قائمة أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه لديها أعلى سعر؛ ما هو مقدار التعويض الذي سيتم منحه للمنازل بدون شهادات في نجوين توان (هانوي)؟

قائمة أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه لديها أعلى سعر؛ ما هو مقدار التعويض الذي سيتم منحه للمنازل "غير المدرجة في الكتاب الأحمر" في نجوين توان ( هانوي )؟

قائمة أسعار الأراضي الجديدة قد تزيد 10 أضعاف السعر الحالي؛ تخطط مدينة هوشي منه لجمع أكثر من 25 مليار دونج في رسوم استخدام الأراضي؛ استمر مزاد أرض كووك أواي ما يقرب من 20 ساعة، وكان أعلى سعر 54 مليون دونج/م2.

فيما يلي ملخص لأبرز أخبار العقارات هذا الأسبوع.

وزارة الإعمار تؤكد موقفها من فرض ضريبة على حالات تعدد الملكية

في المؤتمر الصحفي الدوري لوزارة البناء للربع الثالث من عام 2024، أشار السيد فونغ دوي دونج، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات، إلى 3 أسباب للارتفاع الكبير في أسعار العقارات.

ينبع العامل الأول من ارتفاع تكاليف تطوير المشاريع الجديدة، وخاصةً رسوم استخدام الأراضي. أما السبب الثاني، فينبع من محدودية العرض، رغم تحسنه. وهذا ما يدفع العديد من الوسطاء والمضاربين إلى استغلال الوضع لرفع الأسعار، مما يُسبب اضطرابًا في السوق.

السيد فونغ دوي دونغ، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات، متحدثًا في المؤتمر الصحفي. الصورة: وزارة البناء

العامل الثالث الذي يُسبب ارتفاعًا هائلًا في أسعار المنازل والأراضي هو ضعف قنوات الاستثمار الأخرى. وقد دفع هذا الكثيرين إلى استثمار أموالهم في العقارات كوسيلة لتراكم الأموال واستثمار مربح، مما أدى إلى استمرار ارتفاع أسعار السوق.

وللسيطرة على أسعار العقارات، قال السيد فونغ دوي دونج إن وزارة البناء أبلغت الحكومة بعدد من الحلول لتنفيذ القوانين الثلاثة الجديدة المتعلقة بسوق العقارات بشكل فعال والوثائق التوجيهية لإزالة الصعوبات التي تواجه السوق.

كما أكد ممثل وزارة البناء موقف الوزارة من البحث وتنفيذ سياسات ضريبية على الأشخاص الذين يمتلكون ويستخدمون عدة منازل/أراضي، وذلك للحد من الأنشطة المضاربية و"التجوال".

علاوةً على ذلك، صرّح السيد دونغ بأنّ هذه السياسة الضريبية لن ترفع أسعار العقارات. وهذا حلٌّ شائعٌ، تُطبّقه العديد من دول العالم للحدّ من المضاربة. مع ذلك، إلى حين صدور اللائحة، سيتعين على الهيئات تقييم أثر هذه السياسة على السوق بعنايةٍ ودقةٍ وشمول.

قائمة أسعار الأراضي الجديدة قد تزيد 10 أضعاف السعر الحالي

في مؤتمر "الدعاية والنشر والتنفيذ الفعال للسياسات والقوانين المتعلقة بالأراضي والإسكان والأعمال العقارية"، كانت إحدى النقاط الجديدة في قانون الأراضي 2024 التي اهتم بها العديد من المتحدثين والضيوف هي تنظيم قائمة أسعار الأراضي السنوية.

لتأكيد ارتفاع أسعار الأراضي، صرّح الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV، بأن مشروع قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ سجّل أكثر من ١٢ مليون تعليق، منها مليون تعليق تطرق إلى قضايا تتعلق بأسعار الأراضي فقط. وتُعد هذه الأرقام دليلاً على أن قصة قائمة أسعار الأراضي السنوية تحظى باهتمام كبير من الرأي العام.

وقال الدكتور كان فان لوك إن قائمة أسعار الأراضي الجديدة قد تزيد بمقدار 2-7 مرات، وحتى 10 أضعاف النطاق السعري الحالي.

وفقًا للدكتور كان فان لوك، ستُشكل قائمة أسعار الأراضي السنوية الأساس لتقييم الأراضي بما يُقارب سعر السوق، مع إزالة أوجه القصور، وخاصةً ظاهرة ازدواجية الأسعار. وسيُشكل هذا الأساس للشركات في دفع التعويضات، وتطهير المواقع، والوفاء بالالتزامات المالية تجاه الدولة، وحساب تكاليف استثمار المشاريع وكفاءتها، وما إلى ذلك.

ومع ذلك، أكد السيد لوك أيضًا أن تطبيق قائمة أسعار الأراضي الأقرب إلى السوق قد يزيد من تكاليف استخدام الأراضي، وأسعار الأراضي، وأسعار البيع، وأسعار إيجار العقارات. ومن المتوقع أنه بعد تطبيق قائمة أسعار الأراضي الرسمية في عام ٢٠٢٦، من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي في بعض المناطق من ضعفين إلى سبعة أضعاف، بل وربما عشرة أضعاف عن قائمة أسعار الأراضي الحالية.

وفي حديثه لمراسلي صحيفة الاستثمار الإلكترونية - Baodautu.vn على هامش المؤتمر، أكد الأستاذ المشارك الدكتور نجوين كوانج توين، رئيس كلية القانون الاقتصادي بجامعة هانوي للقانون، أن تقريب قائمة أسعار الأراضي من السوق سيؤدي بالتأكيد إلى زيادة تكاليف الأراضي للشركات، وبالتالي رفع مستوى أسعار المشاريع العقارية.

قال السيد توين: "الشركات ليست جمعيات خيرية، لذا من الصعب مطالبتها بخفض أسعار بيعها، في ظل ارتفاع تكاليف الإنتاج. ولتهدئة أسعار العقارات، يتعين على الحكومة استخدام رأس مال الميزانية بشكل استباقي لزيادة العرض، وخاصةً مشاريع الإسكان الاجتماعي، لتنظيم السوق".

قائمة أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه تحدد أعلى سعر للأرض عند 687.2 مليون دونج/متر مربع

في 16 أكتوبر/تشرين الأول، وقّع السيد فان فان ماي، رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه ورئيس مجلس تقييم أسعار الأراضي في المدينة، تقرير التقييم لمشروع القرار الذي يحل محل القرار رقم 02/2020 بشأن قائمة أسعار الأراضي في المدينة، واعتمده. تبدأ فترة تطبيق قائمة أسعار الأراضي المعدلة من تاريخ التوقيع والإصدار حتى 31 ديسمبر/كانون الأول 2025.

أعلى سعر للأرض في مدينة هو تشي منه هو 687.2 مليون دونج/متر مربع. الصورة: لي توان

وفقًا لتقرير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، يبلغ أعلى سعر للأراضي الحضرية في المدينة 687.2 مليون دونج/متر مربع في الشوارع المركزية مثل دونج خوي، ولي لوي... (المنطقة 1). وبالمقارنة مع مسودة قائمة أسعار الأراضي السابقة (810 ملايين دونج/متر مربع)، انخفض السعر النهائي للأراضي بمقدار 122.8 مليون دونج/متر مربع، ولكنه زاد أيضًا بمقدار 4.2 مرة مقارنةً بقائمة الأسعار الحالية.

في مقاطعات هوك مون، ونها بي، وبينه تشانه، وكان جيو، وكوتشي، من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي بشكل حاد، إلا أنها انخفضت بشكل حاد مقارنةً بالمسودة السابقة لقائمة أسعار الأراضي المعدلة. على سبيل المثال، أسعار الأراضي على الطريق السريع الوطني رقم 22 الموازي (الممتد من نجوين آنه ثو إلى لي ثونغ كيت) - والتي زادت 51 مرة في المسودة القديمة - عُدِّلت الآن لتزيد 23 مرة فقط.

بالنسبة لأسعار الأراضي المخصصة للإنتاج والأعمال غير الزراعية التي ليست أراضٍ تجارية أو خدمية، بما في ذلك: الأراضي في المناطق الصناعية، ومناطق معالجة الصادرات، ومنطقة كوانج ترونج للبرمجيات، والتجمعات الصناعية، والمعادن؛ والأراضي المستخدمة لأغراض الدفاع الوطني والأمن؛ والأراضي المستخدمة للأغراض العامة... ستكون هناك أسعار لكل منطقة.

تحديدًا، في المناطق ١، ٣، ٤، ٥، ٦، ١٠، ١١، بينه ثانه، فو نهوان، يُحسب السعر بنسبة ٥٠٪ مقارنةً بسعر الأرض المخصصة للإنتاج والأعمال غير الزراعية غير التجارية أو الخدمية. في المناطق ٧، ٨، ١٢، تان بينه، تان فو، بينه تان، غو فاب، مدينة ثو دوك، يُحسب السعر بنسبة ٦٠٪ مقارنةً بسعر الأرض المخصصة للإنتاج والأعمال غير الزراعية غير التجارية أو الخدمية.

في منطقة بينه تشانه، ومنطقة هوك مون، ومنطقة كوتشي، ومنطقة نها بي، ومنطقة كان جيو، يتم حساب السعر بنسبة 75% مقارنة بسعر الأرض للإنتاج غير الزراعي والأعمال التجارية التي ليست أرضًا تجارية أو خدمية.

تخطط مدينة هوشي منه لجمع أكثر من 25 مليار دونج من رسوم استخدام الأراضي.

أرسلت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه للتو وثيقة إلى إدارة المالية (اللجنة الدائمة لمجلس تقييم الأراضي المحدد في مدينة هوشي منه) بشأن المشاريع المتوقع تقديمها إلى مجلس تقييم الأراضي المحدد في الربع الرابع من عام 2024.

وفقًا لإدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، يهدف هذا إلى ضمان إيرادات ميزانية عام ٢٠٢٤ لمدينة هو تشي منه من الأراضي المتوقع تحصيل رسوم استخدامها. ومن المتوقع أن تبلغ الإيرادات من ٢٢ مشروعًا ٢٥,٤٨٣ مليار دونج فيتنامي.

من بين المشاريع المتوقع أن يحقق مشروع المدينة الذكية البيئية التابع لمجموعة لوتي أكبر إيرادات، بقيمة 16,000 مليار دونج فيتنامي، وفقًا لشهادة التقييم. يليه مشروع الأرض بمساحة 14.8 هكتار في حي آن فو (مدينة ثو دوك) التابع لشركة نجوين فونغ العقارية المساهمة، والذي من المتوقع أن يحقق إيرادات بقيمة 3,500 مليار دونج فيتنامي.

هناك أيضًا شركة تي إن تي ترونغ ثوي العقارية المحدودة، التي تمتلك قطعة أرض في 230 شارع نجوين تراي (المنطقة 1)، ومن المتوقع أن تحقق عائدات تتجاوز 3,286 مليار دونج فيتنامي. أما شركة نام باي باي للاستثمار، فتمتلك مشروع شقق دايموند ريفرسايد الشاهقة (المنطقة 8)، ومن المتوقع أن تحقق عائدات تتجاوز 729 مليار دونج فيتنامي.

في الأشهر التسعة الأولى من هذا العام، قُدِّر إجمالي إيرادات الميزانية في مدينة هو تشي منه بـ 371,307 مليار دونج، أي ما يعادل 76.9% من التقديرات، بزيادة قدرها 14.3% خلال الفترة نفسها. إلا أن إيرادات استخدام الأراضي في مدينة هو تشي منه خلال الأشهر التسعة الماضية لم تتجاوز 5,900 مليار دونج.

ما هو حجم التعويض الذي سيتم منحه للمنازل "غير المسجلة" في شارع نجوين توان بمنطقة ثانه شوان؟

وقال السيد دينه فان هاي، مدير مجلس إدارة مشروع الاستثمار في البناء في منطقة ثانه شوان، إنه بحلول نهاية يوم 14 أكتوبر، وافقت جميع الأسر والأفراد على تسليم الموقع قبل التنفيذ القسري لمشروع توسيع شارع نجوين توان وفقًا للتخطيط.

في السابق واجهت عملية تنفيذ إخلاء الموقع للمشروع العديد من الصعوبات، حيث لم يكن سعر التعويض كافيا لتلبية احتياجات الأهالي، خاصة في حالة الأسر التي تستخدم الأراضي الناتجة عن الأراضي الشاغرة والأراضي الزراعية والأراضي المرورية وغيرها.

من المتوقع أن يبدأ مشروع تجديد وتوسعة شارع نجوين توان بنهاية هذا العام. الصورة: ثانه فو

وفقًا للوائح الدولة، لن تُعوّض هذه الحالات عن الأراضي. ومع ذلك، ولتسهيل الأمور على المواطنين، اقترحت اللجنة الشعبية على المدينة معالجة هذه الحالات، وفقًا للسيد بوي دوك هونغ، نائب مدير مجلس إدارة مشاريع الاستثمار الإنشائي في منطقة ثانه شوان.

