الترويج لـ "منازل بسعرين"؛ ملاحظات عند شراء شقق بدون دفاتر وردية؛ البحث عن مستثمرين لأكبر مشروع منتجع في توين كوانج

اقتراح لدراسة إضافة آلية للسيطرة بشكل أكثر صرامة على المعاملات في البورصات، توين كوانج يبحث عن مستثمرين لمشروع منطقة حضرية منتجعية أكبر في المقاطعة، لاحظ عند شراء الشقق بدون كتب وردية لتجنب المخاطر... هي أحدث أخبار العقارات.

اقترح أعضاء الجمعية الوطنية النظر في إضافة آلية رقابة أكثر صرامة على المعاملات التي تجري في قاعات تداول العقارات. (صورة: هوانغ ها)

لا تزال المنازل ذات السعرين تحظى بشعبية

في معرض تعليقه على مشروع قانون العقارات المُعدّل، الذي عُقد في قاعة الجمعية الوطنية بتاريخ 29 أغسطس، اقترح السيد لي ثانه هوان (وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة ثانه هوا ) النظر في إضافة آلية لضبط معاملات العقارات في قاعات التداول العقاري بشكل أكثر صرامة. وأوضح أن بيع السلع بسعرين أمر شائع.

من الدراجات النارية والسيارات إلى المنازل، ليس من الصعب علينا البحث عبر الإنترنت مع نشر سعر بيع المستثمر علنًا. لكن الشراء بالسعر المدرج أمر بالغ الصعوبة، كما قال السيد هوان.

تساءل السيد هوان: أين القيمة الحقيقية لصفقات العقارات التي تُعلن عنها الشركات؟ هذه هي الأسعار المنشورة على الإنترنت، ولكنها تُحوّل "بطريقة سحرية" إلى أسعار أجنبية، وأسعار نقل، وأسعار للمستثمرين، مع إضافة مبلغ غير مُحدد في عقد البيع، وهو ما يُمثل في جوهره تهربًا ضريبيًا.

فيما يتعلق بالوساطة العقارية، قال السيد هوان إن مشروع القانون واصل تطوير الإطار القانوني المهم للمضي قدمًا نحو الشفافية وراحة سوق العقارات. فإلى جانب وجود فرق عمل جادة، ليس من الصعب ملاحظة أن أنشطة الوساطة تتم بأشكال متنوعة وثرية دون رقابة.

"تنتشر ظاهرة ما يسمى بـ"سماسرة الأراضي"، مما يؤثر على الأنشطة المشروعة لوسطاء العقارات. كما لا تزال بعض جماعات الوساطة تمارس أنشطة انتهازية، وتربحًا، وتلاعبًا بالأسعار، مما يُلحق الضرر بالعملاء"، هذا ما صرّح به السيد هوان.

ولذلك طلب مندوب الجمعية الوطنية أيضا من الهيئة التي أعدت هذا القانون دراسة واستكمال اللوائح الخاصة بمسؤوليات هيئات وأفراد الوساطة العقارية في اتجاه تحديد الحالات المحظورة بشكل واضح.

على وجه التحديد الحالات التالية:

- وجود مصلحة مباشرة في العقارات، باستثناء العمولات المخفضة دون الكشف عن تلك المصلحة لمشتري العقارات؛ تحريض أحد الأطراف على خرق عقد الوديعة أو عقد البيع لإبرام عقد جديد مع شخص آخر.

- زيادة أو تحديد أسعار العقارات بشكل تعسفي بهدف الحصول على فوائد ضد إرادة الأطراف المشاركة في الصفقة؛ - المشاركة في الوساطة لتوقيع الأطراف على العقود ولكن دون إبلاغ الأطراف المشاركة في الصفقة بالمعلومات المتعلقة بالعقار بشكل كامل وصادق.

أكد السيد هوان أن "بعض الأفعال المحظورة المذكورة أعلاه تُشكل أساسًا لتحديد مسؤولية هيئات وأفراد الوساطة العقارية. وحسب طبيعة المخالفة ودرجتها، قد يُنظر في معالجتها إداريًا، بما في ذلك الملاحقة الجنائية".

من المتوقع أن تشكل المعروض الجديد في غرب وشرق هانوي 40% من حصة سوق الشقق.

