حل الصعوبات المتعلقة بالسندات والعقارات

في تقرير صدر مؤخرًا عن سوق العقارات والإسكان، أشارت وزارة البناء إلى أن شركات العقارات تواجه صعوبات جمة. وعلى وجه الخصوص، ارتفع عدد شركات العقارات التي أعلنت إفلاسها وحلّها في عام 2022 بنسبة 38.7% مقارنةً بعام 2021.

صعوبة فوق الصعوبة

أشارت تقديرات الوكالة إلى أن عام 2022 سيشهد تحدياتٍ كبيرةً تواجهها الشركات العاملة في قطاع العقارات، حيث ستُخفّض بعض الشركات قوتها العاملة بنسبةٍ تصل إلى 50% لمواجهة هذه الصعوبات. وتتمثل الأسباب الرئيسية في صعوبات الحصول على قروض الائتمان، وإصدار السندات، وتعبئة رأس المال من العملاء، مما أدى إلى نقص رأس المال لدى العديد من الشركات، واضطرارها إلى تأجيل تنفيذ مشاريعها أو تعليقها مؤقتًا.

علاوةً على ذلك، ارتفعت أسعار فوائد القروض، وأسعار صرف العملات الأجنبية، وأسعار البنزين، وأسعار مواد البناء، مما أدى إلى زيادة تكاليف الشركات، وأثر على عملياتها. كما أن صعوبة حصول العملاء الذين يشترون العقارات على قروض مصرفية تؤثر بشكل غير مباشر على سيولة المنتجات والمشاريع العقارية؛ إذ لا تستطيع الشركات بيع منتجاتها لاسترداد رأس المال وإعادة الاستثمار.

وبالإضافة إلى ذلك، فمنذ نهاية عام 2022 وحتى الآن، لا تزال بعض الشركات تتعرض لضغوط لسداد السندات مبكراً للمستثمرين لأسباب عديدة، بما في ذلك التغييرات في السياسات المتعلقة بالسيطرة على السندات التي تصدرها الشركات.

يُظهر تقرير سوق السندات الفيتنامية الصادر عن جمعية سوق السندات الفيتنامية (VBMA) أن إجمالي حجم إصدارات سندات الشركات بلغ 255,163 مليار دونج فيتنامي العام الماضي، بانخفاض قدره 66% مقارنةً بالعام السابق. وانخفضت قيمة إصدارات معظم القطاعات في عام 2022 مقارنةً بالعام السابق، لا سيما إصدار سندات الشركات العقارية بنسبة 80.8% مقارنةً بالفترة نفسها، وذلك في ظل العديد من العوامل الاقتصادية الكلية غير المواتية.

تؤثر صعوبات مصادر رأس المال بشكل كبير على أنشطة البيع والشراء في سوق العقارات. الصورة: تان ثانه

وفي الوقت نفسه، اضطرت الشركات إلى إعادة شراء سندات بقيمة تصل إلى 210,830 مليار دونج مقدمًا، بزيادة قدرها 46٪ مقارنة بعام 2021. ومن بينها، أعادت مجموعة العقارات شراء حوالي 35,400 مليار دونج مقدمًا. وهذا يعني أن مصادر رأس المال للعقارات لم يتم تشديدها فحسب، بل ضاقت أيضًا بشكل كبير مقارنة بالسابق، مما تسبب في وقوع العديد من الشركات في الصناعة في صعوبات. تُظهر سلسلة من الشركات التي أعلنت مؤخرًا عن خسائر هذه الصعوبة، مثل خسارة شركة Phat Dat Real Estate لما يقرب من 230 مليار دونج في الربع الأخير من عام 2022، كما أبلغت شركة Cen Land أيضًا عن خسارة بعد الضريبة في الربع الرابع من عام 2022 تصل إلى 58.6 مليار دونج أو سجلت مجموعة Dat Xanh خسارة صافية تزيد عن 400 مليار دونج...، كما شهدت العديد من الشركات الكبيرة الأخرى انخفاضًا حادًا في الإيرادات والأرباح.

قال رئيس مجلس إدارة شركة عقارية تبلغ ديونها على السندات أكثر من 200 مليار دونج، إن شركته تقبلت "الخسارة والألم" لإعادة ترتيب محفظتها الاستثمارية، وبيع المشاريع للهروب من وضع الديون والفوائد.. لكن العثور على شركاء للبيع لهم خلال هذا الوقت أمر صعب للغاية، لأن معظم شركات العقارات استنفدت مصادر رأس المال لديها، وأي أصل يصعب بيعه، وليس العقارات فقط.

إن تشديد سوق سندات الشركات بسرعة كبيرة وبشكل مفاجئ جعلنا غير قادرين على الاستجابة في الوقت المناسب. ما يقلقنا الآن هو عدم معرفة كيفية توفير التمويل اللازم لتنفيذ المشاريع، في حين أن العديد من السياسات المتعلقة بالإجراءات لم تُحل. لذلك، ما نحتاجه هو أن تجد الحكومة قريبًا طريقة لإلغاء السياسات التي تدعم الشركات في تنفيذ المشاريع، كما أضاف.

العديد من الحلول

في حديثه لمراسلي صحيفة لاو دونغ، قال الدكتور نجوين هو هوان، من جامعة مدينة هو تشي منه للاقتصاد ، إن سوق العقارات يواجه صعوبات في المدخلات والمخرجات، لا سيما في ظل الرقابة المشددة على مصادر رأس المال. لذلك، ولحل هذه الصعوبات، يجب أن تُوضّح سياسة البنك المركزي من خلال توجيه رسائل محددة ودعم رأس المال الائتماني قصير الأجل إلى حد ما، وذلك لتوفير السيولة اللازمة لشركات العقارات.

لأن صعوبات سندات الشركات لا تُحل بين عشية وضحاها، بينما تحتاج شركات العقارات بشدة إلى رأس مال عامل لمواصلة تنفيذ مشاريعها غير المكتملة. يمكن للشركات البحث عن مصادر أخرى لرأس المال، مثل القروض الأجنبية، لكنها ستواجه مخاطر سعر الصرف لاضطرارها للاقتراض بالدولار الأمريكي، وعدم استيفاء جميع الشركات لشروط تعبئة رأس المال الدولي. لذلك، لا تزال المشكلة قصيرة الأجل تتمثل في الحاجة إلى رأس مال ائتماني لدعم الشركات العقارية، مما يُسهم في تعافيها. - صرّح الدكتور نجوين هو هوان.

وفقًا للدكتور نجوين هو هوان، لا يواجه رأس مال الائتمان لشركات العقارات صعوبات فحسب، بل يواجه العملاء الأفراد الذين يقترضون لشراء منازل للسكن أو الاستثمار أيضًا صعوبة في الحصول على رأس المال أو يواجهون أسعار فائدة مرتفعة تتراوح بين 15% و16% سنويًا. لذلك، يجب إيجاد حل لتثبيت أو خفض سعر فائدة الإقراض في أقرب وقت.

وفيما يتعلق بحل مشكلة سندات الشركات، قال الدكتور لي دات تشي، نائب رئيس كلية التمويل المؤسسي بجامعة مدينة هوشي منه للاقتصاد، إنه من الضروري الاعتراف بها كقناة مهمة لتعبئة رأس المال للشركات بالإضافة إلى الائتمان المصرفي، من أجل اتخاذ تدابير لتنظيم وإدارة سوق سندات الشركات بنفس الطريقة التي يجب أن تمتثل بها البنوك للوائح الإقراض لحماية المودعين.

في غضون ذلك، صرّح الخبير المالي والأوراق المالية، لام مينه تشانه، بأنّ سوق سندات الشركات قد أفقد ثقة العديد من المستثمرين مؤخرًا، وأبعدهم عن المشاركة مجددًا. ولاستعادة الدور المهم لسندات الشركات، يجب توفير الشروط التالية:

أولاً، والأهم من ذلك، يجب أن تُصنّف جميع سندات الشركات من قِبل وكالات تصنيف ائتماني موثوقة. عندها، سيتمكن المستثمرون من معرفة مستوى مخاطر كل نوع من سندات الشركات. ثانياً، على الهيئات التنظيمية فرض رقابة صارمة على توزيع السندات. تجنب تماماً التحايل على القانون وتوزيع السندات الصادرة عن جهات خاصة على الجمهور. ثالثاً، يُسمح فقط لحاملي شهادات الوساطة في الأوراق المالية بتقديم المشورة وبيع السندات للمستثمرين. تجنب استشارة غير المتخصصين بشأن مبيعات السندات، مثل موظفي البنوك.

