التنبؤ بتطورات سوق العقارات عند وجود قائمة أسعار جديدة للأراضي

ورغم أن نطاق تعديل الأسعار في كل منطقة سيكون مختلفاً، إلا أن الخبراء يقولون إن سوق العقارات سيتأثر، وخاصة الشركات العاملة في هذا المجال.

تتطلب المتطلبات العملية أن تتوافق قائمة أسعار الأراضي المعدلة الجديدة مع قانون الأراضي لعام 2024 وتساعد السوق على أن تصبح أكثر شفافية، وتهدف إلى تحقيق العدالة في حساب أسعار الأراضي، وحل مشاكل الأشخاص الذين تم استعادة أراضيهم، والمساهمة في تسريع تقدم إزالة المواقع في العديد من المشاريع، وخاصة المشاريع الرئيسية...

ومع ذلك، أعربت العديد من الشركات عن قلقها الشديد، بل وترقبها صدور قائمة أسعار الأراضي الجديدة، بسبب توقعات بارتفاع تكاليف المشاريع أو زيادة النفقات المتعلقة برسوم استخدام الأراضي التي كانت تُحسب مؤقتًا وفقًا للسعر القديم. أما مشتري المنازل، فلا يزالون قلقين ومتخوفين من ارتفاع أسعار المساكن بسرعة كبيرة خلال الفترة الماضية، وقد لا يتوقف.

قال السيد لي دينه تشونغ - المدير العام لشركة SGO Homes - عضو مجموعة عمل أبحاث السوق التابعة لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) إن السوق يواجه عددًا من القضايا فيما يتعلق بالالتزامات المالية المتعلقة بأراضي المشروع، بما في ذلك رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، والضرائب، والرسوم، والتكاليف المتعلقة بالأراضي.

لم تتعاف بعض أسواق العقارات بعد. استخدام بيانات الإدخال لتحديد أسعار الأراضي خلال العامين الماضيين، والذي قد يتزامن مع فترة ازدهار سوق العقارات، أمر غير منطقي، وسيؤدي بسهولة إلى تحديد أسعار أراضٍ لا تتوافق مع الواقع الحالي.

على وجه الخصوص، دفعت المخالفات الأخيرة في تقييم الأسعار، والتي ألحقت خسائر بميزانية الدولة، العديد من المحليات إلى "التهرب" من المسؤولية والخوف من المخاطر القانونية. وغالبًا ما تختار هذه المحليات الموافقة على أسعار الأراضي بمستويات مرتفعة أو تأجيل الموافقة حرصًا على "السلامة".

لذلك، غالبًا ما تكون أسعار الأراضي في المشاريع التي تمت الموافقة عليها مُبكرًا أعلى من سعر الأرض، مما يُضعف كفاءة الأعمال ويُؤدي إلى مخاطر الخسارة. في الوقت نفسه، تُصبح المشاريع التي لم تُحدد أسعار أراضيها مُتوقفة ومتأخرة عن مواعيدها - وقد أثار السيد تشونغ هذه المسألة.

وتعليقًا على ذلك، أشار السيد نجوين فان لوي، مدير شركة دات فانغ العقارية المساهمة، إلى أن أسعار العطاءات الفائزة في العديد من المشاريع في الماضي كانت مرتفعة نتيجةً لسلوك دفع أسعار أعلى ثم التنازل عن الدفعات الأولية، وعدم دفع سعر العطاء الفائز، بل وحتى الرغبة في تجاهل المخاطر، والوفاء بالالتزامات في المزاد لتقنين السعر الفائز. وكان الهدف هو "تضخيم الأسعار"، وخلق مستوى سعري "افتراضي" لرفع أسعار قطع الأراضي في المنطقة لتحقيق الربح.

