أسباب بطء صرف حزمة الائتمان بقيمة 120 تريليون دونج، "عيون حمراء" تنتظر المشاريع في هانوي، ماذا نفعل عندما تصبح "المتاجرة مميزة"؟

وزارة البناء تتحدث عن حزمة ائتمان بقيمة 120 مليار دونج لم يتم صرف سوى 0.5% منها، كما أن المنازل التجارية في مدينة هو تشي منه مثيرة للاهتمام، وسوق العقارات في خان هوا مزدهر... هذه هي أحدث أخبار العقارات.

أحدث التطورات العقارية: في الربع الأول من عام ٢٠٢٤، سجّل سوق هانوي بأكمله حوالي ٣٠٠٠ شقة جديدة للبيع. (صورة: HA)

وزارة البناء تتحدث عن حزمة ائتمانية بقيمة 120 مليار دونج، ولم يتم صرف سوى 0.5% منها

حتى الآن، لم تُصرف حزمة الائتمان البالغة 120,000 مليار دونج سوى حوالي 640 مليار دونج لثمانية مشاريع إسكان اجتماعي. ولم يجذب سعر الفائدة وفترة الاستحقاق المقترضين بالشكل الكافي.

وجاءت هذه المعلومات في تقرير قدمته وزارة البناء إلى مجلس الأمة بشأن نتائج الرقابة والاستجواب الموضوعي في قطاع البناء.

وبالتالي، لم يتم حتى الآن صرف سوى 0.53% من حزمة الائتمان البالغة 120 مليار دونج.

وعلى وجه التحديد، صرف بنك BIDV مبلغ 95.7 مليار دونج إلى 3 مستثمرين في المشاريع في مقاطعات فو ثو وثانه هوا وبينه دونج؛ وصرف بنك Vietinbank مبلغ 128.6 مليار دونج إلى مستثمر واحد في المشاريع في مقاطعة آن جيانج؛ وصرف بنك Agribank مبلغ 415.7 مليار دونج إلى 4 مستثمرين في المشاريع في مقاطعات باك نينه وكوانج نينه وكين جيانج.

بالإضافة إلى البنوك التجارية الأربعة المملوكة للدولة (BIDV، Vietinbank، Agribank، Vietcombank)، شارك بنك تيان فونغ (TPbank) في برنامج الدعم بموجب القرار رقم 33 بمبلغ يقارب 5000 مليار دونج فيتنامي. وبذلك، ارتفعت قيمة حزمة الائتمان إلى 125000 مليار دونج فيتنامي.

وأشارت وزارة الإنشاءات إلى أن عملية صرف حزمة الائتمان المذكورة لا تزال بطيئة.

وفي توضيحها للوضع أعلاه، قالت وزارة الإعمار إن حزمة الائتمان لا تزال تواجه صعوبات وعقبات؛ بما في ذلك الإعلان المحدود عن قائمة السكن الاجتماعي المؤهلة للحصول على القروض.

حتى الآن، بدأ العمل في 129 مشروعًا للإسكان الاجتماعي، تضم أكثر من 114,900 وحدة سكنية. ومع ذلك، أعلنت 28 منطقة فقط عن قائمة تضم 68 مشروعًا مؤهلًا للحصول على قروض ضمن البرنامج، بقيمة إجمالية تتجاوز 30 ألف دونج. وبالتالي، لا يزال هناك 59 مشروعًا بدأ العمل في إنشائها، لكنها لم تُدرج في قائمة قروض المناطق المؤهلة.

بالإضافة إلى ذلك، فإن بعض المستثمرين لا يستوفون شروط الائتمان، مثل عدم ضمان شروط رصيد الائتمان؛ عدم وجود أصول أخرى لضمان الائتمان (مشاريع الإسكان الاجتماعي معفاة من رسوم استخدام الأراضي وبالتالي فهي غير مؤهلة للحصول على الرهن العقاري)؛ اقترضوا من مؤسسات ائتمانية أخرى...

وبالإضافة إلى ذلك، ورغم أن البنك المركزي خفض أسعار الفائدة مرتين، إلى 8% للمستثمرين و7.5% لمشتري المنازل، فإن وزارة البناء علقت بأن هذه الأسعار لا تزال مرتفعة، وأن الفترة التفضيلية قصيرة، في حدود 3-5 سنوات، لذا "لم تجتذب المقترضين حقا".

في ظل هذا الواقع، أصدرت وزارة الإنشاءات في نهاية أبريل/نيسان توجيهاتٍ لتحديد قائمة المشاريع، وموضوعاتها، وشروطها، ومعايير منح القروض التفضيلية. وبناءً على ذلك، تم إلغاء بعض الشروط، مثل شروط تعويضات إخلاء الموقع وتراخيص البناء، لتذليل الصعوبات، وسيتمكن مستثمرو المشاريع قريبًا من الإعلان عن قوائم قروضهم للوصول إلى البنوك.

هانوي تفتقر إلى عشرات الآلاف من الشقق

أفاد السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، أنه في عام 2023، سيصل إجمالي المعروض من الشقق الجديدة في هانوي إلى حوالي 11,000 وحدة سكنية، أي ما يعادل 66% مقارنة بعام 2022، وسيستمر هذا التراجع في الربع الأول من عام 2024، حيث سيسجل السوق بأكمله حوالي 3,000 شقة جديدة فقط. وبالتالي، من الآن وحتى عام 2025، سينقص في هانوي حوالي 50,000 شقة.

أدت النتيجة الحتمية لهذا الندرة إلى ارتفاع حاد في أسعار الشقق في هانوي. وأفاد تقرير حديث صادر عن شركة CBRE أن متوسط ​​سعر الشقة الجديدة في هانوي سيبلغ 56 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع اعتبارًا من الربع الأول من عام 2024، بزيادة قدرها 19% عن الفترة نفسها من العام الماضي. إلا أن الزيادة في الواقع أعلى بكثير، إذ تبلغ حوالي 70 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

وبحسب الوسطاء، بسبب نقص المعروض من المشاريع الجديدة في السوق الثانوية، ارتفعت المشاريع ذات العلامات التجارية بشكل حاد في الأشهر الأولى من عام 2024.

في الواقع، إذا كان في الماضي، مقابل 4 - 5 مليار دونج، يمكن للمشترين امتلاك شقة بمساحة 70 - 80 مترًا مربعًا في وسط المدينة، الآن، مع هذا المبلغ من المال، لم يعد شراء شقة مرضية خارج المركز أمرًا بسيطًا، لذلك ينتظر العملاء فقط إطلاق المشروع ثم إغلاق الصفقة على الفور.

وقال السيد نجوين ثاك كوونج، نائب المدير العام لشركة ماي فيت العقارية المساهمة، إن معظم الأشخاص الذين يعتزمون شراء منزل في هذا الوقت يدفعون بسرعة كبيرة عندما يجدون منتجًا مناسبًا، بدلاً من قضاء الكثير من الوقت في التفكير والانتظار حتى ينخفض ​​السعر أكثر كما في الفترة السابقة.

في استشارة للعملاء، تعتقد شركة الوساطة هذه أنه إذا كان لديهم مبلغ مالي متراكم كبير بما فيه الكفاية ومصدر دخل مستقر، فيجب على المشترين أن يفكروا في الحصول على قرض منزل الآن، عندما انخفض سعر الفائدة على الإقراض ويطبق المستثمرون العديد من سياسات البيع التفضيلية.

وقال السيد كونج: "في المستقبل، عندما يتعافى سوق العقارات بشكل حقيقي، فإن أسعار المساكن في وسط المدينة سترتفع بالتأكيد، وفي ذلك الوقت، لن يتمكن المشترون من الانتقال إلا إلى المناطق القريبة من هانوي للحصول على أسعار أقل".

قال السيد نجوين كوك هيب، رئيس مجلس إدارة شركة جلوبال العقارية المساهمة (جي بي-إنفست)، إنه في المرحلة الحالية، يُنظر إلى انخفاض أسعار الفائدة والانتعاش الاقتصادي كعاملين رئيسيين، سيُسهمان في زيادة القدرة الشرائية. إلا أن جوهر السوق يكمن في توفر السلع، لذا فإن العامل المسيطر حاليًا يكمن في العرض، بينما لا يزال الطلب مرتفعًا جدًا ويتزايد يومًا بعد يوم.

