في إطار التنبؤ باتجاهات أسعار العقارات، تستعد مدينة هوشي منه لإصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة، فما هي فوائد عدم وجود كتاب أحمر؟

معلومات عن الإسكان والسوق في الربع الثالث من عام 2024 ستكون متاحة قريبًا، أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع، مدينة هوشي منه تحدد الوقت لإصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة... هي أحدث أخبار العقارات.

شهد سوق العقارات الفيتنامي مؤخرًا فترة من التقلبات، ولكنه يُظهر بوادر انتعاش وارتفاعًا في الأسعار. (صورة: لينه آن)

معلومات عن الإسكان والسوق قريبًا في الربع الثالث من عام 2024

أرسلت وزارة البناء مؤخرًا رسالة رسمية إلى اللجان الشعبية في المحافظات والمدن المركزية بشأن تنفيذ الإفصاح عن المعلومات للربع الثالث من عام 2024 بشأن سوق الإسكان والعقارات.

تنفيذًا لمهمة نشر المعلومات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات وفقًا لأحكام المرسوم رقم 94/2024/ND-CP للحكومة الذي يفصل عددًا من مواد قانون الأعمال العقارية بشأن بناء وإدارة أنظمة المعلومات وقواعد البيانات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، تطلب وزارة البناء من اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية تحديث حالة إصدار برامج وخطط تطوير الإسكان؛ وعدد المشاريع المعتمدة لسياسات الاستثمار واختيار المستثمرين؛

عدد مشاريع التطوير السكني، مشاريع العقارات المرخصة، والجاري تنفيذها، والمكتملة؛ عدد المشاريع، الشقق المؤهلة للبيع للإسكان المستقبلي (الإسكان التجاري، الإسكان الاجتماعي)؛

حجم المعاملات والقيمة الإجمالية للمعاملات الخاصة بالشقق والمنازل الفردية والأراضي المنقولة؛ أسعار المساكن وبعض أنواع العقارات الأخرى (الشقق والمنازل الفردية والأراضي والمساكن الاجتماعية)؛ أسعار إيجار المكاتب؛ المباني التجارية؛ الفنادق والمنتجعات ؛ العقارات الصناعية؛ مخزون العقارات.

تقرير عن تنفيذ الاستثمار في تطوير الإسكان الاجتماعي وتنفيذ حزمة الائتمان البالغة 120 تريليون دونج لقروض الإسكان الاجتماعي في المنطقة؛ تقرير عن الصعوبات والمشاكل التي تواجهها المؤسسات العاملة في قطاع العقارات في المنطقة، واقتراح الحلول (إن وجدت).

السوق يحدد مستوى سعر جديد

صرح السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، بأن سوق العقارات الفيتنامي يمرّ حاليًا بفترة من التقلبات، ويُظهر بوادر انتعاش وارتفاعًا في الأسعار. ويُرسي الممر القانوني الجديد أسسًا لانتعاش سوق العقارات.

وفقًا للسيد كوك آنه، فإنّ الممرّ القانوني الجديد، مع دخول ثلاثة قوانين حيز النفاذ، وهي قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣، وقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، سيرفع أسعار العديد من أنواع العقارات. وتحديدًا، تُشكّل تكاليف الأراضي والعديد من اللوائح الجديدة ضغطًا تصاعديًا على الأسعار في كلٍّ من السوقين الأولية والثانوية.

يعود سبب ارتفاع أسعار الأراضي إلى زيادة وتيرة تحديث أسعار الأراضي بعد إلغاء إطار أسعار الأراضي، وتحديث جدول أسعار الأراضي سنويًا، بدلًا من كل خمس سنوات كما كان سابقًا. كما يُعزى ارتفاع أسعار الأراضي إلى زيادة الدقة بعد إلغاء طريقة الاستقطاع، وذلك وفقًا للوائح المتعلقة بشروط تطبيق طرق تقييم الأراضي الأربعة.

وعلاوة على ذلك، فإن التصديق القانوني الأكثر صرامة عند إضافة شروط لمنح شهادات حق استخدام الأراضي للأراضي قيد الاستخدام دون نزاعات من شأنه أيضاً أن يؤدي إلى زيادة أسعار الأراضي عندما يتم التركيز بشكل متزايد على متطلبات الأراضي ذات الوضع القانوني الواضح.

