لا يزال سوق الشقق في هانوي يعاني من عدم التوازن بين العرض والطلب.

[إعلان 1]

لا يزال الطلب على السكن في هانوي مرتفعا.

يُظهر تقرير سوق العقارات في هانوي الصادر عن سافيلز للربع الأول من عام 2024 أن المعروض من الشقق السكنية المُسجل في الربع الأول من عام 2024 قد ارتفع بنسبة 41% على أساس ربع سنوي، وبنسبة 99% على أساس سنوي، ليصل إلى 4,062 وحدة. وبلغ المعروض الأولي خلال هذا الربع 12,928 وحدة، بزيادة قدرها 9% على أساس ربع سنوي، ولكن بانخفاض قدره 34% على أساس سنوي.

لا يزال الخلل بين العرض والطلب قائمًا في قطاع الشقق. ويشهد السوق نقصًا في المنتجات التي تقل أسعارها عن 30 مليون دونج/متر مربع (الفئة ج)، حيث لا تمثل هذه المنتجات سوى 4% من المعروض الجديد، وقد نفدت جميعها. ومنذ عام 2020، انخفض العرض الأساسي من الفئة ج بنسبة 47% سنويًا.

علّقت السيدة دو ثو هانغ، المديرة الأولى للاستشارات والبحوث في سافيلز هانوي، قائلةً: "يتركز العرض بشكل رئيسي في شقق الفئة "ب"، بنسبة تقارب 90%. أما شقق الفئة "ج" في السوق الأولية، وشقق الفئة "أ" فلا تُشكّل سوى نسبة ضئيلة جدًا. علاوة على ذلك، وحتى نهاية العام، ورغم إقرار قوانين رئيسية، لم يطرأ أي تحسن على العرض الجديد."

العقارات - لا يزال سوق الشقق في هانوي يعاني من اختلال التوازن بين العرض والطلب — (المصدر: الإنترنت)

في الوقت نفسه، يبلغ الطلب السنوي الطبيعي على المساكن في كلٍّ من مدينتي هانوي وهو تشي منه الرئيسيتين حوالي 50,000 منزل. ويعزى ذلك إلى الهجرة، وانتقال البالغين من منازلهم، وانخفاض متوسط عدد الأشخاص في المنزل الواحد... ولم يُلبَّ هذا الطلب بسبب محدودية العرض لفترة، مما أدى إلى تراكم الطلب على المساكن. إضافةً إلى ذلك، دفعت عوامل اقتصادية كبرى، مثل تقلبات سوق الذهب وانخفاض أسعار الفائدة، المستثمرين إلى البحث عن قنوات استثمارية معقولة وطويلة الأجل، مما أدى إلى زيادة ملحوظة في الطلب على الشقق في سوق هانوي.

عند مقارنة خطوط الإنتاج، يلاحظ المشترون ذوو الاحتياجات السكنية الفعلية أن أسعار الشقق لا تزال أكثر معقولية من أسعار الوحدات السكنية الملحقة بالأراضي في المشروع، مثل الفلل والتاون هاوس. وهذا يُشير إلى تسجيل زيادة في الطلب والأسعار الأولية لقطاع الشقق في الربع الأول من عام 2024. ويُظهر تقرير سافيلز لهذا الربع أن السعر الأولي للشقق في هانوي بلغ 59 مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها 3% على أساس ربع سنوي و14% على أساس سنوي.

علاوة على ذلك، في ظل استقرار الأسعار الأولية عند مستوى مرتفع، سجل السوق الثانوي أيضًا زيادة في حجم المعاملات، وارتفعت الأسعار أيضًا مقارنةً بالأسعار السابقة. وكان مستوى الأسعار في السوق الثانوي في الفترة السابقة أكثر معقولية من الأسعار الأولية، إلا أنه مع تزايد الطلب على المساكن، سجلت الأسعار الثانوية في الأشهر الأولى من عام ٢٠٢٤ ارتفاعًا أيضًا.

