تشعر الشركات بالذهول عند رؤية قائمة أسعار الأراضي الجديدة.

في 10 يناير، عقدت شركة Reatimes ومعهد أبحاث العقارات في فيتنام ورشة عمل بعنوان: "تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024: القضايا والحلول للتنمية المستدامة لسوق العقارات في فيتنام".

في 10 يناير، عقدت شركة Reatimes ومعهد أبحاث العقارات في فيتنام ورشة عمل بعنوان: "تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024: القضايا والحلول للتنمية المستدامة لسوق العقارات في فيتنام".

تشعر الشركات بالذهول عند رؤية قائمة أسعار الأراضي الجديدة.

يُعدّ إلغاء إطار أسعار الأراضي، إلى جانب اللوائح المتعلقة بجدول أسعار الأراضي الجديد، جهدًا كبيرًا في قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤. يُفتح فصل جديد في إدارة الأراضي وتطوير سوق العقارات على أساس أسعار أراضٍ شفافة وأقرب إلى السوق. ستُفيد زيادة أسعار الأراضي الميزانية وتُعزز التوافق مع الأشخاص الخاضعين لاسترداد الأراضي. ومن المتوقع أن يُسهم هذا في الحد من النزاعات والدعاوى القضائية على الأراضي، ويُعزز تقدم أعمال تهيئة المواقع للمشاريع. ومع ذلك، لا تزال هناك مخاوف بشأن فعالية جدول أسعار الأراضي الجديد وتأثيره.

تنص المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024 على تطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة حتى 31 ديسمبر 2025، ولكن إذا لزم الأمر، ستقرر اللجنة الشعبية للمقاطعة تعديل قائمة أسعار الأراضي بما يتناسب مع الوضع الراهن. يُعد هذا الإجراء بمثابة لائحة انتقالية لمساعدة المحليات على وضع قائمة أسعار جديدة للأراضي تدريجيًا، ليتم تطبيقها رسميًا اعتبارًا من 1 يناير 2026، مما يجنبها تقلبات الأسعار المفاجئة التي تؤثر على حقوق والتزامات بعض مستخدمي الأراضي. وفي الوقت نفسه، سيُسهم في فك قيود المشاريع التي توقفت سابقًا بسبب عدم وجود أساس لتحديد أسعار الأراضي.

تشير الإحصاءات الأولية إلى أن حوالي 25 منطقة أصدرت قوائم أسعار الأراضي المعدلة، والتي ستظل سارية حتى نهاية العام الجاري. ومع ذلك، أثارت قوائم أسعار الأراضي المعدلة في العديد من المناطق رد فعل شعبيًا قويًا بسبب الارتفاع المفاجئ مقارنةً بقوائم أسعار الأراضي القديمة.

على سبيل المثال، ارتفعت قائمة أسعار الأراضي المعدلة لمدينة هو تشي منه، والتي دخلت حيز التنفيذ في 31 أكتوبر 2024، بنحو 4-38 مرة، وأعلى مستوى هو 687.2 مليون دونج فيتنامي/متر مربع. وبالمثل، في هانوي ، ارتفع سعر الأرض في قائمة الأسعار وفقًا لقرار التعديل الصادر مؤخرًا بنحو 2-6 مرات مقارنة بقائمة الأسعار القديمة المطبقة من عام 2025. حيث بلغ أعلى سعر 695.3 مليون دونج فيتنامي/متر مربع. كما سجلت قائمة أسعار الأراضي المعدلة لباك جيانج أيضًا أعلى مستوى وهو 120 مليون دونج فيتنامي/متر مربع، بزيادة قدرها حوالي 2.4 مرة مقارنة بقائمة الأسعار القديمة.

ارتفعت أسعار الأراضي بشكل حاد، بما في ذلك الأراضي المخصصة للاستثمار والأعمال والرياضة والثقافة، وغيرها. ويبدو أن العديد من الشركات التي تستأجر الأراضي وتدفع أقساطها سنويًا عالقة، وتواجه خطر فشل خطط الاستثمار والأعمال، وتآكل الأرباح، بل وحتى الخسائر عند الارتفاع المفاجئ لتكاليف استئجار الأراضي، مما يُصعّب حساب كفاءة الأعمال. ويرى الخبراء أنه من الضروري إيجاد حل لهذه المشكلة لتجنب التأثيرات السلبية على الشركات وبيئة الاستثمار في المناطق.