رابعًا، يجب على مستشاري وبائعي السندات اتباع عملية استشارية دقيقة ومفصلة لضمان فهم المستثمرين بوضوح لسندات الشركات التي يستثمرون فيها والمخاطر المحتملة لها. وأكد الخبير لام مينه تشانه: "إذا تمكنا من ذلك، ستتعافى سندات الشركات تدريجيًا وتنمو بقوة، لتصبح قناةً لرأس المال للشركات، وخاصةً شركات العقارات".

من وجهة نظر وكالة الإدارة، قال السيد هوانج هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء، إن وزارة البناء اقترحت على وزارة المالية التقدم إلى الحكومة لتعديل واستكمال المرسوم 65/2022/ND-CP الذي ينظم عرض وتداول سندات الشركات الفردية في السوق المحلية وعرض سندات الشركات على السوق الدولية؛ وتعزيز التوجيه والإرشاد بشأن عرض وتداول سندات الشركات في السوق المحلية وعرض سندات الشركات على السوق الدولية وفقًا للوائح القانونية؛ والسيطرة على أنشطة تعبئة رأس المال لشركات العقارات في سوق الأوراق المالية، وتجنب المضاربة والتلاعب وتضخم الأسعار.

فيما يتعلق بالبنك المركزي، اقترحت وزارة الإنشاءات دراسة واقتراح خطط مناسبة لإدارة سقف الائتمان لدعم الاقتصاد؛ وتوجيه مؤسسات الائتمان لتهيئة الظروف المناسبة للشركات ومشتري المنازل والمستثمرين للحصول على رأس المال الائتماني. وتوجيه مؤسسات الائتمان للإقراض والصرف السريع للشركات والمشاريع العقارية التي تستوفي الشروط القانونية؛ وإعطاء الأولوية للإقراض لمشاريع الإسكان الاجتماعي، ومساكن العمال، والمساكن التجارية منخفضة التكلفة، وغيرها من أنواع العقارات التي تخدم أغراض الإنتاج والضمان الاجتماعي بكفاءة عالية وقدرة على سداد الديون.

بالنسبة للمناطق، من الضروري مراجعة وحصر مشاريع الإسكان والعقارات في المنطقة، وتحديد أسباب ودوافع المشاريع التي تمت الموافقة على استثمارها ولم تُنفَّذ أو يتأخر تنفيذها. بناءً على ذلك، يجب التركيز على تذليل الصعوبات والعقبات القانونية والإجراءات اللازمة لإعداد الاستثمارات في مشاريع الإسكان لزيادة المعروض في السوق. كما يجب تسريع إصلاح الإجراءات الإدارية، وتجنب التهرب من المسؤولية أو تأخير البت في إجراءات تنفيذ المشاريع العقارية في المنطقة.

البحث عن الخبرة الدولية

وقال الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الوطني الاستشاري للسياسة المالية والنقدية، إنه درس بعناية 16 حلاً لإنقاذ سوق العقارات في الصين ووجد أن فيتنام قادرة على دراسة وتطبيق 10 منها.

في الواقع، بدأنا بتطبيق بعض الحلول، مثل تأجيل/تأجيل الضرائب، وتأجيل/تأجيل الديون... كما استشرنا وزارة الإنشاءات، ووزارة المالية، والحكومة لدراسة حلول أخرى وإيجاد مسار يناسب الوضع الراهن في البلاد.

على سبيل المثال، يتعين على الشركات قبول خصومات لبيع بعض الأصول لسداد الديون في موعدها؛ والتفاوض مع حاملي السندات لتمديد أجل الدين في الظروف الصعبة، وهذا مسموح به بموجب المرسوم 65. أما استبدال النقود بالسلع، واستبدال السندات بالعقارات، فيحتاج هذا الحل إلى توجيه من الدولة لتجنب أي مشاكل قانونية قد تنشأ. ويُسمح للشركات بتجديد ديونها، أي إصدار سندات جديدة لسداد الديون القديمة..." - قال السيد لوك.

(*) انظر صحيفة لاو دونج الصادرة بتاريخ 30 يناير

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm