قد يكون عام 2025 عام الأراضي والفيلات؛ ومن المتوقع أن يرتفع الطلب على عقارات المناطق الصناعية بشكل حاد

تتمتع الأراضي المعروضة للبيع في مزاد هوآي دوك بسعر "أخف"، حيث يبلغ أعلى سعر 109 مليون دونج/متر مربع؛ ويوجد في منطقة باك تو ليم مشروع إضافي في منطقة تاي هو تاي الحضرية؛ وفي السنوات العشر الماضية، لم تشهد هانوي أي استثمار في الإسكان الاجتماعي برأس مال الميزانية.

فيما يلي ملخص لأبرز أخبار العقارات هذا الأسبوع.

من المتوقع أن يرتفع الطلب على العقارات الصناعية بشكل حاد بفضل جذب عملاء جدد

وفقًا لتقرير تحليلي حديث صادر عن قسم التحليل في شركة إس إس آي للأوراق المالية (SSI Research)، حافظ نمو تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر إلى فيتنام على زخمه خلال السنوات العشر الماضية، بفضل اتجاه التحول في الإنتاج. وقد ساهمت دول مثل سنغافورة وتايوان والصين بشكل كبير في هذا النمو. ويعود ذلك إلى تمتع فيتنام بميزة تنافسية من حيث سياسات الاستثمار المواتية، وانخفاض تكاليف العمالة، واستقرار الاقتصاد .

الشركات التي لديها مساحات كبيرة متاحة للتأجير مثل SIP، IDC، VGC، SZC، KBC، NTC.

وبحسب وزارة التخطيط والاستثمار ، شهدت أنشطة تأجير أراضي المناطق الصناعية في فيتنام من عام 2019 إلى عام 2023 نموًا إيجابيًا حيث وصلت مساحة مذكرات التفاهم والاتفاقيات الموقعة حديثًا إلى معدل نمو سنوي مركب (CAGR) بنسبة 35٪.

يُعزى هذا النمو بشكل رئيسي إلى شركات الاستثمار الأجنبي المباشر الكبيرة، مثل سامسونج، وإل جي، وهيونداي، ولوتي، ولوكسشير، وليغو، وهيوسونغ، وفوكسكون، والتي تهدف إلى تنويع الإنتاج وتقليل المخاطر في سلسلة التوريد العالمية. كما ارتفعت الإيجارات المتوسطة بشكل ملحوظ، حيث زادت المناطق الصناعية في الشمال بنسبة 35%، بينما زادت المناطق الصناعية في الجنوب بشكل ملحوظ بنسبة 67% بين عامي 2020 و2024.

مع ذلك، من المتوقع أن تتباطأ تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر إلى فيتنام في عام ٢٠٢٤. ففي الأشهر العشرة الأولى من عام ٢٠٢٤، بلغ إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل ٢٧.٢٦ مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها ١.٩٪ فقط عن الفترة نفسها. على المدى القصير، قد تنتظر شركات الاستثمار الأجنبي المباشر سياسات الرئيس ترامب الجديدة المتعلقة بالرسوم الجمركية، بما في ذلك قوانين الضرائب التي تؤثر على الواردات من فيتنام.

ويتوقع الخبراء أن يكون عام 2025 عام الأراضي والفيلات

خلال الحدث "نظرة عامة على سوق العقارات 2024 والتركيز على دا نانغ"، تم رفع العديد من الهواتف لالتقاط الصور عندما أعلن السيد نجوين كووك آنه، مدير المبيعات في Batdongsan.com.vn، معلومات حول الدورة الجديدة لسوق العقارات.

وبناء على ذلك، وبناء على دورات التقلبات السابقة، قسم الخبير خارطة الطريق التنموية المقبلة لسوق العقارات إلى 4 مراحل.

السيد نجوين كووك آنه، مدير المبيعات في باتدونجسان، يتحدث عن دورة سوق العقارات.

