أسعار الأراضي "تتبع" خط السكة الحديد الشمالي فائق السرعة

بعد ورود معلومات عن تخطيط محطة نغوك هوي، المحطة الرئيسية لخط السكة الحديد فائق السرعة بين الشمال والجنوب، ارتفعت أسعار الأراضي في هذه المنطقة بشكل كبير. وبميزانية تتراوح بين 3 و4 مليارات دونج، سيجد المستثمرون صعوبة في شراء قطعة أرض مع وجود سيارة متوقفة أمامها.

بعد ورود معلومات عن تخطيط محطة نغوك هوي، المحطة الرئيسية لخط السكة الحديد فائق السرعة بين الشمال والجنوب، ارتفعت أسعار الأراضي في هذه المنطقة بشكل كبير. وبميزانية تتراوح بين 3 و4 مليارات دونج، سيجد المستثمرون صعوبة في شراء قطعة أرض مع وجود سيارة متوقفة أمامها.

أدى تخطيط محطة نغوك هوي إلى ارتفاع حاد في أسعار الأراضي في هذه المنطقة. في الصورة: منظر عام لمجمع نغوك هوي.

أكثر من 100 مليون دونج/م2

منذ عام ٢٠٠٤، وافق رئيس الوزراء على سياسة الاستثمار لمشروع خط السكة الحديد الحضري رقم ١، قسم نغوك هوي - ين فيين. ومع ذلك، وبعد حوالي عقدين من الزمن، لا تزال هذه المنطقة "غير نشطة" ولا تزال عملية تهيئة الموقع متوقفة. ولم يبدد هذا الجو الكئيب إلا عندما أعلنت وزارة النقل أن محطة نغوك هوي جزء من شبكة السكك الحديدية عالية السرعة بين الشمال والجنوب.

ساهمت المعلومات المذكورة أعلاه في ازدهار سوق العقارات في منطقة ثانه تري ( هانوي )، وخاصةً في بلدية نغوك هوي، حيث تقع المحطة. ووفقًا لسكان المنطقة، شهدت هذه المنطقة ارتفاعًا حادًا في الأسعار في بداية العام نتيجةً للإقبال الشديد على شراء الأراضي في ضواحي هانوي بشكل عام. ثم، ومع ورود معلومات جديدة حول خط السكة الحديد فائق السرعة بين الشمال والجنوب، استمر ارتفاع أسعار الأراضي السكنية المحيطة بموقع بناء المحطة إلى مستويات جديدة.

إذا كان بإمكان المشترين في نهاية الربع الأول من عام ٢٠٢٤ العثور على قطع أرض مزودة بمواقف سيارات عند المدخل بسعر حوالي ٦٠ مليون دونج للمتر المربع، فقد ارتفع السعر الآن إلى ما يقرب من ٨٠ مليون دونج للمتر المربع. أما بالنسبة لقطع الأراضي الواقعة على الطرق الرئيسية، فيتجاوز سعرها ١١٠ ملايين دونج للمتر المربع.

بالنسبة للمشاريع الوطنية الرئيسية، قد يستغرق إنجازها سنوات عديدة. لذلك، إذا اضطر المستثمرون إلى الاقتراض، فسيواجهون خطر تقليل الخسائر.

في المنطقة المحيطة بمحطة نغوك هوي، والتي تتراوح قدرتها المالية بين 3 و4 مليارات دونغ فيتنامي، يصعب على المستثمرين شراء قطع أراضي مع وجود سيارات متوقفة عند البوابة. وإن وُجدت، فعادةً ما تكون قطع أراضي صغيرة أو لا تتوافق مع مبادئ فنغ شوي، كما قال السيد شوان ثانه، وهو وسيط عقاري.

كمية العقارات السكنية المتاحة في السوق محدودة نسبيًا. بالنسبة لقطع الأراضي ذات المواقع الجيدة والأزقة الواسعة، يُحسب معدل السيولة أسبوعيًا. في أيدي "المُتصفحين" ذوي الخبرة، يمكن أن تُحقق قطع الأراضي هنا أرباحًا تصل إلى مئات الملايين من الدونغ في وقت قصير.

قال السيد ثانه: "تُعدّ بلدية نغوك هوي والبلديات المجاورة لها، مثل داي آنغ، وليان نينه، ونهي خي، وخان ها، من أكثر المناطق استقطابًا للاستثمار في مقاطعة ثانه تري. وعلى وجه الخصوص، ستكون بلديتا داي آنغ وليان نينه من أكثر المناطق تطورًا في المستقبل القريب، مع إضافة منطقتين حضريتين جديدتين في عامي 2028 و2029".

وفقًا لشركة CBRE، سيرتفع متوسط ​​سعر العقارات القريبة من محطات المترو بنسبة تتراوح بين 10% و20% مقارنةً بالمناطق الأخرى. في حال حدوث أزمة في سوق العقارات، ستتمكن مشاريع الإسكان ذات الوصلات الجيدة بخطوط المترو من التعافي بشكل أسرع.

