تحذير من استغلال مزادات الأراضي للمضاربة.. 4 حالات تعدي على الأراضي قيد الدراسة لإصدار الكتاب الأحمر

بينه دونغ يعرض عشرات قطع "الأراضي الذهبية" للبيع بالمزاد، وسعر تحويل الأراضي الزراعية إلى سكنية وفقا للقانون الجديد، و4 حالات تعدي وانتهاكات قيد الدراسة في السجلات الحمراء... هي أحدث أخبار العقارات.

عقارات: أرض معروضة للبيع في منطقة هواي دوك، هانوي . (المصدر: Vietnamnet)

تحذير من استغلال مزادات الأراضي للمضاربة ورفع الأسعار

في الأيام الأخيرة، انصبّ الاهتمام العام على مزاد علني لـ 19 قطعة أرض في منطقة لونغ خوك (بلدية تيان ين، مقاطعة هواي دوك، هانوي). وسُجِّل سعر المزايدة الفائزة "رقمًا قياسيًا" مقارنةً بالأسعار السابقة لبعض ضواحي هانوي، حيث وصل إلى 133.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وأعلن العديد من "وسطاء الأراضي" عن بيع قطع أراضي يُتوقع نجاح المزاد بفارق 200 مليون دونج فيتنامي أو أكثر.

وفقًا لمعلومات من لاو دونغ ، علق السيد دينه مينه توان، الخبير العقاري، قائلاً: "نظرًا لأن سعر المزاد الفائز أعلى بمرتين أو ثلاث مرات من المتوسط، يميل مالكو الأراضي في المناطق المحيطة إلى رفع سعر بيع أراضيهم. كما أن الارتفاع المفاجئ لسعر الأرض قد يُؤدي إلى اتجاه للمضاربة العقارية، حيث يسارع الكثيرون إلى شرائها أملًا في تحقيق ربح من الارتفاع المستمر في أسعارها. ومع ذلك، قد يؤدي هذا إلى تدفق الأموال إلى الأراضي، بدلًا من استثمارها في أنشطة اقتصادية أخرى".

لضمان الامتثال للقانون والدعاية والشفافية، طلب رئيس الوزراء فام مينه تشينه تصحيح مزادات الأراضي. وأوضح البيان أن السعر الفائز في بعض الحالات كان أعلى بكثير من السعر الابتدائي، بما في ذلك حالات تم الإبلاغ عنها بارتفاع غير عادي. لذلك، كلف رئيس الوزراء رؤساء اللجان الشعبية في المقاطعات والمدن بتوجيه الجهات المختصة لمراجعة تنظيم مزادات حقوق استخدام الأراضي في المنطقة.

في انتظار تحقيق السلطات وإصدار قرار نهائي، أعلنت شركة لاك فييت للمزادات المشتركة تعليق مزادين لـ 52 قطعة أرض. ويؤكد الخبراء على ضرورة السيطرة على المضاربة العقارية، إذ إن السيطرة على المضاربة وتضخم الأسعار والتعامل معهما منذ البداية سيساعد سوق العقارات على النمو بشكل صحي ومستدام.

أشار المحامي ترونغ آنه تو، رئيس مجلس إدارة شركة تات للمحاماة (نقابة المحامين في هانوي)، إلى أن المضاربة العقارية أصبحت قضية ملحة، مما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات، وصعوبة حصول الشباب وذوي الدخل المتوسط على مسكن. ولمعالجة هذا الوضع، اقترح المحامي تو عددًا من الحلول للحد من المضاربة وتحقيق الاستقرار في سوق العقارات.

من التدابير الفعالة فرض ضريبة عالية على مشتريات الأراضي دون استخدام حقيقي. فعندما يشتري شخص أو مؤسسة أرضًا ولا يبنيها خلال فترة زمنية محددة، يُفرض عليها معدل ضريبة أعلى. وهذا لا يفرض ضغطًا اقتصاديًا على المضاربين فحسب، بل يشجع أيضًا على استخدام الأراضي بكفاءة أكبر.

يُعد تطبيق لوائح تحديد مدة البناء الإلزامية على الأراضي المعروضة في المزاد حلاً آخر لمكافحة المضاربة. في حال عدم قيام الفائز بالمزاد بالبناء خلال المدة المحددة، يُمكن سحب ملكية الأرض. هذا يضمن عدم استغلال الأراضي بشكل مفرط، ويعزز التنمية الحضرية.

وبحسب المحامي ترونغ آنه تو، فإن تحديد الوقت اللازم لنقل ملكية الأرض بعد الشراء يعد إجراءً مهمًا أيضًا.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن للحكومة تعديل سياسات الائتمان من خلال تشديد شروط قروض العقارات للمستثمرين الذين لا يحتاجون فعليًا إلى استخدام الأراضي. هذا لن يقلل فقط من تدفق رأس المال المضارب إلى سوق العقارات، بل سيحمي أيضًا مشتري المنازل ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية. سيساهم توفير العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان منخفض التكلفة في تحقيق التوازن بين العرض والطلب في السوق. فعندما تتوفر خيارات سكنية متعددة تناسب ميزانية ذوي الدخل المتوسط، سينخفض الضغط على أسعار الأراضي، مما يجعل أسعار العقارات أكثر معقولية.

وأخيرا، قال السيد تو إن إصلاح قانون الأعمال العقارية للسماح بتقسيم الأراضي وبيعها في بعض الحالات المحددة يمكن أن يكون أيضا حلا لزيادة المعروض من الأراضي في السوق، مما يساعد على تبريد أسعار الأراضي".

بينه دونغ يعرض عشرات قطع الأراضي "الذهبية" للبيع بالمزاد العلني

من أجل توليد الإيرادات، قررت مقاطعة بينه دونغ طرح عشرات قطع الأراضي في مزاد علني، بما في ذلك العديد من المناطق التي كانت في السابق مقراً للحكومة وتعتبر "أراضي ذهبية" قيمة.

هذه هي المعلومات التي قدمتها اللجنة التوجيهية لتنفيذ مشروع استغلال صندوق الأراضي، وتوليد الإيرادات من الأراضي لخدمة التنمية الاجتماعية والاقتصادية لمقاطعة بينه دونغ في الفترة 2024-2025، مع رؤية حتى عام 2030، في اجتماعها الأخير.

وبناء على ذلك، فإن قطع الأراضي التي سيتم طرحها في المزاد هي في الغالب من الأراضي المخصصة للمكاتب والمرافق التشغيلية للوكالات الحكومية ووحدات الخدمة العامة؛ والأراضي المستردة والمُسلمة إلى منظمات تطوير صندوق الأراضي للإدارة؛ والأراضي العامة التي تديرها المحليات؛ وأراضي الشركات المملوكة للدولة والمُعاد تنظيم إدارتها واستعادتها؛ والأراضي ذات المنشأ الفردي والتنظيمي المستخدمة حاليًا والمتوقع استعادتها وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي والتخطيط لتطوير المناطق الحضرية والمتنزهات الصناعية والخدمات التجارية والخدمات اللوجستية، إلخ.).

ومن بين هذه الأراضي، هناك العديد من قطع الأراضي الواقعة في مواقع رئيسية في مقاطعة بينه دونغ، والتي تعد مقرًا للعديد من الوكالات والوحدات الحكومية، وتعتبر "أراضيًا ذهبية" بسبب قيمتها الكبيرة.

من المتوقع طرح 38 قطعة أرض (حقوق استخدام الأراضي، والأصول العامة) في مزاد علني، بمساحة إجمالية تقارب 400 هكتار. وسيُجرى المزاد على مراحل، حيث سيُطرح في عام 2024 وحده 10 قطع أرض بمساحة إجمالية تقارب 8.3 هكتار.

وبحلول عام 2025، ستواصل المقاطعة طرح 17 قطعة أرض بالمزاد العلني بمساحة إجمالية تزيد عن 331 هكتارًا، وفي الفترة 2026-2030، ستطرح 11 قطعة أرض بالمزاد العلني بمساحة إجمالية قدرها 52.2 هكتارًا.

ومن خلال بيع قطع الأراضي المذكورة أعلاه، ستتمكن بينه دونغ من جمع مبلغ "ضخم" من المال لخدمة التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وقال رئيس مركز تنمية صندوق أراضي مقاطعة بينه دونغ إنه بالإضافة إلى طرح قطع الأراضي في المزاد، ستتقدم المقاطعة أيضًا بعطاءات لاختيار المستثمرين لـ 75 قطعة أرض، بما في ذلك 75 منطقة حضرية جديدة ومناطق تنمية حضرية.