في مواجهة التحديات العملية، يتعين على اللجنة الشعبية الإقليمية تقييم الأثر بشكل شامل، والنظر بعناية في وضع قائمة أسعار أراضي مناسبة للسوق، وزيادة إيرادات الميزانية، والتحكم في أسعار الأراضي لزيادة فرص الحصول عليها، ودعم الشركات، وجذب الاستثمارات، وتخفيف عبء تكاليف الأراضي على المواطنين. ومع ذلك، فإن ضمان انسجام مصالح الدولة والشعب والشركات في تحديد أسعار الأراضي وفقًا لمبادئ السوق ليس بالأمر السهل، خاصةً مع تنوع عوامل السوق وفوضى المعلومات وعدم استقرارها.

الضغط على السلطات المحلية هائل: كيف نجعل قوائم أسعار الأراضي دافعًا حقيقيًا للتنمية، بدلًا من أن تعيق الأعمال والاستثمار؟ إن إيجاد التوازن بين هذين العاملين هو "مفتاح" تحسين نظام تسعير الأراضي، والمساهمة في التنمية الاجتماعية والاقتصادية المستدامة.

نظرة عامة على ورشة العمل: "تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024: القضايا والحلول من أجل التنمية المستدامة لسوق العقارات في فيتنام".

عنق زجاجة كبير في تقييم الأراضي

قال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، في ورشة العمل: "إن تقييم الأراضي يسبب ازدحامًا كبيرًا".

وفقًا للسيد هييب، تُنفّذ شركة جي بي إنفست مشروعًا صدر قرار تخصيص أرض له قبل تسعة أشهر، ولكن لم يُحدَّد سعر الأرض بعد. هناك مشاريع لشركات أخرى لم يُحدَّد سعر أراضيها بعد مرور عامين. حتى أن هناك مشاريع منازل مكتملة لم يُحدَّد سعر أرضها بعد، مما يُسبِّب الكثير من الإحباط.

السؤال الذي أود التأكيد عليه هو: إذا ارتفعت أسعار الأراضي بهذا الشكل، فهل ستظل جاذبيتنا الاستثمارية قائمة؟ لماذا تبلغ نسبة الإشغال في تجمعاتنا الصناعية حاليًا 80-90% في كل مكان؟ الإجابة هي: أولًا، تكاليف العمالة لدينا منخفضة، وثانيًا، تكاليف الأراضي معقولة، وثالثًا، سهولة الخدمات اللوجستية. ولكن إذا قللنا حاليًا من عامل واحد، وهو الأرض، مع تزايد تكلفة العمالة، فهل ستظل ميزتنا الاستثمارية قائمة؟ هل ستظل فيتنام وجهةً واعدةً للاستثمار في جنوب شرق آسيا؟ تساءل السيد هييب.

السيد نجوين كووك هيب، رئيس مجلس إدارة GP.Invest.

وفقاً للسيد هييب، فإن الطريقة الحالية لحساب أسعار الأراضي لا تراعي مصالح الشركات عموماً، وشركات تأجير الأراضي، وشركات العقارات خصوصًا. جميع الشركات تتأثر بارتفاع أسعار الأراضي.

فأي شركة تجرؤ على تنفيذ المشروع؟ إذا لم تجرؤ الشركات على القيام به، فكيف يُمكن أن يكون هناك مصدر دخل مستدام للمنطقة؟ أين يكمن السر في أنه في عام واحد فقط، عندما يكون قرار تخصيص أرض في نفس المنطقة ونفس قطعة الأرض بفارق أربعة أشهر، يرتفع سعر الأرض بنسبة 40%، أسرع من معدل التضخم؟

وقال السيد هييب "إن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بحاجة إلى تقديم إرشادات أكثر تحديدًا للمناطق في تحديد أسعار الأراضي، وخاصة كيفية حساب الأسعار على أساس طريقة الفائض".

أسعار الأراضي سترتفع مما يؤثر على السوق.

