاع عن طريق وكالة حكومية مختصة أو حكم أو قرار قضائي أو قرار أو حكم تحكيم أصبح نافذاً قانونياً؛

- لا تخضع حقوق استخدام الأراضي للحجز أو غيره من التدابير لضمان تنفيذ الأحكام وفقاً لأحكام قانون تنفيذ الأحكام المدنية؛

- خلال فترة استخدام الأرض؛

- لا تخضع حقوق استخدام الأراضي لتدابير الطوارئ المؤقتة المنصوص عليها في القانون.

وبالتالي، إذا تم استيفاء شرط واحد فقط من الشروط المذكورة أعلاه، يحق للشخص أن يطلب من المحكمة إعلان عدم صلاحية النقل (في أغلب الأحيان الأراضي بدون شهادة).

يجب ألا يكون المُحوَّل إليه في حالة لا يُسمح فيها بالنقل. على سبيل المثال، لا يُسمح لشخص لا يُنتج زراعيًا بشكل مباشر بالحصول على نقل ملكية أرض زراعة الأرز.

نموذج شهادة حقوق استخدام الأراضي (الصورة: IT).

بدون موافقة الأعضاء

بعد صدور قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ ودخوله حيز التنفيذ في الأول من أغسطس، حظيت قضايا شهادات حق الانتفاع بالأراضي (الكتب الحمراء) باهتمام كبير. ومن بين التغييرات التي طرأت على هذا القانون إلغاء الاعتراف بالكتب الحمراء الصادرة للأسر.

تنص المادة 256 من البند 4 من قانون الأراضي لعام 2024 بوضوح على أن شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض الصادرة لممثلي الأسرة قبل 1 أغسطس، إذا كان لدى الأعضاء الذين يتشاركون حقوق استخدام الأراضي في الأسرة حاجة، فسيتم إصدار شهادة جديدة وتسجيل أسماء الأعضاء الذين يتشاركون حقوق استخدام الأراضي بالكامل.

يتم الاتفاق بين هؤلاء الأعضاء على تحديد الأعضاء الذين يتقاسمون حق استخدام أرض الأسرة لتسجيل أسمائهم على شهادة حق استخدام الأرض وهم مسؤولون أمام القانون.

في الواقع، من الشائع جدًا أن يقوم أحد أفراد الأسرة (رئيس الأسرة سابقًا) بنقل ملكية الأرض بشكل تعسفي إلى شخص آخر دون موافقة كتابية موثقة أو معتمدة وفقًا لما يحدده أفراد الأسرة الآخرون الذين يستخدمون الأرض.

تنص المادة 5 من المادة 14 من التعميم رقم 02/2015 لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة على أنه لا يجوز للشخص الذي ورد اسمه في الشهادة أو الشخص المخول وفقاً لأحكام القانون المدني التوقيع على العقود أو وثائق المعاملات المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض إلا عندما يتفق أفراد الأسرة التي تستخدم الأرض كتابياً ويتم توثيق هذه الوثيقة أو توثيقها وفقاً لأحكام القانون.

وعليه، إذا لم يكن هناك موافقة كتابية من الأعضاء الذين يتقاسمون حقوق استخدام الأرض موثقة أو معتمدة لنقل أراضي الأسرة إلى شخص آخر، فإن العضو الآخر لديه الحق في استعادة حقوقه في استخدام الأرض.

النقل التعسفي للملكية المشتركة بين الزوج والزوجة

وفقًا للبند الثاني من المادة 35 من قانون الزواج والأسرة لعام 2014، يجب الحصول على موافقة كتابية لنقل ملكية عقار مشترك بين الزوجين. في حال نقل الزوجين ملكيتهما دون إذن، يحق للطرف الآخر طلب إبطال المعاملة من المحكمة.

العقد غير موثق أو موثق

ينص قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ على وجوب توثيق أو تصديق عقود نقل الملكية العقارية. أي أنه إذا لم يُوثق العقد أو يُصدق وفقًا لأحكام القانون، يكون النقل باطلًا، باستثناء البند ٢ من المادة ١٢٩ من القانون المدني لعام ٢٠١٥.

أي أنه لا يُقبل حق المطالبة إلا إذا لم يُوفِّ أحد الطرفين أو كليهما بما لا يقل عن ثلثي الالتزامات في المعاملة. في حال كانت الأرض قابلة للتحويل، ودفع المُحوَّل إليه ما لا يقل عن ثلثي المبلغ المتفق عليه، فلا حاجة لطلب من المحكمة إبطال ملكية الأرض لمخالفتها الشكلية لاستردادها.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm