إلغاء اللوائح الإلزامية لمعاملات العقارات من خلال قاعات التداول

استمراراً لبرنامج الدورة الخامسة والعشرين، عقدت اللجنة الدائمة للمجلس الوطني ، بعد ظهر يوم 24 أغسطس/آب، في مقر المجلس، جلسة لمناقشة وتفسير وقبول ومراجعة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل).

في تقريره خلال الاجتماع، قال رئيس اللجنة الاقتصادية ، فو هونغ ثانه: استجابةً لآراء نواب الجمعية الوطنية، تمت مراجعة مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) من حيث نطاق تنظيمه مع مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) ومشروع قانون الإسكان (المُعدّل) والقوانين ذات الصلة. يضمن مشروع القانون عدم وجود تداخل أو تعارض في نطاق التنظيم، مع ضمان اتساق وتزامن النظام القانوني، ويُراجع بهدف تحديد نطاق التنظيم بوضوح، بما في ذلك الأعمال العقارية، وحقوق والتزامات المنظمات والأفراد العاملين في مجال الأعمال العقارية، وتنظيم سوق العقارات، وإدارة الدولة للأعمال العقارية.

صرح رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، بأن مشروع القانون أضاف أحكامًا بشأن الحالات التي لا يُطبّق فيها قانون الأعمال العقارية، مما يضمن الالتزام بنطاق مشروع القانون. وفيما يتعلق بمفهوم "الأعمال العقارية"، فقد عدّل مشروع القانون مفهوم الأعمال العقارية بما يلي: توضيح أنواع الأعمال العقارية؛ وإضافة محتوى يتعلق بتنفيذ نقل المشاريع العقارية وأعمال الخدمات العقارية؛ والحفاظ على عبارة "بغرض الربح" لتتماشى مع مفهوم الأعمال المنصوص عليه في قانون الشركات.

رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية، فو هونغ ثانه، يُقدّم التقرير. الصورة: دوان تان/وكالة الأنباء الفيتنامية

قال رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، إن آراءً عديدة اقترحت عدم إلزامية ذلك، بل الاكتفاء بتشجيع المعاملات العقارية عبر صالات التداول العقاري. واتفقت بعض الآراء على تنظيم أنواع المعاملات العقارية عبر صالات التداول العقاري.

وجدت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية أن الملخص العملي لتطبيق قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠١٤ أظهر أن قاعات تداول العقارات الحالية لا تضمن الشفافية والسلامة القانونية للمعاملات، كونها طرفًا مستفيدًا من علاقة المعاملة. إن فرض المعاملات من خلال قاعات تداول العقارات يتعارض مع النظام القانوني الحالي، ويُعيق الحق في حرية العمل، وينطوي على إمكانية استغلال الأحكام القانونية لاحتكار السوق وتعطيله، ولا يضمن تنفيذ مهمة تطوير سوق عقاري سليم وآمن ومستدام.

استجابة لآراء نواب الجمعية الوطنية، تم تعديل مشروع القانون في الاتجاه التالي: إزالة الحكم الإلزامي للمعاملات العقارية من خلال قاعات التداول العقاري في الفصل السابع من مشروع القانون لخلق ظروف مواتية للمستثمرين والعملاء لاختيار طريقة المعاملة بحرية؛ واستكمال البند 7، المادة 8 من مشروع قانون سياسات الدولة بشأن الاستثمار العقاري والأعمال التجارية، وفقًا لذلك "تشجع الدولة المنظمات والأفراد على إجراء معاملات الشراء والبيع والنقل والتأجير وتأجير المنازل وأعمال البناء وحقوق استخدام الأراضي من خلال قاعات التداول العقاري".

ويقترح مشروع القانون خيارين للودائع في قطاع الإسكان ومشاريع البناء المستقبلية.

الخيار الأول: اللائحة: "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل عربونٍ بموجب الاتفاقية المبرمة مع العملاء إلا إذا كان للمشروع تصميمٌ أساسيٌّ مُقَيَّم من قِبَل جهةٍ حكومية، وكان لدى المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأرض. يجب أن يُحدِّد عقد العربون بوضوح سعر البيع، وسعر التأجير مع الشراء للمنزل، وأعمال البناء، ويجب ألا يتجاوز مبلغ العربون 10% من سعر البيع، وسعر التأجير مع الشراء للمنزل، وأعمال البناء".

الخيار 2: اللائحة "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع من العملاء إلا بعد أن تفي أعمال الإسكان والبناء بجميع شروط البدء في العمل وتجري المعاملات وفقًا لأحكام هذا القانون".

اختارت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية الخيار الأول، لأنه عند تقييم التصميم الأساسي من قِبل جهة إنشاءات متخصصة، ستكون قانونية المشروع واضحةً بما يكفي للمشترين. وتُعد الشركات أكثر استباقيةً في خطط أعمالها، حيث تُكمل تصميم البناء بعد التصميم الأساسي.

وبحسب اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية، فإن معدل قبول الودائع يحتاج إلى تنظيمه عند مستوى معقول لضمان ألا يكون الغرض من الودائع هو أن تتلقى شركات العقارات الودائع كقناة لتعبئة رأس المال.

إذا كان سعر الإيداع مرتفعًا جدًا، فلن يُقصي شركات العقارات غير الكفؤة من السوق، مما يزيد من خطر الاستيلاء على رأس المال والاحتيال والاستيلاء على أصول العملاء. أما إذا كان سعر الإيداع منخفضًا جدًا، فلن يُلزم الأطراف المشاركة بمسؤولياتها، وقد تكون الأطراف المعنية على استعداد لخرق هذا الالتزام وقبول خسارة الإيداع.

لذلك، ينص مشروع القانون على أن الحد الأقصى لسعر التأمين هو 10% من سعر البيع أو الإيجار مع الشراء. كما يُكمل مشروع القانون بند وجوب تحديد الطرفين لسعر البيع أو الإيجار مع الشراء بوضوح في عقد التأمين، مما يُسهم في تحديد المسؤوليات وضمان إبرام العقد.

وبحسب اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية، فإن الخيار الثاني الذي يسمح بتحصيل الوديعة عندما "يكون المنزل أو العمل الإنشائي قد استوفى جميع الشروط اللازمة لدخوله حيز التنفيذ وأجرى المعاملات وفقاً لأحكام هذا القانون"، لن يكون له معنى الوديعة بل سيصبح في الأساس دفعة عقدية وفقاً للتقدم.

في الجلسة الخامسة، ناقش مجلس الأمة مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) وأبدى ملاحظاته عليه. واستنادًا إلى آراء نواب مجلس الأمة، ترأست اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية، ونسقت مع جهة الصياغة ( وزارة الإنشاءات ) والجهات والهيئات المعنية، لدراسة مشروع القانون المُعدّل واستيعابه وشرحه. وفي الوقت نفسه، نُظمت ندوات لاستشارة الخبراء والمديرين والمعنيين بمشروع القانون، وذلك لوضع أسس نظرية وعملية أكثر شمولًا لاستكمال مشروع القانون.

ويتضمن مشروع القانون بعد إقراره وتعديله 10 فصول و84 مادة، بحذف 9 مواد وإضافة مادة واحدة مقارنة بمشروع القانون المقدم إلى مجلس الأمة في دورته الخامسة.

وفقًا لصحيفة VNA/Tin Tuc

مصدر