لا ترتفع أسعار الأراضي فحسب، بل ترتفع أيضًا أسعار العقارات الأولية نظرًا لارتفاع تكلفة إخلاء الموقع مع ارتفاع أسعار الأراضي. إضافةً إلى ذلك، ستؤدي اللوائح المتعلقة بإجراءات إعادة التوطين إلى ارتفاع أسعار العقارات الأولية عندما يضطر المستثمرون إلى ترتيب مساكن إعادة التوطين في المشروع، والتي تُنفَّذ قبل استصلاح الأراضي وإخلاءها.

شروط مساكن إعادة التوطين واضحة وصارمة، إذ يجب أن تكون مساوية أو أفضل من مساكن المواطنين السابقة. ويجب أن تكون منطقة إعادة التوطين مجهزة ببنية تحتية متكاملة. وصرح السيد كوك آنه بأن أسعار العقارات الثانوية سترتفع أيضًا نتيجة ارتفاع الأسعار الأولية.

بالنسبة لكل نوع تحديدًا، ترتفع أسعار المنازل الخاصة تبعًا لأسعار الأراضي، ويتوسع السوق. كما ترتفع أسعار الأراضي مع قلة المعروض من قطع الأراضي المقسمة، مما يتطلب تحديد سعر مناسب. ستكون مشاريع الإسكان الحضري أكثر رواجًا من مشاريع الأراضي، ومع الاستثمار في البنية التحتية والمرافق، ستُحدد مشاريع الإسكان الحضري أسعارًا جديدة.

هانوي تزيد رسميًا الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي

أصدرت لجنة شعب هانوي للتو القرار رقم 61 الذي ينظم محتويات مهمة تتعلق بإدارة الأراضي واستخدامها في المدينة.

ومن النقاط البارزة في هذا القرار هو الشروط والمساحة الدنيا لتقسيم الأراضي ودمجها.

فيما يتعلق بتقسيم قطع الأراضي السكنية في الأحياء والمدن، والمنطقة خارج طرق المرور، وأعمال البنية التحتية الفنية، والأماكن العامة، يجب أن لا تقل مساحة قطعة الأرض بعد التقسيم عن 50 متراً مربعاً، ويجب أن يكون الطول أكثر من 4 أمتار، ويجب أن يكون العرض المجاور لطرق المرور 4 أمتار أو أكثر.

بالنسبة للبلديات في السهول، الحد الأدنى للمساحة بعد فصل القطع هو 80م2، وبالنسبة للبلديات في المناطق الوسطى هو 100م2، وبالنسبة للبلديات في المناطق الجبلية هو 150م2 على الأقل.

بالنسبة للأراضي غير الزراعية، تُطبق اللائحة على قطع الأراضي غير المخصصة أو المؤجرة من الدولة لتنفيذ المشاريع. في الأحياء والمدن، يجب أن يكون عرض أرض الخدمات التجارية المجاورة للطرق 10 أمتار فأكثر، وبمساحة لا تقل عن 400 متر مربع. أما بالنسبة لأنواع الأراضي غير الزراعية الأخرى، فيجب أن يزيد عرض قطعة الأرض عن 20 مترًا، وبمساحة لا تقل عن 1000 متر مربع.

في البلديات يجب أن تكون مساحة الأراضي الخدمية التجارية لا تقل عن 800م2 والأراضي غير الزراعية الأخرى لا تقل مساحتها عن 2000م2.

بالنسبة للأراضي الزراعية، الحد الأدنى لمساحة الأراضي المخصصة للمحاصيل السنوية هو 300 متر مربع في الأحياء والمدن، و500 متر مربع في البلديات؛ أما الأراضي المخصصة للمحاصيل الدائمة وتربية الأحياء المائية فهي 500 متر مربع في الأحياء والمدن، و1000 متر مربع في البلديات على التوالي. تُقسّم أراضي الغابات الإنتاجية إلى قطع أراضي إذا كانت مساحتها لا تقل عن 5000 متر مربع.

يتم حاليًا تطبيق تقسيم الأراضي في هانوي وفقًا للقرار رقم 20 لعام 2017. وبناءً على ذلك، يجب أن تكون مساحة قطعة الأرض بعد التقسيم 30 مترًا مربعًا على الأقل للأحياء والبلدات ولا تقل عن 50٪ من حد تخصيص الأراضي السكنية الجديدة (الحد الأدنى) للمناطق المتبقية.

