في إطار التنبؤ باتجاهات أسعار العقارات، تستعد مدينة هوشي منه لإصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة، فما هي فوائد عدم وجود كتاب أحمر؟

معلومات عن الإسكان والسوق في الربع الثالث من عام 2024 قادمة قريبًا، أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع، مدينة هوشي منه تحدد الوقت المناسب لإصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة... هي أحدث أخبار العقارات.

شهد سوق العقارات الفيتنامي مؤخرًا فترة من التقلبات، ولكنه يُظهر بوادر انتعاش وارتفاعًا في الأسعار. (صورة: لينه آن)

معلومات الإسكان والسوق قريبًا للربع الثالث من عام 2024

أرسلت وزارة البناء مؤخرًا رسالة رسمية إلى اللجان الشعبية في المحافظات والمدن المركزية بشأن تنفيذ الإفصاح عن المعلومات للربع الثالث من عام 2024 بشأن سوق الإسكان والعقارات.

تنفيذًا لمهمة الكشف عن المعلومات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات وفقًا لأحكام المرسوم رقم 94/2024/ND-CP للحكومة الذي يوضح بالتفصيل عددًا من مواد قانون الأعمال العقارية بشأن إنشاء وإدارة أنظمة المعلومات وقواعد البيانات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، تطلب وزارة البناء من اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية تحديث حالة إصدار برامج وخطط تطوير الإسكان؛ وعدد المشاريع المعتمدة لسياسة الاستثمار، واختيار المستثمرين؛

عدد مشاريع التطوير السكني، مشاريع العقارات المرخصة، والجاري تنفيذها، والمكتملة؛ عدد المشاريع، الشقق المؤهلة للبيع للإسكان المستقبلي (الإسكان التجاري، الإسكان الاجتماعي)؛

حجم المعاملات والقيمة الإجمالية للمعاملات الخاصة بالشقق والمنازل الفردية والأراضي المنقولة؛ أسعار المساكن وبعض أنواع العقارات الأخرى (الشقق والمنازل الفردية والأراضي والمساكن الاجتماعية)؛ أسعار إيجار المكاتب؛ المباني التجارية؛ الفنادق والمنتجعات ؛ العقارات الصناعية؛ مخزون العقارات.

تقرير عن تنفيذ استثمارات تطوير الإسكان الاجتماعي وتنفيذ حزمة الائتمان البالغة 120 تريليون دونج لقروض الإسكان الاجتماعي في المنطقة؛ تقرير عن الصعوبات والمشاكل التي تواجهها المؤسسات العاملة في قطاع العقارات في المنطقة، واقتراح الحلول (إن وجدت).

السوق يحدد مستوى سعر جديد

صرح السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، بأن سوق العقارات الفيتنامي يمرّ حاليًا بفترة من التقلبات، ويُظهر بوادر انتعاش وارتفاعًا في الأسعار. ويُرسي الممر القانوني الجديد أسسًا لانتعاش سوق العقارات.

وفقًا للسيد كوك آنه، فإنّ الممرّ القانوني الجديد، مع دخول ثلاثة قوانين حيز النفاذ، وهي قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣، وقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، سيرفع أسعار العديد من أنواع العقارات. وتحديدًا، تُشكّل تكاليف الأراضي والعديد من اللوائح الجديدة ضغطًا تصاعديًا على الأسعار في كلٍّ من السوقين الأولية والثانوية.

يعود سبب ارتفاع أسعار الأراضي إلى زيادة وتيرة تحديث أسعار الأراضي بعد إلغاء إطار أسعار الأراضي، وتحديث جدول أسعار الأراضي سنويًا، بدلًا من كل خمس سنوات كما كان الحال سابقًا. كما يعود ارتفاع أسعار الأراضي إلى زيادة الدقة بعد إلغاء طريقة الاستقطاع، وذلك وفقًا للوائح المتعلقة بشروط تطبيق طرق تقييم الأراضي الأربعة.

وعلاوة على ذلك، فإن التصديق القانوني الأكثر صرامة عند إضافة شروط لمنح شهادات حق استخدام الأراضي للأراضي قيد الاستخدام دون نزاعات من شأنه أيضًا أن يؤدي إلى زيادة أسعار الأراضي عندما يتم التركيز بشكل متزايد على متطلبات الأراضي ذات الوضع القانوني الواضح.