تحديدًا، من الربع الأول من عام ٢٠٢٤ إلى الربع الأخير منه، يشهد هذا العام تحولًا في نفسية المستثمرين، حيث تعود حركة الاستكشاف تدريجيًا. ومع ذلك، لا تزال الأولوية القصوى للمشترين تتمحور حول قطاع العقارات، مع ضمانات قانونية. ومع هذه العوامل، لا يزال قطاع الشقق هو القطاع الأهم في هذه الفترة.

من الربع الرابع من عام ٢٠٢٤ إلى بداية الربع الثاني من عام ٢٠٢٥، ستشهد هذه الفترة دخول السوق في مرحلة اندماج. ويزداد ثقة المستثمرين تدريجيًا في آفاق تطوير قطاع العقارات. وسيتخلى قطاع الشقق الآن عن محوره الرئيسي ليُصبح المنازل الخاصة والمنازل المتلاصقة.

بعد هذه الفترة، سيتجه السوق نحو فترة انتعاش، من المتوقع أن تبدأ من الربع الثاني من عام 2025 وتستمر حتى الربع الرابع منه. ولن يُركز المستثمرون في هذه الفترة على سعر البيع والعوامل القانونية، كما كان الحال عندما كان السوق في حالة ركود. بل إن احتمالية ارتفاع الأسعار هي العامل الحاسم في اتخاذ قرار الاستثمار. ولذلك، يُولي المستثمرون اهتمامًا خاصًا للقطاعات المربحة، مثل الأراضي وفلل المشاريع.

أخيرًا، من الربع الأول إلى الربع الرابع من عام ٢٠٢٦، سيشهد السوق استقرارًا. سترتفع الأسعار والسيولة بمستويات مختلفة. ويُعتبر هذا أفضل آفاق السوق بعد فترة ركود طويلة.

أرض هواي دوك المعروضة للبيع بالمزاد العلني بسعر "أخف"، حيث يبلغ أعلى سعر 109 مليون دونج/متر مربع.

بعد ١٢ جولة، انتهى مزاد ٣٢ قطعة أرض LK05 وLK06 في منطقة لونغ خوك، بلدية تيان ين، مقاطعة هواي دوك، هانوي، الساعة ٥:٤٠ مساءً يوم ١١ نوفمبر. وتراوحت أسعار معظم قطع الأراضي الفائزة بين ٨٥ و٩١ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وكان أقل سعر فائز ٧٩.٣ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما بلغ أعلى سعر ١٠٩.٣ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ويبيع المستثمرون حاليًا قطع الأراضي بفارق يتراوح بين ٢٥٠ و٥٠٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

تم تداول قائمة الأسعار الفائزة لقطع الأراضي بين المستثمرين في وقت مبكر من بعد ظهر يوم 11 نوفمبر. الصورة: ثانه فو

وفقًا لتوقعات صحيفة الاستثمار الإلكترونية Baodautu.vn، فإن أعلى سعر رابح للأرض يقع في منطقة LK06، وتحديدًا LK06-09. تقع الأرض في الزاوية، ولها ثلاث واجهات، وتتمتع بإطلالة مباشرة على الطريق الدائري الرابع. بمساحة تصل إلى 148 مترًا مربعًا، ستبلغ قيمتها الإجمالية حوالي 16.1 مليار دونج.

تتراوح مساحة قطع الأراضي المتبقية في المزاد بين 97 و109 أمتار مربعة، وتتراوح مساحة بعضها بين 144 و172 مترًا مربعًا. جميع قطع الأراضي في LK05 وLK06 تطل على الطريق الدائري الرابع، وتقع بالقرب من البحيرة. تقع قطعة LK05 بجوار ملعب كرة القدم، بينما تقع قطعة LK06 بجوار مشروع الإسكان الاجتماعي.

