مناقشة سياسات الاستحواذ على الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين

[إعلان 1]

اقتراح لفرض الاستحواذ على الأراضي إذا وافق أكثر من 70٪ من الناس

وفقًا للإحصاءات، تلقّى مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) أكثر من 12 مليون تعليق من جهات ومنظمات وأفراد. وتُعدّ المشاورات العامة حول مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) نشاطًا سياسيًا واجتماعيًا واسع النطاق، يجذب اهتمام فئات واسعة من الشعب، والمثقفين، والفيتناميين المقيمين في الخارج، والمنظمات والشركات العاملة في فيتنام.

من القضايا التي حظيت باهتمام خاص من الجمهور مؤخرًا سياسة استملاك الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين. ففيما يتعلق باستملاك الأراضي تحديدًا، لم يُنفذ أي مشروع كبير استطاعت الشركات التفاوض مع المواطنين بشأنه. وهذا أيضًا سبب تأثر كفاءة استخدام الأراضي. لا يزال على الدولة استملاك الأراضي وتحويل أغراض استخدامها، ويُعد حساب فرق إيجارها أمرًا بالغ الصعوبة.

مجلس سياسة استرداد الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين، الصورة 1 — وتحظى سياسات الاستحواذ على الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين باهتمام خاص لدى الرأي العام.

في الواقع، غالبًا ما تواجه الشركات التي تُنفّذ مشاريع التنمية الحضرية بالاتفاق مع المواطنين بعض الصعوبات والمشاكل. وفي ورشة العمل حول تقديم التعليقات على مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) في 8 مارس، والتي نظمتها غرفة التجارة والصناعة الفيتنامية (VCCI) بالتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ، صرّح السيد نجوين كوك هيب، رئيس جمعية مقاولي البناء الفيتنامية، بأنّ هناك مشاريع لشركات لم تُنفّذ منذ 8 سنوات بسبب مشاكل في استعادة الأراضي والتعويضات ودعم المحاصيل.

وفقاً للسيد نجوين كوك هيب، عند استعادة الأراضي السكنية والتجارية الخدمية، يجب تعويضها بشكل مناسب وفقاً لخطة التعويض التي أقرتها الحكومة لضمان عدم تضرر حياة الناس. ومع ذلك، أكد السيد هيب قائلاً: "لكن هناك مسألة واحدة تحتاج إلى توضيح: يجب أن يُطبق سعر التعويض وفقاً لخطة التعويض المعتمدة، ولا يمكن تطبيقه بطريقة التفاوض الذاتي بين كل أسرة والمستثمر".

اقترحت السيدة نجوين ثي نغا، رئيسة مجموعة BRG، ما يلي: "بعد التوصل إلى اتفاق مع غالبية السكان، يُطلب من المستثمر مطالبة الجهات الحكومية باستعادة الأرض وتطبيقه إذا لم توافق الأسر المتبقية على تجنب هدر الأراضي والاستخدام غير الفعال لها. إذا لم توافق سوى 1%، فسيكون من الصعب تنفيذ المشروع. قد يسمح القانون بتنفيذ المشروع على أجزاء، لكن المشروع هو المشروع بأكمله".

وفي معرض تعبيره عن رأيه في هذه القضية، قال الخبير الاقتصادي فو فينه فو إنه من أجل أن يكون استرداد الأراضي ملائما، تحتاج الدولة إلى آليات وسياسات محددة للغاية لإنشاء ممر قانوني، يمكن للوكالات والأشخاص والشركات ذات الصلة تنفيذه من خلاله.

ويؤيد هذا الخبير الاقتصادي أيضًا الرأي القائل بأنه إذا كان هناك ممر قانوني، عندما تتوصل الشركة المنفذة للمشروع إلى اتفاق مع أكثر من 70٪ من الناس، فإن أجهزة الدولة ستنفذ استعادة الأراضي وتنفيذها إذا رفضت الأسر المتبقية تسليم الأرض لتجنب حالة إطالة أمد المشروع، مما يتسبب في ضرر للشركة، في حين لا يعزز على الفور فعالية الأرض.

مجلس سياسة استرداد الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين، الصورة 2 — الخبير الاقتصادي فو فينه فو.

الإيجار التفاضلي، كيف يتم حسابه؟

يمكن القول إنه في الماضي، كان من الصعب للغاية على الدولة استملاك الأراضي وتحويلها لأغراض الاستخدام، وحساب فروق إيجارها بسبب تحديد أسعارها. بينما راجت آراء كثيرة مفادها أن الدولة استملكت الأراضي من الناس بأسعار "رخيصة"، ثم سلمتها للشركات لاستثمارها في بيع المنتجات بأسعار مرتفعة لتحقيق الربح. فهل هذا صحيح؟

وفقًا لممثل إحدى شركات العقارات، فإن تعويضات إخلاء الأرض تأتي أساسًا من الدولة، ولكن في الواقع، تدفع الشركة مقدمًا وتخصمها لاحقًا من رسوم الانتفاع وضريبة الأراضي. حتى لو تم شراء الأرض مقابل مليون دونج/متر مربع، فلا يمكن بيعها فورًا بأضعاف هذا السعر.

