سعر السكن بالنسبة للدخل في فيتنام يزيد عن 1.6 مرة المتوسط العالمي.

وبحسب الدكتور كان فان لوك، فإنه في عام 2024، ستكون نسبة أسعار المساكن إلى متوسط دخل الأسرة في فيتنام 23.7 - أي أكثر من 1.6 مرة من المتوسط العالمي .

تم مشاركة هذه المعلومات من قبل الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV ، عضو المجلس الاستشاري للسياسة المالية والنقدية الوطنية في منتدى العقارات الربيعي السنوي الذي عقد في 19 فبراير.

الدكتور كان فان لوك في الحدث في 19 فبراير. الصورة: Reatimes

كان ارتفاع أسعار المساكن وأسبابه من المواضيع التي تناولها السيد لوك باهتمام كبير في كلمته خلال الفعالية. ووفقًا لهذا الخبير، شهد سوق العقارات العام الماضي تطورات إيجابية، حيث ارتفع عرض المشاريع الجديدة بنسبة 18%، وارتفع عدد الشقق بأكثر من 50%.

استشهد السيد كان فان لوك ببحث أجرته منصة نومبيو (وهي منصة بيانات تكلفة المعيشة في صربيا) يُظهر أن نسبة سعر المنزل إلى متوسط دخل الأسرة (HPR) في عام 2024 ستبلغ 23.7 مرة، بزيادة قدرها 0.2 مرة مقارنة بالعام السابق. في الوقت نفسه، انخفض المتوسط العالمي لهذا المؤشر بمقدار 0.5 مرة، ليصل إلى 14.6 مرة في العام الماضي. وبالتالي، فإن نسبة سعر المنزل إلى الدخل في فيتنام أعلى بنحو 1.62 مرة من المتوسط العالمي.

يُحسب مؤشر أسعار المساكن (HPR) بقسمة متوسط سعر المسكن على متوسط الدخل السنوي للأسرة. ووفقًا لوزارة البناء ، يُعد مؤشر أسعار المساكن (HPR) الطريقة الأكثر شيوعًا واستخدامًا عالميًا لتقييم المستوى "المعقول" لأسعار المساكن. كما يُوصي به البنك الدولي والأمم المتحدة.

وفقًا لهذا الخبير، فإن ارتفاع أسعار العقارات الثابتة يُثني الناس عن اقتراض المال لشراء المنازل. والدليل على ذلك أن نمو الائتمان للاستثمار العقاري والأعمال التجارية في عام ٢٠٢٤ سيصل إلى حوالي ١٨٪، أي أكثر من ضعفي نمو القروض الشخصية لاستهلاك العقارات (حوالي ٦.٥٪).

قال السيد لوك إن هناك ستة أسباب رئيسية لارتفاع أسعار المساكن في فيتنام. أولًا، المشاكل القانونية والخوف من المسؤولية يُسببان ندرة في المعروض. ثانيًا، ترتفع أيضًا تكاليف المدخلات، مثل إيجار الأرض، واستخدامها، وتعويضات إخلاء الموقع، والتكاليف المالية، ومواد البناء، مما يُسهم في ارتفاع أسعار المساكن. كما أكد هذا الخبير على ضرورة إيجاد حلول لخفض التكاليف "غير الرسمية" للشركات بشكل أكبر.

فيما يتعلق بمسألة رسوم استخدام الأراضي، أشار السيد نجوين كوك هيب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، إلى أن هذه الرسوم لا تزال تُشكل عائقًا كبيرًا في المشاريع التي تستغرق من عام إلى عامين لحساب أسعار الأراضي. ووفقًا للسيد هيب، أصدرت 25 مقاطعة ومدينة قوائم أسعار الأراضي المُعدّلة مع بداية هذا العام. ومع ذلك، نظرًا لضعف عوامل المُدخلات، تميل المحليات إلى التشاور فيما بينها لرفع قوائم أسعار الأراضي. وفي مرحلة تقييم الأراضي، لا تزال بعض المحليات تفتقر إلى المبادرة عند اتخاذ قرارات الزيادة أو التخفيض، خوفًا من المسؤولية واعتمادًا على وحدات استشارية.

وأضاف أن تكاليف المدخلات الأخرى، مثل الاستثمار في البنية التحتية وأسعار الفائدة غير الواقعية، تؤدي إلى العديد من المشاكل وأسعار غير دقيقة للأراضي. ولذلك، يأمل السيد هييب أن تُحلّ مشكلة تقييم الأراضي قريبًا، حتى تتمكن الشركات من تنفيذ مشاريعها العقارية بشكل أسرع.

السيد نجوين كوك هيب في الفعالية في 19 فبراير. الصورة: Reatimes

من الناحية الإدارية، صرّح السيد لي فان بينه، نائب مدير إدارة الأراضي بوزارة الزراعة والبيئة، بأنه منذ تقديم المشورة إلى الجمعية الوطنية لإصدار قانون الأراضي المُعدّل، وضعت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة (المعروفة سابقًا باسم وزارة الزراعة والتنمية الريفية المدمجة) أسعار الأراضي على رأس أولوياتها. وقد وسّع القانون المُعدّل نطاق تطبيق جداول أسعار الأراضي وطرق التقييم بشكل أكثر شفافية.

مع ذلك، أقرّ السيد بينه بوجود العديد من أوجه القصور في التنفيذ، لا سيما على المستوى المحلي. وأشار إلى وجود اختلافات في وجهات النظر بين مستشاري تقييم الأراضي، ومجالس تقييم الأراضي، والجهات المختصة بتحديد أسعار الأراضي. وفي بعض الدول الأخرى، تقع مسؤولية تقييم الأراضي على عاتق وحدة الاستشارات، ويجب محاسبتها قانونيًا عن أي أخطاء. وهذه مسألة يجب أخذها في الاعتبار لتحسين مسؤولية وكفاءة تقييم الأراضي في فيتنام.

وأكد ممثل وزارة الزراعة والبيئة أن الوزارة ستواصل مرافقة المحليات والمنشآت التجارية والاستماع إلى ملاحظاتها لإيجاد الحلول الكفيلة بإزالة الصعوبات العملية.

في ظل اختلال التوازن بين العرض والطلب، وقلة عدد المشاريع المرخصة حديثًا، يرى السيد كان فان لوك أن الشركات تستثمر بشكل رئيسي في تطوير مشاريع فاخرة لتحقيق هوامش ربح جذابة. وأضاف: "لا يستطيع المستثمرون السعي لتطوير الإسكان الاجتماعي نظرًا لقلة المشاريع".

إلى جانب ذلك، لا يزال "تضخم الأسعار" و"المضاربة" شائعين، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات بشكل يكاد يكون مقاربًا لقيمتها الحقيقية. وتساءل السيد لوك أيضًا عما إذا كان السبب هو عدم فرض فيتنام ضرائب عقارية بعد، في حين أن الضرائب ورسوم نقل الملكية والإيجارات والميراث لا تزال منخفضة جدًا مقارنةً بالدول الأخرى، مما يُسهم في هذا الوضع.

مصدر