يعتقد العديد من الخبراء أنه مع تطبيق سياسة ضريبة الدخل الشخصي الجديدة كما صاغتها وزارة المالية للتعليق عليها، فإن المضاربة العقارية لن تجد مجالاً للبقاء - صورة: Q.DINH
إن تطبيق ضريبة بنسبة 20% على الأرباح الفعلية من تحويلات العقارات، أو تطبيق معدل ضريبة تصاعدي يعتمد على مدة الاحتفاظ إذا لم يكن من الممكن تحديد سعر الشراء وتكاليفه، بحسب الخبراء، من شأنه أن يساعد في الحد من أنشطة الاستثمار العقاري "المتطفلة".
في مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي (PIT - البديل) المطروح للتعليق، تقترح وزارة المالية تطبيق ضريبة الدخل الشخصي على تحويلات العقارات التي يقوم بها الأفراد بضرب الدخل الخاضع للضريبة في معدل الضريبة البالغ 20% لكل تحويل. ويُحدد هذا الدخل الخاضع للضريبة بسعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء والنفقات المعقولة المتعلقة بتحقيق الدخل من تحويلات العقارات.
ما هو معدل ضريبة نقل العقارات "المقبول"؟
في حال عدم تحديد سعر الشراء والتكاليف المرتبطة به، تُحتسب ضريبة الدخل الشخصي بضرب سعر البيع في معدل الضريبة. ويُحسب معدل الضريبة في هذه الحالة بناءً على مدة الملكية بحد أقصى 10% من سعر البيع.
تحديدًا، يبلغ معدل الضريبة 10% من سعر البيع للعقارات التي تقل مدة حيازتها عن سنتين، و6% من سعر البيع للعقارات التي تتراوح مدة حيازتها بين سنتين وخمس سنوات.
معدل الضريبة هو 4% من سعر البيع للعقارات التي تُحتفظ بها لمدة 5-10 سنوات... أما بالنسبة للعقارات التي تُحتفظ بها لمدة 10 سنوات أو أكثر والعقارات الموروثة، فيُطبق عليها معدل الضريبة 2% من سعر البيع. أما بالنسبة للعقارات الموروثة، فلا تُحسب مدة الحيازة، ولكن يخضع نقل الملكية لمعدل ضريبة 2% من سعر البيع.
تُحتسب مدة حيازة العقار من تاريخ امتلاك الفرد للعقار واستخدامه (من تاريخ نفاذ قانون ضريبة الدخل الشخصي) إلى تاريخ نقل الملكية. بالنسبة للعقارات الموروثة، يبقى معدل ضريبة نقل الملكية كما هو، وهو 2% من سعر البيع، بغض النظر عن مدة الحيازة.
وفي حديثه مع توي تري ، قال السيد تران خانه كوانج، مدير شركة فيت آن هوا للاستثمار العقاري المساهمة، إن معدل ضريبة الدخل الشخصي البالغ 20% على أرباح نقل العقارات هو معدل ضريبي مقبول.
وبحسب السيد كوانج، فإن دفع الضرائب على الأرباح بعد خصم النفقات لن يكون له تأثير كبير على أنشطة الاستثمار، وفي الوقت نفسه سيساعد في جعل السوق أكثر شفافية.
إذا طُبِّق هذا المعدل الضريبي، فسيتعين على المشترين والبائعين حساب التكاليف الفعلية المتكبدة بشكل صحيح وكامل، مثل سعر الشراء، وتكاليف الفائدة، وتكاليف الوساطة، أو تكاليف التجديد والإصلاح... لتضمينها في التكاليف الصحيحة المستبعدة قبل حساب الضريبة، كما قال السيد كوانغ، لكنه يعتقد أن معدل الضريبة الذي يتراوح بين 2% و10% من سعر البيع، وفقًا لفترة الحيازة، يحتاج إلى توضيح المبادئ المطبقة.
الحاجة إلى توضيح اللوائح المتعلقة بتحديد تكاليف المدخلات
ينص المشروع أيضًا على أنه في حال تعذر تحديد سعر الشراء وتكاليفه، يُحتسب الضريبة بناءً على مدة الحيازة. وتُعرّف مدة الحيازة بأنها الفترة الزمنية التي يُحددها القانون والتي يحق خلالها للفرد امتلاك العقار والانتفاع به من تاريخ نفاذ القانون (على سبيل المثال، من 1 يناير 2026) إلى وقت نقل الملكية، أي أنها غير رجعية، ولا تُحسب قبل تاريخ نفاذ القانون البديل.
إذا طُبِّق التوقيت كما ذُكِر أعلاه، فسيكون هناك العديد من الأمور التي تحتاج إلى توضيح، لأن المعاملات تُظهر بوضوح التكاليف وسعر الشراء... أما سعر البيع فهو واضح، لذا يتعين على هيئة الصياغة توضيح الحالات بشكل أكثر تفصيلاً لتحديد ما إذا كان معدل الضريبة يُطبَّق وفقًا لوقت الاحتفاظ، كما قال السيد كوانغ.
في هذه الأثناء، قال السيد دينه مينه توان، مدير المنطقة الجنوبية في باتدونجسان، إن الاقتراح بزيادة الضرائب وفقًا لفترة الحيازة، مع أعلى معدل يصل إلى 10٪، أي 5 مرات أعلى من المعدل الحالي، سوف يسبب العديد من التأثيرات.
وأظهر استطلاع حديث أجرته هذه الشركة أن 59% من المشاركين في الاستطلاع قالوا إنهم اشتروا عقارات لأغراض الاستثمار بشكل أساسي وليس لأغراض المعيشة، وأن نسبة كبيرة من مالكي العقارات ينوون البيع خلال العام المقبل.
ويظهر هذا أن الشعب الفيتنامي يحب الاستثمار في العقارات، ولكن فترة الاحتفاظ قصيرة، ويميلون إلى "البيع عندما يكون السعر مناسبًا"، وتحويل تدفقات رأس المال بمرونة إلى أصول أخرى أكثر ربحية في كل مرة.
وبالتالي، فإن اقتراح فرض الضرائب وفقاً لوقت الاحتفاظ من شأنه أن يشدد الخناق على اللاعبين قصيري الأجل، مما يؤثر بشكل مباشر على المستثمرين قصيري الأجل و"المتصفحين"، الذين يشكلون نسبة كبيرة من الطلب في السوق.
"هذه الخطوة توضح بوضوح هدف "مكافأة من يحتفظون ومعاقبة من يبيعون بسرعة"، ولكنها في الوقت نفسه تثير العديد من المخاوف بشأن التوقيت والآثار الجانبية في سياق عدم تعافي السوق بعد"، كما أثار السيد توان هذه القضية.
سيتم إقصاء العديد من المستثمرين الصغار من السوق.
وبحسب خبراء العقارات، فإن تطبيق معدلات الضرائب على مدة الحيازة، وقطاعي الأراضي والشقق الراقية، هما أول ما يتأثر بالمستثمرين الذين غالباً ما "يتصفحون" السوق خلال 6 إلى 18 شهراً لتحقيق أقصى قدر من الأرباح، لذلك يتم تطبيق معدل ضريبة 10%.
وعلق أحد الخبراء قائلا: "مع هذا المعدل الضريبي، فإن هامش الربح للمستثمرين قصيري الأجل سوف يتآكل بشكل كبير، مما يقلل من جاذبية الاستثمار، وسوف يتم إقصاء العديد من المستثمرين الصغار من اللعبة".
منظمة هيين غير الحكومية
المصدر: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm
تعليق (0)