يجب أن نكون أقوى للردع!

(CLO) أشار العديد من الخبراء إلى ضرورة اتخاذ إجراءات صارمة ضد من يُخرّبون مزادات الأراضي، ليكونوا رادعًا ومثالًا يُحتذى به. ولذلك، فهم يُؤيّدون بشدة قرار شرطة هانوي باحتجاز عدد من الأشخاص الذين "خرّبوا" مزادات الأراضي في سوك سون خلال المزاد الأخير.

ثغرات في مزادات الأراضي

في عام 2024، كانت جميع مزادات الأراضي تقريبًا في الضواحي في هانوي متورطة في فضيحة تتعلق بدفع أسعار مرتفعة بشكل غير عادي ثم إلغاء الودائع.

على سبيل المثال، في المزاد العلني لـ 58 قطعة أرض في سوك سون في 29 نوفمبر/تشرين الثاني، ظهر بعض "المخربين" الذين عرضوا عمدا سعرا لا يصدق يصل إلى 30 مليون دونج/متر مربع، ثم تنازلوا في منتصف الطريق.

وفي تحليلٍ أعمق لهذه المسألة، قال السيد نجوين ثانه توان، الخبير العقاري: وفقًا للوائح مزاد الأراضي، في حال فوز العميل بالمزاد، بعد 120 يومًا من صدور النتائج، ولم يدفع أو لم يسدد كامل المبلغ الفائز، فسيتم فقدان العربون. وسيكون العربون بحد أدنى 5% وبحد أقصى 20% من سعر الأرض الابتدائي.

صورة: بيع بعض قطع الأراضي في مزاد علني في سوك سون نهاية الأسبوع الماضي. صورة: ST

مع ذلك، كانت أسعار البدء في مزادات الأراضي في هانوي منخفضة نسبيًا في الآونة الأخيرة. لذلك، حتى لو ألغى العملاء دفعاتهم في منتصف الطريق، فلن يُلحق ذلك ضررًا كبيرًا بأموالهم.

ينطبق هذا على حالات الفوز بمزادات الأراضي في ثانه أواي وهواي دوك التي جرت في سبتمبر ومنتصف نوفمبر 2024. ومع ذلك، في حالة مزادات الأراضي في سوك سون، يُعتبر العملاء الذين دفعوا 30 مليار دونج/متر مربع في الجولة الخامسة ولم يشاركوا في المزاد في الجولة السادسة (الجولة التي تحدد النتيجة) قد استسلموا "بشكل صحيح"، ولا يتحمل هذا العميل نفسه أي مسؤولية، ولا يتعرض لأي ضرر، ولا حتى يخسر وديعته.

بعد مزاد ثانه أواي في سبتمبر 2024، عدّلت المحليات الأسعار الأولية لقطع الأراضي المعروضة للبيع تصاعديًا، مما رفع سعر الإيداع قبل المشاركة في المزاد. والغرض من ذلك هو منع إلغاء الإيداع. ومع ذلك، يستخدم المضاربون العقاريون العديد من الحيل التي تجعل الحلول المقترحة سابقًا شبه عديمة الجدوى، كما قال السيد توان.

في غضون ذلك، قال السيد نجوين كوانج هوي، الرئيس التنفيذي لكلية التمويل والمصارف في جامعة نجوين تراي (NTU)، إن رفع أسعار الأراضي إلى مستويات عالية للغاية في الجولات الأولى، ثم التوقف عن المشاركة في الجولة الأخيرة، لم يتسبب في خسارة الموارد فحسب، بل أثر أيضًا على سمعة المزاد.

مع ذلك، ليست هذه هي الثغرة الوحيدة. فوفقًا للسيد هوي، هناك ثغرتان أخريان: مستوى الودائع الحالي لا يزال منخفضًا، وليس رادعًا، وفترة السداد طويلة، أو عدم وجود لوائح واضحة لتنظيم استخدام الأراضي، مما يؤدي إلى هجرانها وإهدار الموارد.

لذلك، ولسد هذه الفجوة، أشار السيد هوي إلى ضرورة رفع سعر الاكتتاب، مما سيزيد من حجم الإيداع ويدفع المستثمرين للمشاركة الجدية في المزاد. وفي الوقت نفسه، من الضروري رفع سعر الإيداع من 30% إلى 50% من سعر الاكتتاب، بدلاً من 5% إلى 20% فقط كما هو الحال حاليًا.

بالإضافة إلى ذلك، ينبغي تقصير مدة إيداع المبلغ بعد الفوز بالمزاد، بحيث يُشترط سداد كامل مبلغ العرض الفائز خلال 10-20 يومًا من إعلان النتائج. بعد هذه الفترة، في حال عدم سداد كامل المبلغ، يُلغى حق الفوز بالمزاد، ويخسر الفائز كامل مبلغ الإيداع.

وأكد السيد هوي أن "الأسعار القريبة من السوق، وزيادة الودائع، وتقصير أوقات الدفع، والتحويلات المحدودة، والبناء المطلوب في الموعد المحدد، لن يؤدي فقط إلى خلق بيئة لعب شفافة، بل سيساهم أيضًا في التنمية الاقتصادية المستدامة، وضمان الاستغلال الأمثل لموارد الأراضي".

يجب أن نكون أكثر صرامة في حالات تخريب مزادات الأراضي

في ظل هذا الوضع، طبّقت الوزارات والقطاعات والمحليات عددًا من الحلول، مثل إعادة احتساب السعر الابتدائي، والكشف علنًا عن بعض الجهات التي عرضت أسعارًا مرتفعة بشكل غير اعتيادي، ثم ألغوا دفعاتهم المسبقة، أو تراجعوا عن الشراء في منتصف الطريق. إلا أن آراءً عديدة تُشير إلى أن هذه الحلول لا تُحقق الكثير من الفعالية.

بيعت بعض قطع الأراضي في سوك سون بالمزاد العلني نهاية الأسبوع الماضي. الصورة: ST

بدلاً من ذلك، أشار العديد من الخبراء إلى ضرورة اتخاذ إجراءات صارمة ضد من يُخربون مزادات الأراضي لزيادة الردع وتقديم مثال يُحتذى به للآخرين. ولذلك، فهم يُؤيدون بشدة قرار شرطة هانوي باحتجاز عدد من الأشخاص الذين "خرّبوا" مزادات الأراضي في سوك سون خلال المزاد الأخير، مؤقتًا، بتهمة التواطؤ لرفع أسعار مزادات العقارات.

وقال المحامي دانج فان كونج، رئيس مكتب تشينه فاب للمحاماة: "بسبب الأرباح الكبيرة من الفوز بأسعار الأراضي في المزادات، ظهر مؤخرًا في العديد من المناطق عدد من الأشخاص المشاركين في مزادات حقوق استخدام الأراضي الذين يتصرفون مثل البلطجية، "العصابات" التي تتلاعب بأنشطة مزادات حقوق استخدام الأراضي مثل القتال لشراء الوثائق، وإجبارهم على إعادة بيع الوثائق، وإعادة بيع قطع الأراضي الفائزة، وعرقلة أنشطة مزادات حقوق استخدام الأراضي، وعدم السماح للأشخاص من أماكن أخرى بالمشاركة في المزادات، مما يتسبب في انعدام الأمن والاضطرابات والسلامة الاجتماعية.

وقد تم محاكمة العديد من الأشخاص جنائيا بتهم ارتكاب جرائم مختلفة، بما في ذلك الإخلال بالنظام العام.

ومع ذلك، فإن أعمال الإخلال بالنظام العام لا تقتصر على استخدام القوة البدنية أو السلاح أو الألفاظ أو التهديد أو الشتائم لعرقلة أعمال هيئة المزاد، بل تتجلى عرقلة المزاد أيضًا في دفع مبالغ باهظة ثم التخلي عمدًا عن العربون، بهدف إفشال المزاد.

وبحسب السيد كونج، يحظر القانون بشكل صارم على المشاركين في المزادات والفائزين بالمزاد والأفراد والمنظمات الأخرى القيام بالأعمال المحددة في الفقرة 5 من المادة 9 من قانون المزادات العقارية لعام 2016، بما في ذلك أعمال عرقلة أنشطة المزادات العقارية.

إذا لم تكن لدى شخص ما الحاجة، أو كان غير قادر على دفع ثمن استخدام الأرض، أو لا يريد الشراء ولكنه لا يزال يشارك في المزاد، ويدفع سعراً مرتفعاً ثم يخسر الوديعة، مما يتسبب في فشل المزاد واضطراره إلى إعادة طرحه في المزاد، فهذا يعد انتهاكاً للقانون وعملاً من أعمال الإخلال بالنظام العام.

قد يتعرض الأشخاص الذين يعرقلون مزادات حقوق استخدام الأراضي لعقوبات إدارية أو ملاحقة جنائية.

وقد حدد المرسوم 82 مستوى العقوبات الإدارية لمن يعرقل أنشطة المزاد العقاري، بغرامة تتراوح بين 7 و10 ملايين دونج.

في حالة عرقلة مزاد حقوق استخدام الأراضي عن طريق دفع سعر مرتفع بشكل غير عادي ثم التخلي عن الوديعة، مما يجعل المزاد غير قابل للتنظيم أو غير ناجح، مما يسبب آثارًا سلبية على الأمن الاجتماعي والنظام، يمكن مقاضاة الشخص الذي يرتكب هذا الفعل بتهمة الإخلال بالنظام العام كما هو منصوص عليه في المادة 318 من قانون العقوبات، ويمكن أن تكون أقصى عقوبة لهذه الجريمة من سنتين إلى 7 سنوات سجنًا.

في مزاد حقوق استخدام الأراضي المذكور أعلاه، يُعدّ عرضُ أكثر من 30 مليار دونج لشراء أرض سكنية في مقاطعة سوك سون أمرًا غير مألوف، ويُظهر تجاهلًا لأنشطة المزاد. لذلك، ستُجري السلطات تحقيقاتٍ وتُحدّد هويات مَن دفعوا أسعارًا مرتفعة ثم تخلّوا عن ودائعهم، وستُقيّم في الوقت نفسه العواقبَ لتحديد مستوى التعامل وفقًا لأحكام القانون، كما صرّح السيد كونغ.

فيت فو

المصدر: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html