في منطقة لونغ خوك أيضًا، سجّل مزادٌ لعشرين قطعة أرض LK01 وLK02 متوسط سعر فائز تراوح بين 91 و97 مليون دونج للمتر المربع. وكان أقل سعر للقطعة 85 مليون دونج للمتر المربع، بينما بلغ أعلى سعر 103.3 مليون دونج للمتر المربع.

أما بالنسبة لقطع الأراضي التسع عشرة LK03 وLK04، فتتراوح أسعارها في الغالب بين 97.3 و121.3 مليون دونج/متر مربع. وتسجل قطعة الأرض الزاوية LK03-12 أعلى سعر، حيث بلغ 133.3 مليون دونج/متر مربع.

يوجد في منطقة باك تو ليم مشروع آخر راقي في منطقة تاي هو تاي الحضرية

قام نائب رئيس لجنة الشعب في هانوي نجوين ترونج دونج مؤخرًا بالتوقيع وإصدار القرار رقم 5894/QD-UBND بشأن تعديل واستكمال خطة استخدام الأراضي لعام 2024 في منطقة باك تو ليم.

وبناءً على ذلك، أضافت المدينة إلى قائمة مخطط استخدامات الأراضي لعام ٢٠٢٤ خمسة مشاريع، بمساحة تصل إلى ١٠.٧٦ هكتار. ومن أبرزها:

1. إنشاء طريق يربط شارع نجوين دينه تو بشارع كو نهوي إلى الطريق رقم 10 في منطقة باك كو نهوي - تشيم الحضرية؛

2. بناء القيادة العسكرية لجناح دونج نجاك؛

3. مشروع مجمع Phu Dien - Ecity Phu Dien في جناح Phu Dien، منطقة Bac Tu Liem؛

4. بناء بيت ثقافي مع منطقة ترفيهية في المنطقة السكنية رقم 7، حي فوك دين؛

5. مشروع مجمع الخدمات العامة، التجاري المدمج مع السكن الراقي في تاي هو تاي على قطعة الأرض H4HH1، المنطقة الحضرية في تاي هو تاي.

يُركّز المستثمر دايو للهندسة والإنشاءات دائمًا على ميزة موقع منطقة ستارليك الحضرية. الصورة: ثانه فو

على الرغم من أن اسم المشروع هو تاي هو تاي، إلا أن حدوده الإدارية تمتد إلى ثلاث مناطق، هي: منطقة شوان لا (منطقة تاي هو)؛ ومنطقة نغيا دو (منطقة كاو جياي)؛ ومنطقة شوان دينه؛ ومنطقة كو نهوي 1 (منطقة باك تو ليم). تتميز هذه المنطقة الحضرية بموقعها المتميز، بالقرب من منطقة السلك الدبلوماسي، وحديقة هوا بينه، والمركز الإداري الجديد للعاصمة - وهو المكان الذي اختارته الحكومة لمقرات الوزارات وفروعها.

حاليًا، تُباع العديد من شقق مشروع ستارليك بأكثر من 130 مليون دونج للمتر المربع. أما بالنسبة لشريحة الفلل، فإن السعر أعلى بكثير، ويتراوح بين 400 و800 مليون دونج للمتر المربع.

لم تشهد هانوي أي استثمارات برأس مال الميزانية في الإسكان الاجتماعي منذ ما يقرب من عشر سنوات.

وفقًا لإدارة البناء في هانوي، لا يزال تطوير الإسكان الاجتماعي في المدينة يواجه بعض القيود. من بينها، منذ عام ٢٠١٥، لم تشهد العاصمة أي مشاريع إسكان اجتماعي مُستثمرة برأس مال مُخصص. إضافةً إلى ذلك، لا يزال عدد مشاريع التطوير الجديدة محدودًا، ولا يزال تقدم التنفيذ بطيئًا مقارنةً بالجدول الزمني المُعتمد.

