في ورشة العمل العلمية "التقييم المناسب للأراضي لفتح المشاريع" التي نظمتها صحيفة الاستثمار في 27 يوليو 2023، قال خبراء العقارات والشركات: إذا كانت هناك طريقة صحيحة، فسيتم تنفيذ المشروع بسلاسة، وإلا فسيكون عائقًا كبيرًا يبطئ تداول الموارد الاجتماعية، ويعيق التنمية الاقتصادية .
مشهد المؤتمر.
أصدر رئيس الوزراء النشرة الرسمية رقم 634/CD-TTg إلى وزير الموارد الطبيعية والبيئة ورؤساء اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية مطالباً بإزالة الصعوبات والعقبات بشكل عاجل في تقييم الأراضي.
يتطلب الإرسال أنه قبل 31 يوليو 2023، يجب على وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تقدم إلى الحكومة للنظر فيها وإصدار مرسوم يعدل ويكمل المرسوم رقم 44/2014/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014 الذي ينظم أسعار الأراضي؛ وفي الوقت نفسه يعدل ويكمل التعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT المؤرخ 30 يونيو 2014 بشأن اللوائح التفصيلية لطرق تقييم الأراضي، وبناء وتعديل جداول أسعار الأراضي، وتقييم الأراضي المحددة، واستشارات تحديد أسعار الأراضي.
تُجري وزارة الموارد الطبيعية والبيئة حاليًا مشاورات مع الوزارات والهيئات والجهات المعنية بشأن مسودة تعديلات المرسوم رقم 44 والتعميم رقم 36. وتختلف الآراء حول أساليب تقييم الأراضي الحالية التي تقترح الجهة المُعدّة تعديلها، لا سيما إلغاء أسلوب "الفائض" الذي يُثير جدلًا واسعًا.
وقال الدكتور تران شوان لونغ، المتخصص في العقارات بالجامعة الوطنية للاقتصاد: "إن التوصية بإزالة طريقة الفائض كما اقترحتها هيئة الصياغة في مشروع القانون يمكن أن يكون لها تأثير كبير وتتسبب في عودة تقييم الأراضي إلى فترة ما قبل عام 2007، مما يزيد من صعوبة هذه المهمة الصعبة بالفعل". وأضاف: "النتيجة المتوقعة هي أن العديد من قطاعات سوق العقارات لن يتم تسعيرها بشكل مناسب، مما يتسبب في ازدحام السوق في سياق الطلب الضخم في فيتنام على تطوير المشاريع".
طريقة تقييم الأراضي الفائضة علمية ومعترف بها عالميًا. وقد طورتها دول العالم لتصبح معايير تقييم دولية، أو معايير تقييم خاصة بكل دولة، تعتمد على الجمع بين مناهج السوق والتكاليف والدخل، وتُطبق على نطاق واسع في ممارسات تقييم الأراضي والأصول في الدول. ومن الضروري الحفاظ على هذه الطريقة لأنها تُسهم في تجنب خسارة إيرادات الموازنة العامة للدولة، وتُساعد الشركات على تسريع تنفيذ المشاريع، كما أكد الدكتور تران شوان لونغ.
ومع ذلك، أضاف الدكتور لونغ أن جميع طرق تقييم الأراضي، إذا تم حسابها بدقة، لا تزال بحاجة إلى الاعتماد على بيانات السوق، وهذه قضية أساسية تحتاج إلى حل حتى لا يتعين "رفع المراسيم والتعميمات المستقبلية ووضعها" مرة أخرى لإضافة أو إزالة طرق التقييم حسب الاقتضاء.