يتوقع الخبراء أن يشكل المعروض الجديد من الشقق في الغرب والشرق 40% من حصة سوق الشقق خلال الفترة المقبلة. كما ستشهد المنتجات العقارية في هذه المناطق تحديدًا، وفي هانوي عمومًا، تحسنًا متزايدًا.

وبحسب سافيلز، فقد شهد عام 2008 خطوة تنموية جديدة بالنسبة لهانوي، عندما أصبحت العاصمة واحدة من أكبر 17 مدينة في العالم بعد اندماجها بمساحة إجمالية تزيد على 3300 كيلومتر مربع، أي 3.6 مرة أكبر من ذي قبل.

في عام 2011، وافقت الحكومة على الخطة الرئيسية لبناء العاصمة حتى عام 2030، مع رؤية حتى عام 2050، تحدد هدف تحويل هانوي إلى مدينة مستدامة ذات بنية تحتية ونظام تقني متزامن، وقدرة تنافسية عالية وتنمية ثقافية متناغمة.

في الوقت نفسه، شهد غرب هانوي هجرات سابقة، مما يُظهر الصورة الحضرية الحالية بوضوح، مما شكّل موجة هجرة إلى هذه المنطقة بحثًا عن الاستقرار. وقد أدى تطوير الطرق المؤدية إلى هوو - لي فان لونغ، والطريق الدائري 2، والطريق الدائري 3، والطريق الدائري 3.5 المخطط له، والطريق الدائري 4، إلى خلق زخم لتطوير المشاريع العقارية. وقد طُوّرت مشاريع ضخمة على طول هذه الطرق في الغرب، مثل مانور سنترال بارك، وفينهومز جرين باي، وفينهومز ثانغ لونغ، ومايلاند، ومدينة هانوي.

صرح دو ثو هانج، المدير الأول للأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي، بأنه منذ عام ٢٠١١، تصدّرت المنطقة الغربية في مقاطعات باك تو ليم ونام تو ليم وكاو جياي السوق من حيث حصة العرض في السوق، بنسبة تقارب ٣٠٪. وبالتالي، تُعدّ هذه المنطقة أكبر منطقة عرض للمكاتب في العاصمة، بحصة سوقية تبلغ ٥٠٪. وفي المستقبل القريب، ستظل هذه المنطقة مركز التطوير في هانوي.

وفي شرق المدينة، وفقًا لتخطيط النقل الرأسمالي حتى عام 2030، مع رؤية حتى عام 2050، ستقوم هانوي ببناء 10 جسور كبيرة أخرى عبر النهر الأحمر مع عدد من المشاريع مثل: جسر فينه توي 2، وجسر تران هونغ داو، وجسر تو ليان، وجسر نيو ثانغ لونغ، وجسر ثونغ كات، وجسر هونغ ها 9.

ومن ناحية أخرى، فإن استكمال مشاريع البنية التحتية مثل تمديد الطريق الدائري 2 وتخطيط الطريق الدائري 4 من شأنه أن يختصر وقت السفر من هانوي إلى مناطق أخرى، مما يزيد من جاذبية الشرق لتلبية احتياجات المناطق المجاورة.

في الوقت نفسه، انطلقت عملية تخطيط المدينة الداخلية التاريخية عام ٢٠٢١ بهدف تحديد الحاجة إلى خفض عدد السكان بنحو ٢١٥ ألف نسمة خلال الفترة ٢٠٢٠-٢٠٣٠. وإجمالاً، تمتد مشاريع التخطيط الستة للمدينة الداخلية التاريخية على مساحة بحثية تزيد عن ٢٧٠٠ هكتار، ويتمثل هدفها الرئيسي في ضبط عدد السكان، مما يؤدي إلى خفض عددهم من ١.٢ مليون نسمة (عام ٢٠٠٩) إلى ٦٧٢ ألف نسمة، مما يُسهم في تحسين البنية التحتية الاجتماعية والتقنية.

وفقًا للسيدة هانغ، ستستفيد مشاريع الإسكان من هجرة سكان الحي القديم من وسط المدينة التاريخي. وعلى وجه الخصوص، انتقل بعض سكان الحي القديم إلى الأحياء المجاورة والبارزة في الشرق للعيش، بفضل البنية التحتية الجيدة وسهولة المواصلات.

قال دو ثو هانج، المدير الأول للأبحاث والاستشارات في شركة سافيلز هانوي، إن العرض الجديد في المناطق الغربية والشرقية سيشكل 40% من حصة السوق للشقق في الفترة المقبلة.