حاليًا، لا تزال هانوي بطيئة في سباق الإسكان الاجتماعي. الصورة: ستوك إكسبريس نيوز

علاوة على ذلك، لم تُلبِّ عمليات مراجعة الاستثمارات والإشراف عليها وتقييمها، ومعالجة المخالفات أو إلغاء أراضي المشاريع وفقًا لقانون الأراضي بسبب بطء التنفيذ، المتطلبات اللازمة حتى الآن. وتنبع أسباب هذه المشاكل بشكل رئيسي من الصعوبات والعقبات في نظام وإجراءات اختيار المستثمرين من خلال المناقصات، والتي تستغرق وقتًا طويلاً.

علاوة على ذلك، لا يزال اختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي يواجه إشكاليات تتعلق بالأساس القانوني للأصول العامة. كما أن إجراءات استخدام عائدات رسوم استخدام الأراضي لاستبدال 20% من رصيد الأراضي في مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية لتطوير الإسكان الاجتماعي تفتقر إلى لوائح محددة.

وأضافت إدارة البناء في هانوي أن "آليات وسياسات الحوافز لمشاريع الإسكان الاجتماعي ليست جذابة حقًا ولم تجذب الشركات للمشاركة في الاستثمار في البناء، وخاصة المشاريع في المناطق الضواحي والتي تخدم العمال والطلاب، على الرغم من أن الدولة لديها العديد من سياسات الحوافز".

خلال النقاش، لخّصت الإدارة أيضًا أعمال تطوير الإسكان الاجتماعي في المدينة. وبناءً على ذلك، يوجد حاليًا 30 مشروعًا مُنجزًا، بمساحة بناء تُقارب 1.66 مليون متر مربع. ويجري تنفيذ 58 مشروعًا بمساحة بناء تُقارب 4 ملايين متر مربع، أي ما يُعادل 60,480 شقة.

وفي الوقت نفسه، تمتلك المدينة أيضًا 83 قطعة أرض بإجمالي نطاق استخدام للأراضي يبلغ حوالي 43.58 هكتارًا في 48 مشروعًا سكنيًا تجاريًا ومناطق حضرية مع تخصيص 20-25٪ من الأراضي لبناء مساكن اجتماعية وفقًا للوائح.

تم تمديد فترة إنجاز سلسلة من مشاريع الإسكان في بينه دينه حتى عام 2026

وبحسب تحقيق المراسل، فقد تمت الموافقة على العديد من مشاريع الإسكان من قبل اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه لتعديل سياسة الاستثمار في المشاريع في أكتوبر 2024.

تم تمديد مشروع مركز الخدمات التجارية والشقق I-tower Quy Nhon إلى الربع الثالث من عام 2026 لإكماله.

على وجه التحديد، وافق رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه على تعديل جدول تنفيذ مشروع برج آي، وهو مشروع شقق ومركز خدمات كوي نون، الذي تستثمره شركة دو ثانه للاستثمار والتطوير العقاري، الكائن في شارع لي دوان، حي لي ثونغ كيت، مدينة كوي نون. وبناءً على ذلك، تم تعديل موعد المشروع إلى الربع الثالث من عام ٢٠٢٦ لإكماله بالكامل وتشغيله (في ٣ يوليو ٢٠٢٠، سُمح أيضًا بتمديد المشروع إلى الربع الثالث من عام ٢٠٢٢).

فيما يتعلق بتعديل إجمالي رأس المال الاستثماري، كُلِّفت إدارة الإنشاءات برئاسة المراجعة وتقديم تقرير إلى اللجنة الشعبية الإقليمية وفقًا للأنظمة القانونية ذات الصلة. ومن المعروف أن مشروع "آي تاور كوي نون"، وهو مركز خدمات تجارية وشقق سكنية، تبلغ مساحته الإجمالية أكثر من هكتار واحد، برأس مال استثماري إجمالي يبلغ حوالي 1,991 مليار دونج.

وأصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية أيضًا قرارًا بتعديل سياسة الاستثمار في المشاريع السكنية الثلاثة في بلدة آن نون مع محتوى تعديل وقت الإنجاز.