وفي الوقت نفسه، بالإضافة إلى رسوم استخدام الأراضي وضرائب الأراضي التي تدفع للدولة، يتعين على الشركات أيضًا دفع تكاليف إضافية لبناء البنية التحتية، والمبيعات من خلال الأرضية، وخصومات الوكلاء، ومدفوعات الفائدة، وما إلى ذلك.

في حديثه معنا، قام المحامي نجوين هوي نام - مدير شركة بامبو ستار للمحاماة بتحليل استحواذ الدولة على الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية، بما في ذلك بناء مناطق حضرية جديدة.

وقال المحامي نجوين هوي نام إن المناطق الحضرية الجديدة التي وافق عليها رئيس الوزراء وقررت الاستثمار فيها والتي تتطلب الاستحواذ على الأراضي أو مشاريع بناء المناطق الحضرية الجديدة التي وافقت عليها المجالس الشعبية الإقليمية والتي تتطلب الاستحواذ على الأراضي هي حالات تستحوذ فيها الدولة على الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة كما هو منصوص عليه في المادة 62 من قانون الأراضي لعام 2013.

وأكد المحامي نام أنه "عندما تستصلح الدولة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصلحة الوطنية والعامة، سيكون هناك فرق بين حجم الأموال التي تعوضها الدولة للأشخاص الذين استصلحت أراضيهم والمبلغ الذي تجمعه الدولة من خلال تخصيص الأراضي للمؤسسات التي تستثمر في المشاريع".

وبحسب المحامي نجوين هوي نام، فإن الأشخاص الذين يتم استعادة أراضيهم والذين يستوفون الشروط المحددة في المادة 75 سيتم تعويضهم عن الأرض عندما تستعيد الدولة الأرض لأغراض الدفاع الوطني والأمن؛ والتنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة.

مجلس سياسة استرداد الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين، الصورة 3 — منطقة نام ثانج لونج الحضرية (منطقة سيبوترا الحضرية). الصورة: الإنترنت

استشهد المحامي نجوين هواي نام بمشروع منطقة نام ثانغ لونغ الحضرية (منطقة سيبوترا الحضرية) في مقاطعة تاي هو، هانوي، وقال إن التعويض والدعم وإعادة التوطين عندما تستصلح الدولة الأرض يتم تنفيذه وفقًا للقرار رقم 10/2017/QD-UBND للجنة الشعبية في هانوي، وبناءً على ذلك، تنص المادة 5 على مبادئ تعويض الأراضي عندما تستصلح الدولة الأرض: عندما تستصلح الدولة الأرض، إذا استوفى مستخدمو الأراضي شروط التعويض وفقًا لأحكام المادة 75 من قانون الأراضي، فسيتم تعويضهم نقدًا وفقًا لسعر الأرض المحدد لنوع الأرض المستصلحة الذي تقرره لجنة الشعب بالمدينة. في حالة وجود شروط صندوق الأراضي، سيتم النظر في التعويض عن طريق تخصيص أرض بنفس غرض الاستخدام مثل نوع الأرض المستصلحة. وفقًا للجدول رقم 1 الصادر بالقرار رقم 30/2019 للجنة الشعبية في هانوي، فإن سعر الأراضي الزراعية لزراعة الأرز وزراعة المحاصيل السنوية في أحياء منطقة تاي هو هو 252000 دونج/م2.

بالنسبة للمستثمرين، بعد إتمام استملاك الأراضي والتعويضات وتطهير الموقع، تُقرر الدولة تخصيص الأراضي وتأجيرها لمستثمري المشروع. في ذلك الوقت، تُحسب رسوم استخدام الأراضي لتأجيرها وتخصيصها وفقًا للغرض الصحيح من استخدام كل نوع جديد من الأراضي في سياسة التخطيط والاستثمار للمشروع المُعتمدة وفقًا لأحكام المرسوم 45/2014/ND-CP بشأن تحصيل رسوم استخدام الأراضي وتطبيقها.

"يحدث الفرق هنا عندما يكون مبلغ التعويض والدعم الذي تقدمه الدولة لمن تُسترد أراضيهم أقل بكثير من مبلغ رسوم استخدام الأراضي التي تجمعها الدولة من الشركات من خلال تخصيص الأراضي وتأجيرها. وهذا واضح أيضًا لأن أغراض استخدام الأراضي عند استرداد الدولة من الناس تختلف عن تلك التي تخصصها للمستثمرين، ويعتمد الموقع والبنية التحتية على التخطيط العام للمنطقة الحضرية"، صرّح المحامي نجوين هواي نام، مضيفًا أن الفرق في الحساب سيُدرج في ميزانية الدولة.

جيا فات

[إعلان 2]
مصدر