كن حذرًا عند شراء أرض "عالقة" في التخطيط

في حديثه لمراسلي صحيفة داو تو، قال السيد نجوين هوو كونغ، رئيس نادي هانوي للعقارات (HNREA)، إنه من الطبيعي أن ترتفع أسعار العقارات بالتزامن مع تطوير البنية التحتية للنقل. وقد حدث هذا في حالة الطريق الدائري الرابع، عندما تسابق المستثمرون للبحث عن الأراضي المحيطة به تمهيدًا للتخطيط.

من الطبيعي أن ترتفع أسعار الأراضي استجابةً لمعلومات التخطيط الرسمية الصادرة عن الجهات الحكومية، وخاصةً في حالة مشروع سكة ​​حديد الشمال-الجنوب فائق السرعة. وصرح السيد كونغ قائلاً: "هذا مشروعٌ رئيسي، لذا فإن المعلومات المتعلقة بهذا المشروع العظيم، ليس فقط لمستثمري العقارات، بل للجميع، مُتحمسةٌ للغاية".

مع ذلك، أكد رئيس الهيئة الوطنية للطاقة المتجددة (HNREA) على ضرورة تحديد المشترين بوضوح نطاق تخطيط المشروع لتجنب الخضوع لتسوية الأراضي. وسيكون هذا أحد العوامل التي تحدد "ربح أو خسارة" قطعة الأرض. بالإضافة إلى ذلك، يجب على المستثمرين أيضًا معرفة ما إذا كانت الأرض ستستفيد من منظومة البنية التحتية التقنية أو مشاريع الرعاية الاجتماعية الحكومية.

يمكن تحديد ذلك من خلال التخطيط التفصيلي، والتخطيط الإقليمي، والتخطيط بنسبة 1/2000، والتخطيط بنسبة 1/500... إذا كان المستثمر متأكدًا من عدم تأثر الأرض بالتخطيط، فيُعتبر ذلك نصرًا جزئيًا. وإلا، فإن المخاطر المحتملة تكون عالية جدًا. حتى أن هناك حالات قام فيها البائع بتزوير معالم التخطيط لارتكاب الاحتيال، كما حذّر السيد كونغ.

بالإضافة إلى عوامل التخطيط، أشار خبير الهيئة الوطنية للطاقة المتجددة (HNREA) إلى ضرورة تحديد المستثمرين لوضعهم المالي، والغرض من استخدام الأرض، وقدرتهم على الاستثمار. ووفقًا للسيد كونغ، ستكون قطع الأراضي التي ستُطرح بعد المشروع مناسبة للمستثمرين على المديين المتوسط ​​والطويل، ولن تعتمد بشكل كبير على الرافعة المالية.

يجب على المشترين الموازنة بين قدرتهم على الدفع وعدم التأثر بالعواطف. ففي المشاريع الوطنية الرئيسية، قد يستغرق إنجاز الإنشاءات سنوات طويلة. لذلك، إذا اضطر المستثمرون إلى الاقتراض ولم يكونوا واثقين من "التمويل" قصير الأجل، فسيواجهون خطر تقليص الخسائر، كما حذّر السيد كونغ.

وبالمثل، صرّح السيد نجو شوان تشوك، مستثمر ومدير شركة وساطة عقارية في هانوي، بأن السوق كان يتفاعل إيجابيًا دائمًا في البداية مع معلومات التخطيط، كما شهدت أسعار العقارات ارتفاعًا حادًا. بعد هذا الارتفاع، يستقرّ مزاج السوق مجددًا، مما يؤدي إلى استقرار مستوى الأسعار تدريجيًا، أو حتى انخفاضه في بعض المناطق ذات الأسعار المرتفعة بشكل غير معتاد.

محطة نغوك هوي هي أكبر محطة سكة حديد في الشمال، وقد يتم تعديل نطاق التخطيط وتوسيعه. إذا لم يحالف الحظ المستثمرين في شراء قطعة أرض ضمن المخطط، فسيُعتبرون خاسرين. حتى عند تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة، لن يكون مستوى التعويض مساويًا لسعر السوق. وبالنظر إلى إطار أسعار الأراضي الحالي، فإن مستوى التعويض أقل من ثلث السعر الفعلي، كما قال السيد تشوك بصراحة.

وفقًا لهذا المستثمر، فإن حجم المشروع ضخم جدًا، لذا لا يمكن إنجاز أعمال تطهير الموقع بين عشية وضحاها. لذلك، قد يستغرق تنفيذ المشروع وقتًا أطول من المتوقع. لذلك، على المستثمرين ذوي رؤوس الأموال الصغيرة والمضطرين للاقتراض من البنك التفكير مليًا، وتجنب الوقوع في فخ الخوف من فوات الفرصة، ووضع أموالهم بناءً على الشائعات.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html