مقترح زيادة أسعار الأراضي الزراعية بنسبة 65%-70%: مخاوف كثيرة

وفقًا لمراسلي SGGP، في بعض مناطق مدينة هو تشي منه، هناك حالات كثيرة يضطر فيها السكان إلى سحب طلبات تحويل استخدام الأراضي بسبب ارتفاع رسوم استخدام الأراضي المحسوبة وفقًا لقائمة أسعار الأراضي في القرار 79/2024. ويرى الخبراء أن تعديل سعر الأراضي الزراعية ضروري لمساعدة السكان على تخفيف عبء دفع رسوم استخدام الأراضي عند تحويل الغرض، ولكن من الضروري دراسة إمكانية زيادة معقولة.

تخفيف الضغط المالي على الناس

صرح الدكتور فام فيت ثوان، مدير معهد مدينة هو تشي منه للموارد الطبيعية والبيئة، بأن تطبيق قائمة الأسعار وفقًا للقرار 79/2024 له تأثير سلبي على السوق العام في المدينة، مما يؤدي إلى انخفاض إيرادات الميزانية من تحويل استخدامات الأراضي، وتقييد تطوير سوق العقارات، وانخفاض حاد في سوق مواد البناء بسبب محدودية البناء الجديد من قبل السكان. ومؤخرًا، أرسل معهد مدينة هو تشي منه للموارد الطبيعية والبيئة وثيقة إلى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه تقترح تعديل سعر الأراضي الزراعية ذات التخطيط السكني إلى 65%-70% في قائمة أسعار الأراضي وفقًا للقرار 79/2024 المطبق سابقًا في منطقة مدينة هو تشي منه.

الأرض في جناح Binh Quoi، HCMC الصورة: THANH HIEN

وفقًا للدكتور فام فيت ثوان، سيُطبق نطاق التعديل على قطع الأراضي الزراعية المختلطة في المناطق السكنية ذات التخطيط السكني، أو قطع الأراضي السكنية ذات الأراضي الزراعية غير المُحوّلة إلى أراضٍ سكنية عند الحاجة إلى ذلك وفقًا لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤. إضافةً إلى ذلك، لن تُعدّل الأراضي الزراعية غير المُخطّطة للسكن وفقًا للمقترح، وذلك لتهيئة الظروف اللازمة لتنمية المشاريع والمناطق الصناعية والتجمعات السكنية على المدى الطويل. وأضاف الدكتور فام فيت ثوان: "في حال الموافقة على المقترح، سيُضطر الناس إلى دفع ضريبة أعلى بمقدار ٢.٥ إلى ٣ أضعاف، أي ما يعادل ٢٥٠٪ إلى ٣٠٠٪ مقارنةً بتطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا للقرار ٠٢/٢٠٢٠ السابق. وفي الوقت نفسه، في حال عدم التعديل، سيزداد متوسط ​​رسوم استخدام الأراضي التي يتعين على الناس دفعها من ٥ إلى ٢٥ ضعفًا، أي ما يعادل ٥٠٠٪ إلى ٢٥٠٠٪، وهي زيادة كبيرة جدًا".

لنأخذ حالة السيد NK (بلدية تان ثانه دونج، مقاطعة كوتشي) كمثال. عندما سمع عن قائمة أسعار الأراضي الجديدة، في 30 أكتوبر 2024، قدم طلبًا لتحويل ما يقرب من ^{960 مترًا مربعًا} من الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية. بتطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة، كان عليه أن يدفع أكثر من 4.3 مليار دونج فيتنامي. في غضون ذلك، باستخدام طريقة الحساب التي اقترحها معهد مدينة هو تشي منه للموارد الطبيعية واقتصاديات البيئة، سيكون لدى السيد K. عبء مالي أقل. على وجه التحديد، يبلغ سعر الأرض في منطقة السيد K. 4.3 مليون دونج فيتنامي/ ^م2 . إذا تمت زيادة سعر الأرض الزراعية إلى 70٪ من سعر الأرض السكنية، فإن 4.3 × 70٪ = 3 مليون دونج فيتنامي/ ^م2 . وفقًا لطريقة الحساب المنصوص عليها في المرسوم رقم ١٠٣/٢٠٢٤ بشأن رسوم استخدام الأراضي وإيجارها، تبلغ رسوم استخدام الأراضي عند تحويل غرض استخدامها إلى أرض سكنية ٤.٣ مليون دونج فيتنامي - ٣ ملايين دونج فيتنامي = ١.٣ مليون دونج فيتنامي/ ^{متر مربع} . وبالتالي، عند تغيير غرض استخدام الأرض ^{بمساحة ١٠٠ متر مربع} ، سيدفع الشخص ١.٣ مليار دونج فيتنامي فقط، وهو انخفاض يزيد عن ٣ مليارات دونج فيتنامي مقارنةً بالحساب الحالي.

فكر جيدا

مع ذلك، يرى بعض خبراء العقارات ضرورة دراسة رفع أسعار الأراضي الزراعية المقترحة بعناية، لأنه سيؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن، مما يؤثر على تطور قطاع العقارات. إضافةً إلى ذلك، قد تنشأ حالة من تراكم الأراضي التي تنتظر التحويل، مما يؤدي إلى تباطؤ مصادر الأراضي الإنتاجية، ويحول دون تطور الزراعة الحضرية.

قال السيد فو فان ثونغ، رئيس نادي با ريا العقاري، إن زيادة أسعار الأراضي الزراعية بنسبة 65٪ -70٪ من أسعار الأراضي السكنية يمكن أن تؤدي إلى العديد من العواقب. لا يمكن اعتبار الأراضي الزراعية قريبة من قيمة الأراضي السكنية، مما قد يؤدي بسهولة إلى المضاربة في الأراضي الزراعية في انتظار ارتفاع الأسعار، مما يتسبب في حدوث تقلبات غير مواتية في سوق العقارات للمشاريع التي تحتوي بالفعل على أراضٍ سكنية. في غضون ذلك، علق السيد لي فيت لين، المدير العام لشركة با ريا - فونغ تاو للتنمية السكنية المساهمة، أنه عند تنفيذ مشروع إسكان، يجب على الشركات تغيير غرض استخدام الأرض من الأراضي الزراعية إلى الأراضي السكنية. عندما ترتفع أسعار الأراضي، يتعين على الشركات تجميع المزيد من الأموال لتكون قادرة على تغيير غرض استخدام الأرض. وفي الوقت نفسه، خلال هذا الوقت، تكون الإدارة المالية لشركات العقارات صعبة للغاية.

وفقًا للمحامي نغوين كانه، مدير شركة نغوين كانه القانونية المحدودة (حي فونغ تاو، مدينة هو تشي منه)، فإن تعديل أسعار الأراضي الزراعية لزيادة قيمتها أمر ضروري، ولكن يجب أن يتوافق مع عملية تقييم الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، بالتشاور مع الإدارات المتخصصة والفروع وهيئات التقييم المستقلة. ويتطلب ذلك فهمًا دقيقًا لمبادئ أساليب تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق المنصوص عليها في قانون الأراضي. ويجب أن يستند تحديد أسعار الأراضي إلى جمع معلومات من سوق نقل الملكية، وإيرادات الأراضي، وتكاليف الاستثمار، وأسعار الأراضي المجاورة... ولا يمكن تحديد نسبة ثابتة من أسعار الأراضي السكنية.

THANH HIEN - QUANG VU

المصدر: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html