كيف نتجنب الوقوع في فخ «رعي الدجاج» و«تضخم» أسعار العقارات؟

أكد الرئيس التنفيذي لشركة CBRE Vietnam، دونج ثوي دونج، أن هناك حالة من "رعي الدجاج" و"تضخم أسعار العقارات"، ونصح المشترين بأن يكونوا حكماء للغاية ورصينين في التفكير فيما إذا كان الاستثمار فعالاً أم لا لتجنب الوقوع في الفخاخ.

في إعلان شركة CBRE Vietnam (التابعة لمجموعة CBRE Real Estate Services Group، الولايات المتحدة الأمريكية) عن أبرز أحداث سوق العقارات في دا نانغ للربع الثاني من عام 2025، تحدث مراسل Vietnam Business مع السيدة Duong Thuy Dung - الرئيسة التنفيذية للشركة حول بعض العلامات غير العادية التي تحدث في المنطقة.

قدم الرئيس التنفيذي لشركة CBRE فيتنام، دونج ثوي دونج، تقريرًا حول التركيز على سوق العقارات في دا نانغ في الربع الثاني من عام 2025.

كيف تسجل شركة CBRE Vietnam تطورات أسعار الشقق والأراضي في دا نانغ في النصف الأول من عام 2025؟

السيدة دونج ثوي دونج: وفقًا لشركة CBRE Vietnam، يبلغ متوسط سعر بيع المنازل والشقق الشاهقة في سوق دا نانغ في الأشهر الستة الأولى من عام 2025 حوالي 85 مليون دونج/م2، وهو الأعلى في البلاد، وأعلى من متوسط سعر البيع في مدينة هوشي منه (82 مليون دونج/م2) وهانوي (79 مليون دونج/م2)؛ بزيادة قدرها 27٪ عن نفس الفترة من العام الماضي (زادت هانوي بنحو 30 - 35٪، وزادت مدينة هوشي منه بأكثر من 20٪).

سترتفع أسعار الأراضي في دا نانغ خلال النصف الأول من عام 2025 بنسبة تتراوح بين 15% و20% في معظم المناطق الحضرية الرئيسية والمواقع الرئيسية بالمدينة؛ حتى في المناطق الرئيسية على طول الساحل والأنهار، قد تصل الزيادة في الأسعار إلى 20% و25%. تُعدّ هذه أخبارًا سارة لسوق دا نانغ، ولكن في بعض الجوانب، ستكون التكلفة التي يتحملها المشترون أعلى.

في هذه الأثناء، يبدو أن هناك علامات على "حمى الأرض" في دا نانغ، وهو ما يكرر الوضع الذي حدث في الفترة 2018-2020. برأيكم، هل هذه حمى أرض حقيقية أم حمى أرض افتراضية؟

السيدة دونغ ثوي لينه: عند الحديث عن حمى الأراضي، علينا تحديد المنطقة التي ارتفعت أسعار الأراضي فيها بدقة لتقييم ما إذا كانت حمى أراضي أم لا. يشمل تعريف حمى الأراضي الزيادات الحقيقية والافتراضية في الأسعار. في بعض المناطق، نلاحظ وجود العديد من العوامل، مثل تحسين البنية التحتية، والتخطيط الشامل المتزامن، ومشاركة مستثمرين ذوي سمعة طيبة، مما يُسهم في ارتفاع أسعار الأراضي هناك.

هذه زيادة حقيقية في الأسعار. أصبح المشترون الآن على دراية واسعة، إذ ينظرون إليها ويدركون أن سعر الأرض هناك أعلى بالفعل من ذي قبل. ومع ذلك، فهم ما زالوا على استعداد لإنفاق المال للشراء، لأن هذه زيادة حقيقية في الأسعار. مع ذلك، هناك أيضًا مناطق تشهد زيادات افتراضية في الأسعار، أي زيادات "متابعة".

أي أن هناك مناطق لم تُنجز فيها أي مشاريع بعد، ولكن "سمعنا" بوجود مشاريع بنية تحتية، أو اندماج، أو مشروع على وشك التنفيذ... لذا، فإن ارتفاع الأسعار "يتبعه". هذا "التبع" يحدث بالفعل في دا نانغ، ولكن في رأينا، فإن ارتفاع الأسعار الفعلي في المنطقة حاليًا ليس بنفس حدة الفترة 2018-2020.

خلال الفترة من 2018 إلى 2020، شهدت دا نانغ ازدهارًا طويل الأمد في قطاع الزراعة، ولكن لم يُطرح الكثير من المنتجات في السوق. في السنوات التالية، لم تُنفَّذ أي مشاريع تقريبًا في المنطقة، ولكن في العامين الماضيين، طُرِحَت العديد من المشاريع في السوق من قِبَل مستثمرين ذوي سمعة طيبة، وتتمتع هذه المشاريع بقدرة استهلاكية ممتازة.

أجابت السيدة دونج ثوي دونج على سؤال أحد المراسلين من صحيفة فيتنام بيزنس.

عند النظر إلى استيعاب السوق، نجد أن هذه الفترة تختلف عن الفترة 2018-2020. لذلك، لا نشعر بالقلق الشديد إزاء حمى العقارات الافتراضية في دا نانغ. ومع ذلك، من وجهة نظر المستثمرين الأفراد أو المشترين الأفراد، وخاصةً المشترين من أماكن أخرى، علينا توخي الحذر بشأن كيفية الاستثمار.

تشير بعض الآراء إلى أنه في الآونة الأخيرة، ومع توافر الشقق بكثرة، يرفع المستثمرون أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه لجذب المشترين لشراء الشقق بدلاً من الأراضي. وعندما تُطرح مشاريع الأراضي في السوق، يستخدمون أساليب مماثلة لجذبهم مجدداً. برأيك، هل نشهد حالة من هذا النوع من "الجذب"؟ وما هو الحل لحماية الحقوق المشروعة للمشترين؟

السيدة دونغ ثوي دونغ: في الواقع، لا تقتصر ظاهرة "رعي الدجاج" على دا نانغ فحسب، بل تشمل أيضًا أسواقًا كبيرة مثل هانوي ومدينة هو تشي منه... فإذا ارتفع سعر الأرض بأكثر من 30% في يوم واحد، فإنه في اليوم التالي يُصبح حمى حقيقية، فلا توجد حالة ارتفاع في سعر الأرض بهذه السرعة في الواقع. أؤكد أن المشترين الأذكياء لن يقبلوا أبدًا بهذه الزيادة في الأسعار.

ربما نشأت حمى العقارات الافتراضية في الماضي بسبب خوف المشترين من أن يشتريها شخص آخر إن لم يشتروا. مع ذلك، أصبح المشترون أكثر حكمة ولن يستثمروا أبدًا في مناطق تشهد حمى افتراضية واضحة كهذه.

يعتمد وجود حالة "رعي الدجاج" من عدمه على كل حالة وكل مشروع يُنظر فيه. أعتقد أن ذلك قد يكون "خدعة" لبيع المنازل والأراضي. ليس فقط في دا نانغ، بل أيضًا في أسواق أخرى، مثل هانوي، هناك وضع مشابه. هناك مشاريع تُوظّف الناس للوقوف في طوابير للشراء، لكنها في الواقع طوابير افتراضية...

الحل الأمثل لهذه المشكلة يجب أن يأتي من المشترين أنفسهم، سواءً كانوا مستثمرين شخصيين أو لكسب عيشهم. من الصعب جدًا إثبات أن أصحاب المشاريع أو الوسطاء يرفعون الأسعار عمدًا، كما يصعب على الحكومة التدخل في هذا الأمر. لذلك، فإن أفضل سبيل هو أن يكون المشترون على دراية تامة لتجنب الوقوع في فخ الربح.

إذا كان المشترون في الماضي يجهلون تمامًا حيل تضخيم الأسعار و"إغراء" المستثمرين، فقد تلقوا الآن تحذيرات كثيرة. إنهم يتمتعون بالحكمة الكافية للنظر في جدوى الاستثمار، بدلًا من الانصات إلى إعلانات أو التزامات صاحب المشروع، لأن حتى عقد الالتزام فضفاض جدًا. المشترون هم من سينجو من هذه الفخاخ، أكثر من أي شخص آخر.

شكرًا لك!

هاي تشاو

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212