وبناءً على ذلك، في حالة مَن استخدموا الأراضي المُحَوَّلة قبل عام ١٩٩٣، سيكون مستوى التعويض مساويًا لنحو ٣٠٪ من سعر الأرض الحضرية المحسوب في إطار أسعار الأراضي. أما في حالة استخدام الأراضي من عام ١٩٩٣ إلى عام ٢٠٠٤، فسيكون مستوى الدعم ٢٠٪.

وفقًا لإطار أسعار الأراضي الحالي، تُصنّف المنازل في شارع نجوين توان ضمن المنطقة 1، ويبلغ سعرها حاليًا 32.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وبالتالي، ستكون مستويات التعويض 9.4 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع و6.4 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع على التوالي. وفي حديثهم مع مراسلي صحيفة داو تو، أكد سكان المنطقة الأرقام المذكورة أعلاه.

وبالإضافة إلى تلقي التعويضات، حصلت الأسر التي تم تطهير أراضيها على دعم من السلطات المحلية لشراء شقق إعادة التوطين بسعر بلغ نحو 1.4 مليار دونج.

تمت الموافقة على مشروع تجديد وتوسيع شارع نجوين توان وفقًا للتخطيط من قبل لجنة الشعب لمنطقة ثانه شوان في عام 2018، بإجمالي استثمار يبلغ حوالي 400 مليار دونج، معظمها لتكاليف تطهير الموقع.

يبلغ طول المسار الموسع 720 مترًا، ويبدأ من تقاطع شارع نجوين تراي وينتهي عند حارة نجوين توان رقم 162. بعد التوسعة، أصبح للمسار مقطع عرضي يبلغ 21 مترًا، وعرض طريق يبلغ 15 مترًا، وأرصفة بعرض 3 أمتار على كلا الجانبين، مما يُلبي احتياجات التنقل بشكل أفضل.

استمر مزاد أراضي كووك أواي قرابة 20 ساعة، وكان أعلى سعر 54 مليون دونج/م2.

في الساعة الواحدة والنصف من صباح يوم 14 أكتوبر/تشرين الأول، انتهى مزاد بيع 54 قطعة أرض في قرية سون ترونغ، بلدية ين سون، مقاطعة كوك أواي. وبناءً على ذلك، وصل سعر أعلى قطعة أرض فائزة إلى 54.48 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أعلى بأربعة أضعاف ونصف من سعرها الابتدائي. في المقابل، وصل سعر أقل قطعة أرض إلى 44.48 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أعلى بـ 3.6 أضعاف من سعرها الابتدائي.

المشاركون في المزاد. الصورة: لجنة شعب مقاطعة كوك أواي

في وقت سابق، أصدر مركز تنمية صندوق الأراضي في مقاطعة كوك أواي إعلان مزاد لـ 54 قطعة أرض في قرية سون ترونغ. تتراوح مساحة القطع هنا بين 92.5 و121.4 مترًا مربعًا، بأسعار ابتدائية تبلغ 12.48 مليون دونج للمتر المربع. ويتراوح عربون كل قطعة أرض بين 230 و281 مليون دونج للقطعة.

يُجرى المزاد بالتصويت المباشر عبر جولات متعددة، بحد أدنى خمس جولات. الحد الأدنى للمزايدة لكل صوت هو مليونا دونج فيتنامي. مع ذلك، تضمن المزاد الأخير اثنتي عشرة جولة. لهذا السبب، استمر الحدث قرابة عشرين ساعة، واضطر المشاركون للمزايدة طوال الليل.

شارك ما يقرب من 300 عميل في المزاد الأخير، وسجلوا أكثر من 1000 وثيقة مزاد. وبلغ إجمالي الأموال التي جمعتها منطقة كوك أواي من هذا المزاد قرابة 242.6 مليار دونج، بزيادة قدرها 63 مليار دونج عن المتوقع.

بالنسبة للأراضي التي يتم بيعها بالمزاد، فإن الموعد المحدد لسداد 100٪ من المبلغ الفائز سيكون بعد 45 يومًا من تاريخ إصدار إشعار الدفع من قبل مصلحة الضرائب.

وبحسب مركز تنمية صندوق الأراضي بمنطقة كووك أواي، فإن المزاد جرى بشكل علني وموضوعي وشفاف وجاد، وتبعًا للإجراءات واللوائح القانونية الصحيحة، بما يضمن حقوق الأطراف المشاركة.

أكثر من 45 ألف قطعة أرض مخالفة في باك نينه

عملت بعثة المراقبة التابعة لمجلس الشعب في مقاطعة باك نينه مع اللجنة الشعبية الإقليمية في التعامل مع حالات تخصيص الأراضي دون سلطة مناسبة؛ والتعدي على الأراضي واحتلالها؛ والتغيير التعسفي لغرض استخدام الأراضي.

وفقًا لنتائج المراجعة، يوجد في مقاطعة باك نينه بأكملها أكثر من 45,000 قطعة أرض سكنية مُخصصة دون تصريح مناسب، بالإضافة إلى تعدٍّ على الأراضي، وتحويل غير مصرح به لأغراض استخدام الأراضي، بمساحة تزيد عن 976 هكتارًا. وقد وجهت اللجنة الشعبية للمقاطعة المقاطعات والبلدات والمدن لتصنيف وتنظيم مراجعة الحالات المذكورة أعلاه. وحتى الآن، راجعت البلديات والأحياء والبلدات أكثر من 10,000 سجل بمساحة 252 هكتارًا.

لا تزال معالجة حالات تخصيص الأراضي غير المصرح بها، والتعدي على الأراضي واحتلالها، والتغيير التعسفي لغرض استخدام الأراضي في مقاطعة باك نينه تواجه بعض القيود والصعوبات مثل عدم صرامة إدارة الأراضي في بعض الأماكن، ولم يتم حل التعدي على الأراضي والنزاعات عليها بشكل كامل.

وفي الاجتماع، كلف رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة باك نينه إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بمراجعة البيانات وجمعها لتقديمها إلى اللجنة الشعبية للمقاطعة قبل 20 أكتوبر لإرسالها إلى وفد المراقبة؛ ونصح اللجنة الشعبية للمقاطعة بإنشاء مجموعتين عاملتين لحل ومعالجة حالات تخصيص الأراضي دون تصريح؛ والتعدي على الأراضي؛ والتغيير التعسفي لغرض استخدام الأراضي.

المعاملات العقارية في بينه دينه تتكون في الغالب من قطع أراضي.

أصدرت إدارة البناء في مقاطعة بينه دينه تقريرًا يتضمن معلومات عن سوق الإسكان والعقارات في المقاطعة في الربع الثالث من عام 2024. وبناءً على ذلك، تمحور حجم المعاملات خلال هذا الربع حول الأراضي بواقع 1,997 قطعة أرض، تلتها المنازل الفردية بواقع 1,053 وحدة، والشقق بواقع 174 وحدة. وبلغ إجمالي قيمة المعاملات أكثر من 51 مليار دونج فيتنامي.

وفيما يتعلق بمشاريع الإسكان التجاري، قالت إدارة البناء في بينه دينه إنه في الربع، كان هناك مشروعان مرخصان بهما 2079 منزلاً فرديًا؛ و9 مشاريع قيد الإنشاء بـ 8333 شقة؛ ومشروع مستقبلي مؤهل للبيع (لم يتم ذكر عدد الشقق)؛ ومشروع مكتمل بـ 262 شقة.

وبالإضافة إلى ذلك، يوجد في بينه دينه 7 مشاريع إسكان اجتماعي قيد الإنشاء في الربع الثالث من عام 2024، بما في ذلك 6 مشاريع إسكان اجتماعي للأشخاص ذوي الدخل المنخفض في المناطق الحضرية بإجمالي 2828 شقة؛ ومشروع إسكان اجتماعي واحد للعمال في المناطق الصناعية ومناطق معالجة الصادرات بإجمالي 378 شقة.

خلال الربع، فيما يتعلق بالمشروع الذي يسمح بنقل الأراضي ذات البنية التحتية المستثمرة لبناء المنازل (قطع الأراضي)، كان لدى بينه دينه مشروع واحد مرخص حديثًا وينفذ بكمية 64 قطعة أرض.

والجدير بالذكر أن بينه دينه لا يوجد بها حاليًا أي مشاريع سياحية منتجعية حصلت على سياسات استثمارية أو تراخيص، أو يجري تنفيذها أو إكمالها في الربع الثالث من عام 2024.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/bang-gia-dat-tphcm-chot-gia-cao-nhat-nha-khong-so-tai-nguyen-tuan-ha-noi-duoc-den-bu-bao-nhieu-d227781.html