ستصدر مدينة هوشي منه قائمة أسعار الأراضي المعدلة قبل 15 أكتوبر.

فيما يتعلق بإجراءات تعديل قائمة أسعار الأراضي في عام 2020، قدمت اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه للتو تقريراً إلى مجلس الشعب بالمدينة حول التقدم ومحتوى التنفيذ.

وبحسب لجنة الشعب بالمدينة، فإن قانون الأراضي لعام 2024 يتضمن عدداً من النقاط الجديدة مثل إتقان آلية تحديد أسعار الأراضي وفقاً لمبادئ السوق وإزالة اللوائح المتعلقة بأطر أسعار الأراضي.

كما سيتم إعداد قائمة أسعار للأراضي وفقاً للقانون الجديد وتطبيقها اعتباراً من الأول من يناير من كل عام لتناسب السوق وتكون أساساً لتحديد 12 التزاماً مالياً لمجموعتين من مستخدمي الأراضي.

في غضون ذلك، فإن قائمة أسعار 2020 المطبقة حاليًا في مدينة هوشي منه بها 3 عيوب: يتم التحكم في قائمة الأسعار بواسطة إطار الأسعار، وبالتالي فإن الحد الأقصى لسعر الأراضي السكنية هو 162 مليون دونج/م2 فقط، وهو مختلف كثيرًا عن سعر السوق؛ لم يتم تحديث أسعار أراضي إعادة التوطين؛ هناك عنق زجاجة في تسعير قطع الأراضي بقيمة أقل من 30 مليار دونج وفقًا لقائمة الأسعار.

وفي مواجهة الحاجة إلى تعديل أسعار الأراضي، كلفت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بصياغة مسودة بعد إجراء مبسط سيتم إصداره في الأول من أغسطس.

بعد جمع الآراء الكتابية وعقد مؤتمرات مراجعة، قدّمت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في 30 يوليو/تموز قرار تعديل قائمة أسعار عام 2020 إلى مجلس تقييم أسعار الأراضي في مدينة هو تشي منه. ثم قدّمت الوزارة آثارًا إضافية لقائمة الأسعار المعدّلة.

وفي الاجتماع الذي عقد يوم 20 سبتمبر/أيلول، قدمت مجموعة العمل التابعة للمجلس بعض التعليقات على مسودة قائمة أسعار الأراضي المعدلة، وقد قبلتها وزارة الموارد الطبيعية والبيئة وأدرجتها في المسودة.

فيما يتعلق بتقدم قائمة أسعار الأراضي المعدلة خلال الفترة المقبلة، ستُكمل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تقديمها إلى المجلس في 30 سبتمبر. ومن المتوقع أن يعقد المجلس اجتماعًا للتقييم قبل 10 أكتوبر. ووفقًا للخطة، ستُصدر اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه قائمة أسعار الأراضي المعدلة قبل 15 أكتوبر.

في الوقت الذي لم تكن فيه قائمة الأسعار المعدلة متاحة، وافقت اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه في 21 سبتمبر على قيام الإدارات والفروع واللجنة الشعبية لمدينة ثو دوك والمناطق بتطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية ومعامل تعديل أسعار الأراضي لتحديد الالتزامات المالية والضرائب.

ما هي حقوق مستخدمي الأراضي الذين لا يملكون كتبا حمراء؟

عند منح قطعة الأرض سجلًا أحمر، يتمتع الأفراد بحقوق كاملة كمستخدمي الأرض، مثل نقل الملكية والتبرع والتعويض. مع ذلك، لا يعلم الجميع حقوق مستخدمي الأراضي غير المسجلين في السجل الأحمر. يُرجى مراجعة المقالة أدناه لفهم هذه الحقوق.

1. تعويضات الأراضي

أ- الحالات التي تتوفر فيها شروط منح الشهادة ولكن لم يتم منحها

تنص الفقرة (أ) من البند 1 والبند 2 من المادة 95 من قانون الأراضي رقم 31/2024/QH15 على أن الأسر والأفراد الذين يستخدمون أراضي غير الأراضي المستأجرة بإيجار سنوي يتم تعويضهم عن الأرض عندما تسترد الدولة الأرض لأغراض الدفاع الوطني والأمن والتنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة إذا استوفوا أحد الشروط التالية:

- حاصل على شهادة.

- وجود قرار بتخصيص أرض أو تأجير أرض أو قرار بالسماح بتغيير غرض استخدام الأرض من الجهة المختصة.

- الحصول على إحدى الوثائق الخاصة بحقوق استخدام الأراضي لإصدار شهادة.

- حصل على نقل حقوق استخدام الأرض وفقًا للأنظمة القانونية ولكنه لم يكمل إجراءات تسجيل الأرض.

- استخدام الأرض بموجب عقد الرهن لتسوية الديون؛ وثيقة تثبت نتائج المزاد التي أدت إلى الوفاء بالالتزامات المالية.

وبالتالي، حتى لو لم يتم منح الشهادة ولكن تم استيفاء شروط منحها وكان أحد المستندات المذكورة أعلاه موجودًا، فسيظل الأسرة أو الفرد يحصل على تعويض عن الأرض إذا لم تكن أرضًا مستأجرة من خلال دفع الإيجار السنوي للأرض.

ب. غير مؤهل لإصدار الشهادة

وفقًا للبند 3 من المادة 98 من قانون الأراضي لعام 2024، حتى لو لم يستوفوا شروط منح الشهادة، فإن الأسر والأفراد المشاركين بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي سيظلون يحصلون على تعويض عن الأرض، بشرط أن يتم استغلال الأرض الزراعية قبل 1 يوليو 2004.

2. التعويض عن الممتلكات الملحقة بالأرض

تنص المادة 91 من قانون الأراضي لسنة 2024 على مبادئ التعويض عن الضرر المادي عند استصلاح الدولة للأرض على النحو التالي:

"يُعوَّض أصحاب العقارات الذين لحقت بهم أضرار مادية وفقاً للقانون المدني عن الأضرار التي لحقت بهم، ويُؤخذ في الاعتبار دعم أصحاب المنشآت الإنتاجية والتجارية التي تضطر إلى إيقاف الإنتاج والتجارة بسبب استيلاء الدولة على أراضيها".

وهكذا، حتى بدون شهادة، لا يزال المالك القانوني للملكية المرتبطة بالأرض يحصل على تعويض في حالة حدوث ضرر نتيجة للاستحواذ على الأرض.

3. ممارسة حقوق مستخدمي الأراضي

وفقًا للفقرة (أ) من البند 1 من المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024، هناك حالتان لنقل أو التبرع بحقوق استخدام الأراضي حتى بدون شهادة:

الحالة الأولى: عند الحصول على ميراث حقوق استخدام الأراضي، أو تحويل الأراضي الزراعية عند توحيد الأراضي، أو تبادل القطع، أو التبرع بحقوق استخدام الأراضي للدولة أو المجتمع.

الحالة 2 (النقطة أ، البند 4، المادة 127 من قانون الأراضي لعام 2024): يُسمح للأسر والأفراد الذين لم يحصلوا على شهادة ولكنهم مؤهلون للحصول على شهادة بنقل حقوق استخدام الأراضي، وتأجير حقوق استخدام الأراضي، والتأجير الفرعي لها، والمساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشاريع.

4. حصل على رخصة بناء

حتى لو لم تكن هناك شهادة، ولكن هناك إحدى الوثائق القانونية على الأرض كما هو منصوص عليه في المادة 3 من المرسوم 53/2017/ND-CP، فسيتم منح تصريح البناء.

ملحوظة: لا يجوز بناء المنازل إلا على الأراضي السكنية.

5. مستخدمة مؤقتًا حتى يتم استعادة الأرض

تنص المادة 138 من البند 8 من قانون الأراضي لسنة 2024 على ما يلي:

"يُسمح مؤقتًا للأسر والأفراد الذين يستخدمون الأرض في الحالات المحددة في البنود 1 و2 و3 و4 و5 و6 من هذه المادة ولكنهم غير مؤهلين للحصول على شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية الأصول المرتبطة بالأرض باستخدام الأرض في حالتها الحالية حتى تسترد الدولة الأرض ويجب عليهم إعلان الأرض وتسجيلها وفقًا للأنظمة."

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html