بعد سريان قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، صدرت العديد من المراسيم التفصيلية المتعلقة به. إلا أن المشكلة الحالية تكمن في إنفاذ القانون. على سبيل المثال، يوجد في مدينة هو تشي منه حاليًا ٥٨ ألف عقار يعاني من مشاكل تتعلق بأسعار الأراضي.

في مدينة هو تشي منه، ارتفع سعر الأراضي في منطقة كان جيو من 1.7 إلى 2.7 مرة مقارنةً بالسابق. وسُجِّلت أقل زيادة في المنطقة 3، حيث بلغت 2.7 مرة، بينما شهدت منطقة هوك مون أعلى زيادة، حيث وصلت إلى 38 مرة. وقد تجاوزت الزيادة في قائمة أسعار الأراضي الحالية قائمة الأسعار السابقة بكثير.

من عام ٢٠٢٣ إلى نهاية عام ٢٠٢٤، عدّلت مدينة هو تشي منه أسعار الأراضي بنحو ١.٦٤ مرة. حاليًا، ومع التعديلات الجديدة، يستمر الارتفاع في الحفاظ على مستوى مماثل. وبالتالي، ستواجه الشركات خلال ثلاث سنوات تغيرًا كبيرًا في التزاماتها المالية، مع اتجاهها نحو دفع المزيد من الضرائب والرسوم، مما يُشكّل ضغطًا ماليًا كبيرًا عليها.

بناءً على المعلومات المذكورة أعلاه، قدّم السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، توصيةً بشأن مسألة تقييم الأراضي. يُفصّل المرسوم 102/2024/ND-CP أنواع الأراضي، بما في ذلك الأراضي الزراعية، والأراضي غير الزراعية، والأراضي التجارية والخدمية. ومع ذلك، تُنظّم أراضي ملاعب الجولف في كلٍّ من البندين 4 و5. يتناول البند 4 الأراضي العامة التي تضمّ جزءًا من ملعب الجولف، بينما يُنظّم البند 5 أراضي الإنتاج والأعمال الخاضعة لإدارة ملعب الجولف. ومع ذلك، أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه قائمة أسعار أراضٍ مُعدّلة تتضمن اللائحة العامة للأراضي الإنتاجية والأعمال غير الزراعية دون تصنيفها بوضوح وتفاصيل.

ضرب السيد تشاو مثالاً بحديقة حيوان سايغون والحدائق النباتية، بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 20 هكتارًا، منها بضعة آلاف من الأمتار المربعة فقط أراضٍ تجارية وخدمية، إلا أن المساحة بأكملها كانت مُسعرة كأراضٍ تجارية وخدمية، مما أدى إلى تراكم ضرائب على الشركة بلغت نحو 900 مليار دونج. ولما تطرقت الصحافة إلى الأمر، خلصت مدينة هو تشي منه إلى ضرورة إعادة النظر في الأمر للحصول على تقييم أدق.

السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه.

أبلغت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه الحكومة والوزارات والقطاعات المعنية أن التعديل الأول لا يبدو أنه سيؤثر فورًا على سوق العقارات، لأن طريقة التقييم الحالية لا تزال تعتمد على الفائض وليس على قائمة أسعار الأراضي بالكامل. ومع ذلك، قد تنشأ مشاكل في مرحلتي شراء الأراضي والتعويضات اللازمة لتنفيذ المشاريع، حيث سترتفع أسعار الأراضي بشكل كبير، مما يُسبب اختلالًا في السوق.

المبدأ الذي نتحدث عنه دائمًا هو التوفيق بين مصالح ثلاث جهات رئيسية: الدولة، ومستخدمي الأراضي، والمستثمرين. إلا أنه في الواقع، لم يُضمن هذا المبدأ بشكل كامل أثناء التنفيذ. لذلك، أقترح إجراء تقييم أثر فوري للمناطق الخمس والعشرين التي أصدرت قوائم أسعار الأراضي المعدلة.

من الآن وحتى تطبيق قائمة أسعار الأراضي في الأول من يناير 2026، ينبغي إجراء مراجعة وتقييم أوليين لتأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة على هذه المناطق. أما المناطق التي لم تُصدر قائمة أسعار جديدة للأراضي ولا تزال تُحافظ على قائمة الأسعار القديمة، فينبغي إجراء تقييم شامل لها. ومن خلال ذلك، سنحدد ما إذا كانت السياسات الجديدة تضمن حقًا مبدأ تناغم المصالح أم لا، حسبما اقترح السيد تشاو.

يتم التعامل مع أراضي الخدمات التجارية مثل "الأطفال المتبنين"

وأشارت السيدة فو لان آنه، نائبة المدير العام لمجموعة CEO، إلى أنه لا يزال هناك تمييز كبير بين الأراضي السكنية "الطبيعية" والأراضي التجارية والخدمية "المتبناة"، ولا تزال اللوائح المتعلقة بأسعار الأراضي التجارية والخدمية تعاني من العديد من القيود والقصور التي تحتاج إلى تحسين أكبر.

في الواقع، غالبًا ما تُحصّل المحليات حاليًا إيجارات مرتفعة جدًا لمرة واحدة للأراضي التجارية والخدمية المُستخدمة في مشاريع السياحة والمنتجعات. وسيؤدي ارتفاع أسعار الأراضي التجارية والخدمية إلى ارتفاع أسعار العقارات، مما يُثني المستثمرين عن الاستثمار في مشاريع السياحة والمنتجعات على الأراضي التجارية والخدمية.

السيدة فو لان آنه، نائب المدير العام لمجموعة الرئيس التنفيذي.

"في رأينا، عند تحديد سعر الأراضي التجارية والخدمية في قائمة أسعار الأراضي، تحتاج المحليات إلى تحديد وحساب علمي وفقًا لمبادئ "السوق" و"تنسيق المصالح" بحيث يكون سعر الأراضي التجارية والخدمية حوالي 20٪ إلى 40٪ مقارنة بسعر الأراضي السكنية،" شاركت السيدة لان آنه.

يعود سبب هذا الاقتراح إلى أن الهيكل الحالي لاستخدامات الأراضي المخصصة للأعمال التجارية، وفقًا للتخطيط التفصيلي المعتمد بنسبة 1/500 للمشاريع الحضرية والسياحية والمنتجعات، يُمثل حوالي 40% من إجمالي مساحة المشروع. في حين أن مستثمر المشروع الحضري، بعد إتمام الاستثمار والبناء، سيُسلم 60% من مساحة الأرض المتبقية في البنية التحتية التقنية للدولة لإدارتها وتشغيلها؛ وستُدار وتُشغل المجمعات السكنية من قِبل مجلس إدارة منتخب من قِبل السكان؛ ويتعين على مستثمر المشروع السياحي والمنتجع الاستثمار في المشروع بأكمله وتحمّل تكاليف إدارة وتشغيل نظام البنية التحتية التقنية والبنية التحتية الاجتماعية طوال دورة حياة المشروع.

14:55 10 يناير 2025

ألقت السيدة فو لان آنه، نائب المدير العام لمجموعة الرئيس التنفيذي، كلمة حول الموضوع رقم 4: دور الأراضي الخدمية التجارية والقضايا التي أثيرت عند تحديد أسعار الأراضي.

وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، تُعرّف الأراضي التجارية والخدمية بأنها الأراضي المُخصصة لإنشاء المنشآت التجارية والخدمية وغيرها من الأعمال التي تخدم الأعمال والتجارة والخدمات؛ بما في ذلك أعمال ومرافق السياحة والمنتجعات (الفنادق، والفلل السياحية، والشقق السياحية، وغيرها). ولتعزيز دورها الحالي وزيادة أهميتها في المستقبل، تكتسب الأراضي التجارية والخدمية أهمية خاصة من خلال وضع لوائح معقولة لأسعارها، وخاصةً تلك المستخدمة في مشاريع تطوير المنتجعات السياحية.

استناداً إلى اللوائح القانونية الحالية، وخاصة قانون الأراضي لعام 2024، الذي ينص على بناء قوائم أسعار الأراضي وفقاً لمبدأ "السوق"، مع تنفيذ مبدأ "التوفيق بين المصالح بين الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين" والتطبيق العملي، تقدر مجموعة CEO أنه لا يزال هناك تمييز كبير بين الأراضي السكنية "الطبيعية" والأراضي التجارية والخدمية "المعتمدة"، ولا تزال اللوائح المتعلقة بأسعار الأراضي التجارية والخدمية تعاني من العديد من القيود والقصور التي تحتاج إلى تحسين أكبر.