لا ترتفع أسعار الأراضي فحسب، بل ترتفع أيضًا أسعار العقارات الأولية نظرًا لارتفاع تكلفة إخلاء الموقع مع ارتفاع أسعار الأراضي. إضافةً إلى ذلك، ستؤدي اللوائح المتعلقة بإجراءات إعادة التوطين إلى ارتفاع أسعار العقارات الأولية عندما يضطر المستثمرون إلى ترتيب مساكن إعادة التوطين في المشروع، والتي تُنفَّذ قبل استصلاح الأراضي وإخلاء الموقع.

شروط إعادة التوطين السكني واضحة وصارمة، إذ يجب أن تكون مساوية أو أفضل من مساكن المواطنين السابقة. ويجب أن تكون منطقة إعادة التوطين مجهزة ببنية تحتية متكاملة. وصرح السيد كوك آنه بأن أسعار العقارات الثانوية سترتفع أيضًا نتيجة ارتفاع الأسعار الأولية.

على وجه التحديد، لكل نوع من أنواع المنازل الخاصة، تزداد أسعارها تبعًا لأسعار الأراضي، مما يؤدي إلى توسع السوق. كما ترتفع أسعار الأراضي مع تناقص المعروض من قطع الأراضي المقسمة، مما يتطلب تحديد سعر مناسب. ستكون مشاريع الإسكان الحضري أكثر رواجًا من مشاريع الأراضي، ومع الاستثمار في البنية التحتية والمرافق، ستُحدد مشاريع الإسكان الحضري أسعارًا جديدة.

هانوي تزيد رسميًا الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي

أصدرت لجنة شعب هانوي للتو القرار رقم 61 الذي ينظم محتويات مهمة تتعلق بإدارة الأراضي واستخدامها في المدينة.

ومن النقاط البارزة في هذا القرار الشروط والمساحة الدنيا لتقسيم الأراضي ودمجها.

فيما يتعلق بفصل قطع الأراضي السكنية في الأحياء والمدن، يجب ألا تقل مساحة قطعة الأرض بعد الفصل عن 50 متراً مربعاً، وأن يزيد طولها عن 4 أمتار، وأن يكون عرضها المجاور لطرق المرور 4 أمتار فأكثر.

بالنسبة للبلديات في السهول، الحد الأدنى للمساحة بعد التقسيم هو 80م2، وبالنسبة للبلديات في المناطق الوسطى هو 100م2، وبالنسبة للبلديات في المناطق الجبلية هو 150م2 على الأقل.

بالنسبة للأراضي غير الزراعية، تُطبق اللائحة على قطع الأراضي غير المخصصة أو المؤجرة من الدولة لتنفيذ المشاريع. في الأحياء والمدن، يجب أن يكون عرض الأراضي الخدمية التجارية المجاورة للطرق 10 أمتار فأكثر، وبمساحة لا تقل عن 400 متر مربع. أما بالنسبة لأنواع الأراضي غير الزراعية الأخرى، فيجب أن يزيد عرض قطعة الأرض عن 20 مترًا، وبمساحة لا تقل عن 1000 متر مربع.

في البلديات يجب أن تكون مساحة الأراضي الخدمية التجارية لا تقل عن 800م2 والأراضي غير الزراعية الأخرى لا تقل مساحتها عن 2000م2.

بالنسبة للأراضي الزراعية، الحد الأدنى لمساحة الأراضي المخصصة للمحاصيل السنوية هو 300 متر مربع في الأحياء والمدن، و500 متر مربع في البلديات؛ أما الأراضي المخصصة للمحاصيل الدائمة وتربية الأحياء المائية فهي 500 متر مربع في الأحياء والمدن، و1000 متر مربع في البلديات، على التوالي. تُقسّم أراضي الغابات الإنتاجية إلى قطع أراضي إذا كانت مساحتها لا تقل عن 5000 متر مربع.

يتم حاليًا تطبيق تقسيم الأراضي في هانوي وفقًا للقرار رقم 20 لعام 2017. وبناءً على ذلك، يجب أن تكون مساحة قطعة الأرض بعد التقسيم 30 مترًا مربعًا على الأقل للأحياء والبلدات ولا تقل عن 50٪ من حد تخصيص الأراضي الجديد (الحد الأدنى) للمناطق المتبقية.

ستصدر مدينة هوشي منه قائمة أسعار الأراضي المعدلة قبل 15 أكتوبر.

فيما يتعلق بإجراءات تعديل قائمة أسعار الأراضي في عام 2020، قدمت اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه للتو تقريراً إلى مجلس الشعب بالمدينة حول التقدم ومحتوى التنفيذ.

وبحسب لجنة الشعب بالمدينة، فإن قانون الأراضي لعام 2024 يتضمن عدداً من النقاط الجديدة مثل إتقان آلية تحديد أسعار الأراضي وفقاً لمبادئ السوق وإزالة اللوائح الخاصة بأطر أسعار الأراضي.

كما سيتم تطوير قائمة أسعار الأراضي وفقاً للقانون الجديد وتطبيقها اعتباراً من الأول من يناير من كل عام لتتناسب مع السوق وتكون أساساً لتحديد 12 التزاماً مالياً لمجموعتين من استخدامات الأراضي.

في غضون ذلك، فإن قائمة أسعار 2020 المطبقة حاليًا في مدينة هوشي منه بها 3 عيوب: يتم التحكم في قائمة الأسعار بواسطة إطار الأسعار، وبالتالي فإن الحد الأقصى لسعر الأراضي السكنية هو 162 مليون دونج/م2 فقط، وهو مختلف كثيرًا عن سعر السوق؛ لم يتم تحديث أسعار أراضي إعادة التوطين؛ هناك عنق زجاجة في تسعير قطع الأراضي بقيمة أقل من 30 مليار دونج وفقًا لقائمة الأسعار.

وفي مواجهة الحاجة إلى تعديل أسعار الأراضي، كلفت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بصياغة مسودة وفقًا لإجراءات مبسطة ليتم إصدارها في الأول من أغسطس.

بعد جمع الآراء المكتوبة وعقد مؤتمرات مراجعة، قدّمت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في 30 يوليو/تموز قرار تعديل قائمة أسعار عام 2020 إلى مجلس تقييم أسعار الأراضي في مدينة هو تشي منه. ثم قدّمت الوزارة آثارًا إضافية لقائمة الأسعار المعدّلة.

وفي الاجتماع الذي عقد يوم 20 سبتمبر/أيلول، قدمت مجموعة العمل التابعة للمجلس بعض التعليقات على مسودة قائمة أسعار الأراضي المعدلة، وقد قبلتها وزارة الموارد الطبيعية والبيئة وأدرجتها في المسودة.

فيما يتعلق بتقدم قائمة أسعار الأراضي المعدلة خلال الفترة المقبلة، ستُكمل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تقديمها إلى المجلس في 30 سبتمبر. ومن المتوقع أن يجتمع المجلس قبل 10 أكتوبر لمراجعتها. ووفقًا للخطة، ستُصدر اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه قائمة أسعار الأراضي المعدلة قبل 15 أكتوبر.

في الوقت الذي لم تكن فيه قائمة الأسعار المعدلة متاحة، وافقت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه في 21 سبتمبر على الإدارات والفروع ولجنة الشعب في مدينة ثو دوك والمناطق لتطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية ومعامل تعديل أسعار الأراضي لتحديد الالتزامات المالية والضرائب.

ما هي حقوق مستخدمي الأراضي دون الكتب الحمراء؟

عند منح قطعة الأرض سجلًا أحمر، يتمتع الأفراد بحقوق كاملة كمستخدمي الأرض، مثل نقل الملكية والتبرع والتعويض. مع ذلك، لا يعلم الجميع حقوق مستخدمي الأراضي غير المسجلين في السجل الأحمر. يُرجى مراجعة المقالة أدناه لفهم هذه الحقوق.

1. التعويض عن الأرض

أ- الحالات التي تتوفر فيها شروط منح الشهادة ولكن لم يتم منحها

تنص الفقرة (أ) من البند 1 والبند 2 من المادة 95 من قانون الأراضي رقم 31/2024/QH15 على أن الأسر والأفراد الذين يستخدمون أراضي غير الأراضي المستأجرة بإيجار سنوي يتم تعويضهم عن الأرض عندما تسترد الدولة الأرض لأغراض الدفاع والأمن الوطنيين؛ التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصلحة الوطنية والعامة إذا استوفوا أحد الشروط التالية:

- حاصل على شهادة.

- وجود قرار بتخصيص أرض أو تأجير أرض أو قرار بالسماح بتغيير غرض استخدام الأرض من الجهة المختصة.

- الحصول على إحدى الوثائق الخاصة بحقوق استخدام الأراضي لإصدار شهادة.

- حصل على نقل حقوق استخدام الأرض وفقًا للأنظمة القانونية ولكنه لم يكمل إجراءات تسجيل الأرض.

- استخدام الأرض بموجب عقد الرهن لتسوية الديون؛ وثيقة تثبت نتائج المزاد التي أدت إلى الوفاء بالالتزامات المالية.

وبالتالي، حتى لو لم يتم منح الشهادة ولكن تم استيفاء شروط منحها وتوفر أحد الوثائق المذكورة أعلاه، فسيظل الأسر والأفراد يحصلون على تعويض عن الأرض إذا لم تكن أرضًا مستأجرة من خلال دفع الإيجار السنوي للأرض.

ب. غير مؤهل لإصدار الشهادة

وفقًا للبند 3 من المادة 98 من قانون الأراضي لعام 2024، حتى لو لم يستوفوا شروط منح الشهادة، فإن الأسر والأفراد المشاركين بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي سيظلون يحصلون على تعويض عن الأرض، بشرط أن تكون الأرض الزراعية قد تم استغلالها قبل 1 يوليو 2004.

2. التعويض عن الممتلكات الملحقة بالأرض

تنص المادة 91 من قانون الأراضي لسنة 2024 على مبادئ التعويض عن الضرر المادي عند استيلاء الدولة على الأرض على النحو التالي:

"يُعوَّض أصحاب العقارات الذين لحقت بهم أضرار مادية وفقاً لما ينص عليه القانون المدني عن الضرر، ويُؤخذ في الاعتبار دعم أصحاب المنشآت الإنتاجية والتجارية التي تضطر إلى إيقاف الإنتاج والنشاط التجاري بسبب استيلاء الدولة على الأراضي".

وهكذا، حتى بدون شهادة، لا يزال المالك القانوني للملكية المرتبطة بالأرض يحصل على تعويض في حالة حدوث ضرر نتيجة الاستحواذ على الأرض.

3. ممارسة حقوق مستخدمي الأراضي

وفقًا للفقرة (أ)، البند 1، المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024، هناك حالتان يمكن فيهما نقل حقوق استخدام الأراضي أو التبرع بها حتى بدون شهادة:

الحالة الأولى: عند وراثة حقوق استخدام الأراضي، أو تحويل الأراضي الزراعية عند توحيد الأراضي، أو تبادل قطع الأراضي، أو التبرع بحقوق استخدام الأراضي للدولة أو المجتمع.

الحالة 2 (النقطة أ، البند 4، المادة 127 من قانون الأراضي لعام 2024): يُسمح للأسر والأفراد الذين لم يحصلوا على شهادة ولكنهم مؤهلون للحصول على شهادة بنقل حقوق استخدام الأراضي، وتأجير حقوق استخدام الأراضي، والتأجير الفرعي لها، والمساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشاريع.

4. رخصة البناء الممنوحة

حتى لو لم تكن هناك شهادة، ولكن هناك إحدى الوثائق القانونية على الأرض كما هو منصوص عليه في المادة 3 من المرسوم 53/2017/ND-CP، فسيتم منح تصريح البناء.

ملحوظة: لا يجوز بناء المنازل إلا على الأراضي السكنية.

5. مستخدمة مؤقتًا حتى يتم استعادة الأرض

تنص المادة 138 من البند 8 من قانون الأراضي لسنة 2024 على ما يلي:

"يُسمح مؤقتًا للأسر والأفراد الذين يستخدمون الأرض في الحالات المحددة في البنود 1 و2 و3 و4 و5 و6 من هذه المادة ولكنهم لا يستوفون شروط منح شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية الأصول المرتبطة بالأرض باستخدام الأرض في حالتها الحالية حتى تسترد الدولة الأرض ويجب عليهم إعلان الأرض وتسجيلها وفقًا للأنظمة."

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html