على وجه الخصوص، تشهد المنطقة الشرقية، بما في ذلك منطقتي لونغ بيان وجيا لام، واللتين تتمتعان بثروات عقارية وبنية تحتية ضخمة، تطويرًا قويًا بمشاركة مستثمرين كبار مثل فينغروب وإيكوبارك، اللذين يجذبان المشترين من وسط هانوي. ووفقًا لشركة سافيلز، ارتفعت نسبة المعروض من الشقق في المنطقة الشرقية مقارنةً بإجمالي المعروض في السوق ككل من مستوى منخفض للغاية في عام ٢٠١١ إلى ١٢٪ في النصف الأول من عام ٢٠٢٣.

علاوة على ذلك، شهدت هذه المنطقة أيضًا أقوى نمو في إمدادات المباني المنخفضة الارتفاع في السنوات الأخيرة، حيث ارتفعت من 8% من حصة سوق الإمدادات في هانوي في عام 2014 إلى 15% في النصف الأول من عام 2023.

في الوقت نفسه، يختلف السعر الأساسي للمنتجات السكنية أيضًا بين المنطقتين. ووفقًا لشركة سافيلز، بلغ متوسط السعر الأساسي للشقق في الغرب 58 مليون دونج/متر مربع في النصف الأول من عام 2023.

يبلغ متوسط سعر الشقق الرئيسية في شرق البلاد حوالي 48 مليون دونج/متر مربع. أما بالنسبة للمباني منخفضة الارتفاع، فيتراوح السعر الأساسي للمتر المربع من الأرض في الغرب خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2023 بين 157 و225 مليون دونج، وفي الشرق بين 158 و168 مليون دونج.

وبحسب السيدة دو ثو هانج، فإن فارق الأسعار بين المنطقتين يرجع إلى أن المنطقة الشرقية تشكلت وتطورت في وقت لاحق ولكن بسرعة كبيرة، لذلك لا تزال هناك فجوة كبيرة في الأسعار مع المنطقة الغربية.

توين كوانغ: نبحث عن مستثمرين لمشروع حضري منتجعي برأس مال يزيد عن 17000 مليار دونج

أعلنت إدارة التخطيط والاستثمار في مقاطعة توين كوانغ مؤخرًا عن البحث عن مستثمرين لمشروع منتجع مي لام - توين كوانغ الحضري، برأس مال استثماري إجمالي يزيد عن 17,000 مليار دونج. ومن المتوقع أن يُحدث هذا المشروع نقلة نوعية في التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة والمناطق المجاورة.

يغطي هذا المشروع مساحة 540 هكتارًا، ويقع في حي مي لام (مدينة توين كوانغ) وبلدية مي بانغ (مقاطعة ين سون). ويبلغ إجمالي استثمارات المشروع حوالي 17,100 مليار دونج فيتنامي، وتتجاوز تكلفة التعويضات ودعم إعادة التوطين 1,200 مليار دونج فيتنامي.

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

زاوية من مدينة توين كوانج، مقاطعة توين كوانج. (المصدر: بي اكس دي)

مدة تنفيذ المشروع أربع سنوات من تاريخ اعتماد سياسة الاستثمار، ومدة المشروع 50 عامًا. ويمكن للمستثمرين تقديم عروضهم من الآن وحتى 29 سبتمبر.

هذا مشروع لبناء منطقة حضرية بيئية تجمع بين منتجع وخدمات نموذجية ومتنوعة، مستغلةً عناصر المناظر الطبيعية الخضراء. وفي العاشر من يوليو، وقّع نائب رئيس الوزراء، تران هونغ ها، القرار رقم 820/QD-TTg، بالموافقة على سياسة الاستثمار لمشروع منطقة منتجع مي لام - توين كوانغ الحضرية، وذلك في شكل مناقصة لاختيار المستثمرين.

حتى الآن، يُعد هذا المشروع أكبر مشروع حضري للمنتجعات في مقاطعة توين كوانغ. ومن المتوقع أن يُحدث المشروع نقلة نوعية في التنمية الاجتماعية والاقتصادية، ويدفع عجلة تنمية مدينة توين كوانغ والمناطق المجاورة التي نُفذت ولا تزال تُنفَّذ في المنطقة.