وفقاً للسيدة هانغ، تغيرت نفسية المشترين. يبدو أن النظرة إلى الشقق على أنها "مواد استهلاكية" قد ولت، ولكن الآن، ومع تغير هذه النظرة، أدرك المشترون تدريجياً أن منتجات الشقق في المدن الكبرى تُعدّ أيضاً ميزة إضافية. حتى لو كان قرار شراء شقة في الماضي يتطلب دراسة طويلة نظراً لاعتباره مبلغاً كبيراً من المال، فإن مشتري المنازل في الآونة الأخيرة لا يتأخرون كثيراً في اتخاذ قرار الشراء. أصبح اتخاذ القرار الآن أسرع، ودفع العربون أسرع أيضاً.

ومع ذلك، أوضحت أيضًا أن هذا ليس حال السوق بأكمله: "بالنسبة لمشاريع الشقق التي لا يتناسب سعرها مع جودة المنتج، قد لا يتخذ المشترون قرارًا سريعًا. المشاريع في الربع الأول من عام 2024 التي تجذب انتباه السوق جميعها مشاريع من مستثمرين ذوي سمعة طيبة، حيث تتمتع منتجاتها، بمجرد طرحها في السوق، بضمان معين للجودة بالإضافة إلى عوامل قانونية أخرى. في الوقت نفسه، غالبًا ما يستخدم هؤلاء المستثمرون علامات تجارية رائدة ووحدات استشارية، من وحدات التصميم ووحدات تصميم المناظر الطبيعية إلى تصميم المنتجات. حتى أن العديد من المشاريع شهدت اختيار المستثمرين لوحدات أجنبية ذات سمعة طيبة لتعزيز سمعة المشروع نفسه. المشاريع الجيدة والمستثمرون ذوو السمعة الطيبة والشرعية المضمونة هي مشاريع تسجل حجم معاملات إيجابيًا."

تحول الطلب إلى المناطق ذات الأسعار المعقولة

في ظل ارتفاع الأسعار، تجاوزت أسعار بعض المشاريع قيمتها الفعلية. نصحت السيدة هانغ المشترين بدراسة جدوى المشروع وملاءمته بعناية.

بشكل عام، إذا استمرت الأسعار في الارتفاع، سيأخذ المشترون في الاعتبار وضعهم المالي. وبينما لا يزال الطلب الحقيقي على السكن يُمثل الأغلبية، فإذا استمرت الأسعار في الارتفاع، يُمكن للمشترين التفكير في استئجار شقق في وسط المدينة، أو قبول تحول الطلب إلى العرض في المقاطعات المجاورة لهانوي بأسعار معقولة، كما قالت السيدة هانغ.

العقارات - لا يزال سوق الشقق في هانوي يعاني من عدم التوازن بين العرض والطلب (الشكل 2). — السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى للاستشارات والبحوث، سافيلز هانوي

بفضل تطوير البنية التحتية، يمكن لمشتري المنازل ذوي الاحتياجات السكنية الفعلية اختيار مصادر العرض في المناطق المجاورة، مثل هونغ ين أو باك نينه ، أو الحزام 4 أو الحزام 3.5. ولا تزال البنية التحتية تُعدّ العامل الأهم في تغيير هيكل قيمة سوق الإسكان. وسيُقرّب تطوير البنية التحتية المناطق الضواحي من مركز المدينة، مما يُسهم في تقليل وقت السفر. والأهم من ذلك، يُمكن للمستثمرين في المقاطعات المجاورة أو الضواحي الحصول على أراضي بأسعار أقل، مما يُسهم في توفير معروض سكني بأسعار معقولة.

من المعروف أن المنتجات في المقاطعات المجاورة ستلبي بشكل متزايد احتياجات هانوي السكنية. ستوفر هونغ ين وباك نينه حوالي 203,000 شقة بين عامي 2024 و2026. ومن المتوقع أن تُسهّل القوانين المُعدّلة تطوير سوق العقارات وتُحسّن العرض. وابتداءً من عام 2025، سيضم السوق حوالي 84,400 شقة معروضة للبيع ضمن 101 مشروع.

ن.جيانج

[إعلان 2]
مصدر