في الواقع، غالبًا ما تُحصّل المحليات حاليًا إيجارًا مرتفعًا جدًا لمرة واحدة للأراضي التجارية والخدمية المُستخدمة في مشاريع السياحة والمنتجعات. سيؤدي ارتفاع أسعار الأراضي التجارية والخدمية إلى ارتفاع أسعار العقارات، مما يُثني المستثمرين عن الاستثمار في مشاريع السياحة والمنتجعات على الأراضي التجارية والخدمية. في رأينا، عند تحديد سعر الأراضي التجارية والخدمية في قائمة أسعار الأراضي، يجب على المحليات تحديده وحسابه علميًا وفقًا لمبادئ "السوق" و"مواءمة المصالح" بحيث يكون سعر الأراضي التجارية والخدمية حوالي 20% إلى 40% مقارنةً بسعر الأراضي السكنية.

ويستند هذا الاقتراح إلى عدد من الأسباب على النحو التالي:

أولاً، تبلغ نسبة استخدامات الأراضي المخصصة للأعمال التجارية، وفقًا للتخطيط التفصيلي المعتمد بنسبة 1/500 للمشاريع الحضرية والسياحية والمنتجعات، حوالي 40% من إجمالي مساحة المشروع. وبعد إتمام الاستثمار والبناء، سيُسلم مستثمر المشروع الحضري 60% من مساحة الأرض المتبقية في البنية التحتية التقنية للدولة لإدارتها وتشغيلها؛ وستُدار وتُشغل المجمعات السكنية من قِبل مجلس إدارة منتخب من قِبل السكان؛ ويتعين على مستثمر المشروع السياحي والمنتجع الاستثمار في المشروع بأكمله وتحمّل تكاليف إدارة وتشغيل البنية التحتية التقنية ونظام البنية التحتية الاجتماعية طوال دورة حياة المشروع.

لذلك فإن سعر الأرض التجارية والخدمية يجب أن يكون 40% فقط من سعر الأرض السكنية كحد أقصى، وهو ما يستند إلى أسس علمية.

ثانياً، الدور الشامل الذي تلعبه أراضي الخدمات التجارية في تطوير المناطق السياحية والمنتجعات - البنية الأساسية للإقامة للقطاع الاقتصادي الرئيسي للسياحة.

ومن خلال التحليل أعلاه، نوصي بما يلي:

أولاً، النظر في تحديد سعر الأراضي التجارية والخدمية بنحو 20% إلى 40% مقارنة بسعر الأراضي السكنية؛

ثانياً، بالنسبة لمساحة أراضي البنية التحتية الفنية لمشاريع المنتجعات مثل: الطرق الداخلية، وأشجار المناظر الطبيعية، ومحطات معالجة مياه الصرف الصحي، والساحات، وما إلى ذلك: (أ) من المستحسن النظر في إعفاء إيجار الأرض طوال مدة المشروع، وحساب إيجار الأرض فقط لمساحة الأرض التجارية للمشروع و (ب) السماح للمستثمرين بتسليم البنية التحتية الفنية للدولة (وفقًا لنفس آلية مشاريع المناطق الحضرية).

ثالثًا، فيما يتعلق بطريقة الفائض عند حساب سعر الأراضي التجارية والخدمية، نجد أن الإيرادات تُحسب بناءً على سعر الأرض الفائزة بمزاد حقوق الانتفاع، مع الأخذ في الاعتبار غالبًا المساحات الصغيرة. ولا يُناسب احتساب سعر الأراضي الصغيرة لاستخدامها في مشاريع كبيرة.

علاوة على ذلك، فإن التكاليف عند حساب التكلفة الإجمالية لتطوير قطعة الأرض غير مناسبة. تعتمد تكلفة الاستثمار في البناء لتحديد سعر الأرض على معدل رأس المال الاستثماري الصادر عن الدولة، وهو أقل بكثير من التكلفة الفعلية للاستثمار في بناء المشروع، وتُحسب هذه التكاليف علميًا بناءً على تقديرات التصميم ورسومات البناء المعتمدة. يُسمح بحساب تكلفة البيع بنسبة 1% فقط من الإيرادات، بينما تتراوح تكلفة البيع الفعلية بين 10% و15% تقريبًا. تُحسب تكلفة الفائدة بنسبة 50% فقط من إجمالي رأس مال القرض، ولمدة تتراوح بين سنة وسنتين فقط.

وبناء على الحساب أعلاه، يتم حساب الإيرادات على أعلى مستوى في حين أن التكاليف المحسوبة غير كافية أو ناقصة أو منخفضة مقارنة بالواقع، مما يؤدي إلى اضطرار الشركات إلى دفع رسوم كبيرة لاستخدام الأراضي، وارتفاع أسعار العقارات، مما يتسبب في فقاعة السوق، وعدم اتباع مبادئ تحديد أسعار الأراضي حقًا.

وبناء على تحديد النواقص المذكورة أعلاه فإننا نوصي بتعديل الأنظمة المتعلقة بتطبيق أسلوب الفائض عند تحديد أسعار الأراضي، وتحديداً:

أولاً، لا تعتمد الإيرادات على أسعار الفوز بالمزاد أو أسعار العينات لقطع الأراضي الصغيرة... بل يجب أن تعتمد على القيم السوقية النموذجية على مدى فترة زمنية طويلة بما فيه الكفاية؛

ثانيًا، يجب حساب التكاليف بدقة وفعالية وتوافقها مع الواقع. وتحديدًا، يجب حساب التكاليف وفقًا للتقديرات المعتمدة من الجهة الحكومية؛ وتُحسب تكاليف البيع وفقًا للدفعة الفعلية للمشروع (المستوى المقترح هو 10%)؛ وتُحسب تكاليف الفائدة على كامل رأس مال القرض، وتُحسب خلال فترة الاستثمار الإنشائي المعتمدة من الجهة الحكومية المختصة في قرار سياسة الاستثمار/قرار الاستثمار الخاص بالمشروع.

14:45 10 يناير 2025

ألقى الأستاذ المشارك الدكتور نجوين كوانج توين، نائب رئيس مجلس الجامعة ورئيس كلية القانون الاقتصادي بجامعة هانوي للقانون، كلمةً حول الموضوع الثالث: القضايا القانونية والعملية المتعلقة بإصدار وتطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة.

تُعدّ مشكلة أسعار الأراضي الحالية بمثابة عنق الزجاجة. فهناك العديد من المناطق التي لديها حاليًا العديد من المشاريع "المؤجّلة" التي لا يمكن تنفيذها. ومن أهم أسباب ذلك عدم إمكانية تحديد سعر الأرض. لذلك، أودّ أن أُقدّم بعض الآراء حول مشكلة أسعار الأراضي من منظور قانوني.

تتضمن لوائح قانون الأراضي حاليًا العديد من الابتكارات. يُعد هذا إنجازًا كبيرًا، ولكن هناك أيضًا نقاط تُشكل ضغطًا على المحليات. نُطبّق القرار رقم 18 بإزالة إطار أسعار الأراضي وتطبيق جدول أسعار الأراضي فقط. وعلى وجه الخصوص، سيتم إسناد جدول أسعار الأراضي إلى اللجان الشعبية في المحليات لوضعه. أي أن المحليات ستتولى ذلك بنفسها، وتقرره بنفسها، وتتحمل مسؤوليتها. إلى جانب ذلك، هناك قوانين ومراسيم وتعميمات. بالنظر إلى الصورة الكاملة، يُمكن ملاحظة أن المسار القانوني أصبح أكثر اكتمالًا وملاءمة، ولكن عند التعمق في التفاصيل، لا تزال هناك العديد من القيود.

يتضمن نظام تحديد أسعار الأراضي خمسة مبادئ، منها مبدأ السوق، ولكن لا أحد يشرح ماهيته، مما يُصعّب على المحليات تطبيقه.

حاليًا، يشهد سوق العقارات تراجعًا في شريحة العقارات التي تتراوح قيمتها بين 20 و30 مليون دونج للمتر المربع، مما يجعل شراء منزل أمرًا مستحيلًا على الموظفين. لذلك، أرى ضرورة توضيح مبادئ السوق. ثانيًا، المعايير المستخدمة لتحديد هذه المبادئ. وهذا أيضًا بحاجة إلى توضيح.

وعلينا أيضًا توضيح أنه لا يوجد مبدأ لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لأسعار السوق. إن اعتبار أسعار السوق أمرًا خاطئًا، بل يجب اتباع "مبادئ السوق".

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تضمن المبادئ الخمسة لتحديد أسعار الأراضي الانسجام. فما هو الانسجام إذن؟ يجب توضيح هذا أيضًا. برأيي، يجب أن يضمن الانسجام حصول جميع الأطراف على فوائد. إذا استمر الوضع الحالي لتحديد أسعار الأراضي، فمن المؤكد أن الشركات ستتوقف عن العمل.

بعد ذلك، أقترح وضع آلية قانونية واضحة لحماية الفريق والهيئات الاستشارية في تقييم الأراضي. فهم خبراء، وإذا اتبعوا الإجراءات القانونية الصحيحة، فيجب حمايتهم. حينها فقط سيجرؤون على القيام بذلك.

علينا أيضًا إعداد الموارد المادية، بما في ذلك خبراء تقييم الأراضي. بالنظر إلى الماضي، كم عدد خبراء تقييم الأراضي في بلدنا؟ وهل يستطيعون تقييم الأراضي؟ بالإضافة إلى تنظيم الندوات، أعتقد أن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة يجب أن تُعنى بالمناطق وتُرشدها. من الصعب جدًا ترك المناطق تُجري التقييم بنفسها.

إن تقييم الأراضي أمر صعب في الوقت الحالي، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن البيانات والمعلومات المدخلة الحالية غير متوفرة وليست قياسية.

علاوة على ذلك، أتفق مع الرأي القائل باستحالة تحديد سعر موحد للأراضي، وخاصةً للأراضي التجارية والخدمية. يجب أن تختلف أسعار المشاريع في المناطق ذات التنمية الاجتماعية والاقتصادية... وتُطبق أسعار مختلفة حسب كل مجموعة مشاريع، وفي مواقع محددة. يجب أن تكون لدينا تفاصيل محددة. عندها فقط يُمكننا رفع سعر الأرض الحالي تدريجيًا. وإلا، سنجعل سعر الأرض عقبة، لا موردًا.

14:30 10 يناير 2025

ألقى السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، كلمة في 2

المناقشة: تطبيق مبدأ "ضمان انسجام المصالح بين الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين" و"مبادئ السوق" في تطوير قائمة أسعار الأراضي وتنظيم النسبة المئوية (%) من سعر وحدة إيجار الأرض بشكل معقول لحساب إيجار الأرض لكل نوع من الأراضي في المحافظة لخلق بيئة استثمارية جذابة وتطوير سوق عقاري آمن وصحي ومستدام.

ومن القرار رقم 18 إلى قانون الأراضي 2024، يمكننا أن نرى جهوداً كبيرة في بناء آليات السياسة المتعلقة بسوق العقارات لتصبح أكثر توحيداً ووضوحاً، وملء الثغرات القانونية التي كانت موجودة سابقاً.

بعد سريان قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، صدرت العديد من المراسيم التفصيلية المتعلقة به. إلا أن المشكلة الحالية تكمن في إنفاذ القانون. على سبيل المثال، يوجد في مدينة هو تشي منه حاليًا ٥٨ ألف عقار يعاني من مشاكل تتعلق بأسعار الأراضي.

في ورشة العمل اليوم، نود تقديم توصية بشأن تقييم الأراضي. يوضح المرسوم 102/2024/ND-CP أنواع الأراضي بما في ذلك الأراضي الزراعية والأراضي غير الزراعية والأراضي التجارية والخدمية. ومع ذلك، نجد أن أراضي ملاعب الجولف منظمة في كل من البند 4 والبند 5. يتحدث البند 4 عن الأراضي العامة التي تحتوي على جزء من ملعب الجولف، ولكن أراضي الإنتاج والأعمال الخاضعة لإدارة ملعب الجولف موجودة في البند 5. ومع ذلك، أصدرت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه قائمة أسعار الأراضي المعدلة مع تنظيم تجميع أراضي الإنتاج والأعمال غير الزراعية دون تصنيفها بوضوح بالتفصيل. على سبيل المثال، القصة في حديقة حيوان سايغون والحدائق النباتية، تبلغ المساحة الإجمالية حوالي 20 هكتارًا من الأراضي، منها بضعة آلاف من الأمتار المربعة فقط من الأراضي التجارية والخدمية، ولكن يتم تسعير المنطقة بأكملها كأرض تجارية وخدمية، مما يتسبب في أن تدين الشركة بما يقرب من 900 مليار دونج في الضرائب. ولم تنظر المدينة إلى الوراء إلا عندما تدخلت الصحافة، وخلصت إلى أنها بحاجة إلى النظر مرة أخرى للحصول على تقييم أكثر دقة.