على الرغم من تدخل السلطات للتفتيش، إلا أن هذا الإجراء يهدف أساسًا إلى ضمان شفافية وقانونية عملية المزاد، ومن غير المرجح أن يؤثر على أسعار السوق. ففي اقتصاد السوق، يلتزم أطراف المعاملة بمبدأ التراضي، ما يسمح لهم بإلغاء الوديعة تمامًا دون إثبات. وحلل السيد لوي ذلك، خاصةً وأن فيتنام لا تملك أي وثائق قانونية تُحدد بوضوح سلوك المضاربة الحالي وتضخم الأسعار كأساس للتعامل.

قبل أن تصدر المحليات قوائم أسعار جديدة للأراضي، يريد الخبراء والشركات دراسة التوقيت والحسابات بعناية لتجنب "التأثيرات العكسية".

صرح السيد نجو كوانغ فوك، المدير العام لمجموعة فو دونغ، بأن إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة سيؤثر بشكل أو بآخر على سوق العقارات. إلا أن الحل الأمثل للحد من ارتفاع أسعار العقارات يتمثل في دعم الدولة للشركات في تقصير الإجراءات القانونية للمشاريع، وزيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، والإسكان الاجتماعي، مما يُسهم في استقرار أسعار البيع. وتوقع السيد فوك أن يكون هذا حلاً فعالاً يُسهم في استقرار السوق وتطويره بشكل مستدام.

عند تقييم سوق العقارات في عام ٢٠٢٥، يرى الخبراء أن الأراضي والشقق ستكونان قطاعين واعدين بسيولة عالية وإمكانات نمو ربحية جيدة. ومع ذلك، يُحذّر الخبراء أيضًا من أن الاستثمار في الأراضي، على الرغم من قيمته الكبيرة لإمكاناته، ينطوي أيضًا على مخاطر.

حاليًا، ترتفع أسعار الأراضي في العديد من المناطق دون أي مبرر. خلال الفترة 2018-2022، ارتفعت أسعار الأراضي في منطقة ها دونغ ( هانوي ) بمقدار 2.25 مرة، من 40 مليون دونج فيتنامي إلى 90 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، لتتجاوز الآن بكثير حاجز 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. في هانوي، أصبحت الأراضي في الضواحي، مثل الطريق الدائري الرابع، محط أنظار المستثمرين. ارتفع عدد المستثمرين الباحثين عن الأراضي بنسبة 30% مقارنةً بالأرباع السابقة، ويتركز معظمهم في سوك سون، ومي لينه، وثانه أواي، ودان فونغ... ويدعو العديد من المستثمرين بعضهم البعض للشراء، متوقعين ارتفاع أسعار الأراضي عدة مرات عند اكتمال البنية التحتية.

لا يُتوقع أن تُحدث قطع الأراضي طفرةً في السوق فحسب، بل سيحافظ قطاع الشقق أيضًا على جاذبيته مع ارتفاع كبير في الأسعار كما كان في الماضي. ووفقًا لتوقعات شركة "ون هاوسينج"، وهي شركة متخصصة في العقارات الفاخرة، سيزداد عرض الشقق بنحو ثلاثة أضعاف في عامي 2025 و2026 مقارنةً بعام 2023. ومن المتوقع إطلاق حوالي 23,000 شقة في عام 2025. ومع ذلك، لا تزال معظم الشقق ضمن الفئات المتوسطة والفاخرة. ولذلك، لم يُلبَّ الطلب على المساكن بأسعار معقولة بعد.

توقع نغوين هواي آن، مدير شركة سي بي آر إي هانوي، عدم انخفاض أسعار الشقق، بل سترتفع ببطء بنسبة تتراوح بين 5% و8%. وفي ظل تركيز العرض على شريحة العقارات الفاخرة، سيظل أصحاب الدخل المتوسط ​​من ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية يحلمون. ومن الجدير بالذكر أن اختلال التوازن بين هذه الشرائح سيؤثر على قرارات الاستثمار وسيولة السوق.

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-bao-dien-bien-thi-truong-bat-dong-san-khi-co-bang-gia-dat-moi/20241114085004793