وفقاً للسيد هييب، تشهد أسعار الشقق ارتفاعاً مستمراً، لكن الطلب لا يزال مرتفعاً للغاية، والناس في ترقبٍ متلهف لإطلاق المشاريع. إلا أن الصعوبة تكمن في قلة المشاريع الجديدة المُطلقة في هذه المرحلة، مما يزيد من ارتفاع أسعار المساكن. وهذا أيضاً هو السبب وراء حصول المستثمرين الذين يطلقون أو على وشك إطلاق مشاريع على ميزة كبيرة.

تعتبر المنازل التجارية في مدينة هوشي منه محل اهتمام

وفقًا لتقرير السوق الصادر عن Batdongsan.com.vn ، في الربع الأول من عام 2024، ارتفع الطلب على شراء منازل تاون هاوس مطلة على الشارع في مدينة هو تشي منه بأكثر من 45% خلال الفترة نفسها. وفي شهر مارس وحده، ارتفع عدد عمليات البحث عن شراء منازل تاون هاوس تجارية بنسبة 89%، كما ارتفع عدد عمليات البحث عن استئجار هذا النوع من المنازل بنسبة 86%، وكان أحد القطاعين الرائدين في الطلب على الإيجار، بعد المستودعات. ويتركز الطلب على شراء واستئجار منازل تاون هاوس تجارية في الضواحي مثل بينه تشانه، وتان فو، والمنطقة 7، والمنطقة 9.

يجب أن تستوفي العقارات التجارية التي تحقق عوائد استثمارية جيدة العوامل التالية: الموقع، والكثافة السكانية، والتخطيط العام للمنطقة. (المصدر: وزارة العمل)

يشهد اتجاه شراء العقارات التجارية تحولاً من مناطق وسط المدينة باهظة الثمن إلى المناطق السكنية في الضواحي، نظراً لعوامل التكلفة المعقولة والإمكانات طويلة الأجل. ويتركز الطلب على شراء منازل تاون هاوس تجارية في الضواحي بشكل رئيسي في المشاريع التي تم تسليمها، والتي تتميز بكثافة سكانية عالية، وتقع بالقرب من المركز الإداري الإقليمي.

لا يمكن إنكار أن العقارات التجارية يمكن أن تولد تدفقات نقدية جيدة للمستثمرين، ولكن هناك أيضًا مواقف حيث بسبب اختيار المنتجات والمشاريع الخاطئة، يصبح هذا القطاع عبئًا، مما يجلب "الديون" على المالك.

فيما يتعلق باختيار كيفية الاستثمار في العقارات التجارية بشكل فعال، شارك السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، أن العقارات التجارية التي يمكن أن تحقق أرباحًا استثمارية جيدة تحتاج إلى تلبية العوامل التالية: الموقع، والكثافة السكانية والتخطيط العام للمنطقة.

في حالة المنازل التجارية، يؤثر الموقع والكثافة السكانية بشكل مباشر على القدرة على استغلال الأعمال والوصول إلى العملاء. في المشاريع ذات الكثافة السكانية العالية، يتجاوز معدل تأجير وإعادة بيع المنازل التجارية 90% دائمًا، ويرتفع متوسط ​​سعرها بنسبة 10-15% سنويًا. ويمكن أن يصل هذا المعدل إلى 30% سنويًا، لا سيما في المناطق المركزية ذات التخطيط الممنهج وسهولة الوصول.

لذلك، يجب عليك اختيار الشراء فقط في المشاريع ذات الكثافة السكانية الداخلية العالية، من 8000 إلى 10000 نسمة أو أكثر، وتقع في وسط المنطقة، حيث يوجد اتصال مروري مناسب، والسكان الحاليون في المنطقة مزدحمون، وسهل التداول والإيجار.

علاوةً على ذلك، فإن المشاريع الواقعة في المناطق التي يُخطط لتطويرها لتصبح مراكز، والتي تتضمن مشاريع بنية تحتية ضخمة، ستساهم أيضًا في زيادة القيمة التجارية وقيمة العقارات على المدى الطويل. وينبغي ألا تتجاوز نسبة العقارات التجارية هنا 2-3% من إجمالي ناتج المشروع، مما يضمن التنافسية وزيادة فعالية الأعمال.