مشروع منطقة فينه ليم السكنية، حي بينه دينه، الذي استثمرته شركة داي تين المساهمة، بدلاً من إكماله في الربع الثاني من عام 2024، تم تمديد المشروع إلى 30 يونيو 2026 لإكمال المشروع بالكامل (حيث كان مطلوبًا من الشركة التنسيق مع المحلية لإكمال أعمال تطهير الموقع قبل 31 ديسمبر 2024).

قام مشروع منطقة بان ثانه السكنية في منطقة داب دا، والذي تستثمر فيه شركة بان ثانه للاستثمار المحدودة، بتعديل الوقت اللازم لإكمال أعمال البناء والإسكان من الربع الأول من عام 2020 إلى الربع الثاني من عام 2024 إلى من عام 2020 إلى الربع الرابع من عام 2025؛ وإضافة من الربع الأول من عام 2026 إلى الربع الثاني من عام 2026 لإكمال المشروع وإتمام البنية التحتية وتسليمها إلى المنطقة.

وعلى نحو مماثل، قام مشروع منطقة دونج بان ثانه السكنية في حي داب دا، الذي تستثمر فيه شركة دونج بان ثانه للاستثمار المحدودة، بتعديل الموعد المحدد لإكمال بناء المنازل والتجارة في الربع الثاني من عام 2024 إلى الربع الثاني من عام 2026.

بالنسبة لهذه المشاريع، طلبت اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه من شركة داي تين المساهمة، وشركة بان ثانه للاستثمار المحدودة، وشركة دونج بان ثانه للاستثمار المحدودة، تركيز الموارد، وتسريع التقدم في تنفيذ المشاريع، وضمان إكمال المشاريع في أقرب وقت ممكن ووضعها موضع التنفيذ وفقًا للجدول الزمني المعتمد.

تخطط Binh Thuan لبيع 48.39 هكتارًا من الأراضي في شارع Vo Nguyen Giap للمزاد

وافق نائب رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية لبينه ثوان فان فان دانج للتو على خطة التخطيط التفصيلية للمنطقة الأولى لصندوق الأراضي على جانبي شارع فو نجوين جياب، مدينة فان ثيت بمساحة 48.39 هكتارًا.

في وقت سابق، أرسلت اللجنة الشعبية لمدينة فان ثيت إرسالية رسمية لطلب آراء إدارة التخطيط والاستثمار، وإدارة البناء، وإدارة الموارد الطبيعية والبيئة بشأن خيارين للحدود لتخطيط المنطقة الأولى على صندوق الأراضي على جانبي شارع فو نجوين جياب.

وبناءً على ذلك، فإن الخيار 1 لديه مساحة تبلغ حوالي 48.39 هكتارًا لمزاد الأراضي السكنية؛ ويقترح الخيار 2 تعديل 1.48 هكتارًا (مساحة أرض الخدمة التجارية وجزء من مساحة طريق المرور)، وتبلغ مساحة الأرض بعد التعديل حوالي 46.91 هكتارًا.

وبناء على آراء الهيئات المعنية والنظر في خيارين للحدود لتخطيط المنطقة الأولى على صندوق الأراضي على جانبي شارع فو نجوين جياب، مدينة فان ثيت، وافق نائب رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية في بينه ثوان، فان فان دانج، على اختيار الخيار الأول.

كلف السيد دانج اللجنة الشعبية لمدينة فان ثيت بتنظيم التخطيط التفصيلي للمنطقة الأولى بمساحة 48.39 هكتارًا وفقًا لرأي اللجنة الدائمة للجنة الحزب الإقليمية؛ ويجب على الإدارات والفروع ذات الصلة تعزيز التنسيق ودعم اللجنة الشعبية لمدينة فان ثيت لتقييم وإكمال التخطيط التفصيلي لهذه المنطقة في أقرب وقت.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/2025-co-the-se-la-nam-cua-dat-nen-va-biet-thu-nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-d230112.html