ترتفع أسعار الشقق من القديمة إلى الجديدة باستمرار، مما يؤدي إلى إنشاء أرض جديدة، وتنظم مدينة هوشي منه الحد الأدنى من المساحة لتقسيم الأراضي

ارتفعت أسعار الشقق بشكل حاد، محليا بنسبة تصل إلى 40٪ كل ربع سنة، كما قامت هانوي بتعديل خطط استخدام الأراضي لبعض المشاريع في كووك أواي، وإجراءات تحويل الأراضي الزراعية إلى أراض سكنية... هي أحدث أخبار العقارات.

لا يزال ضعف هيكل المنتجات العقارية يُشكّل عائقًا رئيسيًا أمام السوق الحالية، وهو أيضًا أحد أسباب ارتفاع أسعار العقارات في الآونة الأخيرة. (صورة توضيحية - لينه آن)

الشقق من القديمة إلى الجديدة تستمر في الارتفاع في الأسعار

فيما يتعلق بالمباني السكنية في هانوي، أفادت وزارة البناء بأن أسعار الشقق في المشاريع الجديدة والقديمة استمرت في الارتفاع. وحتى الآن، حدد السوق مستوى سعريًا جديدًا للمشاريع، بزيادة تتراوح بين 4% و6% ربع سنويًا، وبين 22% و25% سنويًا. وعلى وجه الخصوص، ارتفعت أسعار بعض المناطق محليًا بنسبة تتراوح بين 35% و40%، حسب الموقع، مقارنةً بالربع السابق.

وتتراوح أسعار بعض المشاريع مثل مشروع Lumi Prestige (في منطقة نام تو ليم) من 69 مليون دونج/متر مربع، وتتراوح أسعار الشقق في مشروع Khai Son City (في منطقة Long Bien) من 50 إلى 68 مليون دونج/متر مربع، وتتراوح أسعار المشاريع في شارع Nguyen Tuan (في منطقة Thanh Xuan) حول 75 إلى 97.2 مليون دونج/متر مربع.

ولا يقتصر الأمر على هانوي فحسب، بل يظهر من خلال التوليف أن أسعار العقارات في بعض المناطق في الربع الثالث لا تزال تميل إلى الارتفاع، وخاصة في هانوي ومدينة هوشي منه والمدن الكبرى.

وقالت وزارة الإعمار إن "ظاهرة ارتفاع الأسعار محلية، وتحدث في بعض المناطق، وبعض الأنواع، وبعض قطاعات العقارات، مما يؤدي إلى تأثير ارتفاع الأسعار بشكل عام".

إن عدم كفاية هيكل المنتجات العقارية لا يزال يشكل أحد القيود الرئيسية للسوق الحالية وهو أيضا أحد أسباب ارتفاع أسعار العقارات في الآونة الأخيرة.

أشارت وزارة البناء إلى أن المعروض من منتجات الإسكان الميسور لا يكفي لتلبية طلب السوق. ففي قطاع الشقق الميسورة (بسعر بيع أقل من 25 مليون دونج للمتر المربع)، تكاد تكون المعاملات والمنتجات المعروضة للبيع معدومة.

لا تزال الشقق متوسطة السعر (من ٢٥ مليون دونج/متر مربع إلى أقل من ٥٠ مليون دونج/متر مربع) تُشكّل نسبةً عاليةً من المعاملات والعرض في السوق. أما النسبة المتبقية فهي شقق فاخرة وفخمة جدًا (بأسعار تزيد عن ٥٠ مليون دونج/متر مربع).

وفي معرض شرحها لعدم كفاية المعروض من المساكن لتلبية احتياجات غالبية الناس من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​في المناطق الحضرية، وخاصة هانوي ومدينة هوشي منه، قالت وزارة البناء إن هناك العديد من الأسباب.

وتواجه شركات العقارات على وجه الخصوص صعوبات وعقبات في الإجراءات القانونية، وخاصة في تحديد أسعار الأراضي، وحساب رسوم الانتفاع بالأرض، وتطهير الموقع، وتخصيص الأراضي.

علاوة على ذلك، فإن العديد من المشاريع التي تم بناؤها ويتم بناؤها في الآونة الأخيرة قد تم تعليقها مؤقتًا، وتأخر تقدمها، وتأخر تقدم البناء فيها.

أشارت هيئة الإدارة إلى صدور قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، وقانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣، ودخولهما حيز التنفيذ، وأن الصعوبات التي واجهتها المؤسسات واللوائح القانونية (الأراضي، الإسكان، الأعمال العقارية، الائتمان...) للشركات قد حُلّت بشكل أساسي، وشهد المعروض العقاري تحسنًا. ومع ذلك، لا تزال هناك بعض القيود، إذ يستغرق تطبيق الآليات والسياسات والقوانين الصادرة حديثًا وقتًا طويلًا حتى تُصبح نافذة المفعول.

يشير العديد من خبراء العقارات إلى أن مشكلة زيادة العرض تكمن في شريحة الأسعار المعقولة. في الواقع، على الرغم من زيادة عرض الشقق مؤخرًا، إلا أن مستوى أسعار البيع في هانوي استمر في تسجيل اتجاه تصاعدي في كل من السوقين الأولية والثانوية.

وبحسب شركة سافيلز فيتنام، فإن سوق الإسكان في المدن الكبرى مثل مدينة هوشي منه وهانوي يفتقر حالياً إلى العرض بأسعار معقولة حيث انخفضت حصة السوق لهذا القطاع من 60% في عام 2016 إلى 35% فقط في عام 2024، مع اختفاء الشقق الأساسية التي تقل قيمتها عن 2 مليار دونج تماماً.

صرح مدير إحدى شركات العقارات في هانوي بأن معظم المشاريع المُنفَّذة في السوق تتراوح بين المتوسطة والفاخرة. وعندما يفوق الطلب العرض، ترتفع أسعار العقارات. ومن الشائع أن ترتفع أسعار البيع فوق قيمتها الحقيقية.

وبحسب هذا الشخص، عندما لا يكون هناك عرض مناسب وبأسعار معقولة من المساكن، لا يمكن حل مشاكل سوق العقارات.

تعديل خطط استخدام الأراضي لبعض المشاريع في كووك أواي، هانوي

أصدرت لجنة الشعب في مدينة هانوي للتو القرار رقم 5682/QD-UBND بشأن تعديل واستكمال خطة استخدام الأراضي لعام 2024 في منطقة كووك أواي.

وبناءً على ذلك، تمت الموافقة على تعديل واستكمال قائمة خطط استخدام الأراضي لعام 2024 في منطقة كووك أواي من قبل لجنة الشعب بالمدينة في القرار رقم 418/QD-UBND بتاريخ 22 يناير 2024، والقرار رقم 2015/QD-UBND بتاريخ 16 أبريل 2024، والقرار رقم 3848/QD-UBND بتاريخ 25 يوليو 2024.

على وجه التحديد، تعديل واستكمال (اسم الموقع والمنطقة) المشاريع المحددة في القرار 418/QD-UBND بتاريخ 22 يناير 2024، والقرار رقم 2015/QD-UBND بتاريخ 19 أبريل 2024، والقرار رقم 3848/QD-UBND بتاريخ 25 يوليو 2024 هو مشروع واحد.

استكمال خطة استخدام الأراضي لعام 2024 في منطقة كووك أواي بـ 9 مشاريع بما في ذلك: مشروع بناء طرق مرورية في المنطقة القريبة من مستشفى الولادة المركزي، المرفق 2؛ مستشفى الأطفال المركزي، المرفق 2؛ مشروع بناء المركز الثقافي لبلدية نغوك ليب؛ روضة أطفال نغوك ماي أ؛ بناء البيت الثقافي لقرية فو هانج، بلدية تان فو؛ بناء خط كهرباء 220 كيلو فولت لتزويد محطة المحولات 220/110 كيلو فولت هوا لاك وخطوط 110 كيلو فولت الصادرة بالكهرباء؛ مركز نقل الإشارات؛ بناء مستودع احتياطي للإمداد العام، ومستودع احتياطي البترول الشمالي والقافلة الأولى التابعة لإدارة المعدات والخدمات اللوجستية؛ توسيع محطة المحولات غرب هانوي 500 كيلو فولت لخدمة تركيب 06 خلجان 220 كيلو فولت، بلدية دونغ كوانغ؛ مدرسة فونغ كاش الابتدائية بمساحة إجمالية قدرها 74.18 هكتارًا.

تعديل عدد المشاريع والمساحة في القرار رقم 3848/QD-UBND بتاريخ 25 يوليو 2024 إلى 148 مشروعًا بمساحة إجمالية قدرها 1151.27 هكتارًا.

مدينة هوشي منه تصدر لوائح جديدة بشأن الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي

في 31 أكتوبر، أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه القرار رقم 100/2024 الذي ينص على شروط تقسيم الأراضي ودمج الأراضي والحد الأدنى للمساحة المسموح بها لتقسيم الأراضي لكل نوع من أنواع الأراضي في المنطقة.

يحل هذا القرار محل القرار رقم 60/2017 بشأن الحد الأدنى للمساحة المسموح بتقسيم الأراضي.

وفيما يتعلق بالحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي، فبموجب اللوائح الجديدة، يتم تقسيم الأراضي السكنية في المنطقة إلى 3 مناطق، بحيث تكون المساحات الدنيا المقابلة 36م2، و50م2، و80م2.

تشمل المنطقة ١ تحديدًا المقاطعات ١، ٣، ٤، ٥، ٦، ٨، ١٠، ١١، غو فاب، بينه ثانه، فو نهوان، تان بينه، وتان فو. الحد الأدنى لمساحة الأرض المخصصة للتقسيم في هذه المقاطعات هو ٣٦ مترًا مربعًا، ويجب ألا يقل عرض وعمق واجهة قطعة الأرض عن ٣ أمتار.

تشمل المنطقة ٢ المنطقة ٧، والمنطقة ١٢، وبينه تان، ومدينة ثو دوك، ومدن هذه المناطق. الحد الأدنى لمساحة الأراضي السكنية القابلة للتقسيم إلى قطع أرض في هذه المناطق هو ٥٠ مترًا مربعًا. وبشكل خاص، يجب ألا يقل عرض وعمق واجهة قطعة الأرض عن ٤ أمتار.

تشمل المنطقة ٣ المناطق الواقعة خارج مدن مقاطعات بينه تشانه، وكو تشي، وهوك مون، ونها بي، وكان جيو. الحد الأدنى لمساحة الأراضي السكنية القابلة للتقسيم في هذه المناطق هو ٨٠ مترًا مربعًا. يجب ألا يقل عرض الواجهة وعمق قطعة الأرض عن ٥ أمتار.

وفيما يتعلق بالأراضي الزراعية ، تنص مدينة هوشي منه على أن الحد الأدنى للمساحة المسموح بتقسيمها للأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل السنوية والأراضي الزراعية الأخرى هو 500 متر مربع.

في حين يبلغ الحد الأدنى لمساحة الأرض المخصصة لزراعة المحاصيل الدائمة وتربية الأحياء المائية وإنتاج الملح وتربية الماشية المركزة 1000 متر مربع.

وبالمقارنة بالقرار القديم، فإن الحد الأدنى لمساحة الأراضي السكنية والأراضي الزراعية التي يمكن تقسيمها إلى قطع أراضي في مدينة هوشي منه لم يتغير.

النقطة الجديدة في لائحة تقسيم الأراضي هي أنه لم تعد هناك لوائح تتعلق بشروط التخطيط وشروط البناء كما كان من قبل.

