الائتمان العقاري: صعب بسبب القضايا القانونية وانخفاض ثقة مشتري المنازل

[إعلان 1]

ANTD.VN - ما يصل إلى 70% من مشاكل المشاريع العقارية مرتبطة بالقضايا القانونية، مما يعوق صرف الائتمان؛ في حين يؤدي انخفاض ثقة مشتري المنازل أيضًا إلى انخفاض الطلب على الائتمان الاستهلاكي العقاري.

لا يزال الائتمان العقاري يرتفع بقوة

في 13 نوفمبر 2023، في هانوي، قام بنك الدولة الفيتنامي بالتنسيق مع وزارة البناء لتنظيم مؤتمر حول الائتمان لتطوير العقارات والإسكان الاجتماعي.

وفقًا لرئيس بنك فيتنام المركزي، منذ بداية عام ٢٠٢٣، طبّق القطاع المصرفي حلولًا فعّالة للمساعدة في تذليل الصعوبات وتحسين فرص حصول العملاء على الائتمان. ونتيجةً لذلك، تجاوز حجم الائتمان المُقدّم للاقتصاد ١٢.٨ مليون دونج فيتنامي بحلول ٣١ أكتوبر ٢٠٢٣، بزيادة قدرها ٧.٣٩٪ مقارنةً بنهاية عام ٢٠٢٢.

وفيما يتعلق بقطاع العقارات، يشجع البنك المركزي مؤسسات الائتمان على تركيز رأس المال على قطاعات الإسكان التجاري منخفض التكلفة والإسكان الاجتماعي والإسكان للعمال؛ وفي الوقت نفسه، السيطرة على مخاطر الائتمان في قطاع الأعمال العقارية لتعزيز التنمية الصحية والمستدامة لسوق العقارات.

بحلول 30 سبتمبر 2023، بلغ إجمالي الرصيد الائتماني المستحق لقطاع العقارات لدى مؤسسات الائتمان 2.74 مليون مليار دونج فيتنامي، بزيادة قدرها 6.04% مقارنةً بـ 31 ديسمبر 2022، ليشكل 21.46% من إجمالي الرصيد الائتماني المستحق للاقتصاد. وبلغت نسبة الائتمان العقاري الموجه لأغراض الاستهلاك/الاستخدام الشخصي 64%، بينما بلغت نسبة الائتمان المستحق لأنشطة الأعمال العقارية 36% من إجمالي الرصيد الائتماني المستحق في قطاع العقارات.

ومع ذلك، خلال الأشهر التسعة الأولى من العام، نما ائتمان قطاع العقارات بمعدلات أعلى من معدل نمو الائتمان العام وفي الفترة نفسها من العام الماضي. وهذا يُظهر أن الحلول والجهود التي تبذلها الحكومة والقطاع المصرفي والوزارات والقطاعات والمحليات في إزالة الصعوبات والعقبات التي تواجه سوق العقارات تُؤتي ثمارها تدريجيًا.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

قادة البنك المركزي يتحدثون عن الائتمان العقاري

وقال ممثلو الشركات والبنوك في المؤتمر إن سوق العقارات في الوقت الحالي لا يزال يواجه العديد من الصعوبات والتحديات، بما في ذلك العديد من المشاكل والعقبات المزمنة مثل مشاكل نظام الإجراءات القانونية المتعلقة بالاستثمار في الأراضي والتخطيط والبناء (والتي تمثل ما يصل إلى 70٪ من مشاكل المشاريع العقارية).

وفقًا للسيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، فقد حسمت الحكومة والوزارات مؤخرًا بعض القضايا القانونية بشكل حاسم، لكنها لم تكن قوية بما يكفي لإنعاش السوق، مما أدى إلى قلة المعروض العقاري الجديد. وأضاف السيد دينه: "هناك 1200 مشروع عقاري في البلاد بانتظار البت فيها، منها حوالي 500 مشروع قيد الدراسة، بينما لا تزال المشاريع المتبقية، وعددها 800 مشروع، قيد الانتظار".

إلى جانب ذلك هناك اختلال في العرض والطلب في القطاعات، حيث يوجد فائض من المساكن الفاخرة والفيلات في حين أن المساكن الاجتماعية والمساكن منخفضة التكلفة لا تزال محدودة؛ كما أن الطلب في السوق في بعض القطاعات يتناقص بشكل حاد؛

- لا تزال القدرة المالية للمؤسسات محدودة وتعتمد بشكل رئيسي على مصادر خارجية لرأس المال مثل القروض والسندات وتعبئة مشتري المنازل؛ ولم تكن قنوات تعبئة رأس المال الأخرى فعالة حقًا، وخاصة سوق رأس المال (سوق سندات الشركات، سوق الأوراق المالية) التي تعاني من بعض المشاكل ولم تتطور بما يتناسب مع دورها في توفير رأس المال المتوسط والطويل الأجل للاقتصاد؛ أسعار المساكن مرتفعة مقارنة بالقدرة المالية ودخل العديد من الناس.

أسعار المساكن تظل مرتفعة، وثقة مشتري المنازل تنخفض

وفيما يتعلق بالائتمان، قدمت الشركات أيضًا عددًا من التوصيات مثل مطالبة البنوك بخفض أسعار الفائدة على الإقراض بشكل أكبر، وتوسيع حدود الائتمان، وتمديد شروط القروض، وتبسيط الإجراءات، وتقليل أوقات الموافقة، وتمديد أوقات إعادة هيكلة الديون، وقبول ضمانات أخرى إلى جانب العقارات مثل الأسهم، إلخ.

