عيوب إضافية في رسوم الأراضي: هناك حاجة إلى إرشادات مفصلة لكل حالة على حدة

تلقى المرسوم رقم 103 بشأن رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي العديد من التعليقات عند تطبيق رسم أرض إضافي بنسبة 5.4٪ على مساحة الأرض المستحقة الدفع خلال الفترة التي لم يتم فيها حساب رسم الأرض.

المستثمر في مشروع منطقة هونغ دات السكنية - لونغ آن - معرض لخطر الاضطرار إلى دفع مئات المليارات من الرسوم الإضافية على الأراضي، على الرغم من أنه ليس مسؤولاً عن التأخير في تحديد أسعار الأراضي - الصورة: سون لام

وبحسب ما أورد موقع "توي تري أونلاين" ، فإن المرسوم رقم 103 بشأن رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي يتلقى العديد من التعليقات عند تطبيق رسوم إضافية على الأراضي بنسبة 5.4% على كمية الأراضي المستحقة الدفع خلال الفترة التي لم يتم فيها حساب رسوم الأراضي.

وزارة المالية تطلب التعليقات لتعديل المرسوم.

أرسل الدكتور نجو جيا هوانغ (محاضر بكلية القانون التجاري بجامعة هوشي منه للقانون) مقالاً إلى موقع توي تري أونلاين، يقدم فيه وجهات نظر إضافية حول هذه القضية.

لائحة تحصيل رسوم استخدام الأراضي الإضافية بنسبة 5.4% في المرسوم رقم 103

وفقًا للبند 2، المادة 50 من المرسوم 103/2024/ND-CP الذي ينظم رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي، بالنسبة للمشاريع التي اتخذت قرارات بشأن تخصيص الأراضي أو تأجير الأراضي أو الإذن بتغيير أغراض استخدام الأراضي قبل 1 أغسطس 2024 ولكنها لم تحدد سعر الأرض بعد، سيتعين على مستخدمي الأراضي دفع مبلغ إضافي يعادل 5.4٪ سنويًا على مبلغ رسوم استخدام الأراضي المستحقة خلال الفترة التي تنتظر التقييم.

يستند هذا النظام إلى البند 2 من المادة 257 من قانون الأراضي لسنة 2024، والذي يهدف إلى ضمان مبدأ عدم فقدان إيرادات الموازنة خلال فترة استخدام الأراضي دون استكمال الالتزامات المالية.

وتنص المادة 257 من قانون الأراضي لسنة 2024 على سياسات تمويل الأراضي وأسعار الأراضي في الحالات التي تكون فيها قرارات بشأن تخصيص الأراضي أو تأجيرها أو السماح بتغيير أغراض استخدام الأراضي... ولكن لم يتم تحديد أسعار الأراضي قبل تاريخ سريان هذا القانون (1 أغسطس 2024).

من حيث المبدأ، لا يسري القانون الجديد بأثر رجعي على القرارات والأعمال الإدارية الصادرة قبل نفاذ القانون.

لذلك، في الحالات التي تكون فيها هناك قرارات إدارية (تخصيص أرض، تأجير أرض، تغيير استخدام الأرض...) قبل تاريخ السريان، ولكن لم يتم تحديد سعر الأرض، فإن تحديد سعر الأرض يجب أن يعتمد على المبادئ والسياسات في وقت صدور ذلك القرار، وليس تطبيق لوائح جديدة.

تنص الفقرة د، البند 2، المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024 على أن الحكومة ستقدم إرشادات مفصلة بشأن مبلغ المال الذي يتعين على مستخدمي الأراضي دفعه بشكل إضافي للفترة التي لم يتم فيها حساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي.

بناءً على اللوائح المذكورة أعلاه، في حال عدم احتساب رسوم الانتفاع في الفترة السابقة (بسبب عدم تحديد سعر الأرض في الوقت المناسب)، يُفرض على مستخدم الأرض رسوم إضافية. تُحسب هذه الرسوم بنسبة 5.4% سنويًا من قيمة رسوم الانتفاع المستحقة.

تفتقر اللوائح إلى المرونة لكل حالة محددة

إن حقيقة أن القانون ينص على معدل تحصيل "صارم" قدره 5.4٪ سنويًا ولكنه لا يشرح بوضوح أساس تحديد معدل التحصيل هذا، ولا يرتبط بآلية تعديل قائمة على السوق أو أداة محددة أمر غير معقول، مما يؤدي بسهولة إلى نقص المرونة، ويسبب بسهولة الجدل حول معقوليته.

إن طريقة الحساب أعلاه تفتقر إلى التصنيف والمرونة لكل مجموعة مشاريع، ولا تميز بين الحالات بسبب أخطاء موضوعية (بسبب تأخر الجهة المختصة في تحديد أسعار الأراضي أو بسبب المستثمر).

إذا امتثلت الشركات للإجراءات القانونية ولكنها اضطرت إلى الانتظار بشكل سلبي حتى تقوم السلطات بتقييم أسعار الأراضي، فسوف يتم فرض رسوم إضافية عليها، مما يتسبب في زيادة تكاليف الاستثمار على الرغم من أن الأمر ليس خطأها.

ويؤدي هذا إلى زيادة المخاطر القانونية والمالية، ويؤثر على قدرة المستثمرين على التنبؤ، ويضع ضغوطاً على التدفقات النقدية، وخاصة في سياق السوق الصعب.

وتكون النتيجة انخفاض الدافع لتنفيذ المشاريع، مما يؤثر على العرض السكني والإنتاج والمباني التجارية، ويتعارض مع سياسات الانتعاش الاقتصادي.

رسوم استخدام الأراضي هي تكلفة استثمار مدخلة (تكلفة الأرض)، مماثلة لتكلفة شراء المواد الخام، وتكاليف بناء البنية التحتية، وما إلى ذلك، لذلك سيتم تضمينها في تكلفة المنتجات العقارية ومن ثم تحويلها إلى سعر البيع للمشترين.

وبالتالي، فإن هذه المجموعة سوف تؤدي حتماً إلى تحويل العبء المالي إلى مشتري المنزل (إذا لم تبع الشركة المنزل)، أو تقلل من ربح الاستثمار المكتسب إذا تم بيع المنتج.

وعادةً، بعد بيع منزل للمشتري، يتعين على المؤسسة دفع رسوم استخدام الأرض الإضافية هذه، وبالتالي لم يعد للشركة الحق في زيادة سعر البيع أو تعديل الالتزامات المالية في عقد بيع المنزل الموقع.

وبالتالي، تضطر الشركات إلى تحمل هذه الرسوم الإضافية، مما يؤدي إلى مخاطر قانونية ومالية، خاصة بالنسبة للمشاريع التي تم تسليمها منذ سنوات عديدة ولكنها عالقة في تحديد أسعار الأراضي.

متى يجب إعفاء الشركات من رسوم الأراضي الإضافية؟

وتحتاج السلطات إلى تصنيف الحالات إلى مجموعات مختلفة:

في حالة التأخر في سداد رسوم استخدام الأرض بسبب خطأ الجهة المختصة (بسبب عدم تحديد سعر الأرض)، يجب إعفاء المنشأة من دفع رسوم استخدام الأرض الإضافية، وذلك لتعزيز مسؤولية الجهة المختصة في تحديد سعر الأرض.

وفي الوقت نفسه، حماية الحقوق المشروعة للمؤسسات في حالة وجود أخطاء موضوعية، وضمان مبادئ العدالة والشفافية في الإدارة المالية للأراضي.

في حالة أن التأخير في تحديد سعر الأرض يرجع إلى خطأ المنشأة، يجب على المنشأة دفع رسوم استخدام إضافية للأرض.

من حيث المبدأ، لن يتم تحصيل رسوم استخدام الأراضي والفوائد إلا إذا كان لدى المؤسسة أساس كافٍ لتحديد التزاماتها المالية ولكنها فشلت عمداً في الوفاء بها.

وعليه، ينبغي أن تكون هناك إرشادات مفصلة بشأن المواقف المحددة التي تعتبر أخطاء من جانب مستخدمي الأراضي، لتجنب إساءة الاستخدام أو التطبيق التعسفي.

العودة إلى الموضوع

منظمة غير حكومية جيا هوانغ

المصدر: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm