ما هي مسؤوليات مستثمري المشاريع العقارية؟

مسؤوليات جديدة لمستثمري المشاريع العقارية

في حديثه لصحيفة "كينه تي ودو ثي" حول المسؤوليات الجديدة لمستثمري المشاريع العقارية، صرّح المحامي فام ثي بيتش هاو، مدير شركة دوك آن للمحاماة المحدودة، بأنه وفقًا لأحكام المادة 17 من قانون الأعمال العقارية، لا يجوز تفويض جهات أو أفراد آخرين لتوقيع عقود الإيداع، أو شراء أو بيع أو نقل ملكية أو إيجار أو شراء المنازل، أو أعمال البناء، أو مساحة البناء في أعمال البناء، أو حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في المشاريع العقارية. وتهدف هذه اللائحة إلى تجنب المخالفات في الوحدات المرخص لها بتوقيع عقود الإيداع والنقل.

ينص قانون الأعمال العقارية لعام 2023 على ما يلي: يجب ألا يتجاوز الوديعة لشراء المنزل المستقبلي 5٪ من سعر البيع.

في الوقت نفسه، يجب أن يتوافق بناء المنازل وأعمال البناء والبنية التحتية التقنية والاجتماعية في المشروع مع التخطيط التفصيلي والتصميم المعتمد ورخصة البناء ومتطلبات موافقة استثمار المشروع من الجهات الحكومية المختصة، مع الالتزام بمعايير البناء. ويهدف هذا التنظيم الجديد، مقارنةً بقانون العقارات لعام ٢٠١٤، إلى منع بعض المستثمرين من بناء منازل لا تتوافق مع التصاميم المعتمدة ورخص البناء.

 

يدخل قانون الأعمال العقارية 2023 (المكون من 10 فصول و 83 مادة) حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025 ويحل محل قانون الأعمال العقارية 2014.

بعض اللوائح الجديدة بشأن الدفع وإيجار شراء المنازل وأعمال البناء التي تم تشكيلها في المستقبل وفقًا للبند 2 من المادة 25 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023: يتم الدفع في إيجار شراء المنازل وأعمال البناء ومساحة أرضية البناء في أعمال البناء التي تم تشكيلها في المستقبل على أقساط متعددة، ولا يتجاوز القسط الأول 30٪ من قيمة العقد بما في ذلك الوديعة، ويجب أن تكون الأقساط اللاحقة متسقة مع تقدم البناء حتى تسليم المنزل وأعمال البناء ومساحة أرضية البناء في أعمال البناء إلى المستأجر، ولكن لا يتجاوز إجمالي مبلغ الدفعة المقدمة للمؤجر 50٪ من قيمة عقد إيجار شراء المنازل وأعمال البناء ومساحة أرضية البناء في أعمال البناء. يتم حساب المبلغ المتبقي كإيجار يدفع للمؤجر خلال فترة معينة كما هو متفق عليه في العقد.

أُضيفت بنود جديدة في قانون الأعمال العقارية، في المادة 29، بشأن متطلبات ممارسة حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في المشاريع العقارية. وبناءً على ذلك، يجب أن تستوفي المشاريع العقارية التي تُمارس حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية الشروط التالية:

المتطلبات المحددة في المادة 11 من هذا القانون؛ الاستثمار المكتمل في بناء أعمال البنية التحتية الفنية وفقًا للتخطيط التفصيلي المعتمد، وتقدم المشروع المعتمد من قبل الجهات الحكومية المختصة وفقًا للوائح قانون البناء، وقانون التخطيط الحضري، وقانون الاستثمار؛ ضمان توفير خدمات الكهرباء وإمدادات المياه والصرف الصحي وجمع النفايات ومعالجة مياه الصرف الصحي؛ ضمان الاتصال بنظام البنية التحتية المشتركة للمنطقة قبل نقل أو تأجير أو إعادة تأجير حقوق استخدام الأراضي؛ يجب أن يكون نقل أو تأجير أو إعادة تأجير حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية متسقًا مع أهداف الاستثمار ومحتوى مشروع الاستثمار المعتمد من قبل الجهات الحكومية المختصة.

نقاط جديدة تستحق الملاحظة للأطراف المشاركة في المعاملات

وبحسب المحامي فام ثي بيتش هاو، فيما يتعلق بقواعد الإيداع في أعمال الإسكان وأعمال البناء المستقبلية، لضمان الطبيعة الحقيقية للإيداع وفي الوقت نفسه الحد من المخاطر للمشتري والمستأجر، الذي غالبًا ما يكون الطرف الأضعف، ينص قانون الأعمال العقارية لعام 2023 على: يجب ألا يتجاوز الإيداع لشراء منزل تم تشكيله في المستقبل 5٪ من سعر البيع.

المحامية فام ثي بيتش هاو

لا ينظم قانون الأعمال العقارية الحالي لعام 2014 الودائع بشكل محدد عند شراء أو بيع أو تأجير العقارات التي سيتم إنشاؤها في المستقبل.

وفقًا للوائح الجديدة الواردة في البند 5 من المادة 23 من قانون تنظيم الأعمال العقارية لعام 2023، فإن المحتوى هو كما يلي: يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية بتحصيل عربون لا يتجاوز 5% من سعر البيع، وسعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنازل، وأعمال البناء، ومساحة البناء في أعمال البناء من العملاء فقط عندما تستوفي المنازل وأعمال البناء جميع شروط بدء العمل وفقًا لأحكام هذا القانون. يجب أن ينص عقد الإيداع بوضوح على سعر البيع، وسعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنازل، وأعمال البناء، ومساحة البناء في أعمال البناء.

وبناء على ذلك، لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل دفعات أولى تتجاوز 5% من سعر البيع أو سعر الإيجار أو الشراء للمنازل وأعمال البناء المستقبلية إلا عند استيفائهم لشروط طرحها في السوق.

يجب أن تنص اتفاقية الإيداع بشكل واضح على سعر البيع وسعر الإيجار المشروط للمنزل ومشروع البناء ومساحة الطابق لمشروع البناء.

لا يجوز ممارسة الأعمال السكنية والبناءية المقامة في المستقبل إلا بوجود أحد المستندات التالية بشأن حقوق استخدام الأرض؛ تصريح البناء؛ إشعار بدء البناء؛ مستندات قبول البناء المكتمل للبنية التحتية الفنية...

توسيع حقوق المستثمرين الفيتناميين المقيمين في الخارج

قالت المحامية فام تي بيتش هاو إن هناك نقطة جديدة ملحوظة أخرى في قانون الأعمال العقارية لعام 2023 وهي تعديل اللوائح المتعلقة بشكل ونطاق الأعمال العقارية للفيتناميين المقيمين في الخارج.

في المادة ١٠، يُسمح للفيتناميين المقيمين في الخارج، والذين يحملون الجنسية الفيتنامية وفقًا لأحكام قانون الجنسية، بدخول فيتنام ومزاولة أعمال العقارات بالأنواع التي تحددها المنظمات والأفراد المحليون العاملون في مجال العقارات. أما الفيتناميون المقيمون في الخارج، والذين لا يحملون الجنسية الفيتنامية وفقًا لأحكام قانون الجنسية، فيُسمح لهم بدخول فيتنام ومزاولة أعمال العقارات بالأنواع التالية:

يجب أن يتوافق الاستثمار في بناء المساكن وأعمال البناء المرتبطة بحقوق استخدام الأراضي للبيع أو الإيجار أو التأجير المنتهي بالتمليك من خلال المشاريع العقارية مع شكل وغرض ومدة استخدام الأرض وفقًا لما ينص عليه قانون الأراضي؛

يجب أن يتوافق الاستثمار في إنشاء البنية التحتية التقنية في المشاريع العقارية لغرض نقل أو تأجير أو إعادة تأجير حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية مع شكل وهدف ومدة استخدام الأرض وفقًا لما ينص عليه قانون الأراضي؛

أشكال الأعمال العقارية المنصوص عليها في البندين (د) و(ز) من الفقرة (1) من هذه المادة.

وقال المحامي فام ثي بيتش هاو: "بالمقارنة مع قانون الأعمال العقارية الحالي، يوفر القانون الجديد لوائح أكثر تفصيلاً بشأن أشكال الأعمال العقارية للفيتناميين المقيمين في الخارج، مما يوسع حقوق المستثمرين الذين هم من الفيتناميين المقيمين في الخارج لجذب رأس المال لسوق العقارات".

مصدر: https://kinhtedothi.vn/chu-dau-tu-du-an-bat-dong-san-co-nhung-trach-nhiem-nao.html