ويتضمن القانون على وجه الخصوص فصلاً منفصلاً (الفصل الخامس) لتنظيم عملية تجديد وإعادة بناء المباني السكنية بالتفصيل.
مشاكل كثيرة في التنفيذ
على مدى العشرين عامًا الماضية، حظيت عملية تجديد وإعادة بناء المباني السكنية والسكن الجماعي القديمة باهتمام خاص من قِبل مستويات إدارة الدولة، من المركز إلى المحليات. إلا أن التنفيذ الفعلي لم يُحقق النتائج المرجوة، إذ لا تزال آلاف الأسر تعيش في مناطق سكنية متدهورة وغير آمنة، وتلوح في الأفق تهديدات محتملة لحياة الناس وممتلكاتهم.
وبحسب إحصاءات وزارة البناء ، يوجد حاليا أكثر من 2500 مبنى سكني وسكن جماعي قديم في جميع أنحاء البلاد، وتمتلك هانوي أكبر عدد منها بواقع 1579، تليها مدينة هوشي منه.
هذا منتج نموذجي لفترة الدعم، تم بناؤه في الفترة من 1960 إلى 1990، وهي الفترة التي لم تكن فيها تكنولوجيا البناء قد حققت بعد تطورات رائدة كما تفعل اليوم، وبالتالي فإن الهيكل الرئيسي لهذه المنازل هو جدران من الطوب الحاملة، مع عمر افتراضي أقصى يتراوح بين 50 إلى 70 عامًا.
بعد فترة طويلة من التشغيل والاستخدام، تدهورت حالة العديد من المباني بشكل خطير. ليس هذا فحسب، بل قام السكان بتوسيع مساحاتهم السكنية بشكل عشوائي، مما زاد من الحمل على نظام تحمل الأحمال في المنزل الذي لم يعد آمنًا. ورغم إدراكهم لذلك، إلا أن العديد من العائلات، بسبب الصعوبات المالية، لا تزال مضطرة إلى قبول الاستمرار في العيش والمراهنة على حظوظها. في غضون ذلك، تجري أعمال تجديد وإعادة بناء هذه المباني السكنية والسكنية الجماعية القديمة ببطء شديد.
في هانوي وحدها، من بين 1579 مبنى سكني قديم ومنازل جماعية (بما في ذلك 1273 منزلاً في 76 منطقة و306 مبنى سكني قديم مستقل)، هناك العشرات من المباني في حالة حرجة.
على وجه الخصوص، هناك 6 مناطق خطرة من المستوى D (المستوى الأكثر خطورة) والتي يجب هدمها لإعادة البناء مثل منطقة جيانج فو الجماعية C8، ومنطقة ثانه كونغ الجماعية G6A، ومنطقة نجوك خان الجماعية A، ومنطقة وزارة العدل الجماعية...
ولكن وفقًا للبيانات الصادرة عن إدارة البناء في هانوي، فإن تجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة بحلول نهاية عام 2023 لم يصل إلا إلى 1.14٪ من الخطة، مع تجديد وإعادة بناء 19 منطقة.
جدير بالذكر أنه على الرغم من أن المدينة قررت الموافقة على اختيار المستثمرين في العديد من مناطق الإسكان مثل: مشروع Nghia Do A & B House (منطقة Cau Giay)؛ ومنطقة إسكان Nguyen Cong Tru (منطقة Hai Ba Trung)؛ ومنطقة إسكان Lieu Giai X1-26 (منطقة Dong Da)؛ ومنطقة إسكان خدمة النقل بالسكك الحديدية (منطقة Hoang Mai)؛ ومبنى الشقق رقم 148 - 150 Son Tay (منطقة Ba Dinh)؛ ومنطقة إسكان معهد توثيق الأفلام الفيتنامية رقم 22 شارع Lieu Giai (منطقة Dong Da)؛ ومنطقة إسكان Hang Bai رقم 23 (منطقة Hoan Kiem)... إلا أنها ظلت عالقة في مكانها لسنوات عديدة وغير قادرة على التنفيذ، بسبب الصعوبات في اللوائح في قانون الإسكان لعام 2014 وعدد من المراسيم التي توجه تنفيذه.
"إن إحدى أكبر المشاكل في النظام القانوني هي المرسوم 101/2015/ND-CP (الذي يوجه تنفيذ قانون الإسكان لعام 2014)، والذي يسمح للأفراد والشركات بالتفاوض مع بعضهم البعض بشأن التعويضات وتطهير الموقع وإعادة التوطين؛ كما أن المرسوم لا ينص على وجه التحديد على معامل التعويض (معامل K)... مما أدى إلى عدم تمكن الجانبين من إيجاد صوت مشترك، مما يجعل من المستحيل تنفيذ تجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والمنازل الجماعية وفقًا للخطة والأهداف المحددة"، كما قال ماك دينه مينه، نائب مدير إدارة البناء في هانوي.
