مشروع تجريبي "غير صبور" لتوسيع الأراضي المخصصة للإسكان التجاري

عُرض مؤخرًا على هيئات المجلس الوطني اقتراح استكمال مشروع قرار المجلس الوطني بشأن قيادة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو امتلاكها. ورغم بطء وتيرة العمل، إلا أن إقرار المشروع في دورته الثامنة مباشرةً سيكون خبرًا سارًا لسوق العقارات.

عُرض مؤخرًا على هيئات المجلس الوطني اقتراح استكمال مشروع قرار المجلس الوطني بشأن قيادة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو امتلاكها. ورغم بطء وتيرة العمل، إلا أن إقرار المشروع في دورته الثامنة مباشرةً سيكون خبرًا سارًا لسوق العقارات.

ليس من الضروري إجراء تجربة طيران في جميع المحافظات والمدن الـ63.

في منتصف الأسبوع الماضي، ناقشت لجنة القوانين في مجلس الأمة مقترح الحكومة بإضافة مشروع قرار مجلس الأمة بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي إلى برنامج تطوير القانون والقرار 2024.

إن المحتوى المحدد الذي اقترحته الحكومة هو تحديد واضح لنطاق أنواع الأراضي التي يُسمح لمنظمات الأعمال العقارية بالموافقة عليها لتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي أو التي لديها نقل حقوق استخدام الأراضي لنوع واحد أو أكثر بما في ذلك: الأراضي الزراعية ؛ الأراضي غير الزراعية بخلاف الأراضي السكنية؛ الأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض في حالة الاتفاق على تلقي حقوق استخدام الأراضي.

يوضح القرار شروط تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي ويجب ضمان مبادئ استخدام الأراضي وفقًا للتخطيط (كما هو منصوص عليه في قانون الأراضي) ووفقًا لبرامج وخطط تطوير الإسكان.

على وجه التحديد، يتوافق نطاق مساحة الأرض المخصصة لتنفيذ المشروع مع تخطيط استخدام الأراضي على مستوى المنطقة أو ضمن تخطيط البناء والتخطيط الحضري. ويتوافق المشروع مع برنامج وخطة تطوير الإسكان المحلي التي تم إقرارها والموافقة عليها. توجد وثيقة من اللجنة الشعبية للمقاطعة توافق على نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري في حال الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي.

معيار آخر هو أن منظمات الأعمال العقارية التي تنفذ مشاريع الإسكان التجاري يجب أن تستوفي الشروط المنصوص عليها في قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية وقانون الاستثمار والقوانين الأخرى ذات الصلة.

يُفصّل القرار أيضًا معايير اختيار المشاريع التجريبية لضمان التناغم والمساواة بين أشكال الحصول على الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري. وبناءً على ذلك، يجب أن يستوفي التنفيذ التجريبي لمشاريع الإسكان التجاري، من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو امتلاكها، المعايير التالية: أن تُنفَّذ في المناطق الحضرية، والمناطق المُخطط لها للتطوير الحضري، وألا تتجاوز 30% من مساحة الأراضي السكنية الإضافية خلال فترة التخطيط (مقارنةً بالوضع الحالي لاستخدام الأراضي السكنية) وفقًا لخطة تخصيص الأراضي وتقسيم المناطق المُعتمدة في التخطيط الإقليمي للفترة 2021-2030؛ وأن لا تُدرج ضمن المشاريع المحددة في البند 4 من المادة 67 من قانون الأراضي.

في حالة الحصول على حقوق استخدام الأراضي، يجب ألا تكون الأرض المخصصة لتنفيذ المشروع مدرجة في قائمة الأعمال والمشاريع التي تتطلب استرداد الأراضي والتي وافق عليها مجلس الشعب الإقليمي وفقًا لما هو منصوص عليه في الفقرة 5 من المادة 72 من قانون الأراضي.

وقال النائب هوانج مينه هيو، العضو الدائم في لجنة القانون بالجمعية الوطنية، في حديثه لمراسلي صحيفة الاستثمار على هامش الجمعية الوطنية، إن هيئة الفحص وافقت على اقتراح أن تدرس اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية وتقدم تقريراً إلى الجمعية الوطنية للسماح بإضافة مشروع القرار التجريبي إلى برنامج قانون وقانون البناء لعام 2024، وتقديمه إلى الجمعية الوطنية لاتخاذ القرار في الدورة الثامنة.

وفيما يتعلق ببعض القضايا المحددة، قال السيد هيو إن الحكومة اقترحت إجراء تجربة تجريبية في جميع المحافظات الـ63 والمدن التي تديرها الحكومة المركزية لتجنب آلية الطلب والعطاء، ولكن بعض الآراء في جلسة المراجعة قالت إنه من الضروري النظر في نطاق تنفيذ التجربة التجريبية.

برأيي الشخصي، في المناطق التي ترتفع فيها نسبة امتلاك المنازل، كالمناطق الريفية حيث يمتلك غالبية السكان منازل بالفعل، ومعدل التحضر فيها منخفض، لا داعي لإجراء تجارب تجريبية. في بعض المدن الكبرى ذات الطلب المرتفع على المساكن، ينبغي إجراء تجارب تجريبية لخفض أسعار المساكن. إذا أُجريت التجارب بشكل جماعي ودون ضوابط، فسيؤدي ذلك بسهولة إلى وضع مشابه لما هو عليه في بعض الدول التي تشهد فائضًا كبيرًا في المساكن. هذا يُمثل هدرًا للأموال في العقارات، مما سيضر بالاقتصاد، لذا يجب دراسته بعناية فائقة، ويجب عدم تطبيقه في جميع المحافظات والمدن.

