أسعار الشقق في هانوي تستمر في الارتفاع، ولا توجد شقق بأسعار معقولة بعد الآن، مما يمنع سماسرة الأراضي من رفع الأسعار في مدينة هوشي منه

فائض الشقق الفاخرة، ونقص السكن بأسعار معقولة بالنسبة لغالبية الناس، وتقييم تأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هوشي منه، وإجراءات شراء وبيع الشقق في عام 2024... هي أحدث أخبار العقارات.

آخر مستجدات سوق العقارات: في هانوي ومدينة هو تشي منه، لم يعد هناك قطاع من الشقق بأسعار تناسب دخل غالبية السكان. (صورة: هاي آن)

أسعار العقارات ترتفع بشكل كبير

أرسلت لجنة الرقابة في مجلس الأمة تقريرا إلى المندوبين حول نتائج رصد "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 إلى نهاية عام 2023".

بالنظر إلى الفترة 2015-2021، فقد تطور السوق بقوة ونشاط، مع وفرة المعروض، وظهور العديد من أنواع العقارات الجديدة مثل: الشقق السياحية (الكوندوتيلات)، والفيلات السياحية... ومع ذلك، فقد قيّم فريق الإشراف وجود "قصور" في الهيكل غير المعقول للمنتجات العقارية، واختلال التوازن بين العرض والطلب، واستهدافها بشكل رئيسي للقطاع الفاخر، وأهداف الاستثمار المالي، وقلة المنتجات المناسبة لدخل غالبية الناس.

في الفترة 2022-2023، يشهد سوق العقارات تراجعًا، وتواجه عمليات الشركات صعوبات جمة نتيجةً للقيود والتحديات التي واجهتها خلال الفترة 2015-2021 تحت وطأة جائحة كوفيد-19. في هذه الفترة، أصبح العرض أكثر محدوديةً بكثير مقارنةً بالفترة السابقة. وتشهد أسعار العقارات ارتفاعًا حادًا مقارنةً بزيادة دخل غالبية السكان.

في هانوي ومدينة هوشي منه، لم يعد هناك قطاع من الشقق بأسعار مناسبة لدخل غالبية الناس.

تُظهر الإحصاءات اتساعًا متزايدًا في هيكل المنتجات العقارية. ووفقًا لتقرير صادر عن لجنة هانوي الشعبية، تُشكّل الشقق متوسطة المستوى والفاخرة غالبية السوق. في عام ٢٠٢٢، ارتفعت أسعار الشقق بشكل كبير، وانخفض عدد الصفقات، حيث لم تُمثّل سوى حوالي ١٠٪ من المنتجات المعروضة في السوق، وظلت أسعار المنازل الفردية مرتفعة، وانعدمت الصفقات تقريبًا.

في مدينة هو تشي منه، انخفض حجم معاملات العقارات بشكل حاد، وارتفعت أسعار العقارات بشكل لا يمكن السيطرة عليه، وظهر اختلال في التوازن بين السعر والقيمة. ووفقًا لجمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، سيختفي قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة (أقل من 25 مليون دونج للمتر المربع) من المدينة اعتبارًا من عام 2021.

في الوقت نفسه، يواجه عدد كبير من مشاريع العقارات السكنية صعوبات وتأخيرات، مما يتسبب في هدر هائل للأراضي ورؤوس الأموال التي استثمرتها الشركات في هذه المشاريع. وهذا يزيد من الصعوبات والتكاليف على المستثمرين، ويرفع أسعار المنتجات.

كما أشار تقرير فريق الرصد إلى القصور في سوق الإسكان، حيث يوجد فائض من منتجات الإسكان الفاخرة، ومساحات شاسعة، وأسعار مرتفعة، بينما يفتقر إلى منتجات الإسكان الاجتماعي والمساكن منخفضة التكلفة التي تلبي احتياجات غالبية السكان. إضافةً إلى ذلك، لا يزال متوسط ​​سعر المساكن الاجتماعية مرتفعًا جدًا مقارنةً بدخل المستفيدين.