لوائح جديدة "تزيل" الازدحام
وإزاء الصعوبات المذكورة أعلاه، فإن قانون الإسكان لعام 2023، بالإضافة إلى وراثة وتعزيز النقاط الإيجابية لقانون الإسكان لعام 2014، قام بتعديل واستكمال العديد من المحتويات المهمة، المناسبة للظروف العملية، مع إزالة الصعوبات والنواقص لخلق اختراقات لتجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والمنازل الجماعية في الفترة المقبلة.
من أبرز المستجدات في قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ تنظيم نسبة توافق آراء السكان. فبينما كان يشترط سابقًا توافق آراء ملاك العقارات في المنطقة السكنية بنسبة ١٠٠٪، أصبح القانون الجديد يشترط مشاركة ٧٠٪ على الأقل من إجمالي عدد الملاك في مشاورات التخطيط، وموافقة ٧٥٪ منهم، لتأهيل المشروع للهدم.
بالإضافة إلى ذلك، لا يتضمن قانون الإسكان لعام 2014 ضوابط محددة بشأن معامل K لحساب سعر الأرض التعويضية، وسعر إيجار السكن بعد الاستثمار في إعادة الإعمار، وقيمة الشقة المحددة بعد تحويل المنطقة، وقيمة السكن لإعادة التوطين في حالة إعادة التوطين في موقع آخر.
وبناءً على ذلك، ستُطبّق المحليات معامل K بمرونة بناءً على موقع وقيمة قطع الأراضي التي تقع فيها المباني السكنية القديمة والبيوت الجماعية. وسيتم حساب معامل K وتعديله ليكون أعلى بمرتين أو ثلاث مرات.
"إن المحتوى الذي يعتبر أبرز ما في القانون الجديد هو اللائحة الخاصة بخطة "جمع الشقق القديمة"، والتي بموجبها سيتم جمع المنازل الفردية المستقلة وزيادة ارتفاع أعمال البناء الجديدة لحجز مساحة للبنية التحتية العامة (الأشجار، الحرم الجامعي، الملعب ...).
وقال خبير التخطيط الحضري والمهندس المعماري تران توان آنه: "إن هذا من شأنه أن يساعد السلطات المحلية على أن تكون أكثر إيجابية، وأن تصبح الشركات أكثر نشاطا في المشاركة في تجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والمنازل الجماعية؛ وسوف يشعر الناس بالرضا أيضا لأنهم لن يضطروا إلى تغيير مكان إقامتهم المألوف أو الانتقال إلى مناطق إعادة التوطين التي تفتقر إلى البنية الأساسية ومرافق الخدمة..."
ومن الجدير بالذكر أن محتويات تجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والمنازل الجماعية المنصوص عليها في قانون الإسكان لعام 2023 تعزز أيضًا اللامركزية وتفويض اللجنة الشعبية الإقليمية لتعيين مهام محددة للوكالات المتخصصة في إطار المنظمة لتطوير خطط التعويض وإعادة التوطين ؛ تحديد وإقرار سياسات الاستثمار والمستثمرين ؛ خطط النقل والنقل القسري وهدم المباني السكنية ؛ ترتيب مصادر ميزانية إعادة التوطين ...
كما أضاف القانون بنداً يلزم الملاك بالمساهمة بأموال لإعادة بناء المباني السكنية التي بنيت بعد عام 1994 لضمان الجدوى والتناغم بين مصالح الملاك والدولة والمستثمرين وتلبية متطلبات التجميل الحضري.
نُقدّر عالياً اللوائح الجديدة في قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ المتعلقة بتجديد الشقق والبيوت الجماعية القديمة. هذه اللوائح أكثر عمليةً وتفصيلاً ووضوحاً، في حين أن الوثائق القانونية الحالية غير مكتملة أو ناقصة، وذلك لضمان انسجام المصالح بين الدولة والشعب والشركات، مما يُسهم في تسريع تجديد وإعادة بناء الشقق والبيوت الجماعية القديمة، وخلق مظهر حضري رحب في الفترة المقبلة، بما يُلبي احتياجات التكامل والتنمية.
نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية الدكتور نجوين فان دينه
[إعلان 2]
المصدر: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html
تعليق (0)