وعلى وجه التحديد، يجب أن تفي الأرض التي يتم تقسيمها أو دمجها بالمتطلبات التالية: يجب أن يكون هناك مسار، واتصال بالطرق القائمة، وضمان إمدادات المياه والصرف الصحي والاحتياجات الضرورية الأخرى بطريقة معقولة.

إذا قام مستخدم الأرض بحجز جزء من قطعة أرض سكنية أو قطعة أرض سكنية وأرض أخرى في نفس القطعة لإنشاء ممر، فإنه عند تقسيم القطع أو دمجها لا توجد حاجة لتغيير غرض استخدام مساحة الأرض المستخدمة للممر.

في حالة قيام مستخدم الأرض بحجز جزء من قطعة الأرض كممر، يتم الاتفاق على هذا الممر بين الطرفين، وتقوم السلطة المحلية بناءً على الوضع الفعلي بمنح الموافقة قبل فصل أو دمج قطعة الأرض.

فيما يتعلق بمساحة الأرض المحددة كممشى والمستخدمة للعديد من قطع الأراضي، سيتم تحويلها إلى نموذج الاستخدام المشترك على الشهادة.

إجراءات تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية

عندما يقوم الأشخاص بتحويل الأراضي الزراعية إلى أراض سكنية، يجب عليهم إعداد الوثائق لتقديمها إلى الوكالة الحكومية المختصة وفقًا لأحكام المادة 227 من قانون الأراضي لعام 2024.

متى يمكن تحويل الأراضي الزراعية إلى أراض سكنية؟

بموجب المادة 116 والفقرة (ب) من البند 1 من المادة 121 من قانون الأراضي لعام 2024، لا يجوز لمستخدمي الأراضي تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية إلا بموافقة جهة حكومية مختصة. أي أنه يجب صدور قرار يسمح بتغيير غرض استخدام الأرض وفقًا للأنظمة.

ويشترط لاتخاذ الجهة المختصة في الدولة قرارا بالسماح بتغيير غرض استخدام الأرض، الاستناد إلى تخطيط استخدام الأراضي على مستوى المنطقة أو التخطيط العام أو تخطيط تقسيم المناطق وفقا لأحكام قانون التخطيط الحضري المعتمد من الجهة المختصة.

إجراءات تحويل الأراضي الخصبة إلى أراضٍ سكنية

وفقًا للمادة 227 من قانون الأراضي لعام 2024، فإن إجراءات تغيير أغراض استخدام الأراضي هي كما يلي:

الخطوة 1. تقديم طلب لتغيير غرض استخدام الأرض وفقًا للأنظمة.

الخطوة الثانية: تتحقق الجهة المختصة من شروط تغيير غرض استخدام الأرض. في حال عدم استلام الملف، يُكمل مستخدم الأرض الملف ويُعيد تقديمه إلى هيئة إدارة الأراضي.

الخطوة 3. بعد تقديم الطلب كاملاً، تقوم وكالة إدارة الأراضي المختصة بإعداد ملف وتقديمه إلى اللجنة الشعبية على مستوى المنطقة لإصدار قرار يسمح بتغيير غرض استخدام الأرض.

الخطوة 4. دفع رسوم استخدام الأراضي وفقًا للأنظمة، باستثناء حالات الإعفاء.

الخطوة 5. نقل الملف إلى مكتب/فرع مكتب تسجيل الأراضي لإجراء التسجيل وإصدار الكتاب وتحديث وتصحيح قاعدة بيانات الأراضي والسجلات العقارية وإعادة الكتاب إلى مستخدم الأرض.

في حالة نقل حقوق استخدام الأرض وتغيير أغراض استخدام الأرض، يتم تنفيذ إجراءات تسجيل نقل حقوق استخدام الأرض في نفس وقت إجراء تغيير أغراض استخدام الأرض وفقًا للوائح.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-iich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html