في إطار إعداد قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة حاليًا، ووفقًا لتقرير جمعية العقارات الفيتنامية، قامت 25 منطقة بتعديل قائمة أسعار الأراضي. وبالتحليل الدقيق، يُلاحظ أن معظم المناطق قد سجلت ارتفاعًا ملحوظًا مقارنةً بالسابق. ففي مدينة هو تشي منه، عُدّلت منطقة كان جيو من 1.7 إلى 2.7 مرة مقارنةً بالسابق. وسُجّلت أقل زيادة في المنطقة 3، حيث بلغت 2.7 مرة، بينما شهدت منطقة هوك مون أعلى زيادة، حيث وصلت إلى 38 مرة. وبالتالي، فإن الزيادة في قائمة أسعار الأراضي الحالية تجاوزت بكثير قائمة الأسعار السابقة.

لذلك، أبلغنا الحكومة والوزارات أن التعديل الأول لا يبدو أن له تأثيرًا مباشرًا على سوق العقارات، لأن طريقة التقييم الحالية لا تزال تعتمد على الفائض وليس على قائمة أسعار الأراضي بالكامل. ومع ذلك، قد تنشأ مشاكل في مرحلتي شراء الأراضي والتعويضات اللازمة لتنفيذ المشاريع، حيث سترتفع أسعار الأراضي بشكل كبير، مما يُسبب اختلالًا في السوق.

المبدأ الذي نتحدث عنه دائمًا هو مواءمة المصالح بين ثلاث جهات رئيسية: الدولة، ومستخدمي الأراضي، والمستثمرين. ومع ذلك، في الواقع، لم يُضمن هذا المبدأ بشكل كامل أثناء التنفيذ. لذلك، أقترح إجراء تقييم فوري لأثر قائمة أسعار الأراضي المعدلة على المناطق الخمس والعشرين التي أصدرتها. من الآن وحتى تطبيق قائمة أسعار الأراضي في الأول من يناير 2026، يجب إجراء مراجعة أولية وتقييم لأثر قائمة أسعار الأراضي الجديدة على هذه المناطق. أما المناطق التي لم تُصدر قائمة أسعار الأراضي الجديدة والتي لا تزال قائمة الأسعار القديمة، فيجب أيضًا إجراء تقييم شامل. وبالتالي، سنحدد ما إذا كانت السياسات الجديدة تضمن حقًا مبدأ مواءمة المصالح.

من عام ٢٠٢٣ إلى نهاية عام ٢٠٢٤، عدّلت مدينة هو تشي منه أسعار الأراضي بنحو ١.٦٤ مرة. حاليًا، ومع التعديلات الجديدة، يستمر الارتفاع في الحفاظ على مستوى مماثل. وبالتالي، ستواجه الشركات خلال ثلاث سنوات تغيرًا كبيرًا في التزاماتها المالية، مع اتجاهها نحو دفع المزيد من الضرائب والرسوم، مما يُشكّل ضغطًا ماليًا كبيرًا عليها.

لذلك، اقترحنا أن تطبق المدينة معدل ضريبة يتراوح بين 0.25%، وهو أدنى معدل وفقًا للمرسوم 103، و1.5%. ورغم التزام المدينة بالقانون، يبقى السؤال: هل هذا المعدل مناسب للواقع؟ ندرك أن مدة تطبيق هذا المرسوم لا تقل عن عشر سنوات، لذا يُعد تطبيق معدل يتراوح بين 0.25% و1.5% في المرحلة الأولية مرتفعًا جدًا. نوصي بتحديد نسبة احتساب أسعار إيجار الأراضي بين 0.25% و0.5% فقط، وذلك لتخفيف العبء المالي على الشركات وتهيئة الظروف المناسبة لها للتكيف تدريجيًا مع التغييرات.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html