"إن أسلوب الفائض أسلوب علمي لا يمكن التخلي عنه، ولا يزال أساس التخلي المقترح بحاجة إلى دراسة متأنية. من ناحية أخرى، بالنسبة للمشاريع (قطع أراضي متعددة - منتجات متعددة؛ مع إمكانية التطوير وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي وتخطيط البناء؛ أعمال عقارية؛ حجم مساحة الأرض)، فإن هذه الطريقة وحدها هي القادرة على تحديد أسعار الأراضي بدقة"، هذا ما حلل به المحامي تران دوك فونغ - نقابة محامي مدينة هو تشي منه. ووفقًا للسيد فونغ: "على وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تأخذ في الاعتبار في مسودة المرسوم المنقح ضرورة الاستمرار في الحفاظ على الأسلوبين: "أسلوب الفائض" و"أسلوب الطرح"، وفي الوقت نفسه، ضرورة إضافة لوائح أكثر تفصيلًا وشمولًا لتسهيل تطبيقها في الممارسة الحالية".
وفقًا للسيدة نجوين ثي ديو هونغ، من الإدارة القانونية في غرفة تجارة وصناعة فيجي، فإن طريقة الفائض تُحدد سعر الأرض بناءً على غرض الاستخدام مع إمكانية التطوير المستقبلي، وليس على غرض الاستخدام الحالي، مثل طريقة المقارنة أو طريقة الدخل. حاليًا، لا تعكس قاعدة بيانات الأراضي في بلدنا واقع السوق بدقة. لذلك، إذا طُبقت ثلاث طرق تقييم فقط، كما هو موضح في المسودة، فقد يُسبب ذلك صعوبات في عملية التنفيذ.
صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأن طريقة الفائض تُطبّق في 87.5% من المشاريع العقارية في المدينة. وتُعدّ هذه الطريقة الرئيسية لتقييم الأراضي لأكثر من ثماني سنوات، منذ سريان المرسوم رقم 44. ويعود ذلك إلى صعوبة تطبيق طرق أخرى.
قال السيد نجوين تشي ثانه، نائب الرئيس الدائم لجمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، إن الشركات غالبًا ما تستخدم أسلوب الفائض لأنه يُمكّنها من حساب كفاءة تنفيذ المشاريع. إذا لم يكن فعالًا، فلن يلجأ إليه أي مستثمر. وهذه هي الطريقة المتبعة أيضًا في العديد من دول العالم، لأن الطرق الأخرى لا تُحلّ المشكلات العملية.
نحن بصدد تعديل قانون الأراضي ليتوافق مع أسعار السوق، حيث ترتفع الأسعار وتنخفض، لكن الطرق الثلاث الحالية تُحدد الأسعار بالارتفاع فقط، لا بالانخفاض، لأن المشاريع الجديدة يجب أن تكون أسعارها مساوية أو أعلى من أسعار المشاريع المماثلة. هذا يرفع أسعار الأراضي، ويؤثر على قدرة الناس على امتلاك المنازل. نقترح أن يتوافق تسعير الأراضي مع أسعار السوق، حيث ترتفع الأسعار وتنخفض، بحيث يكون الناس هم من يحددون أسعار المنتجات العقارية. إذا كان التسعير يهدف إلى تعظيم الأرباح والحفاظ على ارتفاع الأسعار باستمرار، فعلينا تغيير تفكيرنا، كما اقترح السيد ثانه.
من وجهة نظر هيئة إدارة حكومية، أشار السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة التخطيط وتنمية موارد الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، إلى أنه في حال عدم تطبيق طريقة الفائض بدقة، فإن الإرادة الذاتية للمقيّم والمسؤولين المحليين ستؤثر بشكل كبير على نتائج التقييم. هذا فضلاً عن أن ذلك يعتمد أيضًا على معدل ارتفاع أسعار العقارات، في حين أننا لا نملك هيئة رقابية ولا معلومات كافية.
وأضاف السيد تشينه أيضًا أن الإدارة ستواصل الاستماع إلى آراء السوق وتلخيصها لتقديمها إلى قادة وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والحكومة بما يتناسب مع تطورات السوق.
ثانه بوي
تعليق (0)