المخاطر عند شراء وبيع الشقق بدون كتب وردية

وفقًا للوائح، لا يزال من الممكن شراء وبيع الشقق بدون دفتر عقاري، إلا في حالات استثنائية. في حالات أخرى، يُشترط وجود دفتر عقاري. لذلك، على المشترين البحث والتفكير مليًا في شراء شقة بدون دفتر عقاري لتجنب المخاطر عند دفع المال مقدمًا.

بموجب الفقرة (أ) من المادة 11 من قانون الإسكان لعام 2014، يُسمح للأفراد والمنظمات بالشراء والبيع عندما يكون لديهم شهادة (المعروفة باسم الكتاب الأحمر أو الكتاب الوردي) باستثناء الحالات التالية: شراء وبيع المساكن المستقبلية؛ نقل عقد شراء وبيع المساكن التجارية في مشروع استثماري لبناء المساكن، حتى لو تم تسليم المنزل ولكن لم يتم تقديم طلب الحصول على الكتاب الوردي بعد؛ شراء وبيع المساكن الاجتماعية.

لكلٍّ من الاستثناءات المذكورة أعلاه، يشترط القانون استيفاء الشروط التالية. وتحديدًا، كما يلي: شروط شراء وبيع المساكن المستقبلية (بناءً على البند 1 من المادة 72 من المرسوم 99/2015/ND-CP). لا يُشترط وجود دفتر عقاري وردي للوحدات السكنية. يجب إرسال وثيقة من المستثمر إلى إدارة البناء لاستبدالها. يجب أن تستوفي هذه الوثيقة الشروط التالية: محتوى يفيد بأن الوحدة السكنية مؤهلة للبيع؛ مصحوبة بوثائق المشروع، ورسومات التصميم، وتصاريح البناء، ووثائق القبول... أو وثائق فك الرهن العقاري (إذا كان مرهونًا سابقًا) مع التزام المستثمر بتحمل المسؤولية.

شروط نقل عقد بيع وشراء مسكن تجاري في مشروع استثماري لبناء مساكن: يُحرر كتابيًا، مع أو بدون توثيق بناءً على طلب الطرفين. عدد العقود: ست نسخ، تُحفظ ثلاث نسخ لدى المستثمر، نسخة لدى مصلحة الضرائب، نسخة لدى المُحيل، نسخة لدى المُحيل إليه، ونسخة لدى كاتب العدل.

شروط شراء وبيع المساكن الاجتماعية (بناء على البند 2 من المادة 63 من قانون الإسكان): يجب أن يكون لديك الوثائق التالية: وثائق مشروع الاستثمار في البناء، والتصميم الفني، ورخصة البناء؛ الوثائق التي تثبت الانتهاء من بناء الأساسات، ونظام إمدادات المياه والصرف الصحي، والكهرباء، وما إلى ذلك.

وفقًا للوائح المذكورة أعلاه، لا يزال من الممكن شراء وبيع الشقق التي لا تحتوي على سجل وردي، إلا في حالات استثنائية. في حالات أخرى، يُشترط وجود سجل وردي. لذلك، في حال عدم وجود سجل وردي وعدم استيفاء الشروط المذكورة أعلاه، لا يمكن بيع الشقة.

أخطر المخاطر هو عدم حصول الطرفين على إذن شراء وبيع الشقق، ومع ذلك يخالفان القانون ويُبرمان عقد بيع فيما بينهما، فيُعتبر هذا العقد باطلاً. عند إعلان بطلان العقد، قد يخسر المشتري المبلغ الذي أنفقه لشراء الشقة.

وبالإضافة إلى ذلك، إذا لم يتم البيع، فإن الأطراف "تتحايل" على القانون من خلال عقد إيداع أو تفويض ولكن في الواقع هو بيع، وبالمثل، فإن هذه الأنواع من العقود قد تكون غير صالحة.

لذلك، للنظر في شراء شقة بدون سجل عقاري وردي، يجب على المشتري أولاً دراسة سبب هذه الحالة. بعد معرفة السبب، إذا كانت الشقة من فئة الشقق غير المسجلة، وتم بيعها وشراؤها، فسيكون البيع والشراء ممكنًا تمامًا.

وعلى العكس من ذلك، إذا كانت هناك أسباب أخرى ومخاطر محتملة، فيجب على المشترين أن يفكروا ويقرروا عدم شراء تلك الشقة.

[إعلان 2]
مصدر