تأمل شركة كيم أونه العقارية في حل الصعوبات المتعلقة بالإسكان الاجتماعي

وفي حديثها في ندوة "تحديد سوق العقارات في نهاية عام 2024 وبداية عام 2025" التي نظمتها مؤخرا صحيفة نجوي لاو دونج، شددت السيدة دانج ثي كيم أونه، رئيسة مجلس إدارة شركة كيم أونه العقارية المساهمة، على الصعوبات التي يواجهها سوق العقارات، وخاصة في قطاع الإسكان الاجتماعي.

نظرة عامة على المناقشة "تحديد سوق العقارات في نهاية عام 2024 وبداية عام 2025" لصحيفة نجوي لاو دونج

الطلب على السكن ضخم.

قالت السيدة أوآنه إن مجموعة كيم أوآنه تتطور في قطاع العقارات منذ أكثر من 16 عامًا. وقد حققت الشركة نجاحًا كبيرًا في العديد من المشاريع الكبرى في بينه دونغ ، ودونغ ناي، ومدينة هو تشي منه، وبا ريا فونغ تاو. وعندما أعلنت الحكومة عن مشروع بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية، أدركت مجموعة كيم أوآنه أن الدولة تُجري العديد من التغييرات في سياساتها بهدف بناء سوق عقاري مزدهر ومستدام.

في الوقت نفسه، نعتقد أن السوق سيشهد تغييرات إيجابية اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، عند دخول ثلاثة قوانين جديدة حيز التنفيذ رسميًا. وللاستعداد لهذه التغييرات، خططت مجموعة كيم أونه بشكل استباقي لتطوير مشاريع واسعة النطاق، لا تركز فقط على المناطق الحضرية التقليدية، بل تهدف أيضًا إلى مشاريع الإسكان الاجتماعي، التي تخدم ذوي الدخل المحدود والأسر التي لا تملك سكنًا - قالت السيدة أونه.

وفقًا لرئيس مجموعة كيم أونه، يشهد الطلب على المساكن الاجتماعية في المناطق ذات التنمية الصناعية القوية، مثل بينه دونغ ودونغ ناي وبا ريا - فونغ تاو، ارتفاعًا كبيرًا في الوقت الحالي. تجذب هذه المقاطعات مئات الآلاف من العمال المهاجرين للعمل، إلا أن المعروض الحالي من المساكن الاجتماعية لا يكفي لتلبية الطلب.

وتحدثت السيدة دانج ثي كيم أونه، رئيسة مجلس إدارة شركة كيم أونه العقارية المساهمة، في الندوة.

في هذا السياق، بذلت المجموعة جهودًا لإيجاد حلول فعّالة، مستفيدةً من نماذج الإسكان الاجتماعي في الدول المتقدمة. وأعربت السيدة أوانه، على وجه الخصوص، عن انطباعها بنجاح نموذج الإسكان الاجتماعي في سنغافورة، حيث يعيش 90% من السكان في مناطق سكنية اجتماعية مبنية وفق أعلى المعايير، وتتميز بالحداثة والراحة والخضرة.

"نسعى جاهدين لإنشاء مشاريع إسكان اجتماعي تلبي المعايير السنغافورية للأسر الفيتنامية"، هذا ما أكدته السيدة أوانه، مشيرةً إلى أن المجموعة وقّعت اتفاقية تعاون استراتيجي مع مجموعة سوربانا جورونغ، وهي شركة رائدة في مجال تطوير المساكن الاجتماعية في سنغافورة والعالم. ومن خلال هذا التعاون، من المتوقع أن تُقدّم مجموعة كيم أوانه لسوق العقارات الفيتنامي مشاريع إسكان اجتماعي عالية الجودة.

وفقًا للخطة، ستُطوّر مجموعة كيم أونه 26 مشروعًا للإسكان الاجتماعي، تضمّ 40 ألف شقة. تبلغ المساحة الإجمالية للأراضي المُخصّصة للإسكان الاجتماعي 107 هكتارات. في نوفمبر، ستُطلق مجموعة كيم أونه أول مشروع للإسكان الاجتماعي في مدينة بينه دونغ الجديدة، بمساحة 26.69 هكتار.

لا يلبي هذا المشروع المعايير الفنية والجودة العالية فحسب، بل يعد أيضًا بترك انطباع قوي في السوق بفضل شهادة EDGE الخضراء، مع دمج مئات المرافق الحديثة لخدمة السكان. يُذكر أن سعر بيع شقق الإسكان الاجتماعي في هذا المشروع لا يتجاوز 50% مقارنةً بالمشاريع المماثلة في السوق.