ويجري حاليا تقديم المشروع إلى اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دونغ للنظر فيه وإبداء التعليقات عليه قبل التنفيذ.

4 حالات تعدي وانتهاكات على الأراضي قيد الدراسة لإصدار الكتاب الأحمر

وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس، هناك 4 حالات استخدام للأراضي مع انتهاكات للأراضي قبل 1 يوليو 2014 والتي سيتم النظر فيها لمنح شهادات حق استخدام الأراضي (الكتب الحمراء).

وتنص المادة 139 من قانون الأراضي لسنة 2024 على أنه في الحالة الأولى، بالنسبة للأسر والأفراد الذين يستخدمون الأرض قبل 1 يوليو 2014، بسبب التعدي على ممر الأمان لأعمال البناء بعد أن أعلنت الدولة ووضعت العلامات؛ والتعدي على الطرق وجوانب الطرق والأرصفة بعد إعلان حدود البناء؛ والتعدي على الأراضي المستخدمة لغرض بناء مقرات الهيئات والأشغال العامة والأشغال العامة الأخرى، فإن الدولة تستعيد الأرض لإعادتها إلى البناء دون إصدار كتاب أحمر للمنطقة المتعدية.

مع ذلك، في حالات انتهاك الأراضي المذكورة أعلاه، إذا أُجري تعديل على تخطيط استخدام الأراضي وتخطيط البناء بموافقة الجهة المختصة، ولكن مساحة الأرض المتعدية لم تعد ضمن ممر الأشغال العامة الآمن، أو خارج حدود إنشاء الطرق، أو غير مخصصة للاستخدام كمقرات للجهات أو الأشغال العامة أو غيرها من الأشغال العامة، فسيتم اعتبار الشخص الذي يستخدم الأرض حاليًا مستحقًا للسجل الأحمر. يجب على مالك الأرض الوفاء بالتزاماته المالية عند إصدار السجل الأحمر لهذه الأرض.

في الحالة الثانية، تُوجَّه اللجنة الشعبية الإقليمية الشخصَ الذي يستخدم مساحة الأرض المُتعدى عليها والمُدرجة ضمن تخطيط الغابات للغابات ذات الاستخدام الخاص والغابات الوقائية، إلى استعادة الأرض المُتعدى عليها وتسليمها إلى مجلس إدارة الغابات لإدارتها واستخدامها. ويُنظر في استخدام الشخص المُتعدى عليه من قِبَل مجلس إدارة الغابات لأغراض حماية الغابات وتنميتها، وفقًا لأحكام قانون الغابات.

إذا لم يكن لدى المنطقة مجلس إدارة للغابات، فسيتم تخصيص أرض للشخص الذي يستخدم الأراضي المتعدية أو المحتلة من قبل الدولة لغرض حماية وتنمية الغابات الواقية وسيتم النظر في أمره للحصول على الكتاب الأحمر.

إذا كانت مساحة الأرض المتعدى عليها ذات أصل زراعي أو حرجيّ ومُخططة للبنية التحتية العامة، تقوم اللجنة الشعبية للولاية باستعادتها وتسليمها للمستثمر للبناء. ويُسمح للمُستخدم المُخالف حاليًا لهذه الأرض بالانتفاع بها مؤقتًا إلى حين استعادتها من قِبل الدولة، مع ضرورة الحفاظ على الوضع الحالي للأرض وتسجيلها.

الأراضي المتعدية التي تنشأ من المزارع الحرجية والتي تستخدم حاليا لأغراض الإنتاج الزراعي أو الإسكان قبل 1 يوليو 2014، والتي لا تشمل التخطيط الحرجي للغابات ذات الاستخدام الخاص، والغابات الواقية، والتي لا تشمل تخطيط استخدام الأراضي لغرض بناء أعمال البنية التحتية العامة، يتم النظر في إصدار الكتاب الأحمر لمستخدم الأرض ويجب عليه الوفاء بالالتزامات المالية وفقًا لأحكام القانون.

الحالة الثالثة، الأسر والأفراد الذين يستخدمون الأرض بسبب التعدي أو الإشغال الذي لا يندرج ضمن الحالات المذكورة أعلاه ويستخدمون الأرض للغرض الخاطئ، إذا كانوا يستخدمون الأرض بشكل مستقر، وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي على مستوى المنطقة أو التخطيط العام أو تخطيط تقسيم المناطق أو تخطيط البناء أو التخطيط الريفي، سيتم النظر في إصدار كتاب أحمر ويجب عليهم الوفاء بالالتزامات المالية وفقًا لأحكام القانون.

إذا لم يتم استغلال الأرض المخالفة بشكل مستقر أو كانت غير مطابقة للتخطيط، فلا يجوز للمستخدم استغلال الأرض إلا مؤقتا عندما تستردها الدولة.

أخيرًا، تُمنح الأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي الزراعية التي استصلحوها بأنفسهم، والذين لا توجد بينهم أي نزاعات، سجلاتٍ حمراء من الدولة، وفقًا للحد الأقصى لتخصيص الأراضي الزراعية الذي تحدده اللجنة الشعبية للمقاطعة. وتُنقل مساحة الأرض التي تتجاوز هذا الحد إلى ملكية الدولة.

في حال قيام الأسر والأفراد المستخدمين للأراضي بمخالفة قوانين الأراضي المنصوص عليها اعتباراً من 1 يوليو 2014 فصاعداً، فإن الدولة لن تصدر كتباً حمراء وستتعامل معهم وفقاً لأحكام القانون.

سعر تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية بموجب القانون الجديد

وفقًا للبندين 1 و2 من المادة 8 من المرسوم 103/2024/ND-CP، عندما تصدر وكالة حكومية مختصة قرارًا يسمح للأسر والأفراد بتغيير غرض الاستخدام إلى أرض سكنية، يتم حساب رسوم استخدام الأرض على النحو التالي:

حيث: يتم حساب رسوم استخدام الأرض لنوع الأرض بعد التحويل على النحو التالي:

يتم حساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لأنواع الأراضي قبل تغيير أغراض استخدام الأراضي (المشار إليها فيما يلي برسوم الأراضي قبل تغيير أغراض استخدام الأراضي) على النحو التالي:

بالنسبة للأرض قبل تغيير غرض استخدامها، وهي الأرض الزراعية للأسرة أو الفرد الذي خصصت له الدولة أرضًا دون تحصيل رسوم استخدام الأراضي أو الأرض الزراعية ذات أصل نقل قانوني من أسرة أو فرد آخر خصصت له الدولة أرضًا دون تحصيل رسوم استخدام الأراضي، يتم حساب سعر الأرض قبل تغيير غرض استخدامها بضرب (=) مساحة الأرض (x) في سعر الأرض لنوع الأرض الزراعية المقابل في قائمة أسعار الأراضي.

بالنسبة للأرض قبل تغيير غرض استخدامها وهي الأرض الزراعية فإن الدولة تستأجر الأرض وتدفع إيجار الأرض مرة واحدة طوال مدة الإيجار، ويتم حساب إيجار الأرض قبل تغيير غرض استخدامها على النحو التالي:

هناك:

سعر الأرض المقابل لمدة إيجار الأرض قبل تغيير الغرض هو سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي لحساب إيجار الأرض المدفوع دفعة واحدة لكامل مدة الإيجار.

يتم تحديد مدة استخدام الأرض المتبقية من خلال (=) مدة تخصيص الأرض أو الإيجار قبل تغيير غرض استخدام الأرض مطروحًا منها (-) فترة استخدام الأرض قبل تغيير الغرض.

في حالة أن مدة الانتفاع المتبقية من الأرض المحددة وفق الصيغة المحددة في هذه النقطة ليست سنة كاملة، يتم حسابها بالشهر، وإذا لم تكن المدة شهراً كاملاً، يتم احتساب الفترة التي تبلغ 15 يوماً أو أكثر كشهر واحد، وإذا كانت أقل من 15 يوماً، لا يتم حساب رسوم الانتفاع عن هذا العدد من الأيام.

بالنسبة للأرض قبل تغيير غرض استخدامها، وهي الأراضي الزراعية التي تستأجرها الدولة على شكل إيجار سنوي للأرض، فإن إيجار الأرض قبل تغيير غرض استخدامها يساوي صفر (= 0).

ملحوظة: في حال كانت رسوم استخدام نوع الأرض بعد تغيير غرض استخدام الأرض أقل من أو تساوي سعر الأرض قبل تغيير غرض استخدام الأرض، فإن رسوم استخدام الأرض عند تغيير غرض استخدام الأرض تكون صفرًا (=0).

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html