من ناحية أخرى، قبل اختيار مكان للاستثمار، ينبغي على مستثمري المتاجر دراسة علامة المستثمر التجارية وسمعته بعناية. هذا عامل مهم، فإذا كان لدى الشركة شغف كافٍ لتطوير المشروع وإدارته بكفاءة، سيضمن الاستثمار الربحية المتوقعة.

بالإضافة إلى ذلك، يوصي الخبراء أيضًا أنه عند "وضع علامة" على مشروع تاون هاوس تجاري، يجب على المشترين قضاء المزيد من الوقت في التعرف بشكل أكبر على بيئة المعيشة، ومستوى التعليم، والكثافة السكانية، وجودة المشروع بعد تسليمه قبل الدفع.

عند اقتراض المال من البنك، عليك حساب قدرتك على السداد بعناية. لا تحسب المبلغ الذي تدفعه للبنك بما يقارب دخلك الشهري. استعد جيدًا في حال انخفاض دخلك فجأةً خلال الظروف الاقتصادية الصعبة.

سوق العقارات في خانه هوا مزدهر

نظمت صحيفة البناء الإلكترونية، بالتعاون مع جمعية العقارات الفيتنامية، ولجنة الشعب الإقليمية في خان هوا، منتدى تحت عنوان: "فتح تدفق السياحة والعقارات السياحية".

وفي حديثه في المنتدى، قال نائب وزير البناء نجوين فان سينه إن سوق العقارات المنتجعية تطور بشكل كبير في جميع أنحاء البلاد في الآونة الأخيرة، مع التركيز على مناطق مثل خان هوا، ودا نانغ، وبينه دينه، وكوانج نينه، وكين جيانج، وغيرها.

بمشاركة المحليات والشركات، خلق سوق العقارات في الآونة الأخيرة منتجات متنوعة وغنية للغاية، مما أدى إلى خلق عوامل جذب للسياح وخلق بيئة وظروف للناس للاستمتاع بقيم العقارات المنتجعية في الآونة الأخيرة.

وتراكمت منذ بداية العام حتى مارس 2024، لتحتل صناعة العقارات المرتبة الثانية بأكثر من 1.58 مليار دولار أميركي، وهو ما يمثل 25.6% من إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل.

بصفته أحد المحليات المشاركة في تنظيم المنتدى، قال السيد نجوين تان توان، رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة خان هوا: لقد تغلب سوق العقارات في مقاطعة خان هوا على أصعب فترة، على الرغم من أنه لم يصل إلى التوقعات، إلا أن هناك علامات إيجابية على نمو معين (في عام 2023، حدثت 19951 معاملة، بقيمة إجمالية للمعاملات بلغت 12396 مليار دونج؛ تمت الموافقة على 11 مشروعًا سكنيًا للاستثمار (تم منح مشروعين تصاريح بناء)؛ في الربع الأول من عام 2024، حدثت 5941 معاملة، بقيمة إجمالية للمعاملات بلغت 7630 مليار دونج.

من المتوقع أن تحافظ خانه هوا على انتعاشها الاقتصادي وزخم نموها خلال الفترة المقبلة. وتشهد البنية التحتية الاستراتيجية للنقل تحسنًا متزايدًا مع اكتمال الطريقين السريعين نها ترانج - كام لام وكام لام - فينه هاو، وتسريع وتيرة العمل في طرق سريعة أخرى مثل فان فونغ - نها ترانج وخانه هوا - بون ما ثوت، مما يُسهم في تعزيز النمو الاقتصادي.

علاوة على ذلك، خلقت القرارات المركزية العديد من الاختراقات في جذب موارد الاستثمار، وتعزيز إمكانات ومزايا المقاطعة بقوة، وخلق قوة دافعة لتعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية الشاملة والمستدامة، وخلق فرصة لانتعاش وتطوير صناعة السياحة، فضلاً عن قوة دافعة للمستثمرين لتسريع التقدم وزيادة المعروض من العقارات المنتجعية في السوق المحلية.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html