صعوبات صندوق الأراضي

ومع ذلك، أشارت السيدة كيم أونه بصراحة إلى الصعوبات التي تواجهها الشركات التي تستثمر في الإسكان الاجتماعي. أولًا، يُعدّ صندوق الأراضي عائقًا رئيسيًا. فوفقًا للوائح، يجب على مشاريع الإسكان الاجتماعي تخصيص 20% من صندوق الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية. ومع ذلك، لا يزال تخصيص صندوق الأراضي للشركات أو المناطق يعاني من العديد من النواقص.

تعتقد السيدة أوانه أنه ينبغي تسليم المشروع للشركات، مع ضمان محاسبتها في حال عدم إنجازه في الموعد المحدد. وقالت: "إذا لم تُنجز الشركات المشروع على النحو الصحيح، فيجب محاسبتها، وعندها سيكون سعر المنزل أكثر معقولية، مما يعود بالنفع على العملاء".

هناك مشكلة أخرى تتعلق بأسعار الأراضي المخصصة لمشاريع الإسكان الاجتماعي. اقترحت السيدة أوآنه ضرورة وجود وضوح وشفافية في تقييم الأراضي بين أموال الأراضي المخصصة من الدولة وأموال الأراضي التي تشتريها الشركات نفسها. واستشهدت بمشروع الإسكان الاجتماعي لمجموعة كيم أوآنه في بينه دونغ، حيث إنه على الرغم من أن الشركة اشترته قبل ثماني سنوات، إلا أن تكلفة الاستثمار والأرباح تبلغ الآن حوالي ألف مليار دونج.

أثارت السيدة أوآن العديد من المشاكل والصعوبات في تنفيذ الإسكان الاجتماعي في الندوة.

أصل هذه الأرض هو أرضٌ تابعةٌ لمجمعٍ صناعيٍّ مُعتمدٌ لفصلها إلى منطقةٍ سكنية، وقد تمت الموافقة على تقسيمها بنسبة 1/500. وإذا حُسبت القيمة بناءً على سعر أرض المجمع الصناعي البالغ 170 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع، فإن قيمتها تتجاوز 1000 مليار دونج فيتنامي. ومع ذلك، فإذا ما تم تطبيق السعر الحالي لأراضي المساكن التجارية، فقد يتجاوز هذا الرقم 3000 مليار دونج فيتنامي، مما يُعيق تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي.

لذلك، اقترحت أن تُفرّق الدولة بوضوح بين أنواع الأراضي التي تُخصّصها أو التي تشتريها الشركات بنفسها، لتحديد أسعار واضحة ومعقولة. وهذا أيضًا يمنع الشركات من ارتكاب أخطاء في عملية الاستثمار، ويشجعها على مُواكبة الدولة في تطوير الإسكان الاجتماعي.

من المشكلات الأخرى التي تواجهها الشركات الإجراءات القانونية. أوضحت السيدة أوانه أنه على الرغم من وجود لوائح منفصلة للإسكان الاجتماعي، إلا أنه في الواقع لم يتم اختصار الإجراءات الإدارية، مما أدى إلى إطالة مدة إنجاز المشاريع، مما يؤثر على كفاءة استثمار الشركات. واقترحت إجراء إصلاحات إجرائية لتخفيف العبء على الشركات وتسريع وتيرة بناء المساكن الاجتماعية.

علاوة على ذلك، تُشكّل مسألة هامش الربح عائقًا رئيسيًا أمام الشركات. فبحسب اللوائح، يحق للشركات الحصول على ربح أقصى قدره 10% فقط، بينما تُمثّل تكاليف المبيعات 6%، ما يجعل الربح الفعلي 6% فقط. وهذا يُصعّب جذب الشركات الكبرى للاستثمار في هذا المجال. ودعت السيدة أوان الحكومة إلى وضع سياسات تحفيزية أكثر وضوحًا لتحفيز الشركات على المشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي.

وفيما يتعلق بتبادل أموال الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية، فبالرغم من أن القانون الجديد ينص على أنه يجوز للمستثمرين اقتراح التبادل، إلا أنه يتعين عليهم امتلاك أموال الأراضي في نفس نوع المنطقة الحضرية أو نفس الشركة.

في الواقع، من الصعب جدًا تحقيق ذلك، إذ لا يمتلك جميع المستثمرين العديد من صناديق الأراضي في نفس المنطقة الحضرية. على سبيل المثال، ترغب العديد من الشركات حاليًا في استبدال مشاريعها القديمة بعد تعديلها، لكنها لا تستطيع ذلك لأن صندوقي الأراضي ليسا في نفس المدينة وليسا تابعين لنفس الشركة، مع أنهما ينتميان لنفس المجموعة.

قيود رأس المال

علاوة على ذلك، يواجه اقتراض رأس المال لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي صعوبات جمة. ووفقًا للسيدة أوآن، لا يمكن للشركات اقتراض سوى قروض تفضيلية تبلغ حوالي 15% من إجمالي رأس مال المشروع من صندوق الاستثمار التنموي للمقاطعات والمدن.

