التوقعات من اللوائح الجديدة

ويتضمن القانون على وجه الخصوص فصلاً مستقلاً (الفصل الخامس) لتنظيم تفاصيل تجديد وإعادة بناء المباني السكنية.

مشاكل كثيرة في التنفيذ

على مدى العشرين عامًا الماضية، حظيت عملية تجديد وإعادة بناء المباني السكنية والسكن الجماعي القديمة باهتمام خاص من قِبل مستويات إدارة الدولة، من المركز إلى المحليات. إلا أن التنفيذ الفعلي لم يحقق النتائج الإيجابية المرجوة، إذ لا تزال آلاف الأسر تعيش في مناطق سكنية متدهورة وغير آمنة، وتلوح في الأفق تهديدات محتملة لحياة الناس وممتلكاتهم.

مجمع سكني قديم C8 جيانج فو. الصورة: ثانه هاي

وبحسب إحصاءات وزارة البناء ، يوجد حاليا أكثر من 2500 مبنى سكني وسكن جماعي قديم في جميع أنحاء البلاد، وتمتلك هانوي أكبر عدد منها بواقع 1579، تليها مدينة هوشي منه.

هذا منتج نموذجي لفترة الدعم، تم بناؤه في الفترة من 1960 إلى 1990، وهي الفترة التي لم تكن فيها تكنولوجيا البناء قد حققت بعد تطورات رائدة كما تفعل اليوم، وبالتالي فإن الهيكل الرئيسي لهذه المنازل هو جدران من الطوب الحاملة، مع عمر افتراضي أقصى يتراوح بين 50 إلى 70 عامًا.

بعد فترة طويلة من التشغيل والاستخدام، تدهورت حالة العديد من المباني بشكل خطير. ليس هذا فحسب، بل قام السكان بتوسيع مساحاتهم السكنية بشكل عشوائي، مما زاد من الحمل على نظام تحمل الأحمال في المنزل الذي لم يعد آمنًا. ورغم إدراكهم لهذا، إلا أن العديد من العائلات، بسبب الصعوبات المالية، لا تزال مضطرة إلى قبول الاستمرار في العيش والمراهنة على حظوظها. في الوقت نفسه، تجري أعمال تجديد وإعادة بناء هذه المباني السكنية والسكنية القديمة ببطء شديد.

في هانوي وحدها، من بين 1579 مبنى سكني قديم ومنازل جماعية (بما في ذلك 1273 منزلاً في 76 منطقة و306 مبنى سكني قديم مستقل)، هناك العشرات من المباني في حالة حرجة.

على وجه الخصوص، هناك 6 مناطق خطرة من المستوى D (المستوى الأكثر خطورة) والتي يجب هدمها لإعادة البناء مثل مبنى C8 منطقة الإسكان الجماعي جيانج فو، ومنطقة الإسكان الجماعي ثانه كونغ G6A، ومبنى A منطقة الإسكان الجماعي نجوك خانه، ومنطقة الإسكان الجماعي التابعة لوزارة العدل ...

ولكن وفقا للبيانات الصادرة عن إدارة البناء في هانوي، فإن تجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة بحلول نهاية عام 2023 لم يصل إلا إلى 1.14% من الخطة، مع تجديد وإعادة بناء 19 منطقة.

جدير بالذكر أنه على الرغم من أن المدينة قررت الموافقة على اختيار المستثمرين في العديد من مناطق الإسكان مثل: مشروع Nghia Do A & B House (منطقة Cau Giay)؛ ومنطقة الإسكان الجماعي Nguyen Cong Tru (منطقة Hai Ba Trung)؛ ومنطقة الإسكان الجماعي X1-26 Lieu Giai (منطقة Dong Da)؛ ومنطقة الإسكان الجماعي لخدمة النقل بالسكك الحديدية (منطقة Hoang Mai)؛ ومبنى الشقق رقم 148 - 150 Son Tay (منطقة Ba Dinh)؛ ومنطقة الإسكان الجماعي 22 Lieu Giai street (منطقة Dong Da)؛ ومبنى الشقق 23 Hang Bai (منطقة Hoan Kiem)... إلا أن المشاريع ظلت عالقة لسنوات عديدة ولا يمكن تنفيذها، بسبب المشاكل المتعلقة باللوائح في قانون الإسكان لعام 2014 وعدد من المراسيم التي توجه تنفيذها.

"إن إحدى أكبر المشاكل في النظام القانوني هي المرسوم 101/2015/ND-CP (الذي يوجه تنفيذ قانون الإسكان لعام 2014)، والذي يسمح للأفراد والشركات بالتفاوض مع بعضهم البعض بشأن التعويضات وتطهير الموقع وإعادة التوطين؛ كما أن المرسوم لا ينص صراحة على معامل التعويض (معامل K)... مما أدى إلى عدم تمكن الجانبين من إيجاد صوت مشترك، مما يجعل من المستحيل تنفيذ تجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والمنازل الجماعية وفقًا للخطة والأهداف المحددة" - قال نائب مدير إدارة البناء في هانوي ماك دينه مينه.

لوائح جديدة "تزيل" الازدحام

وإزاء الصعوبات المذكورة أعلاه، فإن قانون الإسكان لعام 2023، بالإضافة إلى وراثة وتعزيز النقاط الإيجابية لقانون الإسكان لعام 2014، قام بتعديل واستكمال العديد من المحتويات المهمة، المناسبة للظروف العملية، مع إزالة الصعوبات والنواقص لخلق اختراقات لتجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والمنازل الجماعية في الفترة المقبلة.

من أبرز المستجدات في قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ تنظيم نسبة موافقة السكان. فبينما كان يشترط سابقًا موافقة ١٠٠٪ من مُلّاك المنطقة السكنية، أصبح القانون الجديد يُلزم بمشاركة ٧٠٪ على الأقل من إجمالي عدد المُلّاك في استشارة التخطيط، وموافقة ٧٥٪ منهم، لإلغاء المشروع.

بالإضافة إلى ذلك، لا يتضمن قانون الإسكان لعام 2014 قواعد محددة بشأن معامل K لحساب سعر الأرض التعويضية، وسعر إيجار السكن بعد الاستثمار في إعادة الإعمار، وقيمة الشقة المحددة بعد تحويل المنطقة، وقيمة السكن لإعادة التوطين في حالة إعادة التوطين في موقع آخر.

وبناءً على ذلك، ستُطبّق المحليات معامل K بمرونة بناءً على موقع وقيمة قطع الأراضي التي تقع فيها المباني السكنية القديمة والبيوت الجماعية. وسيتم حساب معامل K وتعديله ليكون أعلى بمرة أو مرتين.

"إن المحتوى الذي يعتبر أبرز ما في القانون الجديد هو اللائحة الخاصة بخطة "جمع المباني السكنية القديمة"، والتي بموجبها سيتم جمع المنازل الفردية المستقلة وزيادة ارتفاع أعمال البناء الجديدة لحجز مساحة للبنية التحتية العامة (الأشجار، الحرم الجامعي، الملعب ...).

وقال خبير التخطيط الحضري المهندس المعماري تران توان آنه: "إن هذا من شأنه أن يساعد السلطات المحلية على أن تكون أكثر إيجابية، وأن تصبح الشركات أكثر نشاطا في المشاركة في تجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والمنازل الجماعية؛ وسوف يشعر الناس بالرضا أيضا لأنهم لن يضطروا إلى تغيير مكان إقامتهم المألوف أو الانتقال إلى مناطق إعادة التوطين التي تفتقر إلى البنية الأساسية ومرافق الخدمة..."

ومن الجدير بالذكر أن محتويات تجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والمنازل الجماعية المنصوص عليها في قانون الإسكان لعام 2023 تعزز أيضًا اللامركزية وتفويض اللجنة الشعبية الإقليمية لتعيين مهام محددة للوكالات المتخصصة التابعة للمنظمة لإعداد خطط التعويض وإعادة التوطين ؛ تحديد وإقرار سياسات الاستثمار والمستثمرين ؛ خطط النقل والنقل القسري وهدم المباني السكنية ؛ ترتيب مصادر ميزانية إعادة التوطين ...

كما أضاف القانون بنداً يلزم الملاك بالمساهمة بأموال لإعادة بناء المباني السكنية التي بنيت بعد عام 1994 لضمان الجدوى والتناغم بين مصالح الملاك والدولة والمستثمرين وتلبية متطلبات التجميل الحضري.

 

نُقدّر عالياً اللوائح الجديدة في قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ المتعلقة بتجديد الشقق القديمة والبيوت الجماعية. هذه اللوائح أكثر عمليةً وتفصيلاً ووضوحاً، في حين أن الوثائق القانونية الحالية غير مكتملة أو ناقصة، وذلك لضمان انسجام المصالح بين الدولة والشعب والشركات، مما يُسهم في تسريع تجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والبيوت الجماعية، وخلق واجهة حضرية واسعة في الفترة المقبلة لتلبية احتياجات التكامل والتنمية.

نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية الدكتور نجوين فان دينه

المصدر: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html