أعربت البنوك أيضًا عن صعوبات في منح الائتمان العقاري. وصرح المديرون العامون للعديد من البنوك المثقلة بديون عقارية كبيرة بأن السبب الرئيسي يعود إلى المشاكل القانونية للمشاريع، مما يُسبب نقصًا في المعروض في السوق.

على وجه الخصوص، يُقلل ارتفاع أسعار المساكن حاليًا من الطلب على قروض الإسكان. وصرح السيد نجوين ثانه تونغ، المدير العام لبنك فيتكوم: "انخفض سعر فائدة الإقراض بنحو 2.5% لكل من المستثمرين ومشتري المنازل، لكن أسعار العقارات انخفضت بشكل طفيف، مما يجعلها غير مناسبة لمشتري المنازل. وتُجرى معاملات العقارات بشكل رئيسي بغرض البيع والشراء، مما قد يُسبب فقاعات ومخاطر على الائتمان العقاري".

ليس هذا فحسب، بل أشار مسؤولو فيتكوم بنك أيضًا إلى أن الطلب على قروض المستهلكين العقارية قد انخفض بشكل حاد مع تراجع ثقة العملاء. وصرح السيد تونغ قائلاً: "يتمتع فيتكوم بنك بنمو جيد جدًا في عدد العملاء الأفراد. يودع العملاء الأفراد مبالغ طائلة، رغم استمرار البنوك في خفض أسعار الفائدة، بينما انخفضت قروض المنازل بشكل كبير. والسبب هو أن العملاء فقدوا ثقتهم بسوق العقارات، وينتظرون انخفاضًا أكبر في أسعار المنازل".

من جانبه، أشار السيد لي نغوك لام، المدير العام لبنك BIDV، إلى بطء نمو الائتمان الاستهلاكي العقاري. فبنهاية أكتوبر، بلغ نمو الائتمان لدى BIDV 8.1%، متجاوزًا 60% فقط من الخطة التي وضعها البنك المركزي. وارتفعت القروض العقارية القائمة بنحو 9%، لتمثل حوالي 18% من إجمالي القروض القائمة؛ ومن بينها، ارتفعت القروض العقارية الاستهلاكية القائمة ببطء شديد، بنسبة 4% فقط، بينما كانت الزيادة السنوية حوالي 20%.

خفضت هيئة تنمية وتطوير الإسكان (BIDV) أسعار الفائدة على الودائع والإقراض عشرة أضعاف، وانخفضت أسعار الفائدة على الإقراض بأكثر من 20% مقارنةً بالسابق. ويجري البحث بنشاط عن حزم إسكان اجتماعي لتوزيع القروض، ولكن حتى الآن، لم تتم الموافقة إلا على 385 مليار دونج، وصُرف أكثر من 25 مليار دونج.

بالإضافة إلى ذلك، أصدرنا حزمة قروض سكنية تجارية منخفضة التكلفة بأسعار فائدة تنافسية للغاية. ومع ذلك، لا تزال هناك العديد من المشاريع التي تواجه مشاكل قانونية. منذ العام الماضي، وافقت هيئة تنمية وتطوير العقارات على حوالي 26,000 مليار، ولم تُصرف سوى 8,000 مليار، بينما ينتظر المبلغ المتبقي (18,000 مليار) إتمام الإجراءات القانونية. - قال السيد لي نغوك لام.

فيما يتعلق بأسعار الفائدة، أفادت البنوك أن مستوى سعر الفائدة الحالي قد انخفض بشكل ملحوظ. بالنسبة للقروض متوسطة وطويلة الأجل، تُعيد البنوك تقييمها كل 3-6 أشهر لتعديل أسعار الفائدة عند انخفاض أسعار الفائدة على الودائع.

بالإضافة إلى ذلك، فإن أسعار الفائدة على القروض مناسبة أيضًا لقدرة البنك، وهيكل رأس المال الرخيص، والديون المعدومة لقروض العقارات...

"معدل الفائدة على المديين المتوسط والطويل، والذي يتراوح بين 9% و10% تقريبًا، منخفض جدًا مقارنةً بالسوق العالمية. في الواقع، القروض عند نقطة التعادل للبنك، وسيستغرق خفضها بعض الوقت، عندما يتمكن البنك من خفض تكلفة رأس المال" - هذا ما صرّح به السيد فام نهو آنه، المدير العام لبنك MB.

وفيما يتعلق بإجراءات تقييم القروض المعقدة والطويلة، قالت البنوك إن ذلك يعود بشكل رئيسي إلى المشاكل القانونية المتعلقة بالمشاريع.

قال السيد فام نهو آنه: "البنوك أعمالٌ محفوفةٌ بالمخاطر، لذا في حال وجود مخاطر كبيرة، يجب على البنوك تقييمها بدقة أكبر. كما يجب على الشركات تقديم معلومات مالية دقيقة وشفافة. في بعض الأحيان، تُقدم الشركات أفضل الأرقام للبنوك، ولكنها تُعقّد الأمور عليها. لم نتخذ أي خطوات لتشديد شروط قروض العقارات، بل وسّعناها لتشمل القروض الشخصية".

[إعلان 2]
رابط المصدر