علاوة على ذلك، فإن البطء في صرف برنامج قرض الإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، وتجديد وإعادة بناء الشقق القديمة من حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج، والشروط والإجراءات المعقدة، وأسعار الفائدة المرتفعة، وعدم الفعالية في جذب وتشجيع المستثمرين ومشتري الإسكان الاجتماعي للوصول إلى هذه الحزمة الائتمانية، كلها عقبات كبيرة أمام تطوير الإسكان الاجتماعي.

وبناء على الواقع المذكور أعلاه، توصي اللجنة الإشرافية بأن إحدى المهام التي يجب القيام بها على الفور هي اقتراح حلول محددة للتنفيذ الفعال للمشروع للاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030، وضمان التقدم والجودة والملاءمة لاحتياجات وظروف العمل والمعيشة للمستفيدين.

وعلى المدى الطويل، توصي اللجنة الإشرافية بالانتهاء المبكر من البحوث، ومقترحات التعديلات والمكملات، وإصدار قوانين ضريبية جديدة، مع أحكام بشأن ارتفاع معدلات الضرائب على أولئك الذين يستخدمون مساحات كبيرة من الأراضي، والعديد من المنازل، أو يتباطأون في استخدام الأراضي، أو يتركون الأراضي بوراً، وضمان التوافق مع المحتويات المبتكرة لقوانين الأراضي، وتحسين كفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، وتحقيق هدف إعادة توزيع الدخل وتعبئة مصادر الإيرادات المعقولة والمستقرة لميزانية الدولة، على أساس الإشارة إلى الممارسات الدولية ووفقاً للظروف الاجتماعية والاقتصادية في فيتنام.

أسعار الشقق في هانوي تستمر في الوصول إلى مستويات قياسية جديدة

وفقًا لبيانات موقع Batdongsan.com.vn الإلكتروني، شهدت أسعار شقق هانوي ارتفاعًا مستمرًا في فترة وجيزة. في بداية عام 2018، بلغت أسعار بيع الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه 27 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع و31 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع على التوالي. ومع ذلك، بعد ست سنوات، وبحلول عام 2024، سيصل متوسط ​​ارتفاع أسعار الشقق في هانوي إلى 70%، بينما سيصل متوسط ​​ارتفاع أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه إلى 55%.

تؤكد بيانات جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام أيضًا الارتفاع السريع في أسعار شقق هانوي. وبناءً على ذلك، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي في عام 2023 بنحو 38 نقطة مئوية مقارنةً بعام 2019. في الوقت نفسه، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه بنحو 16 نقطة مئوية فقط. في الواقع، لا يزال ارتفاع أسعار الشقق مستمرًا، وقد ازداد مؤخرًا بمتوسط ​​زيادة يتراوح بين 100 و200 مليون دونج فيتنامي شهريًا.

في ظل هذه الظروف، صرّح السيد دينه مينه توان، مدير موقع Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، بأنّ متوسط ​​ارتفاع أسعار الشقق في المشروع يتراوح بين 8% و12%. وتُعدّ هذه زيادة إيجابية. أما إذا تجاوزت نسبة ارتفاع الأسعار متوسط ​​الارتفاع، فهذا يُشير إلى عدم استدامة السوق.

فيما يتعلق بسوق الشقق في هانوي، قال السيد توان إن أسعار الشقق تشهد ارتفاعًا مستمرًا في الآونة الأخيرة، حتى في فترة قصيرة. لذلك، عند حد معين، ربما خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، لن ترتفع أسعار الشقق في هانوي، وإذا ارتفعت، فسيكون الارتفاع بطيئًا، ويتراوح بين 5% و6% فقط.

منع "وسطاء الأراضي" من استغلال قوائم أسعار الأراضي المعدلة لرفع الأسعار.

فيما يتعلق بقائمة أسعار الأراضي المعدلة التي أصدرتها مؤخرا لجنة الشعب في مدينة هوشي منه والتي تطبق من 31 أكتوبر إلى 31 ديسمبر 2025، علق خبراء العقارات على التأثيرات.

وفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، وُضعت قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة وفقًا لمبدأ التقييم وفقًا لسعر السوق. وقد تلقت هيئة صياغة القائمة العديد من التعليقات من مجتمع الأعمال والخبراء.

وبالمقارنة مع المسودة التي نشرت للتعليقات في نهاية يوليو، قال رئيس مجلس إدارة هيئة الأراضي والعقارات إن قائمة أسعار الأراضي الصادرة حديثًا تم تعديلها وتغييرها "بشكل معقول" في اتجاه إيجابي.

على سبيل المثال، في منطقة هوك مون، وفقًا للمشروع، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض الأماكن بمقدار 50.7 مرة مقارنة بقائمة أسعار 2020، ولكن مع قائمة الأسعار المعدلة، ارتفع هذا المستوى فقط بنحو 40 مرة.

وفيما يتعلق بالتأثير، قال السيد تشاو إن قائمة أسعار الأراضي المعدلة تضمن العدالة بين أولئك الذين أوفوا بالتزاماتهم المالية في الأشهر العشرة الأولى من هذا العام مقارنة بالحالات من 31 أكتوبر فصاعدا.

لم يُحدث تعديل قائمة أسعار الأراضي تأثيرًا مباشرًا على سوق العقارات حتى الآن، نظرًا لأن أسعار مشاريع الإسكان التجاري تُسعّر حاليًا وفقًا لطريقة الفائض. ولكن بعد فترة، عندما يحصل المستثمرون على نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريعهم، سيرغب الناس في أسعار أعلى من ذي قبل، مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن، كما قال السيد تشاو.

وأوصى رئيس مجلس إدارة الهيئة بأن تتخذ أجهزة الدولة إجراءات للسيطرة على أنشطة "المضاربين وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة"، لأن هذه الفئة من الناس يمكن أن تستغل قائمة أسعار الأراضي المعدلة للمضاربة و"رفع" الأسعار.

إجراءات شراء وبيع الشقق في عام 2024

وفقًا للمادة 160 من قانون الإسكان لعام 2023، يجب أن تتوافر الشروط الستة التالية في معاملات شراء وبيع المنازل.

وعلى وجه التحديد، (1) أن يكون حاصلاً على شهادة وفقاً لما ينص عليه القانون.

(2) ليس في حالة نزاع أو شكوى أو دعوى بشأن حقوق الملكية وفقاً لأحكام قانون فض المنازعات والشكاوى والبلاغات.

(3) خلال مدة تملك السكن في حالة تملك السكن لمدة محددة.

(4) لا يجوز الحجز عليها لتنفيذ حكم أو قرار إداري أصبح نافذاً قانوناً من جهة حكومية مختصة أو لا يجوز تطبيق التدابير الطارئة المؤقتة أو التدابير الوقائية عليها بموجب قرار من محكمة أو جهة حكومية مختصة.

(5) ليس في الحالات التي صدر فيها قرار باستعادة الأرض أو إشعار بإزالة أو هدم المساكن من قبل السلطة المختصة.

(6) لا تسري الشروط المنصوص عليها في البندين (2) و(3) على شراء أو الإيجار بالتقسيط للمساكن المستقبلية.

ملاحظة: لا تتطلب المعاملات السكنية التالية شهادة إسكان: شراء وبيع المساكن المستقبلية؛ بيع المساكن في حالة الحل أو الإفلاس؛ المنظمات التي تتبرع بمنازل الامتنان والصدقة والتضامن.

شراء وبيع المساكن المتاحة للمستثمرين في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن في الحالات التالية: المساكن التابعة للأملاك العامة، المساكن الاجتماعية، المساكن للقوات المسلحة الشعبية، المساكن التي تخدم إعادة التوطين والتي لا تنتمي للأملاك العامة، استلام المساكن الموروثة.

يجب أن تكون المستندات التي تثبت شروط السكن للمشاركة في المعاملات المحددة في هذه الفقرة متوافقة مع الأنظمة الحكومية.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html