ومن القضايا الأخرى التي أثيرت في جلسة المراجعة أن الحكومة اقترحت تنفيذ سياسة تجريبية لمدة خمس سنوات، ولكن بعض الآراء في جلسة المراجعة طلبت توضيح ما إذا كانت هذه السياسة سوف تنطبق على المشاريع الجديدة اعتبارًا من وقت دخول القرار حيز التنفيذ أو ما إذا كانت المشاريع من الفترة السابقة سوف تتمتع أيضًا بهذه الآلية.

"تحدث ولكن لا تفعل أو افعل ببطء شديد"

وبحسب جدول الأعمال، فإن مجلس الأمة اليوم (28 أكتوبر/تشرين الأول) سيخصص معظم وقته للإشراف على تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 حتى نهاية عام 2023.

قال عضو لجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية النائب ها سي دونج إن العقارات قطاع له تأثير كبير على الاقتصاد، وتظهر نتائج الرصد أن نظام السياسات شهد العديد من التغييرات، ولا تزال بعض الوثائق القانونية متداخلة وغير متسقة وغير متزامنة، واللوائح التفصيلية لتنفيذ القانون بطيئة في الإصدار ومنخفضة الجودة، ولم تتمكن من التنبؤ بجميع المشاكل التي تنشأ في الواقع.

تجنب خلق المزيد من المشاكل

في تقرير نتائج رصد "تنفيذ سياسات وقوانين إدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام ٢٠١٥ إلى نهاية عام ٢٠٢٣"، أعرب وفد المجلس الوطني المتابع عن آرائه بشأن مشروع القرار المتعلق بتجريب تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو امتلاكها. ويوصي الوفد باتباع تعليمات الجهات المختصة بدقة، وضمان آلية تجريبية لتحسين موارد الأراضي لتحقيق التنمية الاجتماعية والاقتصادية، وتجنب أي صعوبات إضافية في عملية التنفيذ.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن بعض اللوائح غير ملائمة للواقع، وبطيئة المراجعة والتنقيح والاستكمال، وغير واضحة، مما يؤدي إلى تناقضات في الفهم والتنفيذ؛ وبعض القضايا لا تحتوي على لوائح أو إرشادات، مما يؤدي إلى ارتباك في التنفيذ.

أكد مندوب كوانغ تري أن الأمين العام تو لام، في كلمته خلال الجلسة الافتتاحية للدورة الثامنة للجمعية الوطنية، شدد على أن المؤسسة تُمثل "عائقًا" أمام "العيوب". وللتغلب على هذا العائق تدريجيًا، اقترحت الحكومة على وجه السرعة قانونًا لتعديل أربعة قوانين متعلقة بالاستثمار، ثم قانونًا لتعديل سبعة قوانين متعلقة بالمالية والموازنة. ومع ذلك، هناك قضايا تحتاج إلى معالجة، وقد تم تحديدها في الدورة السابقة، إلا أن التحضير لها بطيء للغاية.

على سبيل المثال، خلال الدورة السابعة، وعند مناقشة قوانين الأراضي والعقارات التي ستدخل حيز التنفيذ قريبًا، لاحظتُ رغبة العديد من الشركات في إزالة العقبات المتعلقة بالأراضي المخصصة للمساكن التجارية. وقد درست الحكومة المشروع التجريبي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات تتعلق بالحصول على حقوق استخدام الأراضي أو حقوق استخدام الأراضي لأراضٍ أخرى، وقد أُدرج هذا المحتوى في خطة تنفيذ قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، كما قال السيد دونغ.

وأكد مسؤولو وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن هذا مفيد للبلاد والشعب، ومنذ فبراير/شباط من هذا العام، ردوا على الصحافة بأنهم سيسرعون التقدم في بناء هذا المشروع، مع أن الخيار الأفضل هو أن يتم الموافقة عليه من قبل الجمعية الوطنية في الدورة السابعة ويدخل حيز التنفيذ مع قانون الأراضي.

ومع ذلك، لم تُعرض الدورة السابعة فحسب، بل لم يُعرض محتوى المشروع بعد في الدورة الثامنة. وحسب المعلومات المتوفرة لدي، سيُعرض المشروع أيضًا على الجمعية الوطنية لإدراجه على جدول أعمال هذه الدورة. لكن هذا التأخير سيستمر في الضغط على كل من هيئة المراجعة والمندوبين، كما أعرب السيد ها سي دونغ عن قلقه.

في كلمته أمام الجمعية الوطنية في دورتها السابعة، أشار مندوب كوانغ تري إلى أنه، سواءً أكان الأمر يتعلق بالجمعية الوطنية أم الحكومة أم الوزارات والهيئات الحكومية، يجب تطبيق ما قيل. وقال السيد دونغ بفارغ الصبر: "لكن هذا المثال يُظهر أن هناك قضايا نتحدث عنها، لكننا لا ننفذها أو ننفذها ببطء شديد، ولذلك يصعب الحفاظ على وتيرة الاقتصاد، ناهيك عن تسريعه وتحقيق تقدم ملحوظ".

ومن ثم، قال النائب ها سي دونغ إن جلسة الرقابة العليا هي أيضًا فرصة لتوضيح السبب والمسؤولية عن التأخير في تقديم المشروع إلى الجمعية الوطنية، فضلاً عن التأخير في حل المشاكل الأخرى التي تشكل عقبات تحتاج إلى إزالتها في سوق العقارات.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/sot-ruot-thi-diem-mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-d228426.html