ولكن هذا لا يكفي لتغطية التكاليف، في حين أن القروض من البنوك التجارية، على الرغم من أسعار الفائدة التفضيلية، لا تزال عند مستوى 8.2% إلى 9% سنويا - وهو أعلى بكثير من أسعار الفائدة التي يمكن للشركات قبولها عند تطوير المساكن الاجتماعية.

لا تواجه الشركات صعوبات فحسب، بل يواجه الأفراد أيضًا العديد من العقبات عند شراء المساكن الاجتماعية. وضربت السيدة أوان مثالًا بمعدل الفائدة على قروض شراء المساكن الاجتماعية، والذي كان قبل 1 أغسطس 2024 4.8% سنويًا من بنك السياسة الاجتماعية، ولكنه ارتفع بعد 1 أغسطس إلى 6.6% سنويًا - وهو ما يُعادل تقريبًا معدل الفائدة على القروض التجارية. وهذا يُثني العمال ذوي الدخل المحدود عن اقتراض المال لشراء المنازل.

وقالت السيدة أونه: "لا يزال العديد من مشتري المنازل، على الرغم من استيفائهم لمتطلبات الدخل، غير قادرين على اقتراض المال لأن عملية الموافقة معقدة للغاية، وخاصة متطلبات إثبات الدخل في الأشهر الثلاثة الماضية".

علاوة على ذلك، لا تزال إجراءات إثبات دخل المقترضين معقدة، مما يُسبب صعوبات لكثير من ذوي الاحتياجات الحقيقية. وأضافت السيدة أوانه: "دفع العديد من عملاء مجموعة كيم أوانه 20-30% من قيمة المنزل مُقدمًا، لكنهم ما زالوا غير قادرين على استلام المنزل لأن البنك لم يُصرف القرض في الوقت المحدد".

ناهيك عن أن لوائح الدخل عند شراء المساكن الاجتماعية تشوبها العديد من العيوب. فعلى سبيل المثال، إذا احتاج شخص واحد إلى دخل قدره 15 مليون دونج، واحتاج زوجان إلى دخل قدره 30 مليون دونج، فلن يُؤخذ هذا في الاعتبار حتى لو كان الفرق مليونًا واحدًا فقط، مثل 29 مليونًا أو 31 مليونًا. وهذا يُفقد الكثيرين فرصة شراء منزل، إذ يتعين عليهم رهن الشقة وتحمل مسؤولية سداد أصل القرض والفوائد للبنك.

كما أثارت السيدة أوانه مسألة أن معظم شركات الإسكان الاجتماعي حاليًا لا تهدف إلى الربح. ولذلك، تميل بعض الوحدات السكنية إلى بناء مساكن متواضعة بأسعار زهيدة، ما يؤدي إلى تدني الجودة، فالمباني السكنية لا يتجاوز ارتفاعها خمسة طوابق، ولا تحتوي على مصاعد، كما أن الشقق لا تحتوي إلا على مساحات صغيرة، وتفتقر إلى المرافق والأمان... ولذلك، تتدهور حالة المنازل بسرعة، وترتفع تكاليف الإصلاح، وتصبح المناطق السكنية رثة للغاية.

في الوقت نفسه، تُشيّد سنغافورة شققًا بمساحات متنوعة، من غرفة نوم واحدة إلى أربع غرف نوم، لتُتيح لأجيال عديدة السكن فيها. وهذا مُناسب، كما أنهم يُشيّدون شققًا عالية الجودة تُتيح استخدام الشقق لفترات طويلة، وتتوارثها الأجيال دون الحاجة لشراء منزل جديد. إضافةً إلى ذلك، ورغم أنها مساكن اجتماعية، إلا أنها لا تزال مُجهزة بالعديد من المرافق الحديثة التي تُلبّي احتياجات السكان.

قامت مجموعة كيم أونه بدراسة هذا الأمر وأقرت بأنه طريقة جيدة، وهي عازمة على الاستفادة من هذه التجربة، وتطوير مساكن اجتماعية بجودة سنغافورة للشعب الفيتنامي. وتعتقد السيدة أونه: "نعتقد أنه إذا تمكنت الدولة من إزالة الصعوبات المذكورة أعلاه للشركات، وتقديم أسعار فائدة تفضيلية مناسبة على القروض، وتبسيط عملية مراجعة الطلبات لمشتري المساكن الاجتماعية، فإن إكمال مشروع الحكومة لبناء مليون وحدة سكنية اجتماعية سيحقق نجاحًا باهرًا. وسيحظى عمالنا بظروف أفضل لاستقرار حياتهم في مساكن فسيحة ونظيفة ومجهزة تجهيزًا كاملًا، ليعملوا براحة بال ويساهموا في التنمية الاقتصادية".

المصدر: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm